Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 12 JUIN 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/05244 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHKBA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Janvier 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] – RG n° 22/000418

APPELANT

Monsieur [R] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : A546

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003144 du 24/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMEE

E.P.I.C. SEINE [Localité 9] HABITAT OPH

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Ayant pour avocat plaidant : M^e Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé à effet au 1er février 1990, l’Office départemental de la Seine [Localité 9], aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat (OPH), a loué à [H] [D] un appartement situé [Adresse 3].

[H] [D] est décédée le 25 mai 2021.

Par acte d’huissier du 1er août 2022, Seine-Saint-Denis Habitat (OPH) a fait assigner M.[R] [D] aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail sur le fondement des article 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 suite au décès de la mère de M. [R] [D] le 25 mai 2021 ainsi que l’autorisation de procéder à l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef qui ne quitteraient pas les lieux, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision,

— la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 24 décembre 2021,

— la condamnation de M. [R] [D] au paiement de la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamnation du défendeur au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par jugement contradictoire entrepris du 9 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin a ainsi statué :

Constate la résolution du bail au 25 mai 2021 ;

Constate que M. [R] [D] est occupant sans droit ni titre,

Dit que M. [R] [D] devra libérer les lieux de tous biens et occupants dans les deux mois de la signification du présent jugement, et rendre les clés ;

Dit qu’à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les conditions et délais prévus par la loi du 9 juillet 1991 ;

Autorise dans ce cas l’enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion, dans un garde-meubles du choix du propriétaire des lieux, aux frais, risques et périls de qui ils appartiendront ;

Condamne M. [R] [D] à payer à Seine [Localité 9] Habitat OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées à compter du 25 mai 2021 jusqu’à la libération effective des lieux se concrétisant par la remise des clés ou l’expulsion ;

Condamne M. [R] [D] à payer à Seine [Localité 9] Habitat OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire et rejette le surplus des demandes ;

Condamne M. [R] [D] aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 15 mars 2023 par M. [R] [D],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 2 juin 2023 par lesquelles M. [R] [D] demande à la cour de :

A titre principal,

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a débouté Monsieur [R] [D] de sa demande de transfert de bail et fait droit à la demande de résiliation,

Statuant à nouveau,

ORDONNER le transfert du bail conclu le 1er février 1990 par SEINE [Localité 9] HABITAT OPH avec Madame [H] [D] à Monsieur [R] [D],

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire il n’était pas fait droit à la demande de transfert de bail,

ACCORDER à Monsieur [R] [D] 12 mois de délais pour quitter les lieux,

ACCORDER à Monsieur [R] [D] un délai de 12 mois pour régler sa dette locative,

DEBOUTER SEINE [Localité 9] OPH de l’ensemble de ses demandes ;

DIRE n’y avoir lieu a article 700 du CPC

DIRE que chaque partie conservera la charge des dépens exposées par elle pour les besoins de la procédure ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 14 mars 2025 aux termes desquelles Seine [Localité 9] Habitat (OPH) demande à la cour de :

Débouter Monsieur [R] [D] de son appel,

Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions 'sauf en ce qui suit’ :

En conséquence,

Prononcer ou constater la résiliation de plein droit du bail à effet au 1er février 1990 consenti au profit de Madame [H] [D] au 25 mai 2021 du fait du décès de la locataire survenu à cette date, faute de personne remplissant les conditions légales au transfert dudit bail,

Constater la qualité d’occupant sans droit ni titre de Monsieur [R] [D],

Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [D], ainsi que tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des lieux dont s’agit sis à [Adresse 7],

Rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner Monsieur [R] [D] à compter du 24 décembre 2021, date de sa demande, à payer à Seine-Saint-Denis habitat (OPH), une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat et sera due jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs, le procèsverbal d’expulsion, ou de reprise,

Condamner Monsieur [R] [D] à payer à Seine-Saint-Denis habitat (OPH) la somme de 4.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner Monsieur [R] [D] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et y ajoutant,

Condamner Monsieur [R] [D] devant la Cour au paiement de la somme supplémentaire de 3.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

Condamner Monsieur [R] [D] aux entiers dépens de première instance,

Condamner Monsieur [R] [D] aux entiers dépens d’appel, lesquels comprendront, le coût des sommations interpellative et de quitter des 14 juin et 7 juillet 2022 outre les frais d’exécution de l’arrêt à intervenir, dont distraction au profit de Maître BOUZIDI-FABRE en application de l’article 699 du CPC.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et la demande reconventionnelle de transfert du bail

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui a constaté la résolution du bail au 25 mai 2021, constaté qu’il était occupant sans droit ni titre et ordonné son expulsion, M.[D] sollicite le transfert du bail à son profit. Il fait valoir qu’il justifie avoir habité avec sa mère depuis 2020, et que cette cohabitation n’a cessé que du fait du décès de cette dernière, ce dont attestent son ancien compagnon et les voisins. Il précise qu’il remplit les autres conditions pour obtenir le transfert du bail et qu’il règle le loyer courant.

Seine [Localité 9] Habitat sollicite la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que les attestations produites par l’appelant ont été rédigées pour les besoins de la cause, que l’attestation de paiement de la CAF du 22 décembre 2021 a été envoyée à une autre adresse, et qu’au demeurant, M. [D] ne remplit pas les conditions exigées par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, en ce que le logement litigieux est un F3 et qu’il l’occupe seul.

Selon l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré (…) aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès (…).

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier'.

L’article 40 de ladite loi dispose que 'l’article 14 est applicable [aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré] à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire'.

En l’espèce, M. [D] justifie par les sept attestations produites, émanant de l’ancien concubin de sa mère et de voisins, qu’il résidait auprès de sa mère depuis le mois de janvier 2020, date à laquelle elle a commencé d’être souffrante, et jusqu’à son décès survenu le 25 mai 2021. Selon les attestations CAF produites, il perçoit l’allocation adulte handicapé. Le fait que l’attestation du 22 décembre 2021 ait été envoyée à une autre adresse ne suffit pas à établir qu’il n’aurait pas eu de communauté de vie avec sa mère depuis au moins un an avant son décès, compte tenu du nombre et du caractère circonstancié des attestations précitées.

S’agissant de l’adaptation du logement à la taille du ménage prévue à l’article 40 précité, celle-ci n’est pas exigée dès lors que M. [D] présente un handicap pour lequel il perçoit l’AAH.

En conséquence, il convient, infirmant le jugement entrepris, de débouter Seine [Localité 9] Habitat (OPH) de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation de M. [D] au paiement d’une indemnité d’occupation, et d’ordonner le transfert du bail à effet au 1er février 1990 conclu par l’Office départemental de la Seine [Localité 9], aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat (OPH), avec [H] [D] au profit de son fils, M. [R] [D].

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [D] étant bien fondé en sa demande de transfert du bail, il convient de débouter Seine [Localité 9] Habitat (OPH) de sa demande de dommages et intérêts, confirmant le jugement entrepris sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande d’infirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Seine [Localité 9] Habitat (OPH), partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Seine-Saint-Denis Habitat (OPH),

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Ordonne le transfert du bail à effet au 1er février 1990 conclu par l’Office départemental de la Seine [Localité 9], aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat (OPH), avec [H] [D] au profit de son fils, M. [R] [D],

Déboute Seine-Saint-Denis Habitat (OPH) de l’intégralité de ses demandes,

Condamne Seine [Localité 9] Habitat (OPH) aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,