AFFAIRE : N° RG 23/00965 -

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 02 Mars 2023

RG n° 22-000529

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2024

APPELANTE :

OPHLM PRESQU’ILE HABITAT

N° SIRET : 275 000 156 00016

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

pris en la personne de son représentant légal

Représenté et assistée par M^e Marc CLEMENT DE COLOMBIERES, avocat au barreau de CHERBOURG

INTIME :

Monsieur [H] [J]

né le 29 Septembre 1962 à [Localité 6]

Centre de Détention de [Localité 7] – Ecrou 11869

[Adresse 3]

[Localité 7]

Non représenté, bien que régulièrement assigné

DEBATS : A l’audience publique du 16 septembre 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 14 novembre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous seing privé du 5 octobre 2015, l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération le Cotentin « Presqu’île habitat » a donné à bail à M. [H] [J], un logement sis [Adresse 2], à [Localité 4] (50), moyennant un loyer mensuel de 246,46 euros, pour une durée d’un mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction.

Se prévalant de l’existence d’une activité illicite exercée par M. [H] [J], dans le logement objet du bail, ainsi que de l’existence de troubles de voisinage, l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération le Cotentin « Presqu’île habitat », par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2022, remis à personne, a fait assigner M. [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Cherbourg en Cotentin, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, de voir ordonner l’expulsion du locataire, de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef, de le voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer, ainsi qu’au paiement des charges, à compter du prononcé de la résiliation et jusqu’à libération des lieux, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 2 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 1] a :

— débouté l’Office public de l’habitat de la communauté d’Agglomération le Cotentin « Presqu’île Habitat » de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes ;

— débouté le demandeur du surplus de ses demandes ;

— condamné l’Office public de l’habitat de la communauté d’Agglomération le Cotentin « Presqu’île Habitat » au paiement des dépens.

Par déclaration du 21 avril 2023 adressée au greffe de la cour, l’OPHLM « Presqu’île Habitat » a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 16 juin 2023, l’OPHLM « Presqu’île Habitat » demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris,

— Prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 5 octobre 2015 entre M. [H] [J] et l’Office public de l’habitat 'Presqu’île Habitat’ portant location de l'[Adresse 2],

— Ordonner l’expulsion de M. [H] [J] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— Autoriser l’Office public de l’habitat « Presqu’île Habitat » à faire évacuer les biens meubles qui seraient abandonnés dans les lieux,

— Condamner M. [H] [J] à payer à l’Office public de l’habitat « Presqu’île Habitat » une indemnité d’occupation journalière à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux, égale au montant des loyers actuels majorés des provisions pour charges et éventuelles indexations,

— Condamner M. [H] [J] à payer à l’Office public de l’habitat « Presqu’île Habitat » la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux dépens de première instance et d’appel.

M. [H] [J] n’a pas constitué avocat bien que la déclaration d’appel et les premières conclusions d’appelant lui ont été signifiées le 23 juin 2023 à étude.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 12 juin 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation de bail

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention, celle de payer le prix aux termes convenus.

En application de l’article 1729, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En vertu de l’article 1741, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée ou par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Cette dernière disposition est reprise par l’article 10 du contrat de bail, qui prévoit que le locataire s’interdira tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens. Le règlement intérieur de l’immeuble, figurant en annexe à l’engagement de location, prévoit que le locataire devra 'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location'.

L’appelant fait grief au premier juge d’avoir rejeté sa demande de résiliation du bail et d’expulsion aux motifs que les éléments de preuve produits consistant dans un article de presse et des photographies de l’extérieur de l’immeuble ne permettent pas d’établir que le locataire vendait des produits stupéfiants et que des allers et venues se multipliaient dans les lieux en lien avec ce trafic, alors que la perquisition menée par les policiers au logement loué par M. [J] a permis de découvrir des substances illicites et de l’argent cash et que les activités illicites avérées du locataire constituent incontestablement une violation grave de ses obligations locatives et justifient la résiliation du contrat de bail.

Il résulte du jugement rendu par le tribunal correctionnel de [Localité 1] le 1er septembre 2022, ayant condamné M. [H] [J] pour usage illicite de stupéfiants en récidive, détention non autorisée de stupéfiants en récidive et acquisition non autorisée de stupéfiants, faits commis à [Localité 1] entre le 1er janvier 2022 et le 29 août 2022 :

— que les policiers sont intervenus au domicile de M. [J] suite à un signalement effectué par son bailleur et le Centre communal d’action sociale faisant état de nuisances sonores, de trafic de stupéfiants et d’une dégradation des conditions de vie des locataires,

— qu’à la suite de cette intervention, les policiers ont découvert au domicile de M. [H] [J] 2.200 grammes de résine de cannabis, 200 grammes de cocaïne, 400 grammes d’herbe de cannabis et la somme de 820 euros en numéraire,

— que lors de son interrogatoire M. [H] [J] a reconnu les faits reprochés, précisant que des produits stupéfiants étaient déposés dans son appartement et reconnaissant en outre une consommation régulière de stupéfiants.

Il est communiqué un article de presse relatant les faits.

Au vu de ces éléments, il apparaît que durant plusieurs mois au cours de l’année 2022, M. [H] [J] a utilisé son logement pour entreposer des produits illicites dans le cadre d’un trafic.

Ces faits caractérisent le manquement du locataire à son obligation d’usage paisible du logement suivant la destination qui lui a été donnée et sont suffisamment graves et répétés dans le temps pour justifier la résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris et de prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire M. [H] [J] dans les conditions précisées au dispositif du présent arrêt.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, M. [H] [J] sera condamné au paiement d’une l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux et égale au montant du loyer et des charges.

3. Sur les demandes accessoires

La solution donnée au litige conduit à infirmer les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

M. [H] [J], qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, et à payer au bailleur Presqu’île habitat la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la résiliation du contrat de bail conclu le 4 octobre 2018 entre l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération le Cotentin « Presqu’île Habitat », d’une part, et, d’autre part, M. [H] [J], portant sur l’appartement sis [Adresse 2], à [Localité 4] (50),

Dit que M. [H] [J] devra libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt à défaut de quoi il sera procédé à son expulsion au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamne M. [H] [J] à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération le Cotentin « Presqu’île Habitat » une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

Dit que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par ses occupants sera régi par les dispositions des articles R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [H] [J] à payer à l’Office public de l’habitat de la communauté d’agglomération le Cotentin « Presqu’île Habitat » la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [H] [J] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY