N° RG 22/04343 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OLOO

Décision du

Tribunal Judiciare de SAINT-ETIENNE

Au fond

du 12 avril 2022

RG : 20/04524

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 24 Février 2026

APPELANT :

M. [M], [X], [H] [R]

né le 04 Novembre 1964 à [Localité 1] (42)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Eric FUMAT de la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMES :

M. [N] [I] [J]

né le 27 Janvier 1992 à [Localité 3] (94)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Aurélie MONTANE-MARIJON de la SELARL LE DROIT AU CARRE, avocat au barreau de LYON, toque : 698

M. [C] [A]

né le 07 Octobre 1961 à [Localité 5] (ITALIE)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Charles RICHARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 71

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 21 Mars 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 Octobre 2025

Date de mise à disposition : 16 décembre 2025 prorogée au 24 Février 2026

Audience tenue par Patricia GONZALEZ, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, Un des membres de la Cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 9 décembre 2019, M. [M] [R] (le promettant) a consenti une promesse unilatérale de vente à M. [C] [A], portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le prix de 340.000 euros. Le délai de levée de l’option était fixé au 30 mars 2020.

Il était prévu que la réalisation de la promesse aurait lieu, soit par la signature de l’acte de vente, soit par la levée d’option par M. [A] auprès du notaire rédacteur accompagnée du versement du prix.

La vente était en outre soumise à diverses conditions suspensives, dont celle à la charge du bénéficiaire, d’obtenir un prêt bancaire pour couvrir le prix avant le 10 février 2020.

Enfin, M. [A] s’est engagé à verser une indemnité d’immobilisation d’un montant de 34.000 euros.

Un avenant à la promesse de vente a été conclu le 13 décembre 2019, informant qu’un locataire, M. [W] [K], était débiteur d’une somme de 1.990,68 euros au titre de ses loyers et charges.

Selon acte du 9 mars 2020, M. [A] s’est substitué M. [J] dans l’acquisition de l’immeuble du promettant et lui a cédé la promesse de vente dont il était bénéficiaire.

Le 12 mai 2020, par mail à son notaire, M. [J] a dit vouloir renoncer à la substitution et à l’acquisition.

Le 31 juillet 2020, le notaire du promettant a adressé une lettre à M. [A] pour lui indiquer que l’option n’ayant pas été levée, le promettant avait retrouvé la libre disposition de son bien depuis le 30 mars 2020, mais entendait conserver l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 34.000 euros.

M. [A] a refusé en indiquant que les informations sur la situation locative de l’immeuble qui lui avaient été données lors de la signature de la promesse étaient erronées et que sa substitution par M. [J] avait été refusée, le promettant ayant finalement préféré vendre à la société Veyrard développement.

Par acte introductif d’instance des 15 et 16 décembre 2020, le promettant a fait assigner M. [A] et M. [J] en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement contradictoire du 12 avril 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a:

— débouté le promettant de ses demandes contre M. [A] et contre M. [J],

— débouté M. [J] de ses demandes contre M. [A],

— condamné le promettant à payer à M. [A] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le promettant à payer à M. [J] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leur demande,

— condamné le promettant aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Par déclaration du 13 juin 2022, le promettant a interjeté appel.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 3 mars 2023, M. [M] [R] demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de ses demandes contre M. [A] et M. [J],

— dire qu’est réputée accomplie la condition suspensive d’obtention d’un prêt telle que définie à la page 12 de la promesse de vente du 9 décembre 2019,

A titre principal,

— constater l’existence d’une indemnité d’immobilisation prévue en page 11 de la promesse de vente,

En conséquence,

— condamner solidairement M. [A] et M. [J] à lui verser la somme de 34.000 euros au titre de l’indemnité contractuellement prévue,

Subsidiairement, dans le cas où la cour considérait que l’indemnité d’immobilisation prévue en page 11 de la promesse de vente constituerait une clause pénale,

— constater que la clause pénale stipulée à la page 11 du compromis de vente du 9 décembre 2019 n’est pas manifestement abusive,

En conséquence,

— condamner solidairement M. [A] et M. [J] à lui verser la somme de 34.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné à régler à M. [A] et à M. [J] une somme de 1.500 euros chacun,

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. [A] et M. [J] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [A] et M. [J] aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP Boniface & associés, avocats sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 9 septembre 2022, M. [C] [A] demande à la cour de :

— juger que le promettant n’a pas respecté la mention affirmant l’absence de loyer impayé,

— confirmer le jugement déféré,

— débouter le promettant de ses entières demandes, fins et prétentions,

— le condamner à payer 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens que M^e Richard pourra recouvrer directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 22 novembre 2022, M. [N] [J] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté le promettant de toutes ses demandes dirigées contre lui,

— condamné le promettant à lui payer une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le promettant aux dépens de première instance.

