N° RG 22/02516 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OHA6

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 17 novembre 2021

RG : 18/02566

ch 9 cab 09 G

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 27 Janvier 2026

APPELANTS :

M. [O] [W]

né le 25 Juin 1987 à [Localité 10] 04 (69)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Mme [K] [U] épouse [W]

née le 28 Novembre 1987 à [Localité 8] (38)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Dikmen YOZGAT de la SELARL SAINT-AVIT YOZGAT, avocat au barreau de LYON, toque : 754

INTIMEE :

Mme [P] [D]

née le 13 Juillet 1951 à [Localité 7] (63)

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Maxime BERTHAUD de la SELARL ALAGY BRET ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 2542

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 21 Mars 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Octobre 2025

Date de mise à disposition : 16 décembre 2025 prorogée au 27 Janvier 2026

Audience présidée par Bénédicte LECHARNY, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte reçu le 8 février 2017 par Maître [V] [H] (le notaire), M. [O] [W] et Mme [K] [U] épouse [W] (les acquéreurs) ont régularisé avec Mme [P] [D] (la venderesse) un compromis de vente portant sur un terrain à bâtir non viabilisé, situé à [Localité 9] (Ain).

Les acquéreurs ont versé entre les mains du notaire la somme de 4250 euros à titre de dépôt de garantie.

La vente, qui devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 16 octobre 2017, était soumise, notamment, à une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire portant sur la construction d’une maison.

La demande de permis de construire déposée le 7 avril 2017 par les acquéreurs ayant fait l’objet d’une décision de rejet, ils ont informé le notaire de la défaillance de la condition suspensive et ont sollicité la restitution de la somme séquestrée à titre de dépôt.

Ils ont également mis en demeure la venderesse de leur régler la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi, au motif que celle-ci connaissait le contenu du plan local d’urbanisme (PLU) révisé et l’existence des organisations d’aménagement et de programmation empêchant la réalisation du projet pour avoir elle-même essuyé un refus de la commune pour le même motif.

Les 12 et 16 février 2018, ils ont assigné la venderesse et le notaire devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins, principalement, de voir constater la caducité du compromis, ordonner la restitution de la somme de 4250 euros consignée en l’étude du notaire et condamner la venderesse à leur verser la somme de 6000 euros en réparation du préjudice subi.

Par jugement du 17 novembre 2021, le tribunal a :

— dit que le compromis de vente du 8 février 2017 est caduc,

— ordonné la restitution aux acquéreurs par le notaire de la somme de 4250 euros consignée entre ses mains a titre de dépôt de garantie,

— débouté les acquéreurs de leur demande de dommages-intérêts dirigée contre la venderesse,

— débouté la venderesse de ses demandes reconventionnelles dirigées contre les acquéreurs

— débouté la venderesse de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre du notaire,

— débouté les acquéreurs, la venderesse et le notaire de leurs prétentions en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la venderesse aux dépens dont distraction au profit de la SCP Les Robins, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 5 avril 2022, les acquéreurs ont relevé appel du jugement, intimant la venderesse.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 24 novembre 2022, ils demandent à la cour de :

Sur l’appel principal,

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

— dit que le compromis de vente est caduc,

— ordonné la restitution par le notaire de la somme de 4250 euros consignée entre ses mains à titre de dépôt de garantie,

— infirmer partiellement le jugement en ce qu’il :

— les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts dirigés contre la venderesse,

— les a déboutés de leurs prétentions en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

— condamner la venderesse à leur verser la somme de 6000 euros au titre du préjudice subi,

— condamner la venderesse à leur verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens concernant la procédure de première instance,

Y ajoutant,

— condamner la venderesse à leur verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel distraits au profit de la SELARL Saint-Avit Yozgat, avocats, sur son affirmation de droit,

Sur l’appel incident,

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté la venderesse de ses demandes reconventionnelles dirigées contre eux,

En conséquence,

— débouter la venderesse de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

— débouter la venderesse de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouter la venderesse de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— condamner la venderesse à leur verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel distraits au profit de la SELARL Saint-Avit Yozgat, avocats, sur son affirmation de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 août 2022, la venderesse demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté les acquéreurs de leur demande de dommages et intérêts dirigée contre elle,

A titre subsidiaire,

— débouter les acquéreurs de leur demande de dommages et intérêts dirigée à son encontre comme étant non justifiée en droit et en fait,

A titre incident,

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes reconventionnelles dirigées contre les acquéreurs,

Statuant à nouveau,

— condamner subsidiairement solidairement les acquéreurs à lui payer la somme de 8500 euros à titre de dommages-intérêts pour leur faute engageant leur responsabilité contractuelle à son égard,

En toute hypothèse,

— débouter les acquéreurs de leur demande de dommages-intérêts à son encontre, de toute autre demande, de toute défense, exception et fin,

— condamner solidairement les acquéreurs à lui payer la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner solidairement les acquéreurs à lui payer la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de la SELARL Alagy Bret & associés, avocat, sur son affirmation de droit.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2023.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 21 octobre 2025 et mise en délibéré au 16 décembre 2025.

Par une demande d’observation du 4 décembre 2025, la cour a invité les parties à présenter leurs observations en délibéré, avant le 20 décembre 2025, sur le moyen relevé d’office tiré de ce que le préjudice allégué par les acquéreurs, né du manquement au devoir d’information loyale invoqué, s’analyse en une perte de chance de ne pas subir un dommage. Le délibéré a été prorogé au 27 janvier 2026.

Par une note notifiée par RPVA le 18 décembre 2025, la venderesse maintient que les acquéreurs ne démontrent aucun manquement à son devoir d’information loyale et fait valoir que si une perte de chance devait être retenue, celle-ci serait évaluée à zéro.

Par une note notifiée par RPVA le 24 décembre 2025, les acquéreurs font valoir qu’il est indéniable que le manquement dans l’information donnée et l’absence de loyauté causent un préjudice qui doit être réparé et confirment que le préjudice allégué peut s’analyser comme une perte de chance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aucune des parties ne demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a dit que le compromis de vente du 8 février 2017 est caduc et ordonné la restitution aux acquéreurs par le notaire de la somme de 4250 euros consignée entre ses mains à titre de dépôt de garantie.

Le jugement est donc irrévocable sur ces points.

1. Sur les demandes indemnitaires des acquéreurs

Les acquéreurs font valoir essentiellement que :

— le PLU de la commune de [Localité 9] a été révisé le 17 septembre 2015 et la venderesse a essuyé le 22 octobre 2015 un refus de prorogation d’un certificat d’urbanisme opérationnel en raison d’une évolution des dispositions d’urbanisme applicables au terrain depuis la délivrance du certificat d’urbanisme initial ;

— la venderesse avait donc connaissance de l’existence d’une modification de zonage et elle ne pouvait ignorer que leur projet immobilier ne pourrait aboutir ;

— les deux décisions administratives concernent les mêmes parcelles, avec une numérotation différente ;

— la venderesse a commis une faute en omettant volontairement de mentionner l’échec de ses propres démarches pour qu’ils achètent le bien immobilier ;

— ils n’ont pas modifié leur permis de construire s’agissant de l’intégration du projet dans l’environnement car leur projet n’avait aucune chance de voir le jour en raison de l’absence d’urbanisation de la première phase à 75 % ; le lien de causalité est donc établi ;

— leur préjudice financier est constitué des frais bancaires résultant du prêt contracté pour pouvoir consigner le montant du dépôt de garantie, des frais d’architecte pour 3500 euros et des frais de procédure devant notaire pour 500 euros ;

— ils ont également subi un préjudice moral car ils avaient déjà procédé à la vente de leur domicile, avaient déménagé et changé leur fille d’école, et qu’ils ont été contraints de s’installer dans leur famille.

La venderesse réplique que :

— elle n’a commis ni dissimulation ni faute ;

— s’il lui a été refusé la prorogation d’un certificat d’urbanisme antérieur, un certificat différent pouvait être demandé ;

— la décision administrative qui lui a été opposée concerne une opération différente de celle des acquéreurs, portant sur des parcelles différentes ;

— un certificat d’urbanisme négatif n’est pas un obstacle à la délivrance d’un permis de construire ;

— il n’existe aucun lien de causalité entre le refus qui lui a été opposé et le refus de permis de construire essuyé par les acquéreurs ; ce refus résulte d’un défaut de la construction envisagée, de type non traditionnelle, qui ne s’intègre pas dans son environnement ;

— le terrain reste constructible ; il a d’ailleurs été vendu et les acquéreurs ont obtenu une autorisation de permis de construire en avril 2021 ;

— les préjudices ne sont pas justifiés.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1112-1, alinéa 1er, du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Le troisième alinéa de ce texte dispose qu’ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Et selon son sixième alinéa, outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants du code civil.

En l’espèce, il est établi par le compromis de vente que l’information relative à la constructibilité du terrain était en lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat puisqu’il résulte de la clause intitulée «désignation » que la vente porte sur « une parcelle de terrain à bâtir non viabilisée » et de la clause intitulée « destination de l’immeuble » que les acquéreurs ont déclaré « que si la vente se réalise, l’immeuble sera affecté à un usage d’habitation ».

Par ailleurs, il ressort de la décision du 22 octobre 2015 du maire de la commune de [Localité 9] que la demande de prorogation du certificat d’urbanisme opérationnel déposé par la venderesse le 22 août 2015 a été rejeté au motif « que les dispositions d’urbanisme applicables au terrain précité ont évolué depuis la délivrance du certificat d’urbanisme initial, en raison de l’approbation du nouveau PLU « révisé » [approuvé le 17 septembre 2015] (évolution du zonage UB-AUb vers UB-1AU2 / évolution du règlement / instauration d’une orientation d’aménagement notamment) ».

Il ressort de cette pièce que la venderesse était informée de la révision du PLU et de l’évolution du zonage applicable à ses parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 2] p1 et [Cadastre 3] p1 (lot A), ainsi que de l’incidence que cette révision serait susceptible d’avoir sur les demandes de certificat d’urbanisme et de permis de construire que les acquéreurs seraient amenés à déposer pour affecter l’immeuble à l’usage d’habitation qu’ils poursuivaient.

À cet égard, la cour relève que, contrairement à ce que soutient la venderesse, les parcelles objet du compromis de vente correspondent bien aux parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] visées dans la décision de rejet de prorogation du certificat d’urbanisme. En effet, le compromis mentionne, d’une part que la parcelle de terrain à bâtir vendue est « désignée sous le lot A, sur le plan de division établie par le géomètre expert », soit le même lot que celui mentionné dans la décision de rejet, d’autre part que les parcelles sont issues d’une « propriété de plus grande étendue […] anciennement cadastrée section A numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ».

Il résulte de ce qui précède qu’en n’informant pas les acquéreurs de ce que sa demande de prorogation d’un certificat d’urbanisme opérationnel avait fait l’objet d’un refus en raison d’une évolution des dispositions d’urbanisme applicables au terrain vendu, la venderesse a manqué à son obligation précontractuelle d’information résultant de l’article 1112-1 du code civil.

Les acquéreurs sont en conséquence fondés à solliciter la réparation des préjudices résultant de ce manquement, étant rappelé que l’indemnisation d’un manquement à un devoir d’information ne porte que sur la perte de chance d’une éventualité favorable.

Les acquéreurs allèguent en premier lieu un préjudice financier résultant des frais liés à la souscription d’un prêt bancaire destiné à financer le dépôt de garantie de 4250 euros, de frais d’architecte à hauteur de 3500 euros et de frais de procédure devant notaire à hauteur de 500 euros.

Toutefois, ils ne versent aux débats strictement aucune pièce justifiant de la souscription du prêt allégué et des frais bancaires qui en seraient résultés.

Par ailleurs, il n’est pas établi que des frais de procédure devant notaire seraient restés à leur charge, alors que l’acte authentique n’a pas été régularisé et que la somme de 500 euros évoquée en page 22 du compromis de vente constitue un acompte à valoir sur « les frais, droits et honoraires de l’acte authentique de réalisation et de ses suites ».

En revanche, les acquéreurs sont fondés à solliciter l’indemnisation du préjudice résultant pour eux de la perte de chance de ne pas exposer des frais d’architecte pour l’élaboration du dossier de permis de construire, que la cour évalue à 80%, de sorte qu’il convient de fixer ce poste de préjudice à la somme de 3500 € x 80% = 2800 euros.

Enfin, les acquéreurs qui ne démontrent pas qu’ils avaient déjà procédé à la vente de leur domicile, déménagé et changé leur fille d’école, sont déboutés de leur demande d’indemnisation d’un préjudice moral.

Au vu de ce qui précède, le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté les acquéreurs de leur demande de dommages-intérêts et la venderesse est condamnée à leur payer la somme de 2800 euros en indemnisation de leur préjudice de perte de chance.

2. Sur les demandes indemnitaires de la venderesse

Compte tenu de ce qui vient d’être jugé, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la venderesse de sa demande de dommages-intérêts pour faute.

Ajoutant au jugement, la venderesse est en outre déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

3. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de la solution donnée au litige en appel, le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles.

La venderesse, partie perdante au principal, est condamnée aux dépens d’appel et à payer aux acquéreurs la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont dû engager en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [O] [W] et Mme [K] [U] épouse [W] de leur demande de dommages-intérêts dirigée contre Mme [P] [D] et de leur prétention en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau du chef infirmé et ajoutant au jugement,

Condamne Mme [P] [D] à payer à M. [O] [W] et Mme [K] [U] épouse [W] la somme de 2800 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne Mme [P] [D] à payer à M. [O] [W] et Mme [K] [U] épouse [W] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu’ils ont dû engager en première instance et en appel,

Déboute M. [O] [W] et Mme [K] [U] épouse [W] du surplus de leurs demandes,

Déboute Mme [P] [D] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Condamne Mme [P] [D] aux dépens d’appel,

Fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.

La greffière, La Présidente,