N° RG 23/08952 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PKLY

Décision du

Tribunal Judiciaire de SAINT-ETIENNE

Au fond

du 19 octobre 2023

RG : 22/00847

ch n°1

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 30 Septembre 2025

APPELANT :

M. [W] [J]

né le 25 Novembre 1961 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Jean-louis ROBERT de la SELARL SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE

INTIME :

M. [V] [N]

né le 29 Juin 1981 à [Localité 8] (69)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Claire BERTHET-CASSE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 19 Septembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Juin 2025

Date de mise à disposition : 30 Septembre 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 17 juin 2021, M. [W] [J], vendeur, et M. [V] [N], acquéreur, ont conclu un avant-contrat de vente portant sur un bien immobilier, sis [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1].

Cet avant-contrat précise que :

— la vente aura lieu moyennant le prix de 338.000 euros,

— la réalisation du financement se fera au moyen de prêts bancaires et de fonds personnels de l’acquéreur,

— la vente est soumise à la réalisation d’une condition suspensive relative à l’obtention du prêt.

M. [N] a déposé à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire, constitué séquestre, la somme de 16.900 euros.

Par acte introductif d’instance du 22 février 2022, M. [N] a fait assigner M. [J] devant le tribunal judiciaire de Saint Etienne en restitution de la somme de 16.900 euros et en indemnisation de son préjudice.

Par jugement contradictoire du 19 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :

— ordonné la restitution du dépôt de garantie à M. [N] d’un montant de 16.900 euros, avec intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2022,

— débouté les parties du surplus de leur demande,

— condamné M. [J] aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration du 30 novembre 2023, M. [J] a interjeté appel.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 16 janvier 2024, M. [J] demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne le 19 octobre 2023 en ce qu’il a ordonné la restitution du dépôt de garantie à M. [N], d’un montant de 16.900 euros, avec intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2022, et condamné le concluant aux entiers dépens de l’instance,

Et statuant à nouveau,

— débouter M. [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— dire et juger que le non-respect des dispositions contractuelles est imputable à M. [N],

— dire et juger que c’est par la faute et la négligence fautive de M. [N] que la condition suspensive n’a pu être réalisée et qu’elle doit être considérée comme étant accomplie,

— condamner M. [N] à lui verser la somme de 33.800 euros à titre de dommages et intérêts en exécution de la clause pénale prévue au compromis de vente,

— condamner M. [N] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 5 mars 2024, M. [N] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 19 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, en toutes ses dispositions,

Et par conséquent :

— débouter M. [J] de l’ensemble de ses demandes,

— ordonner la restitution du dépôt de garantie à M. [N], d’un montant de 16.900 euros, avec intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2022,

— condamner M. [J] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à la somme de 3.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la restitution du dépôt de garantie

M. [J] fait notamment valoir que:

— il était stipulé dans l’acte que M. [N] devait solliciter l’obtention de deux prêts distincts et non pas un seul,

— en l’espèce, les attestations de refus de prêt de la BNP et du CIC ne distinguent pas entre un crédit classique et un crédit relais alors que M. [N] devait solliciter l’un et l’autre,

— il appartient à M. [N] de prouver que les demandes de prêts sont conformes à l’acte de vente,

— M. [N] ne justifie pas avoir vendu son bien immobilier alors que cela était nécessaire dans le cadre d’un crédit relais,

— M. [N] n’a pas justifié avoir obtenu une offre de crédit conforme dans les 8 jours de la première mise en demeure,

— M. [N] a acquis un autre bien immobilier le 3 décembre 2021 et a vendu le sien le 8 octobre 2021, ce qui laisse supposer qu’il a obtenu un prêt,

— il est redevable de la somme de 33.800 euros correspondant à la clause pénale.

M. [N] fait notamment valoir que:

— il s’est rapproché de plusieurs banques mais s’est heurté à un refus de la BNP le 3 septembre 2021 et du CIC le 23 septembre 2021, ainsi que de la Banque postale,

— il a demandé un prêt classique et un prêt relais conformément aux termes de la promesse de vente,

— les banques ne lui ont pas donné d’attestation détaillée, ce que confirme la BNP dans un courriel du 16 juin 2022 qui indique que l’étude a été faite sur la base du compromis de vente,

— il a fait toutes les démarches et le dépôt de garantie doit lui être restitué,

— il a déposé la demande auprès de la BNP dans les délais, le 5 juillet 2021,

— l’autre bien immobilier qu’il a acheté était moins onéreux, ce qui explique qu’il ait pu obtenir un prêt.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir rappelé les dispositions de l’article L. 313-41 du code de la consommation et de la promesse synallagmatique de vente signée entre les parties le 17 juin 2021, ont retenu que:

— M. [N] produit aux débats trois refus de prêts émanant de la BNP Paribas en date du 3 septembre 2021, de la CIC Lyonnaise de banque en date du 23 septembre 2021 et de la Banque postale en date du 7 septembre 2021,

— un courriel émanant de la BNP Paribas du 16 juin 2022 aux termes duquel il est précisé que la demande de prêt a été « traitée sur la base du compromis de vente établi le 17 juin 2021 »,

— ce dernier courriel établit que M. [N] a demandé à la BNP Paribas des prêts conformes aux stipulations de la promesse synallagmatique de vente et que ces financements lui ont été refusés,

— suivant un courriel du 13 octobre 2021, Me [O], notaire, a indiqué faire parvenir à Me [K], notaire, l’attestation de demande de prêt à la BNP du 6 juillet 2021, laquelle n’est pas contestée, de sorte qu’il est établi que cette demande de prêt a été formée dans le délai prévu dans le compromis, soit avant le 17 juillet 2021,

— en l’absence de précision dans le compromis, un seul refus d’un organisme bancaire est suffisant.

La cour ajoute que M. [J] n’est pas fondé à soutenir que M. [N] ne lui a pas notifié la non-obtention de l’offre de prêt dans le délai prévu par la promesse synallagmatique de vente alors qu’aux termes de cette dernière, le délai de 8 jours pour se faire court à compter de la réception de la lettre de mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ce dont il n’est pas justifié en l’absence de production des avis de réception des lettres des 9 et 21 septembre 2021 produites.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la restitution du dépôt de garantie à M. [N], d’un montant de 16.900 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022, date de la mise en demeure.

Ajoutant au jugement, et compte tenu de ce qui vient d’être décidé, il convient de débouter M. [J] de sa demande tendant à voir condamner M. [N] à lui payer la somme de 33.800 euros au titre de la clause pénale.

2. Sur les autres demande

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [N], en appel. M. [J] est condamné à lui payer à ce titre la somme de 3.000 €.

Les dépens d’appel sont à la charge de M. [J] qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [J] de sa demande tendant à voir condamner M. [N] à lui payer la somme de 33.800 euros au titre de la clause pénale,

Condamne M. [J] à payer à M. [N], la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne M. [J] aux dépens de la procédure d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,