Minute n° 16/00468

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS

R.G : 15/01065

SARL MELEY STROZYNA, SARL PR1
IMMOBILIER

C/

X-Y, Y, Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS 4/6 EN
CHANDELLERUE PRIS EN LA PERSONNE DE SON SYNDIC LA SARL BELSIM,
SARL
PR1 IMMOBILIER

COUR D’APPEL DE METZ

1^eRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2016

APPELANTES :

SARL MELEY STROZYNA représentée par son représentant légal

XXX-Mousson

XXX

Représentant : M^e Hugues MONCHAMPS, avocat à la
Cour d’Appel de METZ

SARL PR1 IMMOBILIER représentée par son représentant légal

XXX

XXX

Représentant : M^e Patrick VANMANSART, avocat à la
Cour d’Appel de METZ

INTIMES :

Madame Z X-Y

4 En Chandellerue

METZ 57000

Représentant : M^e Jacques BETTENFELD, avocat à la
Cour d’Appel de METZ

Monsieur A Y

4 En Chandellerue

XXX

Représentant : M^e Jacques BETTENFELD, avocat à la
Cour d’Appel de METZ

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS 4/6 EN
CHANDELLERUE prise en la personne de son syndic la SARL BELSIM 39, Place Saint Thiebault à 57000 METZ

4/6, en Chandellerue

XXX

Représentant : M^e Jacques BETTENFELD, avocat à la
Cour d’Appel de METZ

SARL PR1 IMMOBILIER représentée par son représentant légal

XXX

XXX

Représentant : M^e Patrick VANMANSART, avocat à la
Cour d’Appel de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU
DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. HITTINGER, Président de Chambre qui a fait le rapport

ASSESSEURS : Madame STAECHELE, Conseiller

Madame BOU, Conseiller

GREFFIER : Madame SAHLI

DATE DES DÉBATS : Audience publique du 20
Septembre 2016

L’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu le 15 Novembre 2016.

FAITS ET PROCÉDURE
ANTÉRIEURE

Le 13 juin 2008, la SARL PR1 IMMOBILIER a fait l’acquisition d’un immeuble ancien composé de huit appartements situé 4/6 en Chandellerue à Metz dans lequel elle a fait réaliser des travaux de rénovation.

Un diagnostic technique des bâtiments a été établi par la SARL MELEY- STROZYNA le 19 mai 2008 conformément aux dispositions de l’article L111-6-2 du code de la construction et de l’habitation qui impose un tel diagnostic en cas de mise en copropriété d’un immeuble de plus de quinze ans.

Le diagnostic indique notamment que la couverture de 1'immeuble présente un état de dégradation faible à moyen.

Le 12 juillet 2010 M. A
Y et M^me Z X-Y ont acquis de la SARL PR1 IMMOBILIER le lot n° 7, à savoir un appartement situé au dernier étage de l’immeuble ainsi que le lot n° 14 constitué d’une cave située au sous-sol.

Peu après leur entrée dans les lieux les consorts
X-Y se sont plaints d’infiltrations dans leur appartement.

Le syndic de la copropriété a par la suite sollicité l’intervention d’un couvreur-zingueur qui a incriminé l’importante vétusté de la toiture.

Le syndicat des copropriétaires a alors assigné en référé la SARL PR1 IMMOBILIER et la SARL
MELEY-STROZYNA afin d’obtenir l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire laquelle a été ordonnée le 22 mars 2011.

L’expert a déposé son rapport le 13 février 2012. Il y conclut qu’au vu de l’état dégradé de la couverture de l’immeuble, sa réfection totale était nécessaire. Le coût des travaux a été estimé à la somme totale de 129 711,39 euros outre les frais de maîtrise d’oeuvre, de reprise des faux plafonds déjà réalisés et de bâchage en attendant la réalisation des travaux.

Par assignations délivrées le 12 février 2014, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE
L’IMMEUBLE 4/6 EN CHANDELLERUE a sollicité du tribunal de grande instance de Metz la condamnation in solidum de la SARL PR1 IMMOBILIER et de la SARL
MELEY-STROZYNA à lui payer le montant retenu par l’expert dans son rapport.

Dans le même acte, M. Y et M^me X-Y ont réclamé réparation de leur trouble de jouissance.

L’action des demandeurs à l’égard de la SARL PR1
IMMOBILIER a été fondée sur les articles 1641 et suivants du code civil sur la garantie des vices cachés, subsidiairement sur l’article 1792-1 2° du même code relatif à la garantie décennale.

A l’égard de la SARL MELEY-STROZYNA, les demandeurs se sont fondés sur la responsabilité délictuelle de l’article 1382 du code civil.

La SARL PR1 IMMOBILIER a opposé aux prétentions des demandeurs la forclusion de l’article 1648 alinéa 1 du code civil et soutenu que les dommages ne relevaient pas de la garantie décennale.

Sur le fond, elle a conclu à l’entière responsabilité de la société MELEY-STROZYNA du fait de son erreur de diagnostic technique.

Elle a fait valoir que les prétentions adverses devaient être réduites pour tenir compte de la plus-value et de l’enrichissement apportés par une réfection complète de la toiture.

La SARL MELEY-STROZYNA a contesté sa responsabilité en soutenant avoir rempli sa mission au sens de l’article L 111-6-2 du code de la construction et de l’habitation qui limite le contenu du diagnostic à un simple constat apparent de la solidité du clos et du couvert, sans investigation particulière.

Elle a prétendu que son diagnostic était juste et que les travaux de réhabilitation réalisés par la
SARL
PR1 IMMOBILIER sont postérieurs à son intervention.

Elle a en outre souligné l’absence de lien de causalité entre son diagnostic et les préjudices invoqués.

Par jugement en date du 4 mars 2015 le tribunal de grande instance de Metz a statué comme suit :

'- déclare les demandes recevables,

— condamne in solidum la SARL PRI IMMOBILIER et la SARL MELEY
STROZYNA à payer au
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 4/6 EN
CHANDELLERUE, la somme de 174.966,61 euros au titre des travaux de reprise, somme

indexée sur l’indice BTOI valeur février 2012,

— condamne in solidum la SARL PRI IMMOBILIER et la SARL MELEY
STROZYNA à payer à M. et M^me Y la somme de 12.200 euros au titre du préjudice de jouissance par eux subi,

— déboute M. et M^me Y du surplus de leur demande à ce titre,

— fixe le préjudice de jouissance des époux
Y pour la période postérieure au 1° mars 2014 à la somme de 400 euros par mois et ce, jusqu’à exécution de la décision à intervenir,

— réserve leurs droits à saisir la présente juridiction d’une demande de condamnation à ce titre,

— condamne in solidum la SARL PRI IMMOBILIER et la SARL MELEY
STROZYNA à payer aux demandeurs la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute la SARL MELEY STROZYNA de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne in solidum la SARL PR1 IMMOBILIER et la SARL MELEY
STROZYNA à tous les dépens de l’instance, en ce compris les frais de la procédure de référé 1.93/ Il et les frais d’expertise,

— ordonne l’exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi le tribunal a notamment retenu que :

— le dépôt du rapport d’expertise, le 13 février 2012, par lequel les demandeurs ont eu la connaissance précise de la nature et de la gravité des vices affectant l’immeuble, constitue le point de départ du délai biennal de prescription de l’article 1648 du code civil . Il n’était pas expiré au moment des assignations datant du 12 février 2014.

— la responsabilité de la SARL PR1 IMMOBILIER est engagée sur le fondement de l’article 1641 du code civil. En effet les défauts de la couverture relevés par l’expert préexistaient à la vente. Les demandeurs ne pouvaient se convaincre de l’état de la couverture et de l’ampleur du vice de la chose vendue au vu du diagnostic rassurant de la SARL MELEY-STROZYNA et avant les devis de réfection. Le clos de l’immeuble n’étant pas assuré, les locaux étaient impropres à leur usage et les demandeurs ne les auraient pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

— la SARL PR1 IMMOBILIER ne peut exciper de sa bonne foi dès lors que, ainsi que le relève l’expert, le diagnostic donné par la SARL MELEY-STROZYNA aurait dû inciter le maître d’ouvrage à faire réaliser une vérification complète de la toiture et que, dans le cadre des travaux de renovation réalisés par la SARL PR1 IMMOBILIER avant la vente, le maître d 'uvre auquel elle a fait appel ne pouvait ignorer l’état de la toiture et que celle-ci n’a produit à l’expert aucun des documents justificatifs que celui-ci réclamait au

sujet des travaux exécutés dans les lieux.

— la SARL PR1 IMMOBILIER, vendeur professionnel, est présumée connaître les vices de la chose.
Elle est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acquéreur en application de l’article 1646 du code civil. L’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d`une action rédhibitoire ou estimatoire et peut être engagée de manière autonome.

— La SARL MELEY-STROZYNA est responsable sur le fondement de l’article 1382 du code civil .Elle a procédé à des investigations limitées et a minimisé les résultats en se référant à un index 3 rassurant qui n’avait pas lieu d’être.

Il résulte en effet de l’expertise qu’après visualisation des photos originales jointes au diagnostic
SRU, la dégradation aurait dû avoir une note minimum de 4 et non de 3 à 4 et au niveau de l’étanchéité courante de 4. Or le diagnostiqueur s’est contenté de l’état des

couvertures vues de la rue, de la cour intérieure et des ouvertures existantes alors qu’il aurait pu accéder à une grande partie de la couverture à partir des deux fenêtres des chiens assis de la façade avant et du velux existant à l’époque. L’expert qui a tenu compte de l’effet du temps passé depuis le diagnostic a considéré que la note serait passée de 4 « dégradation moyenne-traitement localiser à envisager ''à 5 « dégradation importante, réfection à envisager '' au jour de l’expertise trois ans après le diagnostic.

Un classement clair en index 4 « dégradation moyenne-traitement localisé à envisager '' aurait convaincu les acheteurs d’un appartement sous combles de procéder à des vérifications plus amples avant leur achat, puis à y renoncer ou a négocier le prix en conséquence.

— les sociétés défenderesses ont toutes deux concouru au dommage et en doivent entière réparation.

La SARL PR1 IMMOBILIER a régulièrement interjeté appel à l’encontre de cette

décision le 30 mars 2015 sous le n° 15/01065.

Le 16 avril, la SARL MELEY-STROZYNA a également interjeté appel du jugement

sous le n° 15/01292.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état du 12 janvier 2016.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES
PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 24 mai 2016, la SARL
PR1 IMMOBILIER demande à la cour de :

' – Joindre les appels enregistrés sous les n° 15/01065 et 15/01292,

— Les recevoir en la forme, mais dire que seul celui de la
SARL PR1 IMMOBILIER est

bien fondé,

— Y faisant droit en infirmant le jugement entrepris et statuant à nouveau,

— déclarer la demande du Syndicat des
Copropriétaires irrecevable en raison de l’absence d’autorisation régulière donnée au Syndic d’agir en justice,

En tout état de cause,

Vu l’article 1648 alinéa 1 du Code
Civil,

— Déclarer les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
DE L’IMMEUBLE 4/6 EN
CHANDELLERUE et des consorts X-Y irrecevables comme forcloses,

— Subsidiairement, appliquer un abattement de 50 % sur le montant de la condamnation,

— Condamner in solidum les demandeurs et intimés aux entiers dépens de première instance et d’appel outre le paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du C.P.C..'

La société SARL PR1 IMMOBILIER fait principalement valoir que :

sur la recevabilité des demandes formées à son encontre

— le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 4/6 EN
CHANDELLERUE est irrecevable en son action , le syndic n’ayant pas pouvoir à agir.

En effet le procès-verbal d’Assemblée
Générale du 6 janvier 2011 ne donne pas mandat au syndic d’agir en justice contre la SARL PR1 IMMOBILIER. Celui du 17 janvier 2011 comporte cette autorisation ( résolution n°3 ), mais l’objet de la procédure et son fondement ne sont aucunement indiqués alors que la jurisprudence et la loi exigent que ces éléments soient mentionnés avec précision dans la délibération.

La régularisation n’a pas non plus été réalisée lors de l’Assemblée Générale du 20 août 2015 où l’objet de la procédure n’a pas été davantage indiqué. De plus à cette date la régularisation ne pouvait intervenir, la forclusion étant alors acquise.

— l’action en garantie des vices cachés est prescrite.

Le délai de deux ans a commencé à courir le 13 janvier 2012, date de la notification du pré-rapport, et non de la date du dépôt du rapport définitif dont les conclusions ne divergent pas . A cette date que les demandeurs ont eu une connaissance précise de la nature et de la gravité du vice. L’assignation délivrée le 12 février 2014 est postérieure de plus de deux ans à la date du dépôt du pré-rapport de l’expert.

Les demandeurs ont d’ailleurs été informé de l’état de la toiture antérieurement par l’intervention d’un maître couvreur zingueur qui a signalé le 1^er septembre 2010 un taux de vétusté de la couverture très important.

— il n’y a pas d’effet interruptif de prescription d’une lettre du 5 juin 2013 par laquelle la SARL PR1
IMMOBILIER a offert une indemnisation et aurait ainsi reconnu sa responsabilité. En effet, l’article 2240 du code civil n’est pas applicable à un délai préfix comme en l’espèce.

De plus des pourparlers transactionnels que représente cette lettre ne peuvent jamais être constitutifs d’une reconnaissance de responsabilité interruptive d’un délai de prescription.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur

— conformément à la jurisprudence issue de l’arrêt rendu le 8 juillet 2015 par la Cour de

cassation statuant en Chambre Mixte, l’auteur du diagnostic inexact doit indemniser l’intégralité des préjudices subis par les victimes des désordres non correctement décelés.

— la SARL PR1 IMMOBILIER n’a entrepris que des travaux qui ont affecté principalement les communs de l’immeuble et en aucun cas la toiture. La SARL
MELEY-STROZYNA ne peut se soustraire à sa responsabilité en invoquant que la toiture a été modifiée après son intervention.

Sur la garantie décennale

— lorsqu’un immeuble est rénové avant d’être vendu, la garantie décennale ne peut en aucun cas s’appliquer sur les existants, c’est-à-dire sur les parties de l’immeuble sur lesquelles le vendeur n’est pas intervenu et qui n’ont donc pas fait l’objet d’une rénovation. En l’espèce il n’y a pas eu intervention sur la toiture lors des travaux de rénovation de sorte que la garantie décennale ne peut s’appliquer.

— le montant de la condamnation prononcée par le jugement conduit à un enrichissement indu au profit des demandeurs. Un abattement de 50 % sur le coût de réfection de la toiture paraît justifié.

******

Par ses écritures du 19 mai 2016, la SARL MELEY-
STROZYNA formule ses demandes dans les termes suivants :

' – Dire et juger l’appel de la SARL MELEY STROZYNA a l’encontre du jugement du 4 mars 2015 recevable et bien fondé.

Y faisant droit,

Infirmant le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

— constater que le procès-verbal d’Assemblée
Générale Extraordinaire du 17 janvier 2011 ne vise pas la SARL MELEY STROZYNA, aux termes de la résolution n°3 intitulée « Autorisation d’agir en justice ''.

— Constater le caractère tardif de l’autorisation d’agir en justice figurant en résolution n°4 du procès-verbal d’Assemblée Générale
Extraordinaire du 20 août 2015.

— Constater que la résolution n°4 du procès-verbal d"Assemblée Générale
Extraordinaire est frappée de nullité pour omettre de préciser l’objet et le fondement de l’action en justice à engager.

— Constater l’irrecevabilité de la demande du SYNDICAT
DES COPROPRIÉTAIRES

DE L’IMMEUBLE SIS 4/6 EN CHANDELLERUE 57000 METZ, pris en la personne de son syndic, la SARL BELSIM, à défaut pour le syndicat de justifier d’une délibération régulière de son
Assemblée Générale des Copropriétaires ayant mandaté la SARL BELSIM aux fins d’engager la présente instance à l’encontre de la SARL MELEY
STROZYNA.

Subsidiairement,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions du
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES
DE L’IMMEUBLE SIS 4/6 EN CHANDELLERUE 57000

METZ, pris en la personne de son syndic, la SARL BELSIM, en ce que celles-ci sont

dirigées à l’encontre de la SARL MELEY
STROZYNA.

— Rejeter l’ensemble des demandes formées par M^me Z X-Y et de M. A Y, en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la SARL MELEY
STROZYNA.

A titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger qu’il n’y a aucunement matière à voir prononcer une condamnation in solidum.

— Réduire à de plus justes proportions la condamnation susceptible d’être prononcée au préjudice de la SARL MELEY STROZYNA, après avoir retenu que l’indemnisation des intimés ne peut être fondée que sur la perte d’une chance dont l’assiette ne peut être supérieure à 2,5% (5% X 50% de vétusté) du surcoût d’une couverture classée 4 sur un indice de 1 à 5 par rapport à une couverture classée ' 3 à 4" sur ce même indice.

— Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 4/6

EN CHANDELLERUE 57000 METZ, pris en la personne de son syndic, la SARL BELSIM, de M^me Z X-Y et de M. A Y, aux entiers dépens d’instance et d’appel, outre le paiement d’une indemnité de 10.000,00 euros au titre des frais irrépétibles d’instance et d’appel.'

Au soutien de ses prétentions, la SARL MELEY- STROZYNA invoque essentiellement que :

irrecevabilité des demandes à son encontre

— Le procès-verbal de l’Assemblée
Générale des Copropriétaires du 17 janvier 2011, autorise le
Syndic à agir en justice à l’encontre de PR1 IMMOBILIER, mais aucunement à l’encontre de la
SARL MELEY-STROZYNA.

L’autorisation d’ester en justice accordé au Syndicat, à l’encontre de la SARL MELEY STROZYNA suivant procès-verbal d’Assemblée Générale
Extraordinaire des Copropriétaires en date du 20 août 2015 est, quant à elle, tardive.

Le délai pour intenter l’action était périmé au moment où intervient la ratification.

— de plus la résolution n°4 du procès-verbal de l’Assemblée Générale Extraordinaire en date du 20 août 2015 est frappée de nullité, pour défaut de précision quant à l’objet et au fondement de l’action.

— en la cause, l’action du Syndicat des Copropriétaires à l’encontre de la SARL MELEY STROZYNA est fondée sur les dispositions de l’article 1648 du Code
Civil et devait être engagée dans les deux années à compter de la découverte du vice, et ce par un Syndicat régulièrement autorisé à agir en justice. Les premiers juges ont considéré que la connaissance du vice résultait, en l’espèce, du dépôt du rapport de l’expert survenu le

13 février 2012. La régularisation de l’autorisation d’ester en justice devait intervenir avant le 13 février 2014.

Sur la responsabilité

— Le diagnostic technique instauré par l’article
L111-6-2 du code de la construction et de l’habitation est un 'constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert…' .Il ne s’agit pas d’une expertise et n’a rien de commun avec un diagnostic pathologique. IL ne saurait être confondu avec les diagnostics techniques obligatoires en matière de cession de bien immobilier (amiante, termites, surface… ).

— si l’expert judiciaire mentionne que ' la dégradation aurait dû avoir une note minimum de 4« , la note de ' 3 à 4 » donnée inclut ce chiffre et comme l’a indiqué l’expert inciter le maître d’ouvrage à faire une vérification intégrale de la toiture. Il n’y a donc pas responsabilité de sa part car pas d’incidence du fait de la notation décernée par elle qui était suffisante pour alerter le maître d’ouvrage et l’inciter à une vérification complémentaire.

— La note 3 désigne une dégradation localisée de la couverture pouvant entraîner des

infiltrations dans des conditions atmosphériques rigoureuses (que l’on a précisément connues entre 2008 et 2011), la note 4 des dégradations entraînant des arrivées d’eaux constantes nécessitant une réfection partielle immédiate. La note estimée par l’expert près de 3 ans après le diagnostic constate une dégradation plus importante mais ne remet pas en cause le bien-fondé de l’estimation faite par elle. Les ouvertures observées par l’expert

ont été créées postérieurement à la visite effectuée par la SARL MELEY STROZYNA, et d’autre part, que la visibilité était nettement inférieure a l’époque du diagnostic puisqu’en 2008, la toiture n’était percée que de simples lucarnes ne permettant même pas le passage.

L’expert a utilisé les velux mis en oeuvre par la suite, en utilisant une échelle pour prendre ses clichés. Il ne peut être reproché au collaborateur de la société MELEY-

STROZYNA de ne pas s’être rendu sur la toiture en passant par des ' chien assis’ situés au 4^e niveau de l’immeuble, à 50 cm du vide, alors que le diagnostic
SRU consiste en un simple constat de l’état apparent de divers éléments visibles de l’ouvrage.

Sur la responsabilité du vendeur

— il résulte du rapport d’expertise judiciaire que des travaux ont été effectués sur l’immeuble par la société PR1 IMMOBILIER, postérieurement à l’intervention du Cabinet MELEY STROZYNA et antérieurement à la vente aux consorts X Y. L’expert judiciaire note que la SARL
PR1 IMMOBILIER a conclu un contrat de maîtrise d’oeuvre avec M. B le 21juillet 2008 pour un montant total de 205.000,00 euros HT. Un tel montant ne peut naturellement viser que des travaux de réhabilitation lourds.

— l’expert a conclu que la responsabilité du diagnostiqueur était inférieure à 5 %.

— la jurisprudence de la chambre mixte de la cour de cassation concerne un diagnostic de l’état parasitaire d’une maison. Elle n’est pas applicable à un diagnostic technique lors d’une mise en copropriété.

Sur le préjudice

— Il n’est, en effet, pas établi que si le géomètre-expert avait retenu un index de 4 (au lieu d’un index de 3 a 4), les acquéreurs auraient renégocié un prix à la baisse, ou encore que le montant du prix à la baisse ainsi renégocié aurait permis d’enregistrer à leur profit une diminution du prix a hauteur du coût de réfection d’une couverture neuve. Ils ne peuvent se réclamer que de la perte d’une chance de disposer d’un motif supplémentaire de négociation, pour tenter de voir réduire un prix de vente, mais aucunement de la remise a neuf d’une couverture.

— un arrêt de la Cour de cassation du 7 janvier 2016, publié, au bulletin (n°14-18561) retient que le lien de causalité entre l’obligation du vendeur de recourir aux travaux et l’erreur du diagnostiqueur n’étant pas démontré, une cour d’appel a légalement justifié sa décision de fixer le préjudice au surcoût des travaux rendus nécessaires par l’aggravation des désordres entre 2003 et 2011.

Il ya lieu d’appliquer cette jurisprudence et de retenir que l’assiette du préjudice susceptible d’être invoquée par les demandeurs, après avoir été limitée à 5%, puis après avoir subi un abattement de 50%, ne devra être calculé que sur la base du surcoût présentant un lien avec la faute susceptible d’être reprochée à la SARL MELEY STROZYNA. En l’espèce, le surcoût indemnisable dans le cadre d’une perte de chance réside dans la différence entre le coût d’une couverture classée 4 sur un indice de 1 à 5, et une couverture classée entre 3 et 4 sur ce même indice.

— les conditions d’une condamnation in solidum ne sont pas réunies, les actions contre les sociétés appelantes ayant un fondement différent.

— La condamnation telle qu’arbitrée par les premiers juges, constitue un enrichissement indu . Les acquéreurs représentés aujourd’hui par le Syndicat des Copropriétaires, ne se sont pas portés acquéreurs d’un immeuble doté d’une couverture neuve. Un abattement à hauteur de 50% au titre de la vétusté devra a tout le moins être retenu.

— Apres prise en compte d’un partage de responsabilité délaissant à la charge de la SARL MELEY
STROZYNA une fraction de 5%, et qu’ensuite ait été pratiqué un abattement pour vétusté de moitié, il conviendra encore de réduire l’indemnité susceptible d’être allouée au Syndicat des Copropriétaires du fait des règles d’une réparation au titre de la perte de chance.

******

Par écritures du 14 juin 2016, le SYNDICAT DES
COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 4/6 EN CHANDELLERUE ,M. A Y et M^me Z
X-Y, ont conclu comme suit :

« - Rejeter les appels de la SARL PR1 IMMOBILIER et de la SARL
MELEY STROZYNA,

Vu les articles 1641 et suivants, et 1648 du Code civil et la jurisprudence constante citée dans le présent mémoire faisant courir le point de départ du délai de prescription au dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

Vu l’article 2 240 du Code Civil,

Vu les procès-verbaux de l’Assemblée générale des copropriétaires des 06 janvier 2011, 17 janvier 2011 et 20 août 2015,

— Dire et juger que le Syndicat des Copropriétaires a été valablement autorisé à agir en justice contre les sociétés PR1 IMMOBILIER et MELEY
STROZYNA

— Constater que la résolution n°4 de l’Assemblée générale du 20 août 2015 a ratifié les actions ayant abouti au jugement du TGI de METZ du 04 mars 2015

— Rejeter le moyen d’irrecevabilité de la société MELEY STROZYNA repris par la société
PR1
IMMOBILIER.

— Constater, dire et juger que la société PR1
IMMOBILIER a reconnu sa responsabilité par sa proposition amiable de règlement du 5 juin 2013 et que cette reconnaissance vaut interruption du délai de prescription et l’ouverture identique d’un nouveau délai de deux ans.

— Rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription invoquée par la société PR1
IMMOBILIER,

Subsidiairement et si la Cour devait rejeter la demande fondée sur les articles 1 641 et suivants du
Code Civil,

Vu les articles 1 792 et suivants du CPC,

— Dire et Juger que la SARL PR1 IMMOBILIER est responsable du préjudice des intimés au titre de la garantie décennale,

— Confirmer le jugement rendu par la Première chambre civile du Tribunal de Grande Instance de
METZ le 4 mars 2015 par adoption et ou substitution de motifs en ce qu’il a fait droit aux demandes des consorts Y et du Syndicat des copropriétaires ;

— Débouter les sociétés PR1 IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Vu l’article 1382 du Code Civil,

Vu l’arrêt de la Chambre Mixte de la Cour de Cassation du 08 juillet 2015 n° 13-26 686,

— Dire et juger que les exposants établissent la faute de la société MELEY STROZYNA et le lien de causalité avec le préjudice tel qu’il a été fixé par le TGI de METZ.

— Rejeter l’appel de la société MELEY STROZYNA et la débouter de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions,

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— Condamner in solidum la société PR1 IMMOBILIER et la SARL MELEY STROZYNA à payer à M. et M^me Y et au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4/6 en Chandellerue prise en la personne de son syndicat la SARL BELSIM chacun la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la société PR1 IMMOBILIER et la SARL MELEY STROZYNA en tous les frais et dépens d’appel y compris la taxe de 225 selon la loi 2014-1654 du 29 décembre 2014 ' article 97 .'

Pour fonder ses prétentions, les intimés relèvent pour l’essentiel que :

sur la recevabilité

— selon les procès-verbaux de l’Assemblée générale des copropriétaires des 06 janvier 2011, 17 janvier 2011 et 20 août 2015 , les copropriétaires se sont bien prononcé sur l’action dirigée contre la société PR1 IMMOBILIER.

En tout état de cause la procédure dirigée contre la société PR1 IMMOBILIER a été parfaitement ratifiée par l’Assemblée générale du 20.08.2015 qui vise la procédure engagée ayant abouti au jugement du TGI de METZ du 04 mars 2015.

— le moyen ne concerne pas les époux X-Y.

— l’Assemblée générale du 20 août 2015 a visé la société MELEY STROZYNA et la résolution n°5 vise expressément le jugement du TGI de METZ du 04 mars 2015 dont appel.

La procédure est régulière et l’éventuelle cause de nullité a été couverte en cours d’appel étant précisé que la ratification est faite dans le délai de prescription de l’action soit 5 années à compter de la découverte du dommage et de la faute du diagnostiqueur.

Sur la forclusion

— dans la mesure où c’est le rapport d’expertise qui porte, de manière certaine, à la connaissance de l’acheteur la nature exacte et le degré de gravité du vice, les juges du fond posent en principe que le point de départ se situe au jour du dépôt dudit rapport. Cela s’explique par le fait qu’un pré-rapport peut parfaitement être remis en cause suite aux dires des parties. Les parties et les professionnels doivent pouvoir maîtriser avec précision le délai d’action qui ne peut être hypothétique ou lier à l’interprétation du document préparatoire ce qui ouvrirait une grande incertitude qui n’est pas compatible avec la notion de procès équitable.

— la société PR1 IMMOBILIER a reconnu sa responsabilité par un courrier du 5 juin 2013.Cette reconnaissance de responsabilité est interruptive du délai de prescription et un nouveau délai de deux ans court à compter de cette interruption, ce par application de l’article 2 240 du code civil.

sur la garantie décennale

— La société PR1 IMMOBILIER est réputée constructeur puisqu’elle reconnaît avoir entrepris les travaux de rénovation de l’immeuble avec notamment la rénovation des parties communes d’un immeuble pour un coût total de 205 000 euros . Il s’agit d’une opération de construction.

L’expert a dans son rapport d’expertise constaté que dans l’appartement situé au deuxième étage et donnant sur l’avant de l’immeuble d’importants travaux de modification de charpente ont été réalisés.
Ces travaux ont été entrepris afin que l’immeuble soit vendu par lots.

Les désordres constatés sont de nature à porter atteinte à la destination de l’ouvrage et à sa solidité puisqu’il y a eu des infiltrations dues à l’état de la toiture. L’expert a souligné dans son rapport que le clos n’était pas assuré.

sur la réparation par le vendeur

— la société PR1 IMMOBILIER qui doit régler l’intégralité de la créance de réparation sans qu’elle ne puisse plaider sur un quelconque enrichissement puisqu’elle est à l’origine des désordres.

Sur la faute du diagnostiqueur

— la SARL MELEY STROZYNA a commis une faute en sous estimant l’état de la toiture.

— Il est évident que si le diagnostic avait été exact M^me X et M. Y n’auraient aucunement acquis le bien pour un montant de 190 000 euros . Il existe un lien de causalité manifeste entre la faute du professionnel diagnostiqueur et le préjudice allégué et le diagnostiqueur doit dans cette hypothèse payer les travaux de reprise et indemniser le préjudice de jouissance (civile 3 ème 26 septembre 2012 jurisdata n° 2012-021613).

— Au cas d’espèce l’erreur de la société MELEY
STROZYNA a provoqué l’intégralité du préjudice mis en compte par le Syndic des Copropriétaires et les époux Y.

— La responsabilité commune de divers intervenants justifie que les victimes soient indemnisées in solidum.

Il appartient à chacun des appelants de faire juger la répartition du préjudice contre l’autre co-condamné.

******

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 juin 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non recevoir pour défaut d’autorisation à agir du syndic

Le défaut d’autorisation du syndic par l’ assemblée générale à agir en justice

au nom du syndicat constitue une irrégularité de fond relevant des articles 117 et 121

du code de procédure civile susceptible d’être couverte par une décision exprès de

l’ assemblée générale avant que la juridiction saisie se soit prononcée et avant que le délai de prescription soit expiré.

Selon les dispositions d’ordre public de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut, sauf exceptions qui ne sont pas invoquées en l’espèce, agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

L’assemblée générale du 17 janvier 2011 des membres du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES
DE L’IMMEUBLE SIS 4/6 EN CHANDELLERUE a autorisé le syndic à agir en justice à l’encontre de la société PR1 IMMOBILIER sans en indiquer les raisons . Une telle autorisation est dénuée de validité tant en ce qui concerne l’action à l’égard de cette dernière société, dont elle ne précise pas l’objet , qu’à l’égard de la société MELEY
STROZYNA non visée par cette décision.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 20 août 2015, autorisation a été donnée au syndic d’ester en justice à l’encontre de la société MELEY STROZYNA en recherche de responsabilité et à l’égard de la société
PR1 IMMOBILIER en recherche de responsabilité et garantie, avec entérinement des actions déjà entreprises . Cette décision investit régulièrement le syndic du pouvoir d’agir en justice à l’encontre des deux sociétés appelantes et régularise la procédure en cours.

Il reste à déterminer si cette régularisation est intervenue avant la prescription des actions.

Sur la prescription de l’action fondée sur les vices cachés

La prescription de deux ans de l’article 1648 du code civil court à compter de la découverte du vice .

En l’espèce les acquéreurs et le SYNDICAT DES
COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 4/6
EN CHANDELLERUE n’ont connu de façon certaine la réalité et l’ampleur des vices affectant la construction qu’au moment du dépôt du rapport d’expertise définitif le 13 février 2012. Le pré-rapport soumis à la discussion des parties qui peuvent répondre aux conclusions au moyen de dires susceptibles d’entraîner la révision des conclusions de l’expert en réponse à ces dires, n’est pas de nature à donner une information complète et définitive sur les dommages et leur imputabilité et donc de permettre de façon sûre aux acquéreurs de connaître la nature et l’importance des vices affectant le bien.

Force est donc de constater que le délai de l’article 1648 du code civil, qui a commencé à courir du 13 février 2012, n’était pas expiré au moment de l’assignation du 12 février 2014 à partir de laquelle un nouveau délai de deux ans a recommencé à courir.

Ce nouveau délai n’était pas expiré le 20 août 2015, date à laquelle le syndic a été régulièrement autorisé à agir en justice pour exercer l’action fondé sur les vices cachés de sorte que l’action est recevable.

Le même raisonnement vaut pour l’action en responsabilité délictuelle à l’égard de la société MELEY

STROZYNA soumise à une prescription quinquennale ayant commencé à courir du 13 février 2012 où les intimés ont eu connaissance du dommage et n’étant pas écoulé au moment de l’assignation et de la régularisation de l’autorisation d’agir en justice du syndic.

L’action dirigée à l’encontre de la société MELEY STROZYNA est donc également recevable.

Sur l’action en dommages et intérêts pour vices cachés

C’est par de justes motifs, que la cour adopte, que les premiers juges ont, après avoir procédé à une exacte et précise analyse des pièces qui leur étaient soumises par les parties et en tous points similaires à celles qui sont présentées à la cour, retenu que la responsabilité de la société
PR1
IMMOBILIER était engagée sur le fondement de l’article 1641 du code civil et précisé que cette société, vendeur professionnel de biens immobiliers , était présumée connaître les défauts de la chose vendue, ce dont il résultait qu’en vertu de l’article 1646 du code civil, elle devait assumer tous les dommages et intérêts.

Les dommages et intérêts réparant le préjudice intégral résultant des vices cachés a été exactement évalués à la somme de 174 966,61 euros au profit du
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE
L’IMMEUBLE SIS 4/6 EN CHANDELLERUE et de 12200 euros au bénéfice de M. et M^me Y . Ces évaluations qui ne font pas l’objet de critiques de la part de la société PR1
IMMOBILIER , ne sont pas sujet à réduction au motif que les dommages et intérêts constitueraient un enrichissement sans cause de la copropriété alors que ces indemnités représentent la réparation intégrale du préjudice que le vendeur, qui est présumé de mauvaise foi, est tenu d’assumer sans possibilité de réduction. En l’espèce la réfection totale de la toiture est nécessaire pour remédier au vice caché tenant au défaut d’étanchéité de la couverture en raison de sa vétusté et des malfaçons concernant les réparations faites.

Il convient de confirmer le jugement pour ce qui est des condamnations prononcées à l’encontre de la société PR1 IMMOBILIER.

Sur l’action en responsabilité contre le diagnostiqueur

La SARL MELEY- STROZYNA a établi le 19 mai 2008 un diagnostic technique de l’immeuble en copropriété situé 4/6 en Chandellerue à Metz suivant les prescriptions de l’article L111-6-2 du code de la construction et de l’habitation qui dispose que :

« Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de quinze ans est

précédée d’un diagnostic technique portant constat de l’état apparent de la solidité du

clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi

que des équipements communs et de sécurité."

La SARL MELEY- STROZYNA a indiqué dans son rapport à la rubrique ' couverture courante : ' bâtiment avant : type ardoise partiellement visible ( partie à la 'Mansard’ également ) l’état général est correct ( seulement quelques ardoises mal fixées, sion arêtier et noue vieillissants ) ; partie en tuile mécanique en bon état apparent et bardage en zinc sans dégradation importante dans les parties visibles. Bâtiment arrière : en tuiles mécaniques, ensemble vieillissant mais éléments apparemment bien en place .' Elle a donné une évaluation de '3 à 4" à l’état de la couverture définie comme étant 'une dégradation faible’ ( index 3 ) ou 'dégradation moyenne, traitement localisé à envisager’ ( index 4 ).

Dans son rapport du 13 février 2012, l’expert judiciaire, tout en reconnaissant en réponse à un dire

que la couverture s’est détériorée entre la date du diagnostic technique et celle de l’expertise, a estimé que la couverture courante aurait du être notée '4« lors du diagnostic et non de '3 à 4 ». Outre que l’expert ne donne pas les motifs qui imposeraient une notation à '4« de l’état de la couverture, il y a lieu de retenir que l’index '4 » figure dans l’évaluation du diagnostiqueur, signifiant qu’un traitement local de la couverture était à envisager. Il n’existe aucune indication, dans le rapport d’expertise, de ce que l’état de la couverture était tel en 2008, que sa réfection totale dont il a relevé la nécessité en 2012 en raison de la dégradation alors constatée, était nécessaire au temps de l’intervention de la
SARL MELEY- STROZYNA. Il a relevé au contraire que près de trois ans après cette intervention, la note serait de 4 à 5 , l’évaluation de 5 concernant une 'dégradation importante réfection, réfection à envisager', un immeuble non habité comme c’était le cas durant cette période de temps, se dégradant plus vite.

Dès lors il convient de retenir que le diagnostic technique fourni par la SARL MELEY-
STROZYNA permettait aux personnes consultant ce document, et notamment aux acheteurs, de se rendre compte qu’en 2008, un traitement localisé de la couverture était à envisager. Ce n’est qu’ultérieurement, comme l’a indiqué l’expert judiciaire, que la nécessité d’une réfection totale est apparue en raison du délaissement de l’immeuble entraînant sa rapide dégradation notamment au niveau de la couverture.

De ces éléments il ne peut être inféré que la SARL MELEY- STROZYNA a commis une faute dans l’évaluation de l’état de la couverture. Il ne saurait davantage lui être reproché de ne pas avoir demandé à son préposé de se rendre sur le toit de l’immeuble pour constater l’état apparent de la toiture en se glissant par un velux ou en sortant par l’ouverture des chiens assis alors, d’une part, qu’il n’est pas établi que le diagnostic de la couverture soit inexact et alors que, d’autre part, une visite des toits aurait nécessité la mise en place de sécurités alors que le diagnostic prévu à l’article L111-6-2 du code de la construction et de l’habitation concerne un état apparent et ne nécessite pas la mise en place de moyens techniques.

Il convient par suite de rejeter les actions en dommages et intérêts dirigées contre la SARL MELEY-
STROZYNA dont il n’est pas démontré qu’elle a commis une faute à l’occasion de l’établissement du diagnostic technique de l’immeuble en copropriété situé 4/6 en Chandellerue à Metz.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

— infirme le jugement déféré en ce qu’il a prononcé diverses condamnations à l’encontre de la
SARL
MELEY- STROZYNA,

— d é b o u t e l e S Y N D I C A T D E S C O P R O P R
I É T A I R E S D E L ' I M M C 4 / 6 E N
CHANDELLERUE, M. A Y et M^me Z
X-Y, de leurs demandes à l’encontre de la SARL MELEY-
STROZYNA,

— confirme pour le surplus le jugement attaqué,

Y ajoutant,

— condamne le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE
SIS 4/6 EN
CHANDELLERUE à payer la somme de 3000 euros à la SARL
MELEY- STROZYNA en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société PR1 IMMOBILIER à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE
L’IMMEUBLE SIS 4/6 EN CHANDELLERUE la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société PR1 IMMOBILIER à payer à M. A Y et M^me Z
X-Y la somme totale de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette toute autre demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société PR1 IMMOBILIER au paiement des dépens d’appel.

Le présent arrêt a été prononcé par mise à disposition publique le 15 Novembre 2016, par M. HITTINGER, Président de Chambre, assisté de Madame SAHLI,
Greffier, et signé par eux.