MINUTE N° 25/177

Copie exécutoire à :

— M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY

Copie à :

— greffe du JCP du TJ Mulhouse

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 31 Mars 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/02616 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IK4X

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANT :

Monsieur [P] [I]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

Madame [N] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Non représenté, assigné le 09 septembre 2024 par acte de commissaire de justice selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 février 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Se prévalant d’un contrat en date du 8 février 2022 par lequel il a donné à bail à Madame [N] [Y] un logement à usage d’habitation de type F3, au 2ème étage situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant versement d’un loyer mensuel de 520 euros, outre une provision sur charges de 30 euros, Monsieur [P] [I] a fait signifier à Madame [N] [Y], par acte de commissaire de justice délivré le 18 octobre 2023, une sommation de payer et de justifier d’être assurée contre les risques locatifs avec une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation des lieux, pour une créance de 11 000 en principal représentant les loyers et les charges impayés tel qu’arrêtés au 11 octobre 2023, 500 euros de dépôt de garantie outre 177,82 euros du coût de l’acte, et 17,93 euros de droit de recouvrement.

Par acte d’huissier délivré le 1er décembre 2023, Monsieur [P] [I] a fait assigner Madame [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, dire et juger recevable et bien fondée l’assignation, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la locataire, de la voir condamner ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai le logement, sous astreinte d’un montant de 20 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, la voir condamner à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 040 euros plus charges à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux, lui payer la somme de 11 550 euros avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 31 octobre 2023, ainsi que les montants dus pour la période échue entre le 31 octobre 2023, date du décompte et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs avec les intérêts de droit à compter du jugement à intervenir, la voir condamner sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de huit jours après signification de l’assignation à justifier d’une assurance locative en cours de validité ainsi qu’à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens et ceux de la sommation de payer du 18 octobre 2023.

A l’audience du 28 mars 2024, le preneur a maintenu ses demandes formulées dans l’assignation.

En défense, Madame [N] [Y], bien que régulièrement citée par acte déposé à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu, et ne s’est pas faite représenter.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 25 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de Mulhouse a :

— rejeté la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [I] [P] ;

— rejeté en conséquence la demande en expulsion et en fixation d’indemnité d’occupation ;

— condamné Madame [N] [Y] à justifier à Monsieur [I] [P] de l’assurance contre les risques locatifs dont elle doit répondre en sa qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

— rejeté la demande d’astreinte ;

— condamné Madame [N] [Y] à payer à Monsieur [I] [P] la somme de 11 550 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— ordonné la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— rappelé à Madame [N] [Y] qu’elle doit payer à Monsieur [I] [P] le loyer et les charges récupérables tant qu’elle demeurera dans les locaux de type F3 au 2ème étage sis à [Adresse 4] ;

— condamné Madame [N] [Y] à payer à Monsieur [I] [P] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Pour rejeter la demande en résiliation du bail, le premier juge a retenu que la saisine de la Ccapex avait été faite moins de deux mois avant la signification de l’assignation le 1er décembre 2023, de sorte que la demande était irrecevable.

Monsieur [P] [I] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 10 juillet 2024.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 14 août 2024, Monsieur [P] [I] demande à la cour de :

— déclarer son appel recevable et bien-fondé ;

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en tant qu’il rejette la demande de résiliation de bail formée par Monsieur [I], en tant qu’il rejette en conséquence la demande en expulsion et en fixation d’indemnité d’occupation, et en tant qu’il condamne Madame [Y] à justifier de l’assurance locative, mais a refusé d’assortir cette condamnation d’une astreinte ;

Au regard de l’évolution du litige, ajoutant aux condamnations au titre des arriérés de loyers et charges,

— condamner Madame [Y] au paiement du montant des loyers et charges échus depuis le 1er novembre 2023 jusqu’à ce jour, soit 4 950 euros, outre les loyers à échoir jusqu’à l’arrêt en quittance et deniers à raison de 550 euros par mois, portant ainsi le montant total dû au titre des impayés de loyers et charges à 17 050 euros, août 2024 inclus ;

— condamner Madame [Y] au paiement de ce montant assorti des intérêts légaux à compter de la demande, lesquels seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— prononcer la résiliation du bail formé entre Monsieur [I] et Madame [Y] aux torts de cette dernière ;

— ordonner l’expulsion de Madame [Y] et de tous occupants de son chef ;

— la condamner à évacuer immédiatement et sans délai les locaux qu’elle occupe, sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique ;

— condamner Madame [Y] à payer à Monsieur [P] [I] une indemnité d’occupation mensuelle de 1 040 euros augmentée des charges à compter de l’arrêt à intervenir jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Madame [Y], sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours après signification du jugement, à justifier d’être assurée contre les risques locatifs ;

— condamner Madame [Y] aux entiers frais et dépens de la présente instance, ainsi qu’à une indemnité de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— prononcer pour le surplus la confirmation du jugement entrepris.

Monsieur [P] [I] fait principalement valoir que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées ; que le commissaire de justice a régulièrement informé la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés et de la délivrance du commandement de payer, conformément à l’article 24-1-6°. Il reproche au premier juge une confusion quant aux notifications effectuées, alors qu’une notification distincte, prévue à l’article 24-III, a bien été réalisée comme en atteste l’accusé de réception électronique du 4 décembre 2023.

Il invoque également l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour justifier la résiliation du bail, la locataire n’ayant donné aucune suite aux mises en demeure et commandement de payer qui lui ont été adressés. Il fait état du refus systématique de la locataire d’exécuter ses obligations contractuelles, malgré ses engagements à régulariser la situation et fait valoir que son comportement porterait préjudice aux voisins et aggraverait le préjudice du bailleur ; qu’un dégât des eaux est survenu sans que la locataire ne communique les coordonnées de son assureur, laissant planer un doute sur l’existence d’une couverture d’assurance ; que les impayés perdurent en août 2024, portant la dette locative à 17 050 euros.

Bien que la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant aient été signifiées à Mme [N] [Y] par acte du 9 septembre 2024 délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, elle n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’audience de plaidoiries a été fixée au 3 février 2025 pour une mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.

En l’espèce, il sera relevé que les dispositions du jugement déféré portant sur le paiement d’un arriéré locatif en exécution des conditions du bail ne sont pas remises en cause ; que bien que le contrat de bail versé aux débats ne comporte pas la signature de la locataire, le procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice en date du 12 octobre 2023, reprenant les échanges de SMS entre les parties, établit que Mme [N] [Y] a manifesté une volonté claire et équivoque de louer l’appartement et d’accepter les conditions du bail.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Aux termes de l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance.

L’article 24, III, de la même loi mentionne qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Les signalements s’effectuent par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le premier juge a déclaré la demande en résiliation de bail irrecevable au motif qu’elle ne respectait pas les dispositions des articles 24, II, et III, de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [P] [I] a fait délivrer un commandement de payer et de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance visant les dispositions légales à Madame [N] [Y] le 18 octobre 2023, en réclamant paiement de la somme de 11 000 euros au titre des loyers et charges tel qu’arrêtés au 11 octobre 2023, de 500 euros de dépôt de garantie, outre 17,93 euros de droit de recouvrement et 177,82 euros de frais de l’acte de signification.

Le 30 octobre 2023, l’appelant a saisi par voie électronique la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin pour signaler la signification du commandement de payer.

Le 4 décembre 2023, il a notifié une copie de l’assignation délivrée par acte de commissaire de justice à Mme [Y], auprès de la direction départementale de la cohésion sociale et de la protection des populations (service inclusion sociale, solidarités, logement). Il a également saisi par voie électronique, et à la même date, la Préfecture du Haut-Rhin, soit six semaines avant l’audience fixée au 3 février 2025.

Au regard des diligences accomplies, toutes les conditions de recevabilité de la demande en résiliation du bail sont réunies.

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 7g) de la même loi indique que le preneur est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Au regard de l’importance de la dette locative et de l’absence de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs, il sera constaté que les manquements reprochés à la locataire sont suffisamment graves et répétés pour justifier la résiliation du bail à ses torts.

Le jugement entrepris étant donc infirmé de ce chef, il sera fait droit à la demande en résiliation du bail et l’expulsion de l’intimée sera ordonnée, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

L’indemnité d’occupation, destinée à compenser la perte de jouissance des lieux par le propriétaire à compter de la résiliation du contrat, sera fixée au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il n’y a par ailleurs pas lieu d’assortir d’une astreinte la condamnation portant sur la remise d’un justificatif d’assurance locative.

Sur la dette locative

Il résulte du décompte arrêté au 9 août 2024 que l’intimée est débitrice d’un arriéré supplémentaire de 4 950 euros au titre de l’arriéré locatif couru entre le 1er novembre 2023 et le 31 août 2024.

Par conséquent, Madame [N] [Y] sera condamnée à payer à Monsieur [I] la somme de 4 950 euros en sus de la condamnation en paiement prononcée en première instance, outre, en deniers et quittances, les loyers et charges de 550 euros par mois courus entre le 1er septembre 2024 et la date du présent arrêt.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Succombant en appel, Madame [N] [Y] sera condamnée aux dépens de la procédure. Elle sera par ailleurs condamnée à verser à la partie adverse une indemnité de procédure de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande en résiliation du bail et les demandes subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

DECLARE recevable la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [P] [I],

PRONONCE la résiliation du bail formé entre Monsieur [P] [I] et Madame [N] [Y] aux torts exclusifs de la locataire,

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clefs à compter de la signification de l’arrêt,

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion, de corps et de bien et de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [N] [Y] à verser à Monsieur [P] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du présent arrêt et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame [N] [Y] à payer à Monsieur [P] [I] la somme de 4 950 euros au titre des loyers et charges impayés courus du 1er novembre 2023 au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

CONDAMNE Madame [N] [Y] à payer à Monsieur [P] [I] en deniers et quittance la somme mensuelle de 550 euros au titre du loyer et des charges pour la période du 1er septembre 2024 jusqu’à la date du présent arrêt,

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE Madame [N] [Y] à payer à Monsieur [P] [I] la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [N] [Y] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente