N° RG 22/03748 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OKCX

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 04 mai 2022

RG : 20/03501

ch n°9 cab 09 G

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 18 Novembre 2025

APPELANTS :

M. [T] [O]

né le 14 Juillet 1989 à [Localité 13] (26)

[Adresse 6]

[Localité 7]

Mme [R] [C] épouse [O]

née le 23 Septembre 1989 à [Localité 8] (Colombie)

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentés par M^e Damien RICHARD et par M^e Nicolas BOIS de la SELARL RACINE LYON, avocats au barreau de LYON, toque : 366

INTIMEE :

La société SILENE

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 475

ayant pour avocat plaidant M^e Sylvain FLICOTEAUX de la SELARL QUINTES AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 454

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 07 Mars 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Septembre 2025

Date de mise à disposition : 18 Novembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant compromis de vente du 9 janvier 2019, la société Silène a cédé à Mme [R] [C] épouse [O] et M. [T] [O] un tènement immobilier, situé sur la commune de [Localité 10] [Adresse 12] [Localité 11] cadastré AI [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], moyennant le versement d’un prix de 333.000 euros, sous réserves de l’accomplissement de différentes conditions stipulées à l’acte.

Alors que la date de réitération était fixée au 15 avril 2019 et que M. et Mme [O] avaient justifiés de l’obtention d’une offre de prêt conforme aux stipulations contractuelles, ces derniers ont par courriel du 27 mars 2019, indiqué qu’ils avaient été informés que la mairie ne donnerait pas son accord pour diviser la parcelle du compromis et qu’ils suspendaient la vente en conséquence.

Par lettre du 19 avril 2019, leur notaire a écrit au notaire de la société Silène pour solliciter que toutes les garanties leur soient données afin que la vente ne puisse être remise en cause.

Par lettre du 24 avril 2019, la société Silène, qui estime que l’ensemble des conditions suspensives ont été réalisées, que les travaux prévus au compromis seront finalisés avant la vente, a mis en demeure M. et Mme [O] de lui signifier leurs intentions quant à la vente.

Elle a ajouté qu’à défaut de réponse positive, elle reprendrait son entière liberté et solliciterait l’application de la clause pénale.

La vente n’étant pas intervenue, la société Silène a, par lettre de son conseil du 28 juin 2019, mis en demeure M. et Mme [O] d’avoir à lui verser la somme de 33.300 euros au titre de la clause pénale stipulée au contrat.

En réponse, M. et Mme [O] ont, par l’intermédiaire de leur notaire, par lettre du 8 juillet 2019, fait valoir que les mails de la commune de [Localité 9] relatifs à la situation du bien en zone A agricole remettaient en question leur achat et que le retard pris dans les travaux par la société Silène ne permettait pas une réitération de la vente à la date prévue.

Par acte introductif d’instance du 24 juin 2020, la société Silène a assigné M. et Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Lyon.

Par jugement contradictoire du 4 mai 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— condamné solidairement M. et Mme [O] à payer à la société Silène une somme de 33.300 euros au titre de clause pénale,

— rejeté les demandes de M. et Mme [O],

— condamné in solidum M. et Mme [O] à verser à la société Silène une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme [O] aux dépens et autorisé M^e Sylvain Flicoteaux à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait directement l’avance sans avoir reçu provision.

Par déclaration du 24 mai 2022, M. et Mme [O] ont interjeté appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées le 23 janvier 2023, M. et Mme [O] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 4 mai 2022 en ce qu’il les a condamnés à verser à la société Silène la somme de 33.300 euros au titre de la clause pénale, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens et en ce qu’il a rejeté leurs demandes,

Statuant de nouveau, il est demandé :

A titre principal,

— dire et juger que le compromis de vente contenait une condition suspensive liée à la réalisation des travaux par la société Silène,

— dire et juger que la condition suspensive a défailli et que le compromis est devenu caduc,

— constater que la clause pénale ne doit pas recevoir application,

— constater la mauvaise foi de la société Silène,

— rejeter les demandes de la société Silène de condamnation au titre de la clause pénale et toute autre demande qui pourrait être formulée à leur encontre,

A titre subsidiaire, en cas de condamnation sur le fondement de la clause pénale

— ramener le montant de la clause pénale à de plus justes proportions,

— condamner la société Silène à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Silène aux dépens distraits au profit de M^e Richard sur son affirmation de droit.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 24 octobre 2022, la société Silène demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. et Mme [O] à lui régler la somme de 33.300 euros à titre de clause pénale,

— rejeté les demandes de M. et Mme [O],

— condamner solidairement M. et Mme [O] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme [O] aux entiers dépens de l’instance et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, M^e Sylvain Flicoteaux, pourra recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 mars 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’application de la clause pénale

M [O] et Mme [C] font notamment valoir que:

— la condition relative à la réalisation des travaux par la société Silene doit être qualifiée de condition suspensive,

— leur intention d’ériger cette condition en condition suspensive résulte de leur offre d’achat et de leurs échanges,

— le compromis indique que le vendeur s’engage à réaliser les travaux listés préalablement à la réitération de la vente, ce qui signifie que cette réitération est subordonnée à la réalisation des travaux par le vendeur, ce qui signifie qu’il s’agit d’une condition suspensive de la vente,

— le vendeur devait aussi fournir différents diagnostiques, de sorte que la réalisation des travaux était un événement futur et incertain dépendant des rapports de conformité des organismes compétents,

— les travaux n’étaient pas terminés à la date prévue, le 15 avril 2019, ni les diagnostiques transmis,

— la condition a défailli et le compromis est caduc,

— même s’il est jugé que le compromis n’est pas caduc, la clause pénale n’était pas due car lorsque le vendeur les a mis en demeure de signer la vente par courrier recommandé du 24 avril 2019, il n’avait pas réalisé les travaux,

— il en est de même des mises en demeure postérieures,

— même si l’on considère que la clause relative aux travaux n’est pas une condition suspensive, elle aurait dû être réalisée pour permettre l’application de la clause pénale,

— le vendeur a fait preuve de mauvaise foi,

— subsidiairement, le montant de la clause pénale, qui est excessif, doit être réduit.

La société Silene fait notamment valoir que:

— les conditions suspensives ont toutes été levées à la date prévue pour la réitération de la vente,

— la réalisation des travaux par le vendeur ne relevait pas de la catégorie des conditions suspensives mais constituait une condition particulière,

— cette obligation peut donner lieu à exécution forcée mais ne peut remettre en cause rétroactivement l’acte,

— cette condition ne leur permettait pas de se délier de leur engagement,

— en tout état de cause, avant la date fixée pour la réalisation des conditions suspensives, les acquéreurs avaient décidé de suspendre la vente, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir finalisé les travaux avant la date de réitération de la vente,

— elle justifie que les travaux ont intégralement été réalisés,

— les acquéreurs ont agi de façon déloyale et elle a engagé des frais pour réaliser les travaux sollicités,

— le bien a été immobilisé plusieurs mois, de sorte que la somme correspondant à la clause pénale est due.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir rappelé les dispositions de l’article 1103 du code civil, ont retenu que:

— si aux termes d’une des clauses du compromis de vente, la société Silène s’est engagée à réaliser divers travaux avant la réitération de la vente par acte authentique, le contrat ne fait pas dépendre la naissance du contrat de la réalisation de ces travaux, de sorte que cette obligation ne saurait être considérée comme une condition suspensive,

— cette clause est intitulée comme étant une condition particulière, en page 5 du contrat, dans un paragraphe distinct des conditions suspensives énumérées en pages 17 et 18,

— le paragraphe intitulé « autres conditions suspensives » se rapporte à la condition relative au prêt qu’il précède et non aux travaux.

Il est constant que la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt ainsi que les autres conditions suspensives ont toutes été réalisées, de sorte qu’en refusant de réitérer la vente à la date prévue au contrat, malgré la mise en demeure qui leur a été adressée, M et Mme [O] ont manqué à leurs obligations.

Il est ajouté que les appelants ne démontrent pas que les travaux n’étaient pas réalisés à la date prévue pour la réitération de la vente ainsi qu’il est stipulé dans la promesse de vente, la circonstance que la société Silene se soit engagée à le faire dans la mise en demeure qu’elle a adressée à M et Mme [O] le 24 avril 2019 étant insuffisant pour le démontrer.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M et Mme [O] de leur demande tendant à voir constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente et a fait droit à la demande de la société Silene d’appliquer la clause pénale.

La clause pénale, d’un montant de 33.300 euros, correspond à 10% du prix de la vente, ainsi qu’il est d’usage en matière de ventes immobilières.

Il ne peut dès lors être retenu qu’elle est manifestement excessive au sens de l’article 1231-5 du code civil.

En conséquence, le jugement qui a condamné M et Mme [O] à payer à la société Silene la somme de 33.300 euros au titre de la clause pénale est confirmé.

2. Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Silene, en appel. M et Mme [O] sont condamnés in solidum à lui payer à ce titre la somme de 2.000 €.

Les dépens d’appel sont à la charge de M et Mme [O] qui succombent en leur tentative de remise en cause du jugement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M et Mme [O] à payer à la société Silene, la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne M et Mme [O] aux dépens de la procédure d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,