RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 10

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/12941 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEAZJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juin 2021-Tribunal Judiciaire de MEAUX- RG n° 19/03208

APPELANTE

S.A.R.L. CITYA [Localité 9], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée et assistée par M^e Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G450, substitué à l’audience par M^e Marine COURTAUT de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Monsieur [X] [R]

né le 13 mai 1961 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Clémence JOUY-CHAMONTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J135

Assisté de M^e Fanny RABOUJET du Cabinet LEXVIA, avocat au barreau de TOULOUSE

MUTUELLE D’ASSURANCE DES PROFESSIONNELS (MADP ASSURANCES), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2084

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été plaidée le 26 Septembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Marie-Odile DEVILLERS, Présidente

M^me Valérie MORLET, Conseillère

M^me Anne ZYSMAN, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Anne ZYSMAN dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Catherine SILVAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Odile DEVILLERS, Présidente et par Catherine SILVAN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon mandat d’administration de biens n° 0124 en date du 8 novembre 2011, M. [X] [R] a confié à la société Citya [Localité 9] (la société Citya) la gestion locative de son appartement situé [Adresse 1] à [Localité 9] (77).

Le même jour, il a signé un bulletin individuel d’adhésion à la garantie des loyers impayés, des détériorations immobilières et protection juridique (contrat « solution GRI ») souscrit par le mandataire auprès de la société CAMEIC par l’intermédiaire de la société Invenia assurances, courtier gestionnaire.

Selon bail d’habitation du 28 octobre 2011, la société Citya, agissant pour le compte de M. [R], a loué l’appartement à M. [B] moyennant un loyer mensuel de 365 euros outre une provision sur charge de 55 euros.

Le locataire ayant été défaillant dans le paiement du loyer et des charges, la société Citya lui a fait délivrer, le 19 janvier 2015, un commandement de payer la somme de 1.471.81 euros visant la clause résolutoire et a effectué, le 2 avril 2015, une déclaration de sinistre auprès de la société Invenia assurances.

Par courrier du 8 avril 2015, celle-ci a accusé réception de la déclaration de sinistre et relevé, d’une part, que cette déclaration était incomplète, la fiche de renseignements du locataire étant manquante et, d’autre part, que la déclaration lui était parvenue hors délai, l’informant du refus de prise en charge du sinistre.

Le 30 novembre 2015, la société Citya a fait assigner M. [B] devant le tribunal d’instance de Lagny-sur-Marne qui, par jugement du 20 juin 2016, a constaté la résiliation du bail à compter du 20 mars 2015 et l’a condamné au paiement de l’arriéré locatif s’élevant, à la date du 1er avril 2016, à la somme de 4.203,96 euros en lui accordant des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L’échéancier n’ayant pas été respecté, la société Citya a fait délivrer à M. [B] un commandement de quitter les lieux le 26 septembre 2017.

Le locataire a quitté les lieux le 11 mai 2018, laissant une dette de loyer de 9.829,54 euros.

Reprochant à la société Citya des manquements dans l’exécution de son mandat et après avoir tenté d’obtenir l’indemnisation amiable de son préjudice, M. [R] l’a fait assigner, par acte d’huissier du 2 août 2019, devant le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de Meaux en responsabilité et indemnisation des préjudices subis.

Par acte du 5 novembre 2019, la société Citya a fait assigner la société MADP, assurances ayant repris le portefeuille de la société CAMEIC, en intervention forcée et en garantie.

Les instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 19 décembre 2019.

Par jugement du 3 juin 2021, le tribunal a condamné la société Citya [Localité 9] à payer à M. [R] les sommes suivantes :

—  5.728,95 euros au titre de la déchéance de garantie des loyers impayés, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 4 janvier 2016,

—  2.587,50 euros au titre de la déchéance de garantie des dégradations locatives,

—  1.579,06 euros au titre de la déchéance de protection juridique,

—  2.188,49 euros au titre de la perte de chance de location,

—  1.000 euros au titre de son préjudice moral,

—  2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a par ailleurs :

— débouté la société Citya [Localité 9] de ses demandes d’appel en garantie formulées à l’encontre de la société MADP assurances,

— condamné la société Citya [Localité 9] à payer à la société MADP assurances la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Citya [Localité 9] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 8 juillet 2021, la société Citya [Localité 9] a interjeté appel de ce jugement, intimant M. [R] et la société MADP assurances devant la cour.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2023, la société Citya [Localité 9] demande à la cour de  :

Vu l’article L.113-11 du code des assurances,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu l’article 1992 du code civil,

— La déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— Infirmer le jugement rendu le 3 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Meaux en toutes ses dispositions,

— Déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées par la MADP assurances tendant à se voir relever et garantir par la société Citya [Localité 9] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au bénéfice de M. [R] et à voir juger que le montant de son éventuelle condamnation ne pourrait excéder 502,25 euros,

— Déclarer irrecevable la demande nouvelle de M. [R] sollicitant la somme de 1.960,13 euros au titre des frais de justice engagés pour la procédure d’expulsion,

En conséquence et en statuant à nouveau,

A titre principal :

— Juger que les conditions de mise en 'uvre de la responsabilité civile de la société Citya [Localité 9] ne sont pas réunies,

— Débouter M. [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter la MADP assurances de son appel incident,

— Déclarer en conséquence sans objet l’appel en garantie de la MADP assurances à l’encontre de la société Citya [Localité 9],

— Débouter M. [R] de son appel incident,

— Débouter les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Citya [Localité 9],

A titre subsidiaire :

— Débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société Citya [Localité 9],

— Rapporter les préjudices allégués par M. [R] à de plus justes proportions,

— Condamner la société MADP assurances à relever et garantir la société Citya [Localité 9] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— Si par impossible, la société MADP assurances n’était pas condamnée à relever et garantir la société Citya [Localité 9] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, appliquer la réduction proportionnelle dans la prise en charge du sinistre,

En tout état de cause :

— Débouter M. [R] et la société MADP assurances de leur demande de condamnation de la société Citya [Localité 9] à l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— Condamner M. [R] et tout succombant à payer à la société Citya [Localité 9] une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Poursuivant l’infirmation du jugement, la société Citya soutient qu’aucune faute ne lui est imputable. Après avoir rappelé que l’administrateur de bien n’est tenu qu’à une obligation de moyens dans l’exercice de sa mission, elle fait valoir que le courtier gestionnaire a opposé un refus de garantie totalement injustifié, en contradiction avec les termes de la police, qu’elle a tenté de contester à plusieurs reprises ainsi que par la voix de son conseil ; que la déchéance opposée par le courtier Invenia assurances n’étant pas fondée, aucune faute ne saurait être retenue à son encontre à ce titre.

Elle conteste également avoir tardé à engager une procédure à l’encontre du locataire.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que M. [R] ne justifie pas d’un préjudice indemnisable, rappelant qu’en sa qualité de mandataire, elle n’est pas personnellement débitrice des prestations d’assurance et ne peut donc être condamnée en exécution de la garantie alors que celle-ci est pleinement mobilisable.

Elle sollicite en tout état de cause la garantie de la société MADP, en sa qualité d’assureur loyers impayés, estimant que celle-ci n’était pas fondée à lui opposer la déchéance de garantie pour déclaration tardive, communication tardive de document ou délivrance tardive du commandement de payer mais aurait dû faire application du report proportionnel.

Par dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 21 septembre 2023, M. [R] demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104 et 1231-1 (anciennement 1134 et 1147), 1991, 1992, 1993 du code civil,

A titre principal :

Sur l’appel principal :

— Rejeter les demandes et prétentions de la société Citya [Localité 9],

Sur l’appel incident :

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Meaux en date du 3 juin 2021, mais seulement en ce qu’il a condamné la société Citya [Localité 9] à payer à M. [R] les sommes suivantes :

' 5.728,95 euros au titre de la déchéance de garantie des loyers impayés, avec intérêt au taux légal à compter du 4 janvier 2016,

' 2.587,50 euros au titre de la déchéance de garantie des dégradations locatives,

' 1.579,06 euros au titre de la déchéance de protection juridique,

— Condamner in solidum la société Citya [Localité 9] et la société MADP assurances à payer à M. [R] les sommes suivantes :

' 7.469,41 euros au titre de la déchéance de garantie des loyers impayés, avec intérêt au taux légal à compter du 4 janvier 2016,

' 3.327,50 euros au titre de la déchéance de garantie des dégradations locatives, avec intérêt au taux légal à compter du 4 janvier 2016,

' 3.539,19 euros au titre de la déchéance de protection juridique, avec intérêt au taux légal à compter du 4 janvier 2016,

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Meaux du 3 juin 2021 pour le surplus,

A titre subsidiaire :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Meaux en date du 3 juin 2021,

En tout état de cause :

— Condamner in solidum les sociétés Citya [Localité 9] et MADP assurances à payer à M. [R] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris celui de l’article A 444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée,

— Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, M^e Jouy-Chamontin pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Il demande la confirmation du jugement qui a retenu que la société Citya avait commis des manquements à ses obligations contractuelles et engagé sa responsabilité à son égard :

— du fait du refus de prise en charge du sinistre par l’assureur,

— du fait des différents retard dans la gestion du bien (retard dans l’engagement de la procédure judiciaire à l’encontre du locataire et dans la réalisation des travaux de remise en état).

Il demande l’indemnisation des préjudices subis résultant, d’une part, de l’absence d’indemnisation de l’assurance, faisant valoir que les fautes de gestion de la société Citya l’ont privé de l’indemnisation de son assureur au titre des loyers impayés, des dégradations locatives et des frais d’huissier, d’autre part, de la perte locative, les retards dans la gestion de son bien l’ayant privé de plusieurs mois de loyers, et enfin du préjudice moral.

Par dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 mars 2022, la société MADP assurances demande à la cour de  :

Vu les articles 1103,1104 et 1231-1 du code civil ;

Vu les articles L. 113-1 al.2, L.113-2, L. 113-5 et L. 113-11 du code des assurances ;

À titre principal :

— Confirmer dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 03 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Meaux,

À titre subsidiaire, en cas d’infirmation du jugement :

— Juger que la déclaration tardive et incomplète du sinistre par la société Citya [Localité 9], mandataire de M. [R] et mandataire d’intermédiaire en assurance, exclut toute application de la garantie telle que prévue aux conditions générales et spéciales du contrat d’assurance « Solution GRI » n° 2423/LI/00239,

— En conséquence, débouter la société Citya [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, telles que dirigées contre la société MADP assurances, notamment en ce qu’elle sollicite d’être garantie et relevée indemne par la société MADP assurances de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— Débouter en tout état de cause M. [R] de toutes demandes en principal, accessoires et intérêts dirigées contre la société MADP assurances,

— Juger, à titre infiniment subsidiaire, que la société MADP assurances ne peut être condamnée à payer à la société Citya [Localité 9] qu’une somme maximum de 502,25 euros,

En tout état de cause,

— Débouter la société Citya [Localité 9] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Citya [Localité 9] à relever et garantir la société MADP assurances de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au bénéfice de M. [R],

— Condamner, à titre complémentaire des condamnations intervenues, la société Citya [Localité 9] à payer à la société MADP assurances la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Elle fait valoir qu’elle ne peut garantir les chefs de préjudices invoqués par M. [R] qui sont hors du champ de sa garantie et que, pour les autres, elle est en droit d’opposer la déchéance de garantie tant au titre des loyers impayés en raison de la déclaration tardive et incomplète du sinistre par la société Citya et pour défaut de respect des délais de signification d’un commandement de payer qu’au titre des détériorations immobilières. Elle considère que la responsabilité des préjudices allégués par M. [R] incombe uniquement et directement à la société Citya [Localité 9], en application de l’article 1992 du code civil, au regard des fautes commises dans l’exercice de son mandat de gestion.

La cour renvoie aux conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 26 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de la société Citya

Le mandat d’administration de biens confié à la société Citya [Localité 9] ayant été conclu le 8 novembre 2011, il est soumis aux dispositions du code civil antérieures à l’ordonnance du 10 février 2016, celle-ci n’étant applicable qu’aux seuls contrats conclus à compter du 1er octobre 2016.

En application de l’article 1134 ancien du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

En vertu des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Il s’évince de ces dispositions que le mandataire est tenu à une obligation de moyens supposant une exécution loyale, prudente et diligente du mandat conféré et que son exécution défectueuse doit être établie par le mandant conformément aux règles régissant la responsabilité contractuelle de droit commun ; cependant la faute est présumée en cas d’inexécution du mandat conféré.

— Sur le refus de prise en charge du sinistre par l’assurance

Le mandat de gestion locative conclu entre les parties le 8 novembre 2011 stipule que « Le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir, pour son compte et en son nom, tous actes d’administration, notamment :

(…)

— Dans le cas où une assurance « loyers impayés » a été souscrite, mandater l’assurance afin qu’elle exerce toute action découlant du contrat de location à l’égard du locataire en cas de sinistre garanti et dans les limites des conditions générales et particulières du contrat souscrit.

Il est précisé que le mandataire n’est pas l’assureur mais le souscripteur du contrat d’assurance auquel le mandant adhère. Le mandataire est donc l’intermédiaire et le gestionnaire du contrat d’assurance et ne peut en aucun cas être débiteur de la garantie due par le seul assureur. »

Concernant en premier lieu la garantie des loyers et charges impayés, les conditions générales et spéciales du contrat « Solution GRI » prévoient, à l’article 2 du paragraphe V « Procédure à suivre en cas d’impayé du locataire » que « entre le 45ème jour et le 55ème jour de la date d’exigibilité du loyer (soit au plus tard le 30ème jour du mois suivant), l’Assuré fait délivrer, par ministère d’huissier, un commandement de payer visant la clause résolutoire, au locataire, Il détaillera la dette depuis le premier terme impayé. »

L’article 1 définit le premier terme impayé comme « le mois de loyer charges comprises qui n’est pas intégralement payé par le locataire au plus tard le quinze du mois suivant celui de son exigibilité. Le point de départ du premier terme impayé est le premier jour du mois ».

Par ailleurs, l’article 1 « déclaration de sinistre » du paragraphe VII « Procédure à suivre en cas de sinistre » stipule « dans les quatre vingt dix jours, au plus tard, du premier terme impayé : Si le locataire n’a pas complètement soldé sa dette, dont le montant est supérieur à 300 euros, le sinistre est constitué et le souscripteur transmet immédiatement à Invenia assurances un dossier complet de sinistre. »

Le contrat de bail conclu entre M. [R] et M. [B] prévoyait à cet égard que le loyer était payable mensuellement et d’avance au plus tard le 1er de chaque mois.

Il ressort du relevé de compte locatif édité par la société Citya que M. [B] n’a pas réglé dans son intégralité le loyer du mois de novembre 2013 puisqu’au 13 novembre 2013, sa dette locative s’élevait à 100,62 euros et, au 15 décembre 2013, elle s’élevait à 502,25 euros, loyer de décembre compris, et n’a cessé d’augmenter.

Ainsi, en application des dispositions susvisées, le loyer de novembre 2013, dû le 1er novembre, n’étant pas réglé dans son intégralité au 15 décembre (quinze du mois suivant son exigibilité), le premier terme impayé est le mois de novembre 2013 et le point de départ du délai de déclaration est le 1er novembre 2013. La société Citya devait donc délivrer un commandement de payer au locataire au plus tard le 30 décembre 2013 et transmettre une déclaration de sinistre complète à l’assureur au plus tard le 1er février 2014.

Or, la société Citya a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 janvier 2015, le montant des loyers impayés s’élevant alors à la somme de 1.471,81 euros et a effectué la déclaration de sinistre le 2 avril 2015, réceptionnée le 7 avril 2015, soit avec un retard de plus d’une année.

En outre, la déclaration de sinistre était incomplète puisqu’il manquait la fiche de renseignement du locataire, ce dont la société Citya a été informée par courrier de la société Invenia assurances du 8 avril 2015 et il est établi que la société Citya n’a transmis à l’assureur la fiche de renseignement manquante que le 6 novembre 2015, soit plus de sept mois après la déclaration de sinistre.

Il en résulte qu’en ne se conformant pas aux conditions générales du contrat d’assurance souscrit auprès de la société MADP assurances, la société Citya a commis une faute et s’est exposée au risque de refus de prise en charge finalement opposé par l’assureur le 8 avril 2015.

Concernant en deuxième lieu la garantie des détériorations immobilières, les articles 2 et 3 du paragraphe II « Procédure à suivre en cas de détériorations immobilières » imposent au souscripteur, la société Citya [Localité 9], d’adresser une sommation au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception après avoir dressé un devis des réparations locatives et, dans un délai de quinze jours de la sommation, et à défaut de paiement par le locataire, d’adresser une déclaration de sinistre à l’assureur.

Or, comme l’ont justement relevé les premiers juges, la société Citya ne justifie pas avoir adressé au locataire une sommation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ni même avoir procédé à la déclaration du sinistre dans les quinze jours de la sommation, ce qui constitue également une négligence fautive.

Concernant en troisième lieu la garantie protection juridique, prévue au chapitre 3 des dispositions spéciales du contrat d’assurance, qui permet la prise en charge, dans la limite des montants contractuels garantis, des frais de procès et des coûts d’intervention des auxiliaires de justice, la société Citya ne justifie pas non plus avoir déclaré le sinistre à l’assureur.

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu que la société Citya [Localité 9] avait manifestement manqué à plusieurs des obligations contractuelles auxquelles elle était tenue, ces manquements étant de nature à engager sa responsabilité à l’égard de M. [R] en ce qu’ils sont directement à l’origine du refus de prise en charge du sinistre par l’assureur, la société MAPD assurances.

— Sur les retards dans la gestion du bien

Le mandat d’administration de biens du 8 novembre 2011 stipule que « Le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir, pour son compte et en son nom, tous actes d’administration, notamment :

(…)

— En cas de difficultés, et à défaut de paiement par les débiteurs, exercer toutes poursuites judiciaires, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter ».

En l’occurrence, alors que le relevé de compte permet de constater que le locataire s’est trouvé en situation débitrice chronique depuis le mois de novembre 2013, la société Citya ne justifie d’aucune mise en demeure adressée au locataire avant le commandement de payer du 19 janvier 2015. En outre, alors que le locataire n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, la société Citya ne l’a assigné devant le tribunal d’instance de Lagny-sur-Marne que le 30 juin 2015. Si le tribunal, par jugement du 20 juin 2016, a constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 20 mars 2015 mais a suspendu les effets de la clause résolutoire en accordant au locataire des délais de paiements de 22 mois pour s’acquitter de sa dette s’élevant alors à la somme de 4.203,96 euros, terme d’avril 2016 inclus, par versements mensuels d’un montant minimum de 200 euros en sus du loyer courant, il ressort du relevé de compte que le locataire, s’il a repris provisoirement le règlement du loyer courant à compter du mois de juillet 2016, n’a pas respecté l’échéancier fixé par le tribunal, entraînant la résiliation de plein droit du bail, de sorte que, contrairement à ce que soutient la société Citya, le commandement de quitter des lieux pouvait être délivré avant le mois de septembre 2017.

Il en résulte un défaut de diligence fautif de la société Citya, qui a accentué d’autant les pertes locatives subies par M. [R].

Il y a lieu toutefois de relever que M. [R] n’invoque pas un préjudice résultant de ce manquement, distinct de celui résultant de la déchéance de garantie des loyers impayés.

Concernant enfin le retard dans la réalisation des travaux de remise en état du bien avant sa relocation, M. [R] indique avoir validé le devis dès le 26 juin 2018 mais la mention « bon pour accord » qu’il a apposée sur le devis du 5 juin 2018 est datée du 23 octobre 2018. C’est donc à tort que les premiers juges ont retenu un manquement de la société Citya à ce titre et la demande d’indemnisation des pertes de loyers en résultant (perte de chance de relocation) ne peut dès lors qu’être rejetée et le jugement infirmé de ce chef.

Sur les préjudices de M. [R]

Le défaut de diligence de la société Citya a fait perdre à M. [R] une chance d’être indemnisé de ses pertes locatives. Dès lors, mesurée à la perte de chance d’être indemnisé par l’assureur en application de la police d’assurance souscrite, la réparation du préjudice de M. [R] ne peut être que partielle.

S’agissant de la garantie des loyers impayés, le bulletin d’adhésion signé par M. [R] prévoit la prise en charge des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés avec un plafond fixé à 61.000 euros par sinistre, sans franchise, la garantie étant illimitée dans le temps, outre la prise en charge de la conduite de la procédure et des frais d’expulsion et de recouvrement.

Dans ces conditions, la perte de chance de ne pas subir le préjudice peut être évaluée à 90 %.

Le relevé de compte locataire établi par la société Citya à la date du 30 mai 2018 fait état d’un solde débiteur de 9.829,54 euros. S’il y a lieu de déduire, comme l’ont fait les premiers juges, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à laquelle le locataire a été condamné par le jugement du tribunal d’instance de Lagny-sur-Marne du 20 juin 2016, il n’y a pas lieu de déduire les frais d’huissier qui sont relatifs à la procédure d’expulsion et donc pris en charge au titre de la garantie des loyers impayés.

Le préjudice de M. [R] au titre de la perte de chance d’être indemnisé des loyers impayés et des frais d’expulsion s’élève donc à la somme de 9.829,54 – 400 = 9.429,54 euros x 90 % = 8.486,58 euros.

Il n’y a pas lieu de déduire, comme le demande la société Citya, les honoraires de gestion qui lui étaient contractuellement dus à hauteur de 7% HT des encaissements ou les primes d’assurance dès lors qu’il n’est pas établi qu’ils n’ont pas été réglés par M. [R] en l’absence de production des relevés de gérance.

Il n’y a pas lieu non plus de déduire les prélèvements fiscaux et sociaux auxquels sont soumis les revenus fonciers, les sommes n’ayant pas été perçues par M. [R]. De surcroît, les dispositions fiscales pouvant porter sur les sommes qui auraient initialement dues être perçues (loyers) sont sans incidence sur les obligations des personnes responsables du dommage.

Par infirmation du jugement sur le montant du préjudice, la société Citya [Localité 9] sera condamnée à payer à M. [R] la somme de 8.486,58 euros à ce titre.

S’agissant des détériorations immobilières, le bulletin d’adhésion mentionne que « la garantie s’applique aux détériorations et destruction immobilières perpétrées par le locataire, elle ne couvre jamais la vétusté normale et la remise à neuf du logement », et ce dans la limite de 8.000 euros TTC par sinistre et par locataire avec une franchise égale au dépôt de garantie soit la somme de 365 euros.

Il ressort des pièces produites par M. [R] que lors de l’entrée dans les lieux, le 21 novembre 2011, le logement était, non pas en très bon état comme il l’indique mais en bon état. Le procès-verbal de constat établi le 11 mai 2018 à la demande de M. [R] après l’expulsion du locataire fait apparaître de nombreuses salissures, tâches et moisissures. Le devis établi par la société Deemaen, à la demande de la société Citya, le 5 juin 2018, évalue les travaux de remise en état du logement à la somme de 3.327,50 euros. Cependant, ce devis porte sur la remise à neuf du logement, exclue de la garantie, et une vétusté aurait nécessairement été appliquée par l’assureur. En outre, comme l’ont justement relevé les premiers juges, la nécessité de remplacer certains éléments, tels que la hotte aspirante, le réfrigérateur, la plaque de cuisson, les convecteurs, interrupteurs et prises de courant, n’est pas démontrée, le procès-verbal de constat d’huissier faisant apparaître leur état de saleté mais pas leur dysfonctionnement, de sorte qu’il n’est pas certain que ces travaux auraient été pris en charge par l’assureur.

Dans ces conditions, la perte de chance d’être indemnisé des détériorations immobilières doit être évaluée à 40 %, de sorte que le préjudice de M. [R] s’élève à 3.327,50 x 40% = 1.331 euros.

Par infirmation du jugement sur le montant du préjudice, la société Citya sera condamnée à payer à M. [R] la somme de 1.331 euros.

Concernant la protection juridique et la prise en charge des frais d’huissier, la somme de 1.960,13 euros a été retenue dans le préjudice résultant de la déchéance de garantie des loyers impayés et M. [R] ne démontre pas que les frais figurant sur la facture de la société Evidence, huissiers de justice associés, du 16 janvier 2019, d’un montant de 1.579,06 euros constituent des frais distincts dès lors qu’il s’agit des frais relatifs à la procédure d’expulsion.

M. [R] sera en conséquence débouté de la demande d’indemnisation formée à ce titre et le jugement infirmé de ce chef.

S’agissant enfin du préjudice moral, c’est à bon droit et à la faveur de motifs pertinents méritant adoption par la cour que les premiers juges ont retenu que les manquements contractuels de la société Citya [Localité 9] avaient causé à M. [R] un préjudice moral, évalué à la somme de 1.000 euros. Le jugement sera confirmé de ce chef.

S’agissant d’une créance indemnitaire de dommages et intérêts, les sommes ainsi allouées porteront intérêts à compter du jugement sur les montants accordés en première instance et à compter du présent arrêt sur le surplus.

Sur la responsabilité de la société MADP assurances et l’appel en garantie formé à son encontre par la société Citya [Localité 9]

L’article L. 113-5 du code des assurances prévoit que « lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà ».

Aux termes de l’article L. 113-2 du même code, « l’assuré est obligé :

(…)

4° De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur.

Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés.

Ce délai minimal est ramené à deux jours ouvrés en cas de vol et à vingt-quatre heures en cas de mortalité du bétail.

Les délais ci-dessus peuvent être prolongés d’un commun accord entre les parties contractantes.

Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. »

En vertu de l’article L. 113-11 du code des assurance, sont nulles « toutes clauses frappant de déchéance l’assuré à raison de simple retard apporté par lui à la déclaration du sinistre aux autorités ou à des productions de pièces, sans préjudice du droit pour l’assureur de réclamer une indemnité proportionnée au dommage que ce retard lui a causé ».

En l’espèce, l’article 1 du chapitre 5 des dispositions générales de la police d’assurance, expressément intitulé « DÉCHÉANCE DE GARANTIE » stipule que « L’Assuré sera déchu de tout droit à indemnité sur le sinistre en cause :

' pour déclaration tardive, sauf cas fortuit ou de force majeure, s’il ne se conforme pas aux délais prévus dans les Dispositions Générales ou Spéciales (paragraphe procédure en cas de sinistre), et qu’il en résulte un préjudice pour la Société ».

La clause litigieuse est une clause de déchéance qui n’a pas la nature juridique d’une clause d’exclusion de sorte qu’elle n’a pas à être formelle et limitée au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances.

Pour pouvoir appliquer la clause de déchéance, l’assureur doit établir que les conditions suivantes sont remplies :

— la clause de déchéance est claire et établie en caractères très apparents (article L. 112-4 du code des assurances),

— l’inexécution par l’assuré de l’une de ses obligations, et particulièrement d’avoir procédé à une déclaration tardive,

— la preuve, par l’assureur, de l’existence d’un préjudice subi en raison de la déclaration tardive du sinistre.

En l’espèce, cette clause est située à l’article 1 du chapitre 5 intitulé DISPOSITIONS DIVERSES. Son titre est expressément libellé en majuscule et en gras DECHEANCE DE GARANTIE de sorte qu’elle est établie en caractère très apparents.

S’agissant de la garantie des loyers impayés, il résulte des développements qui précèdent que le commandement de payer doit être délivré entre le 45ème et le 55ème jour de la date d’exigibilité du loyer, obligation non respectée par la société Citya. Si l’article 2 du paragraphe V du Chapitre 1 des conditions spéciales du contrat d’assurance prévoit que « la délivrance tardive du commandement de payer les loyers (…) aura pour effet le report proportionnel de la prise en charge du dossier sinistre », il stipule également, en caractères gras, que « A défaut pour le souscripteur de respecter les prescriptions des articles ci-dessus, INVENIA ASSURANCES pourra lui opposer une déchéance de garantie ».

De même, conformément au contrat d’assurance, la déclaration de sinistre doit être effectuée « dans les 90 jours, au plus tard, du premier terme impayé :

Si le locataire n’a pas complètement soldé sa dette dont le montant est supérieur à 300 euros, le sinistre est constitué et l’assuré transmet immédiatement à INVENIA ASSURANCES un dossier complet de sinistre.

La déclaration tardive d’un sinistre aura pour effet le report proportionnel de sa prise en charge ».

Suit la liste complète des pièces que doit contenir le dossier sinistre et la stipulation, en caractère gras, selon laquelle « A défaut pour le Souscripteur d’envoyer une déclaration de sinistre complète à INVENIA ASSURANCES, ce dernier pourra lui opposer une déchéance de garantie ».

En l’occurrence, ainsi qu’il a été dit précédemment, la déclaration de sinistre a été adressée par la société Citya à la société Invenia assurances avec un retard de plus de 14 mois et, de surcroît, incomplète, n’ayant été complétée que sept mois plus tard.

L’absence de diligence de la société Citya a aggravé la dette locative ainsi que le préjudice de l’assureur en l’empêchant d’exercer son recours subrogatoire et de prendre la direction du procès à l’encontre du locataire.

Les conditions étant réunies, l’assureur était ainsi bien fondé à opposer la déchéance de garantie des loyers impayés. C’est donc à tort que les premiers juges ont retenu que la société MADP assurances n’était pas fondée à opposer la déchéance de garantie et que la sanction de la délivrance tardive du commandement de payer et de l’envoi tardif de la déclaration de sinistre complète ne pouvait être que le report proportionnel de la prise en charge, tout en jugeant que l’application de ce report dispensait la société MADP assurances de garantir la société Citya [Localité 9] de sa condamnation au titre de la prise en charge de la déchéance des loyers impayés aux motifs que cette garantie reviendrait, d’une part, à priver d’effet la sanction contractuelle en raison des manquements de cette dernière et, d’autre part, à réparer un dommage qui n’était pas prévisible lors de la conclusions du contrat.

Le jugement sera donc, par substitution de motifs, confirmé en ce qu’il a débouté la société Citya de sa demande de garantie au titre des loyers impayés.

S’agissant de la demande de garantie au titre des détériorations immobilières, les dispositions générales du contrat d’assurance stipulent expressément au paragraphe II du chapitre 2 que « Faute pour le Souscripteur d’envoyer une déclaration de sinistre complète à INVENIA ASSURANCES, ce dernier pourra lui opposer une déchéance de garantie ».

La société Citya n’ayant transmis aucune déclaration de sinistre à la société Invenia assurances, la société MADP assurances était fondée à opposer une déchéance de garantie. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Citya de son appel en garantie formé à ce titre.

Aucune condamnation n’ayant été prononcée à l’encontre de la société Citya concernant la déchéance de la garantie protection juridique, l’appel en garantie qu’elle forme à ce titre à l’encontre de la société MADP assurances est sans objet. Le jugement sera confirmé de ce chef, par substitution de motifs.

Enfin, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu que la société MADP assurances n’était pas responsable des négligences de la société Citya [Localité 9] et n’était donc pas tenue de la garantir de la condamnation prononcée à son encontre au titre du préjudice moral. En outre, aucune condamnation n’étant prononcée par le présent arrêt à l’encontre de la société Citya au titre de la perte des loyers résultant du retard dans la réalisation des travaux de remise en état, la demande de garantie qu’elle forme à ce titre à l’encontre de la société MADP assurances est sans objet.

Par ailleurs, la responsabilité de la société MADP assurances n’étant pas retenue, la demande de condamnation formée par M. [R] à son encontre, in solidum avec la société Citya [Localité 9], ne peut qu’être rejetée. Pour les mêmes motifs, la demande de garantie formée par la société MADP assurances à l’encontre de la société Citya [Localité 9] est sans objet.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance, mis à la charge de la société Citya [Localité 9], seront confirmées.

Ajoutant au jugement, il y a lieu de condamner la société Citya [Localité 9], qui succombe en son recours, aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement par Maître Jouy-Chamontin en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens l’émolument prévu à l’article A 444-32 du code de commerce, mis à la charge du créancier en application de l’article R 444-55 du même code, aucune disposition ne permettant de transférer cette charge au débiteur.

Tenue aux dépens, la société Citya [Localité 9] sera condamnée à payer à M. [R] et à la société MADP assurances la somme de 4.000 euros chacun au titre des frais irrépétibles engagés en appel en application de l’article 700 du même code et ne peut elle-même prétendre à l’application de ce texte à son profit.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Citya [Localité 9] à payer à M. [X] [R] la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice moral, en ce qu’il a débouté la société Citya [Localité 9] de ses demandes en garantie formées à l’encontre de la société MADP assurances et en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles,

L’infirme sur le surplus des dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la société Citya [Localité 9] à payer à M. [X] [R] la somme de 8.486,58 euros au titre de la perte de chance d’être indemnisé des loyers impayés,

Condamne la société Citya [Localité 9] à payer à M. [X] [R] la somme de 1.331 euros au titre de la perte de chance d’être indemnisé des détériorations immobilières,

Dit que ces sommes porteront intérêts à compter du jugement sur les montants accordés en première instance et à compter du présent arrêt sur le surplus.

Déboute M. [X] [R] de ses demandes au titre de la déchéance de garantie protection juridique et de la perte de chance de location,

Déboute M. [X] [R] de ses demandes formées à l’encontre de la société MADP assurances,

Condamne la société Citya [Localité 9] à payer à M. [R] et à la société MADP assurances la somme de 4.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Citya [Localité 9] aux dépens d’appel, qui ne comprennent pas l’émolument prévu à l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés directement par Maître Jouy-Chamontin conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,