— réformer le jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes dirigées contre M. [A] et contre le promettant,

Statuant à nouveau sur ce chef,

— condamner M. [A] à lui payer et porter la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

En toute hypothèse,

— rejeter toute demande adverse contraire,

— condamner in solidum M. [A] et le promettant à lui payer et porter la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [A] et le promettant aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL Verbateam Lyon, avocats au barreau de Lyon conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’indemnité d’immobilisation

Le promettant fait notamment valoir que :

— aucun dol ne saurait lui être reproché dès lors qu’il a communiqué à M. [A] toutes les informations en sa possession,

— dès qu’il a été informé des impayés locatifs, un avenant à la promesse a été établi, signé par M. [A], ce qui démontre qu’il ne faisait pas de l’absence d’arriérés de loyers un élément déterminant de son consentement,

— les conditions suspensives sont réputées accomplies, M. [A] ne justifiant pas de démarche en vue de l’obtention d’un prêt,

— la substitution de M. [J] ne libère pas M. [A] de ses engagements,

— la promesse, valide, prévoit une indemnité d’immobilisation pour un montant de 34.000 euros,

— l’indemnité réclamée n’est pas une clause pénale mais la contrepartie de l’option d’achat dont M. [A] a bénéficié, pendant plus de 6 mois,

— il a dû entretenir l’immeuble pendant une année supplémentaire puis reprendre des démarches de vente, de sorte qu’elle n’est pas manifestement excessive.

M. [A] réplique notamment que :

— l’avenant du 13 décembre 2019, ne fait état que des impayés émanant de M. [K] et ne précise pas que d’autres preneurs étaient en situation d’impayés,

— le promettant a manqué à son obligation de coopération et loyauté, ce qui neutralise la clause pénale invoquée.

Réponse de la cour

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Par ailleurs, il résulte des articles 1304-3 et 1304-6 du code civil, d’une part, qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé et, d’autre part, qu’elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, M. [A] soutient que l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 9 décembre 2019, qu’il a conclue avec M. [R], doit être « neutralisée » en raison de sa déloyauté, celui-ci lui ayant caché que les locataires des appartements vendus n’avaient pas réglé l’intégralité de leurs loyers.

Cependant, si en page 9 de la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties, M. [R] a mentionné qu’il n’existait aucun litige avec les locataires ni aucun impayé de loyers, il résulte de la mention en page 8 de l’acte qu’il a annexé le dernier état locatif et les quittances de loyers des locataires, lesquels font apparaître des arriérés de loyers concernant trois d’entre eux, de l’ordre de 200 à 300 euros.

La promesse de vente mentionnant expressément ces annexes, M. [A] est présumé en avoir eu connaissance.

Par ailleurs, suivant un avenant du 13 décembre 2019, signé par M. [A], M. [R] l’a officiellement informé de l’existence d’un arriéré locatif concernant un autre locataire.

Dès lors, il y a lieu de retenir que malgré la mention erronée dans l’acte relativement à l’absence d’arriéré locatif, M. [R] a informé loyalement M. [A] de l’existence d’arriéré locatifs et que cette information n’a pas conduit ce dernier à se rétracter.

Infirmant le jugement, il convient de rejeter la demande de M. [A] tendant à voir « neutraliser » l’indemnité d’immobilisation demandée.

Par ailleurs, dans la promesse de vente est insérée une condition suspensive d’obtention d’un prêt par le bénéficiaire aux termes de laquelle il est spécifié que « l’obtention ou la non-obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant. A défaut de cette notification, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes e, justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant. »

Or, M. [A] ne justifie ni même n’allègue qu’il a réalisé des démarches en vue d’obtenir le prêt.

Dès lors, la défaillance de la condition suspensive résulte de son fait, de sorte que l’indemnité d’immobilisation de 34.000 euros est acquise au promettant en application des stipulations contractuelles.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’infirmer le jugement et de condamner M. [A] à payer à M. [R] la somme de 34.000 euros à ce titre.

2. Sur l’engagement de M. [J]

M. [J] soutient notamment que :

— l’acte de substitution ne lui a jamais été notifié, de sorte que son droit de rétractation n’a pas été purgé et que sa renonciation à l’acquisition de l’immeuble du 15 février 2020 est efficace,

— il est un acheteur non professionnel et bénéficie des dispositions de l’article L. 271-1 du CCH, qui sont d’ordre public,

— une notification par courriel ne remplace pas une notification par lettre recommandée électronique,

— le courriel adressé par Mme [L] avait vocation à lui transmettre l’acte vierge dans la perspective qu’il le régularise alors que la faculté de rétractation ne peut s’exercer qu’après la signature de l’acte,

— l’acte transmis par courriel était un projet non signé,

— M. [A] a cherché par tous moyens à lui faire payer en contrepartie de la substitution, une somme de 15.000 euros ainsi qu’une somme de 34.000 euros contrevenant aux dispositions de l’article L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation,

— M. [A] a sciemment omis de lui communiquer l’avenant du 13 décembre 2019 qui aurait permis de l’informer de l’existence d’impayés des locataires afin d’obtenir sa signature à l’acte de substitution et un paiement de 15.000 euros,

— la mention de l’avenant du 13 décembre 2019 dans l’acte de substitution ne démontre pas que cet avenant lui a été effectivement remis,

— il est un tiers à la promesse de vente et sans lien avec la non-réitération de la vente.

— il démontre avoir subi du fait de cette situation un préjudice moral et financier.

M. [R] fait notamment valoir que:

— M. [J] justifie avoir obtenu un accord de prêt de la part d’une banque,

— l’acte de substitution lui a été dénoncé et il l’a accepté en signant le compromis, de sorte qu’il peut s’en prévaloir,

— l’acte de substitution, qui respecte les dispositions de l’article L271-2 du code de la construction et de l’habitation, a été expressément consenti à titre gratuit,

— la facture de 15.000 euros dont se prévaut M. [J] n’émane pas de M. [A] mais d’une agence immobilière et correspond à ses honoraires,

— le droit de rétractation de M. [J] a été purgé 10 jours après la notification électronique à ce dernier de l’acte de substitution,

— M. [J] était averti des impayés locatifs par l’avenant à la promesse, visé dans l’acte de substitution,

— il était assisté par un professionnel de l’immobilier dans cette opération.

Réponse de la cour

C’est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir rappelé les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ont retenu que:

— l’acte de substitution n’ayant été notifié ni par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ni par lettre recommandée électronique, le délai de 10 jours ouvert à M. [J] pour se rétracter n’a pu commencer à courir,

— la notification par courriel est inopérante,

— M. [J] a renoncé à la substitution par courriel du 12 mai 2020.

La cour ajoute que:

— le droit de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du CCH est d’ordre public et le nouvel acquéreur, même lorsqu’il se substitue à un premier acquéreur, ne saurait y renoncer et bénéficie d’un nouveau délai de 10 jours,

— le délai de rétractation ne saurait courir à compter d’un courriel, a fortiori lorsque ce dernier a pour objet de transmettre un projet d’acte non signé, comme c’était le cas en l’espèce, la faculté de rétractation ne pouvant s’exercer qu’après la signature de l’acte de substitution,

— la preuve n’est pas rapportée que l’acte de substitution signé le 9 mars 2020 par M. [J] lui a ensuite été notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par lettre recommandée électronique,

— la rétractation de M. [J] par courriel du 12 mai 2020 est régulière.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [R] de sa demande tendant à voir condamner M. [J] solidairement avec M. [A] au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par ailleurs, à défaut pour M. [J] de démontrer le préjudice qu’il invoque, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts.

3. Sur les autres demandes

Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’indemnité de procédure.

La cour estime que l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [R] et de M. [J] et condamne [A] à leur payer à chacun la somme de 2.500 euros à ce titre.

Les dépens de première instance et d’appel sont à la charge de M. [R].

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il déboute M. [R] de sa demande en paiement solidaire formée à l’encontre de M. [J] et en ce qu’il déboute M. [J] de sa demande de dommages-intérêts,

statuant de nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [C] [A] à payer à M. [M] [R] la somme de 34.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Condamne M. [C] [A] à payer à M. [M] [R], la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [C] [A] à payer à M. [N] [J] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M. [C] [A] aux dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,