N° RG 23/09633 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PL43

Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] au fond du 14 novembre 2023

RG : 22/01545

[L]

C/

[B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 29 Avril 2026

APPELANT :

M. [O] [L]

Né le 20 FEVRIER 1957 à [Localité 2] (42)

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 69383-2023-014020 du 25/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Représenté par M^e Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane FOURNAND de la SCP FOURNAND & CHABRIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉ :

M. [Z] [B]

né le 13 Janvier 1965 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Février 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Mars 2026

Date de mise à disposition : 29 Avril 2026

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er août 2020 à effet au 1er septembre 2020, M. [Z] [B], infirmier libéral a consenti à M. [O] [L], son patient, le bail d’un logement situé [Adresse 3], à [Localité 2] ([Localité 7]), moyennant un loyer mensuel révisable de 370 €, outre provision sur charges, logement que le bailleur a acquis en 2020.

Par acte du 20 décembre 2021, M. [B] a fait commandement à M. [L] de justifier de la souscription d’une assurance habitation et de payer visant un arriéré locatif de 1.471,04 €, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Une tentative de conciliation extrajudiciaire a été organisée mais a échoué, ainsi qu’il résulte d’un constat dressé par un conciliateur de justice le 1er mars 2022.

Par acte du 13 avril 2022, M. [B] a fait assigner M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire et d’obtenir sa condamnation au paiement de la dette locative, d’une indemnité d’occupation et de dommages-intérêts.

Par jugement du 14 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté la recevabilité de l’action intentée par M. [B] ;

— constaté que le bail conclu le 1er août 2020 entre M. [B] et M. [L] concernant le bien situé [Adresse 1], [Localité 2] (42) s’est trouvé de plein droit résilié le 21 février 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

— déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de M. [L] tendant à la réalisation de travaux de mise en conformité du logement aux normes de décence, à la remise d’un double des clés du logement et des clés de la cave ;

— condamné M. [L] à payer à M. [B] à :

la somme de 5.613,60 € en derniers ou quittances, échéance du mois de décembre 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.471,04 € et à compter du juge du présent jugement pour le surplus,

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— dit que faute par M. [L] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assitance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

— rappelé qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, 'les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu autre que celle-ci désigne, à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire’ ;

— rejeté les autres demandes ;

— condamné M. [L] à payer à M. [B] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [L] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023, de sa dénonce à la Ccapex, de l’assignation, de sa signification à la préfecture ;

— rappelé que la présence décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration enregistrée le 26 décembre 2023, M. [L] a interjeté appel de ce jugement.

Un commandement de quitter les lieux a été délivré à M. [L] par acte du 7 février 2024.

M. [L] a quitté les lieux le 2 août 2024.

Par conclusions régularisées au RPVA le 5 septembre 2024, M. [L] demande à la cour de :

— Juger l’appel de M. [L] recevable et bien fondé .

— Infirmer le jugement du 14 novembre 2023 en ce qu’il a :

constaté la résolution du bail en rejetant la demande de suspension de la clause résolutoire,

déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles de M. [L] tendant à la réalisation de travaux, de mise en conformité, de remise de double de clés, badge, clés de la cave,

condamné M. [L] à payer en denier ou quittance la somme de 5.613,60 € outre intérêts légal sur la somme de 1471,04 €,

ordonné l’expulsion de M. [L],

rejeté la demande de délai de paiement,

rejeté la demande de remboursement de travaux,

rejeté la demande de dommages intérêts pour préjudice de jouissance au titre de l’état du logement,

rejeté la demande de dommages intérêts pour préjudice de jouissance au titre de l’intrusion du propriétaire dans l’appartement ;

Statuant à nouveau,

Juger que le contrat de bail entre les parties à pris effet dans les derniers jours de novembre 2020 .

Juger qu’aucun loyer n’était exigible pour la période septembre à novembre 2020 ;

Juger que M. [L] se reconnaît devoir la somme de 3.762 € (en quittance et denier) au titre des arriérés avant régularisation par la Caisse d’Allocations Familiales au 31 décembre 2022 et avant imputation des sommes réglées en cours de procédure qui font qu’à ce jour il n’existe pas d’arriéré ;

Juger qu’en réglant 5.164 € en mai et septembre 2023, M. [L] a bien apuré la dette et repris le règlement des loyers courants ;

Juger que le bailleur n’a délivré de quittance valable en la forme que suite à l’intervention d’un commissaire de justice ;

Juger que le bailleur est le seul responsable de la non reprise des règlements par la Caisse d’Allocations Familiales au titre de l’Aide Personnalisée au Logement et qu’il en supportera les conséquences financières ;

Juger que la demande de réformation de la décision de résolution du bail et de suspendre les effets de la clause résolutoire n’a plus d’objet mais que la demande injustifiée du bailleur conduisant à son départ contraint lui a causé un préjudice indemnisable à M.[L] ;

Condamner le bailleur à payer à M. [L] 3.000 € de dommages-intérêts à ce titre;

Juger que si par impossible, il devait rester un arriéré, il y aurait lieu d’accorder à M. [L] la faculté de s’en acquitter par le règlement mensuel de 30 € et le solde le 24ème mois ou 36ème mois si le bailleur maintien son accord sur une telle durée, sauf si la dette est éteinte avant, compte tenu des régularisations à intervenir ;

Juger également que la part normalement due par la Caisse d’Allocations Familiales restera à la charge du bailleur ;

Juger que la demande de condamner le bailleur à terminer les travaux pour mettre aux normes l’appartement n’a plus d’objet depuis le départ du locataire ;

Juger que l’ensemble cause un trouble à la jouissance de M. [L] ;

Condamner le bailleur à payer à M. [L] la somme de 100 € par mois, à compter de décembre 2020, jusqu’à son départ soit 4.400 € ;

Condamner le bailleur à payer à M. [L] la somme de 1.500 € au titre du trouble de jouissance distinct dont il a été victime par la tentative d’intrusion du propriétaire le 19 décembre 2022 ;

Juger que M. [L] ne s’oppose pas à se qu’il soit fait compensation entre les sommes dues ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le bailleur de ses demandes indemnitaires pour résistance abusive et dont l’intimé n’a pas fait appel incident ;

Débouter l’intimé de sa (nouvelle) demande indemnitaire pour appel abusif ;

Débouter l’intimé de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le bailleur aux entiers dépens.

Par conclusions régularisées au RPVA le 2 avril 2024, M. [B] demande à la cour de :

' Confirmer le jugement du 14 novembre 2023 en ce qu’il a :

* constaté la résiliation du bail en rejetant la demande de suspension de clause résolutoire,

* déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de M. [L] tendant à la réalisation de travaux de mise en conformité, de remise de double de clés, badge, clé de la cave,

* condamné M. [L] à payer en deniers et quittances la somme de 5.613,60 € outre intérêts au taux légal sur la somme de 1.471,04 €,

* ordonné l’expulsion de M. [L],

* rejeté la demande de délai de paiement,

* rejeté la demande de remboursement de travaux,

* rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance au titre de l’aide au logement,

* rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance au titre de l’intrusion du propriétaire dans l’appartement,

* condamné M. [L] à régler la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [L] aux entiers dépens de l’instance ;

Y ajoutant,

— Condamner en cause d’appel M. [L] à régler à M. [B] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour appel abusif ;

— Le condamner à la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’arriéré locatif au 31 décembre 2022

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [L] soutient que le montant de la dette locative retenu par le premier juge procède d’une appréciation erronée.

Il affirme en premier lieu que le logement n’était pas habitable entre septembre et novembre 2020 en raison de travaux en cours et n’être effectivement entré dans les lieux que fin novembre 2020, à l’exception de quelques meubles déménagés en octobre 2020, de sorte que le paiement du loyer sur cette période est dépourvu de cause, ce dont il estime justifier notamment au moyen de l’état des lieux de sortie de son logement précédent datant du 4 février 2021, de la résiliation de son contrat d’électricité afférent à ce logement précédent datant du 26 novembre 2020 et de sa première facture pour les lieux objet du litige datant du 18 février 2021.

Il reproche en outre au bailleur de ne produire aucun élément permettant d’établir la date d’achèvement des travaux de rénovation du logement, pas plus qu’il ne justifie de l’adresse à laquelle il lui prodiguait les soins sur cette période, ni ne verse aux débats un état des lieux d’entrée totalement lisible. Il en déduit que la somme de 510 € correspondant à cette période de 3 mois doit être déduite de la dette locative.

Il soutient en second lieu que la dette réelle s’élevait en décembre 2022 à 4.272 €, avant régularisation de l’APL suspendue depuis août 2022, montant dont il convient de déduire la somme de 510 € ci-dessus évoquée, ce qui porte la dette à 3.762 €, précisant que la suspension de l’APL est imputable au bailleur lequel avait indiqué sur le formulaire de plan d’apurement de la dette de la Caisse d’allocations familiales un arriéré erroné de 5.492 €.

Il affirme en outre avoir ultérieurement procédé à des paiements pour un montant total de 5.164 €, ce qui résulte des termes mêmes du jugement déféré, de sorte qu’aucun arriéré ne subsiste à ce jour. Il invoque à ce titre les chèques de banques pour un montant total de 5.020 € (en réalité 5.164 €) remis au bailleur et visés par le premier juge. Il précise qu’au surplus aucune régularisation de charges et production de justificatifs n’est jamais intervenue.

M. [B] conteste l’ensemble de ces affirmations. Il fait valoir que le bail stipulait une prise d’effet au 1er septembre 2020 et que l’état des lieux d’entrée dressé le 1er août 2020 dont il verse l’original aux débats décrit un logement entièrement rénové et immédiatement habitable, le fait que M. [L] ait effectué un état des lieux de sortie de son ancien logement le 4 février 2021 étant indifférent.

Il ajoute que les pièces adverses démontrent au contraire une occupation effective dès septembre 2020, notamment au regard des consommations électriques constatées. Il ajoute que le locataire disposait des clés et avait assuré le logement dès le mois d’août 2020 et qu’il produit une facture de déménagement datant du 20 octobre 2020.

Il maintient en conséquence que la dette locative s’élève à la somme de 6.575,60 € à la fin de l’année 2022, calculée selon le détail qu’il produit, dont il résulte des arriérés de :

—  2.125,80 € pour l’année 2021, après déduction de l’APL, en ce compris un rappel de régularisation de charges et la taxe sur les ordures ménagères, M. [L] ayant cessé tout règlement à partir du 1er août 2021,

—  4.449,80 € pour l’année 2022, après déduction de l’APL.

Sur ce,

La cour rappelle que le premier juge a prononcé une condamnation à hauteur de 5.613,60 € échéance de décembre 2022 incluse, en deniers ou quittances afin de tenir compte des règlements intervenus à l’ordre de la CARPA en cours de procédure soit un chèque de banque de 2.144 € remis à l’audience du 9 mai 2023 et 4 chèques de banque d’un montant total de 5.020 € remis à l’audience du 19 septembre 2023, ce qui porte le montant de ces versements à 7.164 € (et non pas 5.164 €, comme le dit l’appelant).

La cour retient comme le premier juge qu’il n’y a pas lieu de dire sans cause les versements effectués au titre des loyers de septembre à novembre 2020, alors que le bail dûment signé stipule une prise d’effet au 1er septembre 2020, ce que les éléments versés aux débats par M. [L] ne remettent pas en cause, qu’il s’agisse de la facture de déménagement du 20 octobre 2020 ou des pièces afférentes à son précédent logement qui ne conduisent pas à retenir une entrée dans les lieux reportée à fin novembre 2020, à défaut pour M. [L] de justifier que lesdits lieux n’étaient pas habitables avant cette date.

A ce titre, M. [B] verse aux débats un état des lieux en original établi le 1er août 2020, mentionnant qu’il s’agit d’un 'appartement refait à neuf complètement’ et 'tout opérationnel', et dûment signé par M. [L] qui produit de son côté une copie totalement illisible, ne permettant nullement de remettre en cause la valeur probante de l’original.

Par ailleurs, la régularisation de charges pour l’année 2021 est justifiée par M. [B] qui verse aux débats un décompte individuel de charges pour cette année faisant apparaître des charges récupérables pour les lieux loués de 1.703,77 et 2,13 €, soit 142,15 € par mois (au lieu de 93 €). Sa répercussion sur les sommes demandées diffère néanmoins de ce que M. [B] retient dans le décompte qu’il verse aux débats. M [B] justifie également de la taxe sur les ordures ménagères à hauteur de 135 € en 2021 et de 139 € en 2022.

Il résulte en effet des quittances de loyer et relevés bancaires versées aux débats par M. [L] que ce dernier a payé avec retard les sommes suivantes après déduction de l’APL :

—  187 + 110 € en janvier 2021,

—  187 + 110 € en février 2021,

—  187 + 110 € en mars 2021,

—  187 + 110 € en avril 2021,

—  187 + 25 € en mai 2021,

—  187 + 93 € en juin 2021,

—  187 + 93 € en juillet 2021,

—  187 + 93 € en août 2021.

En outre, par courrier officiel du 2 avril 2024, le conseil de M. [B] a adressé au conseil de M. [L] une série de quittances de loyer dont il résulte que les échéances suivantes avec provision sur charges de 142,15 € ont été payées, APL déduite :

— celles de septembre à décembre 2021, incluant la taxe sur le ordures ménagères de 139€,

— celles de janvier à septembre 2022, avec déduction de la somme de 280 € au mois de mai 2022.

La cour retient, au vu des termes du courrier, qu’il s’agit des paiements effectués à la barre en mai et septembre 2023.

Deux autres quittances y figurent : l’une à hauteur de 71,04 € pour une régularisation de charges de décembre 2020, alors qu’aucun impayé n’a jamais été revendiqué par M. [B] à ce titre, l’autre, pour le mois d’août 2021, à hauteur de 673,20 € (APL déduite) alors que le paiement de cette échéance a déjà été quittancé en février 2022, à hauteur de 280 € compte tenu de la suspension de l’APL à cette date. Il y a donc lieu de reporter ces montants sur l’année 2022, en ce compris le montant de l’APL.

Il résulte de l’ensemble que M. [L] s’est acquitté des sommes de :

—  3.692,60 €, outre l’APL pour 1.467 € en 2021,

—  3.377,59 €, outre l’APL pour 1.879 € en 2022,

— soit un total de 7.070,19 € outre l’APL.

Compte tenu du quantum de la demande de M. [B], la cour infirme le jugement et déboute ce dernier de sa demande en paiement au titre de la dette de M. [L], telle qu’arrêtée au 31 décembre 2022, hors indemnités d’occupation qui seraient dues jusqu’à son départ des lieux.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

M. [L] soutient que cette demande est désormais sans objet dès lors qu’il a quitté les lieux loués.

A titre subsidiaire, il fait valoir qu’il avait bien repris le versement des loyers conformément à l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 27 juillet 2023 dont le tribunal a fait application, au vu des chèques remis par son conseil à l’audience 9 mai 2023 puis après renvoi à celle du 19 septembre 2023 tels qu’ils sont énumérés en pages 3 et 5 du jugement, soit pour un montant total de 5.020 € (en réalité 5.164 €), ce qui couvre l’intégralité de la dette.

Il ajoute que la suspension des paiements de la Caisse d’allocations familiales est imputable au bailleur qui ne lui a pas remis les quittances mois par mois. Il précise encore que les quittances mensuelles versées aux débats dans le cadre de la présente procédure imputent les nouveaux paiements sur les mauvaises périodes et qu’en outre, à défaut pour le bailleur de faire les démarches nécessaires auprès de la Caisse d’allocations familiales pour la reprise de l’APL, ce dernier doit en supporter les conséquences. Il estime que la clause résolutoire aurait dû être suspendue du fait de la régularisation de sa situation locative en cours de procédure par des paiements excédant le quantum de sa dette, suspension qui n’a plus d’objet du fait de son départ des lieux.

M. [L] soutient en conséquence que la procédure engagée à son encontre lui aurait causé un préjudice matériel et moral qu’il évalue à 3.000 €.

M. [B] demande la confirmation de la résiliation du bail en faisant valoir que le commandement de payer délivré le 20 décembre 2021 est demeuré infructueux et que la situation n’était toujours pas régularisée à la date de l’assignation, la dette ayant au contraire augmenté et que les conditions légales d’acquisition de la clause résolutoire se trouvaient réunies comme retenu par le premier juge qui a arrêté la dette à la somme de 5.613,60 € au 31 décembre 2022, étant précisé que les loyers ont continué à courir depuis cette date. Il précise que la remise de chèques à l’audience du 19 septembre 2023 ne respecte pas la condition légale de reprise du paiement du loyer courant avant la date de l’audience.

Sur ce,

Le premier juge a fait application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, alors qu’il y avait lieu d’appliquer ce texte dans sa rédaction antérieure à cette loi, selon lequel « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du bail signé le 1er août 2020 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 décembre 2021 pour la somme en principal de 1.471,04 € dont M.[L] ne conteste pas ne pas s’être acquitté dans les deux mois du commandement.

Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a constaté que le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 21 février 2022 par application de la clause résolutoire est confirmé, cette demande n’étant pas devenue sans objet.

En conséquence, M.[L] a été occupant sans droit, ni titre à compter de cette date et jusqu’à son départ des lieux, en sorte que le jugement est également confirmé en ce qu’il a condamné M.[L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, qu’il appartiendra à M. [B] de chiffrer en fonction des sommes d’ores et déjà payées par l’appelant.

Enfin, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la cause, prévoit que : « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (') Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». La cour retient néanmoins que la demande de suspension de la clause résolutoire est quant à elle devenue sans objet, du fait du départ des lieux de M. [L].

Par ailleurs, si la demande de délai suspensif de la clause résolutoire est quant à elle devenue sans objet à hauteur d’appel, le rejet d’un tel délai par le premier juge n’est nullement imputable au bailleur, pas plus que ne l’est la suspension des versements de l’APL alors que c’est M. [L] qui a refusé de signer le plan d’apurement arrêté par la Caisse d’allocations familiales.

M. [L] est débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [L]

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Le bailleur est obligé notamment :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

M. [L] sollicite la condamnation du bailleurs à lui verser les sommes de 4.400 € en réparation de son trouble de jouissance et celle de 1.500 € au titre d’un trouble de jouissance distinct.

Il invoque en premier lieu un trouble de jouissance résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, sollicitant une indemnité mensuelle de 100 € depuis son entrée dans les lieux jusqu’à son départ effectif. Il fait état de divers désordres qu’il décrit comme affectant les équipements et installations du logement ainsi que l’absence de certains accessoires qu’il estime nécessaires à l’usage normal des lieux.

Il soutient à ce titre que M. [B] verse de manière surprenante aux débats un original de l’état des lieux entrant dont lui-même ne dispose que d’une photocopie illisible, avec des différences suffisantes pour avoir un doute sérieux sur la valeur de ce document, étant au surplus précisé que l’état des lieux a été effectué le 11 novembre 2020 à 17 h et non pas le 1er août 2020. Il ajoute que pour le reste, le logement n’était en rien conforme à ce qui lui avait été promis, en ce que :

le four encastrable est en état médiocre,

il ne dispose pas du double des clés, ni du double du badge de l’interphone, ni de la clé de la cave, laquelle n’est pas conforme à sa destination n’étant équipée que d’un cadenas conduisant son assureur à refuser d’assurer ce lieu,

des fils électriques non protégés sont présents dans la salle de bains,

les installations dans la cuisine ne sont pas conformes,

les radiateurs de la cuisine et de la salle de bains ne se ferment pas,

le compteur d’eau est défectueux,

il a dû faire intervenir un plombier à ses frais pour faire réparer la chasse d’eau.

Il soutient en second lieu que le bailleur a tenté de s’introduire dans le logement le 19 décembre 2022 et réclame à ce titre une indemnité de 1.500 €. Il précise que le bailleur est entré en force et que de ce fait, il a été obligé de lâcher la porte et a été percuté à l’oeil, raison pour laquelle il a fait établir un certificat médical faisant état d’une ITT de 5 jours et déposé plainte contre M. [B].

M. [B] conteste tout manquement à ses obligations. Il estime que le document original versé aux débats et signé par l’appelant ne peut être contesté. Il affirme que le logement était conforme et soutient que les pièces produites par l’appelant ne démontrent pas la réalité des désordres allégués. Il explique ne s’être jamais vu réclamer le double des clés et du badge par M. [L], alors que l’état des lieux signé par lui mentionne la remise de toutes les clés, n’avoir jamais été informé de certaines anomalies invoquées et non rapportées dans la présente procédure et fait valoir que la réparation mentionnée relative à la chasse d’eau constitue une réparation locative.

Il réfute en outre toute tentative d’intrusion, estimant les allégations adverses non établies et même contradictoires. Il se prévaut notamment des dires de l’infirmière intervenue selon laquelle si M. [L] a bien fait part de la venue de son bailleur, il n’a fait état d’aucune agressivité de sa part, ce dernier étant resté derrière la porte seulement entrouverte de l’espace de la chaîne de l’entrebâilleur qui était en place.

Sur ce,

La cour rappelle que la force probante de l’état des lieux d’entrée produit en original par M. [B] n’est pas susceptible d’être remise en cause par M. [L] au moyen de la copie totalement illisible dont il se prévaut. Or, il résulte de cet original que l’appartement a été refait à neuf complètement et que tout est opérationnel, mention après laquelle M. [L] a apposé sa signature.

Il y est également indiqué que M. [L] s’est vu remettre 3 clés de la serrure principale et 1 clé de la cave, sans qu’il ne justifie avoir sollicité du bailleur qu’il lui remette d’autres clés, pas plus qu’il ne justifie de ce qu’il n’est pas assuré pour la cave dont il n’établit pas la non conformité à sa destination. En outre, il ne ressort pas des pièces versées aux débats par M. [L] et notamment du devis établi par la société Arnaud Electricité de défaut de protection des fils électriques dans la salle de bains, ni de non conformité électrique dans la cuisine, ni de dysfonctionnement du compteur d’eau dont les vannes ont été changées, ni de ce que la chasse d’eau est alimentée en eau chaude, pas plus qu’il ne prouve de préjudice de jouissance en lien avec l’état du four ou avec le défaut de fermeture des radiateurs, au demeurant non rapporté.

Enfin, la cour retient que la réparation effectuée sur la chasse d’eau restée à sa charge et consistant en un remplacement du flotteur et du robinet, pour un montant de 90 € au total, relève des réparations locatives.

Aucun manquement à son obligation de délivrance ne peut être retenu à l’encontre du bailleur et la cour confirme le jugement en ce qu’il a débouté M. [L] de sa demande de dommages et intérêts à ce titre et rejeté la demande de remboursement des travaux.

S’agissant de la tentative d’intrusion, la cour retient comme le premier juge que si M. [L] justifie d’une main courante du 19 décembre 2022 puis d’une plainte du 10 février 2023, le certificat médico-légal daté du 22 mars 2023 qu’il produit et qui retient un ulcère de cornée de l’oeil gauche et une contusion lombaire droite, survenus l’un et l’autre sur un état antérieur met en lien ces affections avec des ruminations anxieuses à l’idée que les faits se reproduisent sans plus de précisions, alors que M. [L] avait consulté son médecin généraliste deux mois plus tôt sans formuler de plainte hormis des douleurs articulaires et que M. [B] verse aux débats une attestation du 28 avril 2023 émanant de Mme [E], infirmière de M. [L] qui lui a fait part de la venue de son bailleur le 19 décembre 2022, sans mentionner d’agressivité, en indiquant que celui-ci était resté derrière la porte entrebâillée par la chaîne, ce qui contredit les déclarations de M. [L] dans le cadre de la présente procédure.

A défaut de rapporter la preuve de cette intrusion, la cour confirme le jugement en ce qu’il a débouté M. [L] de sa demande indemnitaire.

Sur la demande subsidiaire de délai de paiement

Selon l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [L] sollicite l’octroi de délais de paiement dans l’hypothèse où une dette locative serait retenue à sa charge. Il expose que sa situation financière est particulièrement précaire, indiquant percevoir une pension de retraite d’un montant de 867 € ainsi que diverses prestations sociales, certaines ayant été suspendues. Il précise que l’allocation destinée à financer l’assistance d’une tierce personne ne constitue pas selon lui un revenu disponible et ajoute avoir dû exposer des frais liés à son déménagement.

M. [B] s’oppose à cette demande en soutenant que les conditions légales ne sont pas réunies dès lors que le locataire n’avait pas repris le paiement intégral des loyers courants avant l’audience. Il fait valoir en outre qu’il supporte lui-même des charges importantes liées au bien loué, notamment un emprunt immobilier mensuel et une taxe foncière annuelle.

Sur ce,

Cette demande est sans objet relativement à la dette de loyer au 31 décembre 2022. A défaut de chiffrage de la dette due au titre des indemnités d’occupation, cette demande est pareillement sans objet.

Sur les mesures accessoires

M. [B] sollicite une indemnisation de 5.000 € pour procédure abusive, au vu notamment de la pseudo-agression inventée pour les besoins de la cause. La cour retient que la défense de M. [L] n’a pas dégénéré en abus au sens des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile. Le jugement est confirmé à ce titre.

La décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Succombant, M. [L] supportera également les dépens d’appel.

L’équité commande en outre de le condamner à payer à M. [B] la somme de 1.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme la décision attaquée en ce qu’elle a condamné M. [O] [L] à payer à M. [Z] [B] la somme de 5.613,60 € en deniers ou quittances, échéance du mois de décembre 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.471,04 € et à compter du juge du présent jugement pour le surplus ;

Confirme la décision attaquée en toutes ses autres dispositions soumises à la cour, sauf à dire que les demandes de M. [O] [L] tendant à se voir octroyer des délais suspensifs de la clause résolutoire et des délais de paiement non suspensifs sont devenus sans objet ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [Z] [B] de sa demande de paiement de l’arriéré locatif tel qu’arrêté au 31 décembre 2022, hors indemnités d’occupation dues jusqu’au départ des lieux de M. [O] [L] ;

Déboute M. [O] [L] de sa demande indemnitaire à hauteur de 3.000 € ;

Condamne M. [O] [L] aux dépens d’appel ;

Condamne [O] [L] à payer à M. [Z] [B] la somme de 1.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT