N° RG 24/05422 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PYON

Décision du Tribunal judiciaire de Lyon – pôle de la proximité et de la Protection en référé du 12 avril 2024

RG : 24/00455

[K]

C/

Société ALLIADE HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 14 Mai 2025

APPELANTE :

Mme [F] [M] [N] [K]

née le 18 Février 1976 à [Localité 4] (TOGO)

[Adresse 1]

[Localité 5]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-008118 du 20/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représentée par M^e Cédric TRABAL, avocat au barreau de LYON, toque : 2438

INTIMÉE :

La société ALLIADE HABITAT, SA d’HLM immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 960 506 152, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Marie-josèphe LAURENT de la SELAS IMPLID AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 768

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Mars 2025

Date de mise à disposition : 14 Mai 2025

Audience tenue par Bénédicte BOISSELET, président, et Nathalie LAURENT, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing-privé du 13 mai 2008, la SA d’HLM Alliade Habitat a consenti à Mme [F] [M] [K] une location portant sur un appartement de type T2 au rez-de-chaussé de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 241,46 euros et d’une provision mensuelle sur charges de 52,68 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 241 euros.

Se plaignant de la présence de moisissures sur le mur de la chambre côté façade de l’immeuble, Mme [K] a régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assurance protection juridique, laquelle a mandaté le cabinet ADS aux fins de recherche de fuite. Aux termes de son rapport du 25 mars 2022, ce cabinet a exclu toute anomalie du réseau d’eau froide de l’appartement mais a objectivé, suite à une recherche par caméra thermique, des ponts thermiques (manque d’isolation) sur les murs de la chambre.

Par courrier de son conseil du 23 octobre 2023, Mme [K] a dénoncé l’insalubrité des lieux loués pour solliciter du bailleur qu’il la reloge dans un appartement aux normes, sans attendre les travaux de rénovation annoncés qui n’arriveront à échéance que dans plusieurs années.

Prétendant que sa demande était restée sans réponse, Mme [K] a, par exploit du 10 janvier 2024, fait assigner le bailleur en référé-expertise et, par ordonnance de référé contradictoire du 12 avril 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon a statué ainsi':

Constatons l’existence d’une contestation sérieuse,

Déboutons en conséquence Mme [K] de ses demandes en référé,

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision,

Laissons à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens.

Le juge a retenu en substance qu’en application de l’article 835 du Code de procédure civile, la demande se heurte à une contestation sérieuse puisque le seul élément probant au soutien de la demande d’expertise est un rapport d’expertise extra-judiciaire obtenu dans le cadre assurantiel mentionnant «'l’assuré nous indique qu’il y a des moisissures sur le mur de la chambre côté façade'», sans aucun élément concernant l’origine ou l’imputabilité du désordre.

Par déclaration en date du 2 juillet 2024, Mme [F] [K] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs et, par avis de fixation du 8 juillet 2024 pris en vertu de l’article 905 et suivants du Code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 6 août 2024 (conclusions d’appelant n°1), Mme [F] [K] demande à la cour':

Infirmer l’ordonnance du 12 avril 2024 rendue par le Tribunal judiciaire de Lyon statuant en référé,

Statuant à nouveau :

Ordonner une mesure d’expertise judiciaire dans l’appartement de Mme [K], situé au [Adresse 1] à [Localité 5],

Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission, connaissance prise de tous documents utiles, qui lui seront communiqués par les parties, après les avoir convoquées ainsi que leurs conseils, de :

Examiner l’ensemble des désordres dans l’appartement de Mme [K] ;

Recueillir la documentation des sites de réception des collectes litigieuses auprès des parties ;

Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, entendre tous sachants, s’entourer de tous renseignements, faire appel à un technicien d’une autre spécialité ou se faire assister pour l’accomplissement de sa mission par toute personne de son choix sous son contrôle et sa responsabilité, communiquer aux parties et au juge chargé du suivi de l’expertise une note de synthèse après chaque réunion d’expertise ;

Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie au fond de déterminer les responsabilités encourues ;

Décrire et évaluer les préjudices de toute nature subis par Mme [K]';

Rechercher l’origine et les causes des vices constatés ;

Donner tous éléments permettant d’apprécier les responsabilités encourues et, si les dommages et vices constatés sont dus à plusieurs causes, fournir tous les éléments permettant au Tribunal d’apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d’elles ;

Décrire les travaux propres à remédier à ces désordres constatés et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence ; en chiffrer le coup après avoir le cas échéant examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qu’il aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés ;

Donner au tribunal tous les éléments qui lui paraissent nécessaires afin d’apprécier les préjudices subis par Mme [K] et en proposer une évaluation chiffrée';

Dire que l’Expert pourra se faire assister, s’il le juge utile, de tout sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;

Dire qu’en cas de difficulté, l’expert s’en réfèrera au Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui ;

Dire qu’il établira un pré-rapport qui sera communiqué aux parties ou à leurs conseils avec indication d’un délai pour formuler leurs observations auxquelles il devra répondre ;

Dire que l’expert sera saisi de sa mission dès que la consignation aura été déposée et lui impartir un délai de 3 mois pour déposer son rapport, étant précisé que Mme [K] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale ;

Juger que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Elle fonde sa demande sur l’article 145 du Code de procédure civile dès lors que ses démarches amiables auprès du bailleur, en personne lors d’un entretien puis par courrier de son conseil, sont demeurées vaines. Elle souligne l’urgence de la situation dès lors qu’elle est contrainte de dormir dans le salon sur un matelas au sol puisque les murs de la chambre sont recouverts de moisissures. Elle précise qu’elle a expressément demandé l’aide juridictionnelle pour pouvoir faire établir un constat par commissaire de justice mais que l’officier ministériel désigné par le bureau d’aide juridictionnelle a refusé cette mission. Elle indique se heurter à la même hautaineté de la part du bailleur alors que ses problèmes de santé sont réels et qu’elle n’a pas les moyens de quitter le logement.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 3 septembre 2024 (conclusions d’intimée), la SA d’HLM Alliade Habitat demande à la cour':

A titre principal,

Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue en référé par le Juge des contentieux de la protection de Lyon en date du 12 avril 2024 n° RG 24/00455,

Débouter en conséquence Mme [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

Prendre acte des protestations et réserves de la société Alliade Habitat sur la demande d’expertise présentée par Mme [K],

En tout état de cause,

Condamner Mme [K] aux dépens.

En fait, elle souligne que l’appelante est locataire depuis près de 16 ans, jugeant dès lors étrange sa réclamation tardive, concomitante avec l’annonce du projet la rénovation de l’ensemble immobilier édifié en 1957 afin notamment d’améliorer les performances énergétiques. Elle indique que les moisissures présentes dans le logement de Mme [K] ont été constatées par une entreprise mandatée qui a relevé, comme éventuelle cause du sinistre, la ventilation qui ne fonctionnait pas et l’encombrement du logement. Elle ajoute être néanmoins intervenue pour le détalonnage des portes et le remplacement des caissons VMC, outre le projet de rénovation en cours.

Elle s’oppose à la demande d’expertise au motif que la locataire ne justifie d’aucune réclamation antérieure au courrier de son conseil du 23 octobre 2023, que le développement de moisissures peut aisément être constaté par un simple constat de commissaire de justice et qu’en outre, les causes du désordre sont d’ores et déjà identifiées comme tenant à l’encombrement du logement et à l’absence d’aération suffisante à laquelle le projet de rénovation doit remédier. Elle en conclut que la mesure sollicitée ne présente pas d’intérêt pour la solution du litige et serait inutilement dispendieuse. Elle ajoute que la locataire ne justifie pas que les problèmes d’humidité restent d’actualité, pas plus qu’elle ne justifie des problèmes de santé qu’elle allègue.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise judiciaire':

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article 146 du Code de procédure civile précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver et qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

L’article 147 énonce que le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

En tout état de cause, la preuve destinée à être révélée ou conservée par le biais de la mesure d’instruction ordonnée sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile doit être utile dans le cadre d’un procès futur.

En l’espèce, les moisissures affectant le mur de la chambre de l’appartement occupé par Mme [K] sont suffisamment démontrées par les photographies produites par l’appelante dont il résulte que ces désordres sont localisés sur le bas des murs situés dans l’un des angles de la pièce et, qu’à raison de leur importance, ils sont à l’origine d’un décollement des papiers peints. Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le rapport de recherche de fuite établi par le cabinet ADS mandaté par l’assureur protection juridique de la locataire a bien confirmé la réalité de ces désordres, d’ailleurs constatés au moyen d’une photographie insérée dans le rapport de l’expert d’assurance. Au demeurant, le bailleur ne discute pas la réalité desdits désordres qui résulte également du rapport d’intervention de la société Somaï qu’il a mandatée, lequel rapport indique notamment «'nous avons constaté une forte trace de moisissure dans la chambre de Mme [K]'».

En réalité, seule la persistance et la cause de ces désordres demeurent discutées entre les parties et l’on comprend que la société Alliade Habitat considère y avoir suffisamment remédié en faisant réaliser des travaux de détalonnage des portes et de remplacement du caisson VMC en juillet et septembre 2023 comme elle en justifie par les bons d’intervention correspondants et en affirmant que, si des désordres de condensation d’humidité subsistent, ils seraient imputables à l’encombrement de l’appartement et à un défaut d’aération par la locataire.

Or, la cour relève qu’il résulte surtout des rapports ADS et Somaï que les moisissures constatées sont principalement dues à un phénomène de pont thermique par un défaut d’isolation des façades de sorte qu’il n’est pas établi, avec l’évidence requise devant le juge des référé, que les travaux dont justifie le bailleur, s’ils ont pu améliorer la situation, auraient remédié au phénomène de condensation. En tout état de cause, dès lors que le bailleur social discute la cause des désordres dénoncés par la locataire, un débat technique oppose les parties nécessitant l’avis d’un homme de l’art.

En effet, la société Alliade Habitat ne peut pas considérer que la mesure sollicitée serait inutile, dans la mesure où les causes du désordre seraient connues, puisqu’elle discute les conclusions convergentes des rapports ADS et Somaï. A cet égard, la contestation du bailleur, loin de constituer une contestation sérieuse faisant échec à la demande d’expertise comme inexactement retenu par le premier juge, caractérise au contraire le motif légitime de Mme [K], confrontée à la discussion du bailleur, à solliciter une mesure d’investigation.

Enfin, la société Alliade Habitat ne serait fondée à prétendre qu’une mesure de constat serait suffisante si seule la réalité des désordres était discutée. Or, la détermination de la cause du phénomène de condensation excède les compétences d’un commissaire de justice puisqu’elle nécessite des investigations qui pourront prendre la forme, si ce n’est une mesure d’expertise compte tenu du caractère circonscrit du litige, d’une mesure de consultation confiée à un technicien.

L’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise de Mme [K], est infirmée. Statuant à nouveau, la cour ordonne une mesure de consultation comme il sera dit au dispositif de la présente décision, sauf la possibilité, en cas d’accord des parties, pour l’expert technicien de solliciter une prorogation de délais afin de réaliser ses investigations pendant une période froide de l’année.

Sur les demandes accessoires':

Pour des raisons tirées de l’équité, la cour infirme la décision attaquée qui a laissé à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens.

Statuant à nouveau et y ajoutant, la cour condamne la société Alliade Habitat aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux textes sur l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance de référé rendue le 12 avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Ordonne une mesure de consultation et commet pour y procéder':

M. [L] [C]

[Adresse 3]

inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Lyon

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

Se rendre sur les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 5] après y avoir convoqué les parties ;

Examiner les désordres allégués par Mme [K] ; Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toutes modalités techniques que l’expert estimera nécessaire; en rechercher la ou les causes ;

Déterminer la nature des travaux propres à remédier aux désordres et leurs délais d’exécution ;

Fournir tous renseignements techniques ou de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

Faire toutes observations utiles au règlement du litige';

Dit que pour procéder à sa mission, l’expert-consultant devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse en fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse et en rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai';

Désigne le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon, en charge des référés pour suivre le déroulement de la mesure d’instruction, conformément aux dispositions de l’article 964-2 du Code de procédure civile,

Dit que l’expert-consultant désigné déposera son rapport de consultation écrit au greffe du Tribunal judiciaire de Lyon, Pôle de la proximité et de la protection, au plus tard le 15 juillet 2025 terme de rigueur, et qu’il en adressera à chaque partie, une copie,

Dit n’y avoir lieu à consignation, les frais et honoraires de l’expert-consultant étant avancés par le Trésor, conformément aux dispositions de la loi 91-647 du 10/7/1991 (article 40) et du décret 91-1266 du 19/12/1991 (article 119), la partie qui devrait consigner bénéficiant de l’aide juridictionnelle,

Condamne la SA Alliade Habitat, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

Condamne la SA Alliade Habitat, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l’instance d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT