N° RG 23/07506 -N°Portalis DBVX-V-B7H-PHCM

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 12] au fond du 05 septembre 2023

RG : 23-000357

[R]

C/

Société SEMCODA SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION D U DEPARTEMENT DE L’AIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 07 Janvier 2026

APPELANT :

M. [K] [R]

Né le 08 Mai 1969 à [Localité 11] (Sénégal)

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Carole DELAY, avocat au barreau D’AIN

INTIMÉE :

La société SEMCODA – SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN, Société immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 759 200 751 dont le siège social est [Adresse 2] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Cynthia CHAUMAS-PELLET de la SELARL CARMAS AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 2799

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Octobre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Novembre 2025

Date de mise à disposition : 07 Janvier 2026

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 17 août 2017, la Semcoda, a consenti à M. [K] [R] le bail d’un logement situé [Adresse 5] à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 413,51 € outre 137,73 € de provisions sur charges.

Par acte du 3 novembre 2022, la Semcoda a fait commandement à M. [R] d’avoir à payer un arriéré locatif de 3.906,90 €, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte du 18 avril 2023, la Semcoda a fait assigner M. [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nantua, en résiliation de bail par acquisition de la clause résolutoire.

Par jugement contradictoire du 5 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré recevable l’action en constat de la résiliation du bail exercée par la Semcoda ;

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2017 entre la Semcoda et M. [R], concernant l’appartement à usage d’habitation situé à [Adresse 3] à [Localité 9], sont réunies à la date du 4 janvier 2023, et qu’en conséquence le bail est résilié de plein droit ;

Rejeté la demande de délais de paiement présentée par M. [R] ;

Ordonné en conséquence à M. [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

Rappelé que faute de départ volontaire de M. [R], le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et ce dans les deux mois de délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelé que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné M. [R] à verser à la Semcoda une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 4 janvier 2023, date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, jusuqà la date de la libération intégrale et effective des lieux et de la restitution des clés ;

Fixé cette indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit la somme de 593,67 € au jour de la présente décision ;

Dit que le bailleur sera autorisé à indexer annuellement cette indemnité selon les dispositions contractuelles en référence à l’indice de référence des loyers ;

Condamné M. [R] à payer à la Semcoda la somme de 6.149,67 €, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges, décompte arrêté au 26 juin 2023, incluant l’indemnité d’occupation et les provisions sur charge du mois de mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2022, date du commandement de payer pour la somme de 3.906,90 €, et du 18 avril 2023, date de l’assignation pour la somme de 4.368,66 €, et de la présente décision pour le surplus ;

Condamné M. [R] à payer à la Semcoda la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [R] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration enregistrée le 2 octobre 2023, M. [R] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 8 avril 2024, M. [R] demande à la cour :

Dire recevable et bien-fondé M. [R] en son appel ;

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Débouter la Semcoda de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation de l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 9] ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire et dire que cette clause est réputée ne pas avoir joué ;

Accorder à M. [R] les délais les plus larges pour lui permettre d’apurer sa dette de loyer sur trois années et en tout de lui accorder le paiement des arriérés par des versements de 300 € outre le loyer courant ;

Débouter la Semcoda de sa demande de condamnation à hauteur de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouter la Semcoda de sa demande de condamnation à hauteur de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuer ce que de droit sur les dépens ;

En conséquence,

Débouter la Semcoda de l’ensemble de ses demandes.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 13 mars 2024, la Semcoda demande à la cour :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantua le 5 septembre 2023, notamment en ce qu’il a constaté les effets de la clause résolutoire et condamné M. [R] au titre des arriérés de loyers, charges, indemnités d’occupation et frais ;

Débouter M. [R] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner M. [R] à payer à la Semcoda la somme de 1.000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [R] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’actualisation de la créance locative

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la Semcoda verse aux débats le contrat de bail et un relevé de compte locataire retraçant l’historique des sommes quittancées et encaissées jusqu’au 11 mars 2024. Ce faisant, la Semcoda rapporte la preuve du principe et du montant de sa créance actualisée à la somme de 4.287,86 € selon décompte arrêté à l’échéance du mois de février 2024.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné le locataire à payer l’arriéré locatif, est confirmé et, actualisant la créance, la cour porte le montant de la condamnation de M. [R] à la somme de 4.287,86 € représentant les loyers et charges échus au 11 mars 2024, échéance de mars 2024 non incluse.

Sur la demande en constat de la résiliation du bail

Il n’est pas discuté et il est régulièrement justifié de la recevabilité de cette demande, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône et les bailleurs ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le tout dans les conditions de forme et de délais prévues aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur le fond, le premier juge a fait application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, lequel prévoyait alors que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du bail signé le 17 août 2017 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 novembre 2022 pour la somme en principal de 3.906,90 €. M. [R] ne conteste pas qu’il ne s’est pas acquitté de cette somme dans les deux mois du commandement.

Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a constaté la résiliation du bail au 4 janvier 2023 est confirmé.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (') Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [R] sollicite l’octroi de délais de paiement, lui permettant d’apurer sa dette de loyer sur trois années, par versement de 300 € par mois, outre le loyer courant. Il fait valoir qu’il avait repris le paiement du loyer courant dès avant que le jugement déféré ne soit rendu et commencé à apurer sa dette par le versement de la somme de 306,33 € par mois en plus du-dit loyer courant, depuis juillet 2023, raison pour laquelle sa dette a diminué. Il précise cumuler plusieurs emplois et percevoir ainsi un revenu mensuel moyen de 1.800 € et supporter outre les charges de loyer et courantes, l’entretien et l’éducation de ses enfants restés au Sénégal avec leur mère. Il soutient être de bonne foi et souhaite réellement apurer sa dette pour conserver l’appartement ce qui suppose qu’il bénéficie d’un délai de trois années pendant lequel il continuera de payer le loyer courant et l’arriéré à hauteur de 300 € par mois.

La Semcoda qui rappelle qu’au jour de l’audience en juillet 2023, M. [R] n’avait pas repris le règlement des loyers et n’avait pas produit d’élément permettant de connaître sa situation personnelle, fait valoir que les premiers paiements n’ont repris qu’en août 2023 et que l’appelant ne justifie toujours pas de sa situation, alors qu’il s’est octroyé unilatéralement des délais que le premier juge lui avait refusés, sans qu’il ne soit possible de comprendre les incidents initiaux et de savoir si les règlements pourront continuer jusqu’à l’apurement de la dette dans les délais légaux.

La cour constate que M. [R] qui a repris le paiement régulier des loyers courants depuis juillet 2023, a également commencé à apurer une partie de sa dette locative qui a diminué de presque 1.800 € en 8 mois et justifie de sa situation et notamment des revenus qu’il perçoit grâce au cumul de plusieurs emplois, percevant un salaire de 1785 € par mois comme employé commercial pour la société [Adresse 7] ainsi qu’une rémunération de 380 € par mois comme agent de service confirmé au sein de la société ADN Propreté outre des revenus réguliers pour des extra comme serveur au [Localité 10] Hôtel de [Localité 8]. Au titre de ses charges, il rembourse un crédit Expresso par échéances de 300 € par mois et verse régulièrement de l’argent au Sénégal pour l’entretien et l’éducation de ses enfants.

En conséquence, la cour retient qu’il y a lieu d’accorder à M. [R], qui justifie de la reprise du paiement du loyer courant, de sa bonne foi et de sa capacité à s’acquitter de sa dette dans les délais légaux, un délai suspensif de la clause résolutoire de deux ans, selon les modalités prévues au dispositif du présent arrêt.

Le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté M. [R] de sa demande à cet effet et ordonné son expulsion.

Sur les demandes accessoires

La décision attaquée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance mais infirmée en ce qu’elle a condamné M. [R] à payer à la Semcoda la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R] est également condamné aux dépens d’appel.

Par ailleurs, l’équité commande de rejeter les demandes de la Semcoda, en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement attaqué en ce qu’il a :

déclaré recevable l’action en constat de la résiliation du bail exercée par la Semcoda,

constaté la résiliation de plein droit du bail ayant lié les parties à la date du 4 janvier 2023,

condamné M. [K] [R] à payer un arriéré locatif et d’occupation à la Semcoda, sauf à ramener le montant de la condamnation à la somme de 4.287,86 € représentant les loyers et charges échus au 11 mars 2024 (échéance de mars non incluse),

condamné M. [K] [R] aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

rappelé l’exécution provisoire de droit ;

L’infirme en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans ;

Dit que si M. [K] [R] s’est acquitté du paiement de l’arriéré des loyers outre des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans ci-avant fixé, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le bail ne sera pas résilié ;

Dans le cas contraire, dit que la clause résolutoire reprendra son plein effet et dit :

* qu’à défaut pour M. [K] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Semcoda pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

* que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur, en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois,

* que M. [K] [R] est condamné à verser à la Semcoda une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, laquelle sera due jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne M. [K] [R] aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes de la Semcoda au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et à hauteur d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT