N° RG 24/06373 – N° Portalis DBVX-V-B7I-P2VV

Décision du Président du TJ de [Localité 10] en référé du 11 juin 2024

RG : 23/02326

S.A.S. LA CARA

C/

S.D.C. SDC IMMEUBLE [Adresse 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 14 Janvier 2026

APPELANTE :

La société LA CARA, SAS au capital de 12.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 948 788 252, dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par son Président en exercice dornicilié de droit audit siege

Représentée par M^e Nicolas LARCHERES, avocat au barreau de LYON, toque : 162

INTIMÉ :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la REGIE PEDRINI, SNC inscrite au RCS sous le n° 324536234, dont le siège social est sis [Adresse 9], représentée par son dirigeant domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 04 Novembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Novembre 2025

Date de mise à disposition : 14 Janvier 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 6] est soumis au statut de la copropriété depuis 1997 et il comptait à l’origine six appartements en rez-de-chaussée et premier étage, outre caves, garages et combles.

Le 10 mars 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a été réunie en assemblée générale extraordinaire pour voter sur deux résolutions ainsi libellées': «'Sur demande de M. [N] [D], acquéreur des lots 19, 20, 21, 22 et 23 appartenant actuellement à Mme [U] [W] et à M. [F] [L]':

autorisation à donner de ratifier à posteriori les travaux de réunion des lots 19, 20, 22 et 23 en une seule unité d’habitation,

autorisation à donner d’affecter à usage de bureaux les lots 19, 20, 22 et 23 actuellement à usage d’habitation.'»

Ces résolutions ont été rejetées pour n’avoir pas recueilli le vote favorable à la majorité requise.

Par acte authentique du 27 juillet 2023, la SAS La Cara, ayant pour président la SARL We Got Game, ayant elle-même pour gérant M. [N] [D], a acquis de Mme [U] [W] et à M. [F] [L] les lots de copropriétés numéro 19, 20, 21 (garage), 22 et 23, avec cette précision que l’ensemble des lots 19, 20, 22 et 23 constituent actuellement une seule et même unité d’habitation.

Prétendant que la société Com Over, locataire de la société La Cara, avait entrepris les travaux d’aménagement et de changement de destination des lots ayant entraîné des désordres en façade de l’immeuble et affirmant que la sommation interpellative du 12 décembre 2023 signifiée à la société La Cara pour qu’elle arrête les travaux étaient demeurées vaines, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]), pris en la personne de son syndic, la SNC Régie Pedrini, a, par exploit du 22 décembre 2023, fait assigner le nouveau copropriétaire en référé afin d’obtenir notamment sa condamnation à cesser les travaux.

Par ordonnance de référé contradictoire du 11 juin 2024, le président du Tribunal Judiciaire de Lyon a':

Condamné la SAS La Cara à':

conserver l’usage d’habitation de l’appartement constitué par les lots privatifs n°19, 20, 22 et 23,

cesser les travaux en cours tendant à la modification de cette destination,

ceci à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire d’un montant de 1'000 € par infraction constatée par commissaire de justice, jusqu’à éventuelle autorisation de la modification de cette affectation par l’assemblée générale des copropriétaires ou décision de justice,

S’est réservé la liquidation de ladite astreinte,

Condamné la SAS La Cara à procéder aux travaux de remise en état de la façade Nord de l’immeuble endommagé par les travaux exécutés dans les lots privatifs, ceci dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire, passé ce délai, 200 € par jour de retard pendant trois mois,

S’est réservé la liquidation de ladite astreinte,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires provisionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]) au titre du non-respect par la SAS La Cara de la décision de l’assemblée générale du 10 mars 2023 et de la résistance abusive de cette dernière,

Condamné la SAS La Cara aux dépens de la présente instance,

Condamné la SAS La Cara à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] la somme de 1'800 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 31 juillet 2024, la SAS La Cara a relevé appel de cette décision en ceux de ses chefs l’ayant condamnée, à l’exception de celui concernant les dépens, et, par avis de fixation du 29 août 2024 pris en vertu des articles 905 et suivants du code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 20 octobre 2025 (conclusions d’appel n°3), la SAS La Cara demande à la cour':

Infirmer l’ordonnance du11 juin 2024 en ce que le juge des référés a condamné la société La Cara à':

conserver l’usage d’habitation de l’appartement constitué par les lots privatifs n°19, 20, 22 et 23,

cesser les travaux en cours, tendant à la modification de cette destination,

procéder aux travaux de remise en état de la façade nord de l’immeuble endommagée par les travaux exécutés dans ses lots privatifs, ceci dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision sous astreinte provisoire passé ce délai de 100 € par jour de retard pendant 3 mois,

payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à verser à la société La Cara une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux entiers dépens de l’instance.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 14 octobre 2025 (conclusions n°2), le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SNC Régie Pedrini, demande à la cour':

Débouter la société La Cara de l’intégralité de ses demandes,

Confirmer l’ordonnance du 11 juin 2024 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Condamner la société La Cara à une astreinte de 500 € par jour jusqu’à la justification que les lots sont à usage d’habitation,

Condamner la société La Cara à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 5'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux dépens.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS

Sur la remise en état de la façade Nord':

Le juge de première instance a retenu que, contrairement à ce que soutient la SAS La Cara, le mur détérioré par les travaux constitue une partie commune au sens du règlement de copropriété et que sa dégradation, même non-intentionnelle, constitue un trouble manifestement illicite.

Il a estimé que le prononcé d’une astreinte était justifié, tant par les circonstances de survenance des dommages à l’occasion de travaux interdits par assemblée générale des copropriétaires, que par le coût des travaux de reprise estimés à 10'000 €.

La SAS La Cara demande la réformation de la décision attaquée puisqu’il n’existait aucun trouble manifestement illicite au jour où le juge des référés a statué. Elle expose qu’elle n’a jamais contesté que les désordres affectant la façade Nord de l’immeuble étaient imputables aux entreprises intervenant dans les parties privatives lui appartenant mais avoir simplement précisé que les désordres n’étaient pas structurels mais affectaient un mur construit par le précédent propriétaire et qui ne faisait ainsi pas véritablement partie de la façade de l’immeuble. Elle rappelle qu’elle avait indiqué que les entreprises responsables des désordres s’étaient engagées à faire le nécessaire et elle ajoute que la remise en état est intervenue le 18 mars 2024 comme le syndicat des copropriétaires en était parfaitement informé.

Le syndicat des copropriétaires considère qu’il y a lieu de confirmer l’ordonnance de référé ayant condamné la SAS La Cara à remettre en état la façade puisque les travaux litigieux seraient intervenus le 18 mars 2024, soit postérieurement à la clôture des débats du 6 février 2024, date de l’audience.

Sur ce,

Aux termes du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le juge compétent peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la matérialité des désordres affectant la façade Nord est établie, tant par le procès-verbal de constat établi le 1er décembre 2023 par le commissaire de justice requis par le syndicat des copropriétaires, que par le rapport n°1 du cabinet Arpeje mandaté par la société La Cara. La circonstance que les éléments de béton cellulaires qui se détachent de la façade soient situés sur un mur qui aurait été érigé par un précédent propriétaire afin de créer une salle de douche sur la loggia existante et, dès lors, afin de fermer cette loggia, à la supposer avérée, ne suffirait pas à faire perdre au mur détérioré son caractère de «'partie commune'» compte tenu des termes du règlement de copropriété comme exactement retenu par le premier juge. Il s’ensuit que la qualité à agir du syndicat des copropriétaires pour obtenir la remise en état de ce mur n’est pas sérieusement discutable.

De même, l’intérêt du syndicat des copropriétaires à agir n’étant pas subordonné au caractère structurel des désordres, cet intérêt pour obtenir la reprise de désordres, même superficiels, n’est pas sérieusement contestable puisque leur matérialité est avérée.

Par ailleurs, ce n’est que par un courriel du 19 février 2024, soit postérieurement à la clôture des débats devant le premier juge, que la date d’intervention de la société [G] pour remédier aux désordres affectant la façade Nord, a été connue. Ce courriel étant postérieur à la clôture des débats, il est insusceptible d’invalider la décision du premier juge au jour où elle a été rendue. Tout au plus, la cour d’appel constate que le syndicat des copropriétaires s’est opposé en première instance au renvoi de l’examen de l’affaire à une date ultérieure, renvoi qui était sollicité par le conseil de la société La Cara et qui aurait laissé le temps à cette dernière de faire procéder aux travaux de reprise nécessaire. Toutefois, la cour d’appel observe qu’en raison de l’urgence pour le syndicat des copropriétaires à voir statuer sur l’arrêt des travaux de rénovation intérieure entrepris par la société La Cara, son opposition à tout renvoi était légitime.

Cela étant, il est désormais suffisamment établi que les travaux de reprise ont effectivement été réalisés comme cela résulte du procès-verbal de constat du 25 mars 2025 établi par un commissaire de justice, mandaté par le syndicat des copropriétaires, lequel indique que la façade donnant sur cour a été réparée. Pour autant, faute pour la société appelante de justifier de la date à laquelle cette réparation a été effectuée, il n’y a pas lieu à réformation de la décision de première instance pour tenir compte de cette réparation et ce, afin de ne pas faire perdre au syndicat des copropriétaires le bénéfice de l’astreinte prononcée pour le cas où la réparation aurait été tardive.

L’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a condamné sous astreinte la société La Carra à faire procéder à la remise en état de la façade Nord, est en conséquence confirmée.

Sur les demandes de conservation de l’usage d’habitation des lots et d’arrêt des travaux':

Le juge de première instance a d’abord retenu que même si une analyse des stipulations du règlement intérieur de la copropriété conduit à considérer que l’immeuble a un «'usage mixte'», il n’en demeure pas moins que l’acte de vente signé par la société La Cara stipule que l’ensemble des lots «'constitue actuellement une seule et même unité d’habitation'». Il a ensuite rappelé que l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires tenue le 10 mars 2023 a rejeté la résolution tendant à affecter à l’usage de bureaux les lots dont la société La Cara s’est par la suite portée acquéreur et cette délibération n’a fait l’objet d’aucun recours, précisant que cette délibération s’impose à tous les copropriétaires, y compris ceux qui ont acquis cette qualité après la délibération.

Il a pour finir, relevé que l’acte de vente rappelait que l’affectation des lots à usage professionnel de bureaux était notamment soumise à l’obtention de l’autorisation de la copropriété de sorte que la modification de la destination de l’appartement constitué des lots numéros 19, 20, 22 et 23 constitue une violation évidente de la délibération de l’assemblée générale du 10 mars 2023 et s’analyse en trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En outre, il a retenu que la manière dont la défenderesse a procédé aux travaux litigieux en faisant abstraction des mentions de l’acte de vente et de la délibération du 10 mars 2023 commande d’assortir la décision d’une astreinte.

La SAS La Cara demande d’abord la réformation de la décision qui a ordonné l’interruption des travaux en cours dès lors qu’aucuns travaux n’étaient en cours, mais surtout, qu’elle est libre de faire des travaux dans les parties privatives. Elle souligne que les travaux litigieux ne sont en effet que des travaux d’aménagement intérieur et elle estime que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du trouble manifestement illicite qu’il allègue. Elle estime en particulier que la délibération du 10 mars 2023 n’interdit nullement de réaliser des travaux d’aménagement intérieur.

Elle demande ensuite l’infirmation de la décision qui a ordonné la conservation des locaux à titre d’habitation dès lors que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite. Elle considère que les travaux d’aménagement intérieur entrepris ne suffisent pas à établir l’existence d’une atteinte aux droits des copropriétaires ou à la destination de l’immeuble, d’autant moins que l’immeuble est à usage mixte comme cela résulte de son règlement de copropriété. Elle souligne d’ailleurs que plusieurs sociétés commerciales sont installées dans l’immeuble (les sociétés Projs, Sir John’s Club, Smart Pointers et Le Celier des Aulnes) et que cette situation existe depuis plusieurs années.

Elle estime que la délibération du 10 mars 2023 est contraire à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui rappelle le droit pour les copropriétaires de jouir librement des parties privatives. Elle souligne que ce texte est d’ordre public pour considérer que la délibération du 10 mars 2023 doit être considérée comme étant non-écrite. Elle ajoute que cette délibération est antérieure à son acquisition de sorte qu’elle n’a pas participé à l’assemblée générale.

Elle fait valoir qu’il n’y a eu aucun changement d’usage puisque les locaux acquis étaient déjà à usage mixte car la société des vendeurs, le Cellier des Aulnes, y était domiciliée. Elle renvoie au courriel du syndic qui indiquait le 3 février 2023 qu’il n’était pas nécessaire de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale en l’absence de venue de clientèle dans l’immeuble.

Elle conteste qu’aucune activité commerciale ne soit exploitée dans l’immeuble en l’état des quatre sociétés qui ont déjà leur siège social dans l’immeuble en copropriété et elle conteste pour sa part être amenée à accueillir trente personnes, précisant que la société Com’Over qui loue les lieux emploie une dizaine de salariés.

Elle relève que le syndicat des copropriétaires ne justifie en réalité d’aucune nuisance, ni d’un quelconque préjudice.

Elle fait valoir que n’étant pas propriétaire lors de l’assemblée générale du 10 mars 2023, elle ne pouvait pas contester cette décision. Elle expose avoir sollicité une nouvelle délibération qui a été rejetée le 23 septembre 2024 et elle précise qu’elle a engagé une instance au fond pour obtenir l’annulation de cette délibération contraire aux stipulations du règlement de copropriété. Elle estime qu’il y a lieu de rejeter la demande en référé dans l’attente de l’issue de l’instance au fond. Elle souligne le préjudice qu’elle subirait si la décision d’astreinte était confirmée.

Le syndicat des copropriétaires considère qu’il y a lieu de confirmer l’ordonnance de référé ayant condamné la SAS La Cara à cesser les travaux de changement de destination des lots, faisant valoir que le non-respect du règlement de copropriété, comme de la délibération du 10 mars 2023, constitue un trouble manifestement illicite.

Il précise que le règlement de copropriété indique que le rez-de-chaussée de l’immeuble comprend trois appartements et qu’il prohibe toute enseigne ou publicité à caractère professionnel ou commercial. Il conteste dès lors que l’immeuble, qui comprend en tout six appartements, soit à usage mixte.

Il fait valoir que la création de bureaux pouvant accueillir trente personnes va générer des nuisances alors que le règlement de copropriété impose aux occupants de respecter la tranquillité des lieux. Il affirme que le portail a été endommagé et que de nombreux désordres sont apparus depuis l’exploitation commerciale des lieux par l’appelante.

Il rappelle que le dirigeant de la société La Cara avait soumis à l’assemblée générale une résolution pour la modification de la destination des lieux et que celle-ci a été rejetée, sans que ce vote n’ait été contesté. Elle en conclut que les travaux réalisés l’ont été en toute illégalité et que l’appelante ne peut dès lors se prévaloir d’un mail du syndic qui est antérieur à la délibération.

Sur ce,

Aux termes du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le juge compétent peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 9, I de la loi du 10 juillet 1965, «'Chaque copropriétaire … use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.'».

Une décision définitive de l’assemblée générale des copropriétaires ayant refusé le changement d’affectation d’un lot s’impose à tous les copropriétaires.

Sur la demande en cessation des travaux':

En l’espèce, il est constant que la société La Cara a entrepris des travaux d’aménagement intérieur des locaux qu’elle a acquis le 27 juillet 2023 et que ceux-ci étaient en cours au jour où elle a été assignée devant le juge des référés par exploit du 22 décembre 2023. En effet, le rapport du cabinet Arpeje qu’elle produit comporte des constatations qui ont été réalisées le 27 décembre 2023 et les photographies figurant dans ce rapport, montrant des travaux de plâtrerie-peinture en cours de réalisation, ne permettent aucun doute à ce sujet.

Par ailleurs, la société La Cara ne prétend pas, et encore moins ne démontre, qu’elle avait justifié en première instance de ce que ces travaux étaient terminés. Dès lors, le premier juge a justement statué sur les mérites de la demande tendant à voir stopper les travaux, sans pouvoir déclarer cette demande sans objet.

Cela étant, il est désormais suffisamment établi que les travaux litigieux sont terminés depuis février 2024, comme cela résulte de la déclaration non-contestée faite le 25 mars 2025 par Mme [Y], représentante de la société Com’Over, au commissaire de justice venu établir un procès-verbal de constat des lieux. A la lueur de ces nouveaux éléments et de la circonstance que les travaux étaient achevés avant même la signification de la décision de première instance faisant courir la possibilité d’une astreinte, l’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a condamné la société La Cara à cesser les travaux de rénovation intérieur en cours, est infirmée.

Statuant à nouveau, la cour constate que cette demande est devenue sans objet, sans qu’il ne soit nécessaire de ménager la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de faire liquider l’astreinte qui assortissait cette condamnation.

Sur la demande en conservation de l’usage d’habitation des lots privatifs':

Concernant l’objet des travaux entrepris, la société La Cara ne convainc pas lorsqu’elle conteste que ces travaux n’auraient pas modifié la destination des lieux.

En effet, les plans d’aménagement qu’elle produit montrent que le projet réalisé consiste à distribuer sur deux niveaux quatre «'open space'» pouvant accueillir jusqu’à vingt-neuf travailleurs, outre des équipements collectifs type «'cantine'», quatre salles de réunion et une salle de jeux.

De tels équipements ne sont à l’évidence pas ceux d’un appartement. Surtout, la société La Cara, à défaut de justifier de la distribution antérieure des lieux achetés, échoue à démontrer que les travaux entrepris ne constitueraient pas une modification de leur destination.

En réalité, l’acte authentique de vente établit que seule la réunion des lots pré-existait à la vente et était le fait des vendeurs, lesquels avaient en revanche conservé l’usage d’habitation des lieux. Cet usage d’habitation au jour de la vente s’infert d’ailleurs du projet de modification de l’affectation des lieux de la société La Cara qui est clairement exprimé dans l’acte authentique de vente lorsqu’il énonce': «'Le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage d’habitation. L’acquéreur déclare qu’il entend l’utiliser à usage professionnel de bureau, sous réserve de l’obtention des autorisations d’urbanisme et de copropriété nécessaires.'».

Dès lors, l’argumentation de l’appelante consistant à contester que les travaux réalisés ont modifié l’usage des locaux ne résiste pas à l’analyse.

Au demeurant, en alléguant un «'usage mixte'» des lieux, tenant à la présence d’un clic clac au rez-de-chaussée dans lequel M. [N] [D] dormirait régulièrement comme il l’a déclaré au commissaire de justice venu le 20 mai 2025 établir un procès-verbal de constat, la société La Cara reconnaît l’utilisation des lieux, fût-ce partiellement, à usage de bureaux.

La question de savoir si un tel «'usage mixte'» est autorisé par le règlement intérieur de la copropriété, comme l’illustrerait la domiciliation d’autres sociétés dans l’immeuble, ou au contraire, si un tel usage porte atteinte «'aux droits des autres copropriétaires'» ou «'à la destination de l’immeuble'», seules hypothèses susceptibles de restreindre les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives en vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précité, relève d’un débat de fond qui excède les pouvoirs du juge des référés.

Même en retenant que ce débat, qui sera d’ailleurs tranché dans le cadre de l’instance au fond désormais engagée par la société La Cara en annulation de la nouvelle résolution prise en assemblée générale du 23 septembre 2024, constitue une contestation sérieuse, l’article 835 précité énonce le pouvoir de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

A cet égard, dès lors qu’elle avait pris soin, préalablement à la vente immobilière du 27 juillet 2023, de solliciter l’avis des copropriétaires, réunis en assemblée générale extraordinaire le 10 mars 2023, la société La Cara ne peut pas sérieusement prétendre qu’il lui était loisible de modifier, sans autorisation préalable, l’usage des lots en copropriété qu’elle a mis à la disposition de la société Com’Over.

Il importe de relever que la résolution alors rejetée était littéralement présentée comme étant «'sur demande de M. [N] [D], acquéreur des lots 19, 20, 21, 22 et 23 appartenant actuellement à Mme [U] [W] et à M. [F] [L]'» de sorte que, même si elle n’a pas pu participer au vote, la société appelante, ayant pour présidente la SARL We Got Game, ayant elle-même pour gérant M. [N] [D], était manifestement à l’origine de la présentation de cette résolution et en avait nécessairement connaissance.

Par ailleurs, le fait que le syndic de la copropriété avait jugé, préalablement à cette assemblée générale, qu’il n’était pas indispensable de soumettre au vote des copropriétaires le changement de destination des lieux comme il l’a écrit au terme d’un courriel du 3 février 2023, n’est pas de nature à ôter toute portée au vote défavorable du 10 mars 2023.

Or, malgré ce vote défavorable, la société appelante a, par l’intermédiaire de la société Com’Over qui était alors représentée par M. [N] [D], poursuivi ses démarches, sollicitant, le 16 mai 2023, et obtenant, le 3 juillet 2023, un arrêté municipal de changement d’affectation du local d’habitation en cours d’acquisition en local à usage commercial.

Enfin et comme exactement relevé par le premier juge, la société La Cara ne pouvait pas ignorer que cette autorisation administrative n’était pas suffisante pour lui permettre de modifier l’affectation des lieux puisque, comme déjà rappelé, l’acte authentique de vente comporte un paragraphe «'usage du bien'» qui énonce notamment': «'L’acquéreur déclare qu’il entend l’utiliser à usage professionnel de bureau, sous réserve de l’obtention des autorisations d’urbanisme et de copropriété nécessaire.'».

Ainsi, la chronologie des faits démontre que c’est en toute connaissance de cause du refus de l’assemblée générale des copropriétaires d’autoriser le nouvel acquéreur à affecter les lots achetés à usage de bureaux que la société La Cara a mis les locaux à disposition de la société Com’Over, qui a une activité commerciale, et y a fait réaliser de travaux de réaménagement intérieur afin d’en modifier l’usage, ayant ainsi transformer des locaux à usage d’habitation en locaux à usage de bureaux. Le syndicat des copropriétaires n’est pas tenu de caractériser un quelconque dommage imminent puisque les travaux entrepris en violation de la résolution d’assemblée générale du 10 mars 2023 constitue un trouble manifestement illicite qui suffit à fonder la demande de remise en état présentée en référé.

En outre, le caractère délibéré du non-respect par la société La Cara de la résolution d’assemblée générale du 10 mars 2023 exclut de suspendre la décision de référé dans l’attente de la décision au fond sur la validité de la délibération du 23 septembre 2024 ayant à nouveau examiné une demande d’autorisation de changement d’usage des locaux.

Au final, c’est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu’en fait et que la cour adopte expressément que le premier juge a retenu qu’il y avait lieu de faire cesser le trouble manifestement illicite. L’ordonnance attaquée, en ce qu’elle a condamné la société La Cara a conservé l’usage d’habitation de l’appartement constitué par les lots privatifs qu’elle a acquis, est en conséquence confirmée.

Sur la demande de condamnation sous astreinte à justifier que les lots sont à usage d’habitation':

Le syndicat des copropriétaires expose que l’appelante n’a pas exécuté l’injonction de conserver l’usage d’habitation de ses lots pour demander à la cour de la condamner sous astreinte à justifier que les lots sont à usage d’habitation.

La SAS La Cara s’oppose à cette demande qu’elle juge excessive dès lors qu’il n’y a eu aucun changement de destination des lots, qu’elle n’a sollicité aucune autorisation de travaux et que les lieux sont actuellement occupés à titre d’habitation par M. [D] très régulièrement, répondant à la définition d’usage d’habitation de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation. Elle fait valoir que les copropriétaires n’ont subi aucun préjudice, qu’elle n’a reçu aucune lettre de réclamation avant la présente instance et qu’aucun désordre n’est apparu.

Sur ce,

En vertu des articles L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le prononcé d’une astreinte est indépendant des dommages et intérêts mais il vise uniquement à assurer l’exécution de la décision du juge.

En l’espèce, la demande du syndicat des copropriétaires revient à voir modifier les conditions dans lesquelles l’astreinte prononcée par le premier juge est encourue afin que la copropriété ne soit plus tenue de faire constater par commissaire de justice les manquements de la société La Cara.

Il paraît effectivement que l’exécution de la décision serait mieux assurée en remplaçant, pour l’avenir, l’astreinte encourue par infraction constatée par une astreinte encourue par jour de retard, et ce, tant que la société appelante n’aura pas justifié de sa mise en conformité.

La cour accueille la demande de ce chef et en conséquence, dit qu’à compter de la présente décision, la condamnation de la société La Cara à conserver l’usage d’habitation des lots privatifs acquis sera complétée d’une condamnation à en justifier et assortie d’une astreinte dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires':

La cour d’appel confirme la décision attaquée qui a condamné la société La Cara, partie perdante, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1'800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, montant justifié en équité.

La société La Cara, partie perdante, est condamnée aux dépens à hauteur d’appel et elle est déboutée de sa demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles.

La cour condamne en outre à hauteur d’appel la société La Cara à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2'000 € à valoir sur l’indemnisation de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance de référé rendue le 11 juin 2024 par le Président du Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu’elle a condamné la SAS La Cara à cesser les travaux en cours tendant à la modification de cette destination.

Statuant à nouveau sur ce point,

Rejette la demande tendant à voir condamner la SAS La Cara à cesser les travaux en cours tendant à la modification de cette destination, cette demande étant devenue sans objet en l’état de travaux achevés depuis février 2024,

Confirme l’ordonnance de référé rendue le 11 juin 2024 par le Président du Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions critiquées,

Y ajoutant,

Dit que faute pour la SAS La Cara de conserver l’usage d’habitation de l’appartement constitué par les lots privatifs n°19, 20, 22 et 23 et d’en justifier auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]), représenté son syndic, la SNC Régie Pedrini, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, elle sera redevable, passé ce délai et jusqu’au 30 juin 2026, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 100 € par jour de retard,

Condamne la SAS La Cara, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette la demande de la SAS La Cara au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS La Cara, prise en la personne de son représentant légal, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté son syndic, la SNC Régie Pedrini, la somme de 2'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT