N° RG 24/05108 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PXXB

Décision du

tribunal judiciaire de LYON

Au fond

du 05 juin 2024

RG : 22/06422

ch n°1 cab 01 A

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 31 Mars 2026

APPELANTE :

Mme [X] [S]

née le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 1] (69)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Thierry BRAILLARD de la SELARL THIERRY BRAILLARD ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 124

INTIMES :

M. [P] [B]

né le [Date naissance 2] 1989 à [Localité 3] (42)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Défaillant

La SCP [N] [F], [V] [T], [Q] [D] notaires associés

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938

ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane CHOUVELLON de la SCP BOHE-CHOUVELLON-MUGNIER, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Janvier 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Février 2026

Date de mise à disposition : 31 Mars 2026

Audience tenue par Patricia GONZALEZ, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt rendu par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 16 juin 2021, reçu par Maître [N] [F] (le notaire), notaire associé de la société civile professionnelle [N] [F], [V] [T], [Q] [D] notaires associés (la société de notaires), Mme [X] [S] (la promettante) a consenti à M. [P] [B] (le bénéficiaire) une promesse de vente portant sur un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] (Rhône).

Cette promesse était consentie avec une levée d’option au plus tard le 15 octobre 2021 et ne prévoyait pas la réalisation d’une condition suspensive particulière.

L’acte stipule, dans le paragraphe intitulé « indemnité d’immobilisation », que les parties sont convenues du versement de la somme de 47 500 euros mais qu'« aucune indemnité n’est versée dans l’immédiat. Le solde étant stipulé versé par virement sur le même compte au plus tard le jour de l’acte authentique de vente ».

Le bénéficiaire n’a ni levé l’option ni signé l’acte de vente avant l’expiration de la promesse.

La promettante a, par, courrier recommandé en date du 17 mars 2022, mis en demeure le bénéficiaire de lui payer la somme de 67 450 euros, correspondant à :

47 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation

19 950 euros au titre des pertes locatives correspondant à dix mois d’inoccupation des lieux.

Par actes introductifs d’instance des 21 et 28 juillet 2022, elle a fait assigner la société de notaires et le bénéficiaire devant le tribunal judiciaire de Lyon en versement de ces sommes.

Par jugement réputé contradictoire du 5 juin 2024, le tribunal a :

— condamné le bénéficiaire à verser à la promettante la somme de 47 500 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente,

— débouté la promettante de sa demande de condamnation in solidum de la société de notaires,

— rejeté la demande de la promettante à l’encontre du bénéficiaire au titre des pertes locatives,

— condamné le bénéficiaire aux dépens et à payer à la promettante la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la promettante à payer à la société de notaires la somme de 2000 euros sur le même fondement,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 21 juin 2024, la promettante a relevé appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 septembre 2024, elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* condamné le bénéficiaire à lui verser la somme de 47 500 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente,

* condamné le bénéficiaire aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

* l’a déboutée de sa demande de condamnation in solidum de la société de notaires au versement de l’indemnité d’immobilisation,

* a rejeté sa demande à l’encontre du bénéficiaire au titre des pertes locatives,

* l’a condamnée à payer à la société de notaires la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau,

— condamner in solidum la société de notaires à lui verser la somme de 47 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2022,

— condamner le bénéficiaire à lui verser la somme de 45 435 euros au titre des pertes locatives, outre intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2022,

— condamner in solidum le bénéficiaire et la société de notaires à lui verser la somme de 7000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 3 décembre 2024, la société de notaires demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la promettante de sa condamnation in solidum,

— juger défaillante la promettante dans la démonstration d’une faute du notaire directement génératrice pour elle d’un préjudice indemnisable,

— débouter cette dernière de l’intégralité de ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société de notaires,

Subsidiairement,

— condamner le bénéficiaire à la relever et la garantir de l’intégralité des condamnations qui seraient par impossible prononcées à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires,

En tout état de cause,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné en première instance la promettante à lui payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner en cause d’appel la promettante, ou le bénéficiaire, à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de LX Avocats, avocats sur son affirmation de droit.

Le bénéficiaire, à qui la déclaration d’appel a été signifiée par acte de commissaire de justice converti en procès-verbal de recherches infructueuses le 10 septembre 2024, n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 20 février 2025, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement d’incident de la société de notaires et mis à sa charge les dépens d’incident.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes en paiement formées à l’encontre du bénéficiaire

1.1. Sur l’indemnité d’immobilisation

La promettante expose que le bénéficiaire ayant renoncé à l’acquisition sans motif valable, l’indemnité d’immobilisation est due.

Réponse de la cour

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutes de bonne foi.

En l’espèce, la promesse de vente comprend une clause intitulée « indemnité d’immobilisation », aux termes de laquelle les parties sont convenues que la somme de 47'000 euros resterait acquise à la promettante « en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte ['] à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option ».

Ainsi que le tribunal l’a exactement retenu, si le bénéficiaire ne s’est pas obligé à lever l’option ou à conclure la vente, il s’est engagé, à défaut de le faire, à verser cette indemnité d’immobilisation.

Or, force est de constater qu’alors qu’il n’a ni levé l’option ni signé l’acte de vente avant son expiration, le bénéficiaire n’a pas non plus versé l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte. À cet égard, le fait que l’indemnité n’ait pas fait l’objet d’un versement entre les mains du notaire le jour de la signature de la promesse n’a pas pour effet de dispenser le bénéficiaire de l’obligation de s’en acquitter, faute pour lui d’avoir levé l’option ou signé l’acte de vente.

Au vu de ce qui précède, la cour confirme le jugement en ce qu’il a condamné le bénéficiaire à verser à la promettante la somme de 47 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente.

1.2. Sur les pertes locatives

La promettante fait valoir que :

— son préjudice ne se limite pas à l’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse,

— elle a évincé ses locataires pour réaliser la vente litigieuse car le bénéficiaire avait conditionné l’achat du bien à la libération des lieux,

— le bénéficiaire est donc tenu d’indemniser le préjudice financier occasionné.

Réponse de la cour

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, si la promettante s’est engagée aux termes de la promesse à donner congé à ses locataires afin que les biens soient « entièrement libres au jour de l’acte de vente », elle ne rapporte pas la preuve d’une inexécution fautive de la promesse par le bénéficiaire, distincte du défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation prévue en cas d’absence de levée de l’option ou de signature de l’acte de vente, lequel manquement a justifié la condamnation du bénéficiaire au paiement de la somme de 47'500 euros.

Il convient en effet de rappeler qu’aux termes de la promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire n’avait aucune obligation d’acquérir le bien et qu’il n’a fait qu’exercer son droit de ne pas lever l’option, de sorte qu’il ne saurait être tenu d’indemniser le préjudice financier allégué par la promettante, tiré du défaut de perception des loyers.

Au vu de ce qui précède, le jugement attaqué est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [S] au titre des pertes locatives.

2. Sur la responsabilité du notaire

La promettante expose que :

— le notaire est tenu à un devoir d’information et de conseil, qu’il lui incombe de prouver,

— le notaire aurait dû s’assurer du versement de l’indemnité d’immobilisation,

— le notaire a manqué à son obligation de diligence en ne répondant pas à ses sollicitations, y compris durant la période de validité de la promesse,

— la rédaction de l’acte n’était pas suffisamment précise,

— le notaire ne peut se soustraire à sa responsabilité en se retranchant derrière ses fonctions principales de rédacteur d’acte,

— la faute du notaire doit être distinguée de celle du non versement de l’indemnité d’immobilisation.

La société de notaires réplique que :

— les trois conditions de mise en 'uvre de la responsabilité du notaire ne sont pas démontrées,

— la promesse a été librement négociée entre les parties sans son intervention,

— la promesse mentionne expressément que l’indemnité d’immobilisation n’était pas versée le jour de la signature,

— la promettante, qui en est l’auteur, ne pouvait l’ignorer,

— il n’incombe pas au notaire d’imposer aux parties une disposition qu’elles ont expressément exclue,

— le notaire a rappelé à la promettante, dans un courrier du 8 juin 2021, que le bénéficiaire demandait à ne verser aucun dépôt de garantie et a pris note de l’accord de la promettante,

— le notaire ne dispose d’aucun moyen de coercition à l’encontre du bénéficiaire,

— le notaire a toujours strictement informé sa cliente de l’évolution du dossier et n’a commis aucune faute professionnelle.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 1240 du code civil que le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.

Il est tenu envers ceux qui sollicitent son ministère d’un devoir de conseil et, le cas échéant de mise en garde, notamment en ce qui concerne les conséquences et risques des stipulations convenues.

Le notaire engage sa responsabilité sur le fondement des dispositions précitées, à charge pour celui qui l’invoque de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité.

En l’espèce, c’est à juste titre que les premiers juge ont considéré que la promettante échoue à démontrer une faute du notaire, dès lors que :

— la promesse de vente énonce expressément au sein la clause « indemnité d’immobilisation » qu'« aucune indemnité n’est versée dans l’immédiat »,

— le 8 juin 2021, soit quelques jours avant la signature de la promesse, le notaire a adressé à la promettante un courrier dans lequel il lui indique principalement que le bénéficiaire « demande de ne verser aucun dépôt de garantie », précise qu’il « prévoi[t] néanmoins une indemnité d’immobilisation de 10% en cas de non réalisation de la vente » et ajoute qu’il a « pris bonne note qu'[elle était] d’accord sur le principe et [qu’il] pouvai[t] en conséquence préparer une nouvelle promesse de vente sur cette base et attire néanmoins [son] attention sur le fait que l’acquéreur ne versera aucune somme ».

Il ressort de ce qui précède que le notaire a suffisamment informé la promettante de ce que l’indemnité d’immobilisation prévue n’était pas versée le jour de la signature de la promesse, de sorte que la promettante ne pouvaient ignorer le risque d’un défaut de paiement de cette indemnité en cas de non réalisation de la vente.

La promettante ne démontre pas non plus que le notaire aurait manqué à son obligation de diligence en ne répondant pas à ses sollicitations pendant la période de validité de la promesse, l’absence de réponse reprochée concernant des courriers adressés par son conseil postérieurement à l’expiration de la promesse.

Au vu de ce qui précède, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la promettante de sa demande de condamnation solidaire de la société de notaires au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

3. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement est enfin confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

La promettante, qui succombe en son appel, est condamnée aux dépens et à payer à la société de notaires la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Condamne Madame [X] [S] à payer à la société [1] [V] [T], [Q] [D], notaires associés, la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [X] [S] aux dépens d’appel.

La greffière La présidente