Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 4 DÉCEMBRE 2025

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11243 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH3J2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mars 2023 -Juge des contentieux de la protection de paris – RG n° 22/00073

APPELANTE

Madame [F] [J]

née le 14 avril 1982 à [Localité 9] (Tunisie)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Pétra LALEVIC de la SELEURL SELARL PETRA LALEVIC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1757

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/012795 du 16/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMEE

SCI MOMA

RCS 500 702 816

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Alexandra SOKOLOW, avocat au barreau de PARIS, toque : J060

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

M^me Laura TARDY, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 15/07/2019, la SCI Moma a donné à bail meublé à usage d’habitation à Mme [F] [J] un appartement situé au [Adresse 4], moyennant un loyer de 700 euros par mois, charges comprises, pour une durée de 3 mois renouvelable par tacite reconduction.

A la suite d’un dégât des eaux, une recherche de fuite a été effectuée le 12/12/2019 dans les lieux.

Le Service Technique de l’Habitat de la ville de [Localité 8] a effectué un contrôle sanitaire le 4/03/2020 faisant apparaître :

— dans la salle d’eau/WC un taux d’humidité de 40% à l’origine du décollement du revêtement mural en raison d’une aération permanente insuffisante ;

— dans le coin cuisine, il est constaté l’utilisation d’une multiprise en raison du nombre insuffisant de prises.

Par acte d’huissier en date du 28/10/2021, Mme [F] [J] a assigné la SCI Moma sur le fondement des articles 1719 et suivants du code civil aux fins de :

Voir ordonner le remboursement à Mme [F] [J] de l’ensemble des loyers versés à la SCI Moma soit 8400 euros

Voir fixer l’indemnisation de Mme [F] [J] à hauteur de 3000 euros au titre du préjudice moral subi, occasionné par la 'gestion désastreuse du bien loué par la SCI Moma'

Voir condamner la SCI Moma à payer au conseil de Mme [F] [J] la somme de 2500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10/07/1991

Voir condamner la SCI Moma à payer à Mme [F] [J] la somme de 1400 euros au titre du trop-perçu de caution

Voir condamner la SCI Moma à remettre en état le bien, sous astreinte de 500 euros par jour de retard

Voir ordonner l’exécution provisoire.

La SCI Moma n’a pas contesté que le bien avait servi de résidence principale, oralement à l’audience, et l’application de la loi du 06/07/89.

Elle a sollicité :

A titre principal :

Voir rejeter les demandes, fins et prétentions de Mme [F] [J]

A titre reconventionnel :

Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers

En conséquence :

Voir ordonner à Mme [F] [J] de libérer les lieux sans délai, et à défaut ordonner son expulsion et celle de tous occupant de son chef des lieux loués, avec assistance de la force publique et d’un serrurier

Voir ordonner la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, dans tel garde meuble de son choix au frais, risques et péril de la SCI Moma

Voir condamner Mme [F] [J] à payer à la SCI Moma la somme de 11200 euros de loyers et charges impayés, entre décembre 2019 et mars 2021 inclus

Voir condamner Mme [F] [J] à payer les loyers et charges à compter d’avril 2021 jusqu’au jugement à intervenir pour 700 euros par mois, sous déduction des sommes éventuellement versées par la locataire

Voir condamner Mme [F] [J] à payer la SCI Moma une indemnité d’occupation de 700 euros par mois jusqu’au départ effectif des lieux

Voir condamner Mme [F] [J] à payer à la SCI Moma la somme de 10% des sommes dues jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés

Voir condamner Mme [F] [J] à payer à la SCI Moma la somme de 3000 euros au titre du préjudice subi du fait du refus de régler des loyers sans motif légitime

Voir condamner Mme [F] [J] à payer à la SCI Moma la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens incluant la sommation du 07/12/2020

Par jugement avant-dire droit du 8 décembre 2021, une expertise a été ordonnée ; le juge a condamné Mme [J] à payer à la SCI Moma une provision à valoir sur les sommes dues au titre des loyers charges comprises de 5250 euros de loyers charges comprises pour la période du 15/01/2020 au 15/03/2021, ainsi que la moitié des loyers charges comprises dus à compter du 15/03/2021, et sursis à statuer sur les autres demandes.

L’expert a déposé son rapport le 28 avril 2022.

Suite au dépôt du rapport, Mme [F] [J] a sollicité :

A titre liminaire sur la qualité de la résidence principale :

Voir constater que le bail entre Mme [F] [J] et la SCI Moma constitue un bail relatif à la résidence principale de Mme [F] [J]

Voir condamner la SCI Moma à payer la somme de 11680 euros à Mme [F] [J] au titre de l’APL non acquise

A titre principal sur les désordres :

Voir constater que l’appartement est décent, mais comporte des désordres à la charge de la bailleresse

En conséquence :

Voir constater que le prix du loyer est de 350 euros depuis le 15/07/2019 jusqu’à la réalisation des travaux par la bailleresse

Voir condamner la SCI Moma à indemniser Mme [F] [J] à hauteur de 7252 euros au titre de la réduction de loyers jusqu’au 01/04/2021, à parfaire au jugement

Voir condamner la SCI Moma à indemniser Mme [F] [J] à hauteur de 2073,50 euros au titre des travaux qu’elle a dû faire en lieu et place de la bailleresse

Voir condamner la SCI Moma à réaliser des travaux de réparation sous astreinte de 500 euros par jour dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement

Voir condamner la SCI Moma à indemniser Mme [F] [J] à hauteur de 3000 euros au titre du mobilier non fourni

Voir condamner la SCI Moma à indemniser Mme [F] [J] à hauteur de 7300 euros au titre du préjudice de jouissance

Voir assortir les condamnations des intérêts légaux

Voir condamner la SCI Moma à payer au conseil de Mme [F] [J] la somme de 2500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10/07/1991

Voir ordonner l’exécution provisoire.

La SCI Moma a sollicité de :

A titre principal :

Voir rejeter les demandes, fins et prétentions de Mme [F] [J]

A titre reconventionnel :

Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers

En conséquence :

Voir ordonner à Mme [F] [J] de libérer les lieux, sans délai, et à défaut ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec assistance de la force publique et d’un serrurier

Voir ordonner la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, dans tel garde meuble de son choix au frais, risques et péril de la SCI Moma

Voir condamner Mme [F] [J] à payer à la SCI Moma la somme de '126200 euros’ de loyers et charges impayés, entre septembre 2019 et septembre 2022 inclus

Voir condamner Mme [F] [J] à payer les loyers et charges minorés et ce jusqu’à la réalisation des travaux sur la base d’un quittancement mensuel de 350 euros, sous déduction des sommes éventuellement versées par cette dernière

Voir condamner Mme [F] [J] au paiement des loyers et charges à compter de la réalisation des travaux sur la base de 700 euros, sous déduction des sommes éventuellement versées par cette dernière

Voir condamner Mme [F] [J] à payer à la SCI Moma une indemnité d’occupation de 700 euros par mois jusqu’au départ effectif des lieux

Voir condamner Mme [F] [J] à payer à la SCI Moma la somme de 10% des sommes dues jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés

Voir condamner Mme [F] [J] à payer à la SCI Moma la somme de 3000 euros au titre du préjudice subi du fait du refus de régler des loyers sans motif légitime

Voir condamner Mme [F] [J] à payer à la SCI Moma la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens incluant la sommation du 07/12/2020.

Par jugement contradictoire entrepris du 20 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

DEBOUTE Mme [F] [J] de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre des meubles du logement,

CONDAMNE la SCI Moma à payer à Mme [F] [J] la somme équivalente au montant d’APL auquel elle pouvait prétendre pour le logement considéré sur une base de loyer de 700 euros, pour la période du 15/07/2019 au 15/01/2020, à charge pour Mme [F] [J] d’en justifier par attestation CAF dans les deux mois de la signification du jugement,

DIT que la SCI Moma est responsable du préjudice de jouissance subi par Mme [F] [J] du 15/07/2019 jusqu’au présent jugement,

FIXE à la moitié du loyer de 700 euros le montant du préjudice subi, soit 350 euros et constate l’acquiescement de la SCI Moma à cette indemnisation à compter du 15/03/2021 compte tenu de sa demande de voir fixer le loyer à 350 euros à compter de cette date,

CONDAMNE la SCI Moma à payer à Mme [F] [J] la somme de 6300 euros, en réparation de son préjudice de jouissance entre le 15/07/2019 et 15/03/2021, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE la SCI Moma à payer à Mme [F] [J] la somme de 1765,50 euros en remboursement des travaux facturés le 04/05/2020

DEBOUTE Mme [F] [J] de sa demande pour la facture du 20/12/2021

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail portant sur les lieux situés au [Adresse 4], à compter du jugement, aux torts de Mme [F] [J],

AUTORISE la SCI Moma, à défaut de libération volontaire des lieux, à procéder à l’expulsion de Mme [F] [J] et tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier, sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux,

CONDAMNE Mme [F] [J] à payer à la SCI Moma une indemnité d’occupation de 700 euros par mois, à compter du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion,

DEBOUTE Mme [F] [J] de sa demande d’exécution de travaux sous astreinte en conséquence et de la demande de diminution de loyer jusqu’à réalisation des travaux,

CONDAMNE Mme [F] [J] à payer à la SCI Moma la somme de 9800 euros, pour les loyers et charges impayés du 15/01/2020 jusqu’au 15/03/2021, avec intérêts au taux légal à compter du 20/01/2023,

CONDAMNE Mme [F] [J] à payer à la SCI Moma la somme de 7700 euros, pour les loyers et charges impayés du 15/03/2021 jusqu’au 15/01/2023, outre les loyers et charges dus jusqu’au présent jugement, avec intérêts au taux légal à compter du 20/01/2023,

ORDONNE compensation entre les sommes dues de loyers et charges et d’indemnisation du trouble de jouissance,

DEBOUTE la SCI Moma de sa demande de dommages et intérêts pour retard de paiement de loyers,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit,

PARTAGE les dépens par moitié entre les parties incluant les frais de l’expertise judiciaire,

DEBOUTE la SCI Moma de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Moma à payer au conseil de Mme [F] [J] la somme de 800 euros en application de l’article 37 de la loi du 10/07/1991.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 26 juin 2023 par Mme [F] [J],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 6 mars 2024 par lesquelles Mme [F] [J] demande à la cour de :

RECEVOIR Mme [J] en ses écritures et l’en dire bien fondée.

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

débouté Mme [J] de sa demande au titre des meubles non fournis

limité la période d’indemnisation pour privation du droit à APL à la seule période du 15 juillet 219 au 15 janvier 2020.

débouté Mme [J] de sa demande relative à la facture du 12 décembre 2021

limité l’indemnisation de préjudice de jouissance de Mme [J] au 15 mars 2021

débouté Mme [J] de sa demande d’astreinte

prononcé la résiliation judiciaire du bail

prononcé l’expulsion de Mme [J]

fixé une indemnité d’occupation à hauteur de 700 euros mensuels

partagé les dépens

ET STATUANT A NOUVEAU

CONDAMNER la SCI Moma à verser une indemnité égale à ce qu’aurait dû percevoir Mme [J] au titre des Aides Personnalisées au Logement pendant toute la durée d’occupation du logement jusqu’à la décision à intervenir sur la base d’un loyer de 700 euros mensuels ;

CONDAMNER la SCI Moma à indemniser Mme [J] à hauteur de 3000 euros au titre du mobilier non fourni ;

CONDAMNER la SCI Moma au remboursement de la facture du 12 décembre 2021 ;

CONSTATER que le prix du loyer est de 350 euros depuis le 15 juillet 2019 jusqu’à la réalisation des travaux par la bailleresse ;

CONDAMNER la SCI Moma à réaliser des travaux de réparation sous astreinte de 500 euros par jour dans un délai deux mois à compter de la signification du jugement ;

CONDAMNER la SCI Moma à indemniser Mme [J] à hauteur de 350 euros par mois au titre du préjudice de jouissance jusqu’à la décision à intervenir ;

ASSORTIR les condamnations pécuniaires des intérêts légaux ;

JUGER n’y avoir lieu à résiliation judicaire du bail ni expulsion de Mme [J] ;

En conséquence,

JUGER n’y avoir lieu à fixation d’indemnité d’occupation,

CONDAMNER la SCI Moma aux entiers dépens de la procédure ;

CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus ;

DEBOUTER La SCI Moma de ses demandes formulées au titre de l’appel incident ;

REJETER TOUTE DEMANDE CONTRAIRE de la SCI Moma

FAIRE APPLICATION de l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991 et condamner la SCI Moma à verser à Maître [P] [R] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles pour procédure d’appel, outre la confirmation de la condamnation de la SCI Moma sur ce même fondement au versement de 800 euros en première instance.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 22 décembre 2023 par lesquelles la SCI Moma, formant appel incident, demande à la cour de :

La DECLARER recevable et bien fondée en son appel incident

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a :

Débouté Mme [J] de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre des meubles meublant ;

Dit que la SCI Moma est responsable du préjudice de jouissance subi par Mme [J] du 15 juillet 2019 jusqu’au présent jugement ;

Fixé à la moitié du loyer de 700 euros le montant du préjudice subi, soit 350 euros et constate l’acquiescement de la SCI Moma à cette indemnisation à compter du 15 mars 2021 compte tenu de sa demande de voir fixer le loyer à 350 euros à compter de cette date ;

Condamné la SCI Moma à payer à Mme [J] la somme de 6.300 euros en réparation de son préjudice de jouissance entre le 15 juillet 2019 et le 15 mars 2021 ;

Prononcé la résiliation judiciaire du bail portant sur les lieux loués sis [Adresse 3] ;

Autorisé la SCI Moma, à défaut de libération volontaire des lieux, à procéder à l’expulsion de Mme [J] ;

Condamné Mme [J] à payer à la SCI Moma une indemnité d’occupation de 700 euros par mois à compter du présent jugement ;

Condamné Mme [J] à payer à la SCI Moma la somme de 9.800 euros pour les loyers et charges impayés du 15 janvier 202 au 15 mars 2021 ;

Condamné Mme [J] à payer à la SCI Moma la somme de 7.700 euros pour les loyers et charges impayés du 15 mars 2021 au 15 janvier 2023, outre les loyers et charges dus jusqu’au présent jugement ;

Ordonné la compensation entre les sommes dues de loyers et charges et d’indemnisation de trouble de jouissance ;

Partagé les dépens par moitié entre les parties incluant les frais de l’expertise judiciaire.

INFIRMER le Jugement entrepris en ce qu’il a :

Condamné la SCI Moma à payer à Mme [J] la somme équivalente au montant d’APL auquel elle pouvait prétendre pour le logement considéré sur une base de loyer de 700 € pour la période du 15 juillet 2019 au 15 juillet 2020, à charge pour Mme [J] d’en justifier par attestation CAF dans les deux mois de la signification du jugement ;

Condamné la SCI Moma à payer à Mme [J] la somme de 1.765,50 € en remboursement des travaux facturés le 4 mai 2020 ;

Débouté la SCI Moma de sa demande en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné la SCI Moma à payer au Conseil de Mme [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

REJETER l’ensemble des demandes de Mme [F] [J] et l’en DEBOUTER ;

CONDAMNER Mme [F] [J] à payer à la SCI Moma la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les dépens pour cause d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de Mme [J] au titre du mobilier non fourni et des APL non perçues

* Les dommages et intérêts en raison du mobilier non fourni

Mme [J] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’indemnisation à hauteur de 3000 euros au titre du mobilier non fourni, qu’elle réitère devant la cour, en faisant valoir que la SCI Moma ne lui a fourni aucun des éléments listés par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, de sorte qu’elle a nécessairement dû dépenser des fonds pour pallier les manquements du bailleur et pouvoir vivre dans l’appartement.

La SCI Moma sollicite la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que Mme [D] ne communique aucun élément justificatif de son préjudice.

L’article 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable en l’espèce s’agissant d’un bail meublé, dispose qu’un 'logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret'.

L’article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 prévoit que 'le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° [Localité 7] ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement'.

En l’espèce, la SCI Moma n’allègue ni a fortiori ne justifie que le logement donné à bail comportait le mobilier exigé à l’article 2 du décret précité, ce que n’établit pas l’état des lieux d’entrée, ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge. Ce dernier a toutefois refusé à tort d’indemniser Mme [J] du préjudice subi, au motif qu’elle ne justifiait pas du quantum demandé, alors que le juge ne peut refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l’insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 2ème, 19 septembre 2024, n°22-20.744). En effet, le défaut de fourniture de mobilier par la bailleresse, alors que le bail était stipulé meublé, a nécessairement engendré un préjudice pour Mme [J] constitué par la nécessité d’y pallier en se procurant des meubles. Toutefois, l’absence de production d’éléments probants tels que des factures d’achat justifie que le montant réclamé par Mme [J] soit réduit à la somme de 800 euros, que la SCI Moma sera condamnée à lui régler à ce titre, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

* La demande au titre des APL non perçues

Le premier juge a condamné la SCI Moma à payer à Mme [J] 'la somme équivalente au montant d’APL auquel elle pouvait prétendre pour le logement considéré sur une base de loyer de 700 euros pour la période du 15 juillet 2019 au 15 janvier 2020, à charge pour Mme [J] d’en justifier par attestation CAF dans les deux mois de la signification du jugement'.

Mme [J] a formé appel de ce chef de dispositif, et sollicite que la SCI Moma soit condamnée à verser une indemnité égale à ce qu’elle aurait du percevoir au titre des APL pendant toute la durée d’occupation du logement jusqu’à la décision à intervenir sur la base d’un loyer de 700 euros mensuels.

Elle fait valoir qu’il appartenait à la bailleresse d’effectuer les démarches en remplissant le formulaire 'attestation de situation locataire', affirme que la SCI Moma n’a pas déclaré la location de cet appartement ni remis l’ensemble des quittances de loyer à Mme [J] pour les loyers payés en espèces à la demande de la bailleresse. Elle prétend qu’elle aurait pu percevoir une indemnité de 320 euros par mois sur la totalité du bail et non simplement sur la période du 15 juillet 2019 au 15 janvier 2020.

Formant appel incident sur ce point, la SCI Moma sollicite que Mme [J] soit déboutée de sa demande, en faisant valoir qu’elle a délivré des quittances pour les loyers réglés, soit du 15 juillet 2019 au 15 janvier 2020, et que Mme [J] ne justifie d’aucune démarche pour solliciter l’aide au logement. Elle précise avoir contacté la CAF, mais n’avoir pas pu mener à bien les démarches en l’absence du n° d’allocataire de Mme [J], cette dernière ayant refusé de le lui communiquer sous prétexte qu’il était personnel et privé. Elle souligne que Mme [J] ne communique aucune attestation de la CAF relative à ce qu’elle aurait pu percevoir.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, 'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.

En l’espèce, Mme [J] vise au soutien de sa demande les pièces 22 et 23 constituées:

— pour la première, d’échanges de SMS non datés avec le gérant de la SCI Moma, dont il résulte que Mme [J] a refusé de communiquer des informations relatives à la CAF à son bailleur en indiquant 'mon compte CAF me concerne à moi perso’ ; le gérant a répondu 'si vous me demandez de régler un problème avec la CAF sans me fournir les documents nécessaires pour cela en disant que c’est privé, pas de problème, je vous demande de cesser de me contacter et de passer par votre avocate’ ;

— pour la seconde, d’un document de la CAF, non daté, intitulé 'récapitulatif de votre démarche en ligne', dont il résulte que le bailleur saisi '[M] [N] [K]' n’a pas été trouvé.

Elle communique en outre en pièce 24 un message non daté de la CAF lui indiquant notamment 'nous vous avons demandé le 16 août 2021 d’effectuer votre demande d’aide au logement'.

Ces éléments sont insuffisants pour prouver que Mme [J] aurait subi un préjudice constitué par le défaut de perception des APL dû à une négligence fautive du bailleur, alors qu’il résulte des échanges de SMS précités qu’elle a opposé un refus au gérant de la SCI Moma lui demandant davantage d’informations ; le bailleur saisi dans la démarche en ligne précitée n’est pas le bon, dès lors que la bailleresse est la SCI Moma, et non son gérant à titre personnel ; enfin, elle ne justifie d’aucune démarche concrète aux fins de solliciter l’aide au logement, ni que celle-ci lui aurait été refusée par la CAF en raison d’un défaut de réponse de la SCI Moma ; elle ne prouve pas le montant de l’aide dont elle aurait été privée, et n’a pas davantage produit l’attestation CAF exigée par le premier juge dans les deux mois de la signification du jugement. Elle ne justifie pas non plus que la bailleresse aurait refusé de lui délivrer quittance pour des loyers qu’elle aurait réglés, la preuve du paiement du loyer en espèces n’étant pas rapportée.

La cour relève qu’au demeurant, Mme [J] produit un courrier de la CAF du 29 août 2023 mentionnant le maintien des APL sous condition de la signature d’un plan d’apurement de la dette locative, ce qui implique qu’elle percevait bien les APL à cette date.

Il convient dès lors de juger que Mme [J] échoue à rapporter la preuve d’un manquement de la bailleresse à ses obligations qui lui aurait occasionné un préjudice et justifiant une condamnation à ce titre.

En conséquence, il y a lieu, infirmant le jugement entrepris, de débouter Mme [J] de sa demande.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI Moma

Ces demandes, portant notamment sur la résiliation du bail, seront examinées avant les autres demandes principales de Mme [J], dès lors qu’elles ont une incidence sur ces dernières.

* La résiliation du bail et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Mme [J] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail à compter du jugement aux torts de la locataire pour défaut de paiement des loyers, d’avoir ordonné son expulsion et de l’avoir condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation de 700 euros par mois à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux.

Elle sollicite qu’il soit jugé n’y avoir lieu à résiliation judiciaire du bail, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation, en faisant valoir que la SCI Moma a elle-même largement manqué à ses obligations quant à la fourniture des meubles et quant à la réalisation de travaux lui incombant, qu’elle a été privée du bénéfice des APL par la faute du bailleur, et qu’elle disposait de revenus très modestes ne lui permettant pas d’assurer dans un tel contexte le paiement des loyers, de sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir ses seuls manquements. Elle ajoute, s’agissant de l’indemnité d’occupation, que son montant ne saurait excéder 350 euros, correspondant à 50% du montant du loyer, les travaux n’ayant pas été effectués.

La SCI Moma conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que la locataire ne lui avait pas permis d’effectuer les travaux nécessaires, et qu’elle a cessé unilatéralement de régler les loyers depuis le mois de décembre 2019.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Si les désordres constatés ne rendent pas le logement totalement inhabitable, la suspension du paiement des loyers n’est pas justifiée (Civ. 3ème , 9 septembre 2021, n°20-12.347; 13 mars 2025, n° 22-23.406).

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 28 avril 2022 que le logement est décent, mais qu’il comporte des désordres auxquels le bailleur doit remédier :

— réfection des sols dans la salle de bains et la cuisinette, non étanches ;

— installation de prises dans la cuisine et le séjour ;

— pose d’un extracteur électrique dans la salle de bains et d’une arrivée d’air frais dans la cuisine ;

— reprise des joints des tommettes, réagréage et pose d’un sol plastique ou souple dans le séjour ;

— remplacement des trois menuiseries extérieures par du PVC avec double vitrage et amenée d’air frais dans un vantail côté séjour.

L’expert précise en outre qu’incombe en revanche à la locataire la reprise de fuite sur le raccord vidange du ballon d’eau chaude dans la salle de bains.

Il préconise une réduction du montant du loyer jusqu’à la réalisation des travaux.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par Mme [J], laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a relevé que, si Mme [J] avait subi un préjudice de jouissance [qui sera examiné ci-après dans le cadre de ses autres demandes], le logement n’était pas indécent, et qu’elle n’avait réglé aucune somme depuis le 15 janvier 2020, alors même que, par décision avant-dire droit du 8 février 2021, le loyer avait été réduit de moitié à compter de cette date, ajoutant qu’elle ne s’était pas acquittée du règlement de la somme provisionnelle de 5250 euros pour la période du 15 janvier 2020 au 15 mars 2021, ni de la moitié des loyers après cette date, auxquelles elle avait été condamnée par ledit jugement.

Le premier juge a pertinemment considéré qu’en l’absence d’indécence du logement, aucune impossibilité totale de jouir des lieux n’était caractérisée, de sorte que Mme [J] ne pouvait se prévaloir d’une exception d’inexécution.

La cour relève que Mme [J] ne justifie d’aucun paiement qui viendrait en déduction de la dette locative, laquelle s’élève à la somme de 17500 euros pour la période du 15 janvier 2020 au 15 janvier 2023, en ce qu’elle se contente d’alléguer qu’elle aurait effectué des règlements en liquide sans en rapporter la preuve. Elle ajoute que le défaut de fourniture des meubles a fait l’objet d’une indemnisation, que Mme [J] a été déboutée de sa demande au titre des APL, et qu’il sera statué ci-après sur les autres demandes de Mme [J] au titre de l’état du logement.

En conséquence, c’est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que le défaut de paiement des loyers et des charges était suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail à compter du jugement, qui sera confirmée.

Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Mme [J].

S’agissant de l’indemnité d’occupation, celle-ci trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, Mme [J], devenue occupante sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail, ne peut prétendre à une diminution de l’indemnité d’occupation à l’instar de la diminution du loyer, dès lors que les obligations du bailleur cessent à compter de la résiliation du bail.

En conséquence, il convient également de confirmer le jugement entrepris s’agissant de l’indemnité d’occupation.

* La condamnation au paiement de la dette locative

Le premier juge a condamné Mme [J] à payer à la SCI Moma les sommes de :

—  9800 euros [soit 700 euros x 14 mois] pour les loyers et charges impayés du 15 janvier 2020 au 15 mars 2021 ;

—  7700 euros [soit 350 euros représentant la moitié du loyer – conformément à la demande de la SCI Moma x 22 mois] pour les loyers et charges impayés du 15 mars 2021 au 15 janvier 2023,

outre les loyers et charges dus jusqu’au présent jugement, et intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2023.

Mme [J] vise ces chefs de dispositif dans sa déclaration d’appel, mais ne forme pas de prétention à ce titre dans le dispositif de ses dernières conclusions, qui seul saisit la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile, et n’articule au demeurant aucun moyen à ce titre dans la partie 'discussion’ ; le dispositif de ses conclusions mentionne au contraire qu’il convient de 'confirmer le jugement pour le surplus'.

La SCI Moma conclut à la confirmation du jugement.

Or, une demande d’infirmation ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées ; les moyens développés à l’appui des demandes d’infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions ; les prétentions de rejet des demandes adverses doivent être explicites.

En conséquence, en application de l’article 954 précité et d’une jurisprudence constante (2ème Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, bull n°230, 2e civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.288, 1re Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-27.168, Bull. n° 64, 2ème civ 10 décembre 2020, n°1921187, 2ème Civ., 4 février 2021, n°19-23.615), en l’absence de prétention sur les demandes tranchées dans le jugement, pas même de rejet, la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie de prétentions relatives à ces demandes et ne peut que confirmer le jugement sur les chefs de dispositif concernés.

Sur les autres demandes de Mme [J] au titre de l’état du logement

* Les demandes de travaux sous astreinte et de diminution des loyers jusqu’à la réalisation des travaux

Mme [J] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes, qu’elle réitère devant la cour, en faisant valoir que les travaux préconisés par l’expert n’ont pas été réalisés et que les désordres perdurent.

La SCI Moma conclut à la confirmation du jugement entrepris sur ce point, en faisant valoir que Mme [J] a refusé l’accès à son logement pour la réalisation des travaux.

C’est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que, le bail étant résilié à compter du jugement, Mme [J], devenue occupante sans droit ni titre, devait être déboutée de sa demande de travaux et de sa demande de diminution des loyers jusqu’à la réalisation de ceux-ci.

La cour ajoute qu’au demeurant, la SCI Moma justifie par les échanges de courriels produits, datant de fin 2023, des difficultés rencontrées pour faire intervenir une entreprise dans les lieux loués en raison des atermoiements de Mme [J].

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris sur ces points.

*Les dommages et intérêts

Le premier juge a :

— dit que la SCI Moma est responsable du préjudice de jouissance subi par Mme [F] [J] du 15/07/2019 jusqu’au présent jugement,

— fixé à la moitié du loyer de 700 euros le montant du préjudice subi, soit 350 euros et constaté l’acquiescement de la SCI Moma à cette indemnisation à compter du 15/03/2021 compte tenu de sa demande de voir fixer le loyer à 350 euros à compter de cette date,

— condamné la SCI Moma à payer à Mme [F] [J] la somme de 6300 euros, en réparation de son préjudice de jouissance entre le 15/07/2019 et 15/03/2021, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Dans sa déclaration d’appel, Mme [J] indique qu’elle interjette appel des chefs suivants : 'le calcul du préjudice de jouissance qu’elle souhaite augmenter'.

Elle sollicite que la SCI Moma soit condamnée à l’indemniser 'à hauteur de 350 euros par mois au titre du préjudice de jouissance jusqu’à la décision à intervenir', en faisant valoir que le tribunal a limité l’indemnisation jusqu’au 15 mars 2021, alors qu’elle est toujours dans l’appartement et que la SCI Moma n’a pas effectué les travaux nécessaires, de sorte que son préjudice court encore. A titre subsidiaire, en cas de confirmation de la résiliation du bail, elle demande à ce que l’indemnisation courre jusqu’à cette date.

La SCI Moma sollicite la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir qu’elle a acquiescé au règlement d’une indemnité au titre du préjudice de jouissance pour un montant de 350 euros à compter du 15 mars 2021 jusqu’au 20 mars 2023, date de la résiliation judiciaire, et que Mme [J] ne peut solliciter le maintien d’une indemnité au titre du préjudice de jouissance après le prononcé du jugement entrepris ayant résilié le bail pour défaut de paiement des loyers.

Selon l’article 6 a) de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés en application de l’article 25-3, 'le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…)'.

En l’espèce, le chef de dispositif par lequel le premier juge a dit que la SCI Moma est responsable du préjudice de jouissance subi par Mme [J] du 15 juillet 2019 jusqu’au présent jugement est irrévocable, aucune des parties ne l’ayant critiqué.

Les parties ne critiquent pas davantage le quantum de l’indemnisation du préjudice, fixé à la somme de 350 euros par mois, représentant la moitié du loyer, de sorte que le chef de dispositif fixant à la moitié du loyer le montant du préjudice subi, soit 350 euros, est également irrévocable.

Les parties s’opposent uniquement sur la durée d’indemnisation, Mme [J] sollicitant qu’elle dure jusqu’à la décision à intervenir, et la SCI Moma sollicitant que le jugement soit confirmé en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 6300 euros en réparation du préjudice de jouissance entre le 15 juillet 2019 et le 15 mars 2021.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par Mme [J], laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a relevé que la SCI Moma avait acquiescé à la demande au titre du trouble de jouissance depuis le 15 mars 2021 jusqu’au jugement, puisqu’elle ne sollicitait plus que le paiement d’un loyer réduit à 350 euros depuis cette date.

Il a pertinemment retenu que la condamnation de la SCI Moma devait être prononcée uniquement pour la période antérieure, soit du 15 juillet 2019 au 15 mars 2021, dès lors que, pour la période du 15 mars 2021 au prononcé du jugement ayant résilié le bail, le montant des loyers dus est réduit de moitié, de sorte que le préjudice de la locataire est ainsi réparé pour cette période.

A partir de la résiliation du bail, aucun préjudice de jouissance ne saurait être indemnisé, dès lors que les obligations du bailleur cessent et que Mme [J] devient occupante sans droit ni titre et n’a pas à se maintenir dans les lieux.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Moma à indemniser Mme [J] à hauteur de 6300 euros pour la période du 15 juillet 2019 au 15 mars 2021, se décomposant comme suit :

— du 15 au 31 juillet 2019 [ et non du 1er au 15 juillet 2019 comme indiqué par erreur par le premier juge dans ses motifs] = 350 : 2 = 175 euros ;

— d’août 2019 à février 2021 = 17x350 = 5950 euros ;

— du 1er au 15 mars 2021 = 175 euros.

* Les demandes de remboursement de travaux

¿ La facture du 4 mai 2020 d’un montant de 1765,50 euros

Le premier juge a condamné la SCI Moma à payer à Mme [J] la somme de 1765,50 euros en remboursement de travaux facturés le 4 mai 2020, aux motifs que ces travaux étaient antérieurs au dégât des eaux dont l’expert avait préconisé la prise en charge par la locataire, et qu’ils avaient pour origine des causes antérieures relevant des manquements du bailleur.

La SCI Moma forme appel incident de ce chef, et sollicite que Mme [J] soit déboutée, en faisant valoir que Mme [J] a effectué des travaux sans concertation préalable et surtout, qu’elle ne prouve pas avoir réglé cette facture. Elle ajoute : 'sommation est faite à Mme [J] de rapporter la preuve du bon règlement par ses soins de ladite facture'.

Mme [J] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point, en affirmant qu’il est 'parfaitement évident qu’elle s’est acquittée de ces factures dont la charge incombait au bailleur'.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, 'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.

En l’espèce, Mme [J] sollicite le remboursement d’une facture de la SASU Tiba du 4 mai 2020 portant sur des 'travaux de rénovation’ pour un montant total de 1765,50 euros, consistant en un 'lot peinture’ consistant en la fourniture et pose sur mur et plafond de deux couches de peinture anticondensation, et en un 'lot électricité’ portante sur le 'contrôle de la mise aux normes de l’installation générale’ et la 'fourniture et pose 1 ensemble d’éclairage la pièce après dégât de fuite'.

Si ces travaux sont antérieurs au dégât des eaux relatif au ballon d’eau chaude pour lequel l’expert s’est prononcé en faveur d’une prise en charge par la locataire, Mme [J] ne justifie pas par les pièces produites qu’elle aurait sollicité vainement que ces travaux soient effectués par son bailleur ; il résulte au contraire d’un échange de courriels qu’elle produit en pièce 7 qu’en février 2020, le gérant de la SCI Moma l’a sollicitée aux fins de faire venir un entrepreneur pour un devis, et que Mme [J] lui a répondu : 't’as pas le droit de venir chez moi, c’est la loi qui va intervenir'.

Au demeurant, la facture produite ne comporte aucune mention relative à son acquittement, et Mme [J] n’a pas apporté d’éléments probants sur ce point suite à la sommation faite par la SCI Moma dans ses conclusions.

En conséquence, il convient de débouter Mme [J] de sa demande pour défaut d’éléments probants suffisants, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

¿ La facture de recherche de fuite du 20 décembre 2021 d’un montant de 308 euros

Mme [J] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement de la facture du 20 décembre 2021 correspondant à une recherche de fuite, en faisant valoir que les fuites subies sont la conséquence des manquements du bailleur à ses obligations en matière de travaux de rénovation.

La SCI Moma conclut à la confirmation du jugement entrepris, en indiquant : 'sommation est faite à Mme [J] de rapporter la preuve qu’elle a réglé cette facture'.

En l’espèce, Mme [J] sollicite le remboursement d’une facture de la société CPL d’un montant de 308 euros relative à une recherche de fuite sur la toiture 'RAS’ et au constat d’une fuite provenant du chauffe-eau.

Le premier juge a pertinemment rappelé que la fuite sur le joint de vidange relevait des réparations locatives selon le décret n°87-712 du 26 août 1987, ce que l’expert avait relevé. Il en résulte que la recherche de fuite afférente incombe au locataire.

Pour le surplus, la facture produite ne comporte aucune mention relative à son acquittement, et Mme [J] n’a pas apporté d’éléments probants sur ce point suite à la sommation faite par la SCI Moma dans ses conclusions.

En conséquence, il convient de débouter Mme [J] de sa demande pour défaut d’éléments probants suffisants, confirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur la compensation

Mme [J] vise ce chef de dispositif dans sa déclaration d’appel, mais ne forme aucune prétention à ce titre, fût ce de rejet.

Compte tenu de ce qui a été précédemment indiqué, une demande d’infirmation ne suffisant pas à former une prétention, la cour ne peut que confirmer le chef de dispositif concerné.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant du partage des dépens, dès lors que chaque partie succombe pour partie en ses prétentions.

Il sera également confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Moma de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il sera infirmé en ce qu’il a condamné la SCI Moma à payer au conseil de Mme [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 37 de la loi du 6 juillet 1991, l’équité commandant de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de ce texte.

Il convient de dire que chaque partie conservera la charge des dépens exposés par elle en appel par moitié entre les parties et de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ni de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, déboutant les parties de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— débouté Mme [J] de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre des meubles du logement,

— condamné la SCI Moma à payer à Mme [F] [J] la somme équivalente au montant d’APL auquel elle pouvait prétendre pour le logement considéré sur une base de loyer de 700 euros, pour la période du 15/07/2019 au 15/01/2020, à charge pour Mme [F] [J] d’en justifier par attestation CAF dans les deux mois de la signification du jugement,

— condamné la SCI Moma à payer à Mme [F] [J] la somme de 1765,50 euros en remboursement des travaux facturés le 4 mai 2020,

— condamné la SCI Moma à payer au conseil de Mme [F] [J] la somme de 800 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Condamne la SCI Moma à payer à Mme [F] [J] la somme de 800 euros au titre du mobilier non fourni, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Déboute Mme [F] [J] de ses demandes au titre des APL non perçues et du remboursement de la facture du 4 mai 2020,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ni au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et déboute les parties de leurs demandes à ce titre,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens exposés par elle en appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE