RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 18/03170 – N° Portalis DBVS-V-B7C-E5BN

Minute n° 21/00170

B

C/

X, X, X, D, D, P VEUVE Z

Jugement Au fond, origine Tribunal d’Instance de THIONVILLE, décision attaquée en date du 16 Octobre 2018,

enregistrée sous le n° 11-18-0878

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 11 MARS 2021

APPELANT :

Monsieur G B

[…]

[…]

Représenté par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur Y, J-R X

[…]

[…]

Représenté par M^e Marc MONOSSOHN, avocat au barreau de THIONVILLE

Madame I X

[…]

[…]

Représentée par M^e Marc MONOSSOHN, avocat au barreau de THIONVILLE

Monsieur J X

[…]

[…]

Représenté par M^e Marc MONOSSOHN, avocat au barreau de THIONVILLE

Madame K D

[…]

[…]

Représentée par M^e Marc MONOSSOHN, avocat au barreau de THIONVILLE

Monsieur M D

[…]

[…]

Représenté par M^e Marc MONOSSOHN, avocat au barreau de THIONVILLE

Madame O P VEUVE Z veuve Z

route ménage

[…]

Représentée par M^e Marc MONOSSOHN, avocat au barreau de THIONVILLE

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 14 janvier 2021 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, et Monsieur MICHEL, Magistrats rapporteurs qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en ont rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 11 mars 2021.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^lle Sophie GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2014, N D a consenti un bail à M. G B portant sur un local d’habitation situé […]) moyennant un loyer mensuel de 948 euros et une provision sur charges de 50 euros.

N D est décédée le […].

Par acte d’huissier du 26 mai 2018, M. Y J-R X, M^me I X, M. J X, M^me K D, M^me O P veuve Z et M. M D, en qualité d’héritiers de N D, ont fait citer M. B devant le tribunal d’instance de Thionville. Ils ont demandé au tribunal de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, d’ordonner l’expulsion du

locataire et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et de condamner M. B au paiement de la somme de 23.952 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2018, des loyers échus du 1^er avril jusqu’au prononcé du jugement à intervenir, d’une indemnité d’occupation de 998 euros à compter du jugement à intervenir jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité de 1.200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers frais et dépens.

M. B, assigné par acte d’huissier délivré à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Par jugement réputé contradictoire du 16 octobre 2018, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal d’instance de Thionville a prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, ordonné l’expulsion de M. B et de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens, dit qu’à défaut de départ volontaire M. B pourra y être contraint par tous moyens de droit dans un délai de deux mois à compter du commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux, condamné M. B à verser aux consorts X, D et Z la somme de 23.952 euros représentant les loyers et les charges impayés échus au 31 mars 2018 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, une indemnité d’occupation de 998 euros correspondant au montant des loyers et charges en cours jusqu’à libération effective des lieux, et la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le tribunal a estimé que la demande était recevable après avoir observé que l’assignation avait été notifiée à la préfecture le 3 juillet 2018 par lettre recommandée avec accusé de réception. Il a relevé au regard du décompte et du bail, que M. B était redevable de la somme de 23.952 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 31 mars 2018. Il a prononcé la résiliation du bail et l’expulsion du locataire en raison de l’absence de règlement du loyer aux termes convenus depuis de nombreux mois et de l’augmentation constante de la dette et a fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer prévu par le contrat de location majoré des charges et taxes habituelles.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 7 décembre 2018, M. B a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, a ordonné son expulsion avec toutes conséquences de droit dans un délai de deux mois à compter du commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux, l’a condamné à payer aux consorts X D et Z une somme de 23.952 euros représentant les loyers et charges impayés échus au 31 mars 2018 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, a fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges en cours et l’a condamné à son paiement au profit des consorts X D et Z, a ordonné l’exécution provisoire, l’a condamné aux dépens et au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. B conclut à l’infirmation du jugement et demande à la cour de déclarer les consorts X D irrecevables et subsidiairement mal fondés en l’ensemble de leurs demandes, en tout état de cause de les condamner aux dépens d’appel et à lui payer une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que les intimés ont vendu l’immeuble abritant le logement objet du contrat de location et qu’il leur appartient de justifier de leur qualité à agir en produisant la copie de l’acte de vente. Il affirme qu’ils sont irrecevables en leur demande pour la période postérieure à la vente et que l’attestation notariale produite aux débats n’indique rien concernant le litige en cours, ajoutant que les intimés ne produisent aucune pièce permettant d’apprécier l’existence et le bien-fondé de leur créance.

L’appelant soutient avoir réglé les loyers jusqu’au décès de M^me D qui avait accepté qu’il réalise des travaux en contrepartie d’une minoration de leur montant et précise qu’il n’a pas pu régler le loyer après le décès de sa propriétaire en raison de la carence des héritiers de celle-ci, dans la mesure où aucune indication ne lui a été donnée pour qu’il puisse procéder à ces paiements malgré ses demandes au notaire chargé de la succession.

M. B indique par ailleurs que tous les locataires ont été contraints de quitter les lieux avant le 1^er avril

2019, date de vente de l’immeuble, que les héritiers de M^me N D ont bafoué son droit de préemption et qu’ils ne l’ont même pas informé de leur volonté de vendre l’immeuble alors qu’il avait fait part au notaire dès le mois de février 2017 de son intérêt sérieux pour l’acquisition du logement loué. Il précise qu’il est sorti des lieux avant la vente, les clés ayant été remises à l’huissier mandaté par les intimés. Il soutient que les consorts X, D et Z ont commis une fraude qui rend leurs demandes infondées, ajoutant être à tout le moins fondé à leur opposer l’inexécution de leurs obligations contractuelles.

L’intimé fait valoir enfin que le dépôt de garantie de 948 euros doit être déduit ainsi que la somme de 1.200 euros mise en compte au titre des provisions sur charges, celles-ci n’ayant jamais fait l’objet d’une régularisation. Il explique que le bail arrivait à échéance le 31 août 2017 sans clause de renouvellement, qu’il s’est terminé de plein droit à cette date dans la mesure où il a quitté les locaux le 10 juillet 2017 et que la demande d’expulsion n’a plus d’objet puisqu’il ne demeure plus dans le logement.

Les consorts X, D et Z concluent à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions à l’exception de la demande d’expulsion et demandent à la cour de constater que M. B a quitté les lieux le 24 octobre 2018, dire n’y avoir lieu à ordonner son expulsion et condamner M. B au paiement de la somme de 2.400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la qualité pour agir, les intimés précisent que la vente du bien est intervenue le 1^er avril 2019 soit plus de six mois après le départ des lieux de M. B et la restitution des clés à l’huissier de justice, et plus de six mois après le jugement contesté. Ils en déduisent que leurs demandes qui concernent les loyers impayés dus antérieurement à la vente sont fondées et recevables.

Sur la résiliation judiciaire du bail, ils font valoir sur le fondement des articles 1184 et 1728 anciens du code civil, que le locataire n’a plus réglé ses loyers depuis le mois d’avril 2016 malgré mise en demeure et que l’arriéré locatif s’élève à 23.952 euros. Ils rappellent l’obligation du locataire de souscrire une assurance prévue par l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 et affirment que M. B n’en a pas justifié malgré sommation, exposant que ces manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Les intimés affirment que les droits de M. B ont été respectés et qu’aucun droit de préemption n’existe en cas de vente de l’immeuble avec ses occupants. Ils contestent le moyen selon lequel N D lui aurait verbalement accordé une réduction de loyer et précisent qu’il a quitté les lieux le 24 octobre 2018 et non le 10 juillet 2017 comme il le soutient sans en rapporter la preuve, de sorte qu’il n’y a plus lieu d’ordonner son expulsion.

Sur l’arriéré de loyers et charges, les consorts X, D et Z soutiennent que l’appelant ne l’a jamais contesté, ni justifié d’un quelconque règlement et qu’il tente d’inverser la charge de la preuve. Ils font valoir que l’existence et le bien-fondé de la créance sont établis par la production du contrat de bail et du décompte des sommes impayées et observent que l’appelant reconnaît lui-même qu’il ne pouvait régler le loyer du fait du décès de M^me D. Ils contestent le fait qu’il ne disposait d’aucune information à cet égard comme allégué et produisent à cet égard différents courriers qui lui ont été adressés par le notaire chargé de la succession mais aussi une lettre du locataire accusant réception d’un nouveau RIB du compte sur lequel les règlements devaient intervenir. Ils indiquent enfin que M. B doit être condamné au versement d’une somme correspondant au montant du loyer et des charges, soit 998 euros par mois, à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux intervenue le 24 octobre 2018, soit la somme de 6.986 euros au total.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Vu les écritures déposées le 7 octobre 2020 par M. B et le 22 octobre 2020 par les consorts X, D et Z auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 janvier 2021 ;

Sur la qualité à agir

Il résulte de l’article 32 du code de procédure civile, qu’une prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir, est irrecevable.

La présente instance a été initiée par M. Y J-R X, M^me I X, M. J X, M^me K D, M^me O P veuve Z et M. M D, en tant qu’héritiers de N D, décédée, propriétaire du logement loué à M. B, lesquels versent aux débats un acte de notoriété dressé le 13 février 2018 par M^e Christine Besse, notaire, attestant de leur qualité d’héritiers de N D.

Les consorts X, D et Z produisent également une attestation de M^e Catherine Merlin, notaire, faisant état de la vente le 1^er avril 2019 de l’immeuble dans lequel se situe l’appartement objet du contrat de location. Cette vente étant intervenue après l’introduction de la présente procédure et le départ du locataire, les demandes présentées à l’encontre de celui-ci sont relatives à la période ayant précédé ce départ et donc à l’époque où les intimés étaient propriétaires de l’immeuble. Il s’en déduit que les consorts X, D et Z ont qualité à agir au sens de l’article 32 du code de procédure civile et que leurs demandes sont recevables.

Sur l’arriéré de loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’ancien article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’obligation de paiement du loyer et des charges qui pèse sur le locataire, prend fin au terme du contrat de location.

En l’espèce, c’est en vain que M. B fait valoir que le bail a pris fin de plein droit le 31 août 2017, date à laquelle il est arrivé à terme, faute de comporter une clause de renouvellement. Il ressort en effet des dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 (alinéa 2), que si le bailleur ne donne pas congé, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. Il est constant que les bailleurs n’ont délivré aucun congé et dès lors le 31 juillet 2017 (et non le 31 août 2017), date de son échéance, le bail s’est renouvelé de plein droit pour une période de trois ans. Il n’est par ailleurs démontré par aucun élément objectif du dossier que M. B a quitté les locaux le 10 juillet 2017 comme il le soutient. Cette circonstance est d’ailleurs en tout état de cause sans incidence sur l’obligation de paiement du loyer laquelle prend fin non seulement par la libération des locaux mais aussi par la remise des clés laquelle n’est intervenue dans le cas présent que par l’intermédiaire de M. Q E, huissier de justice, le 24 octobre 2018.

L’arriéré de loyer arrêté au 31 mars 2018, tel qu’il ressort des pièces versées aux débats notamment du contrat de location et du décompte figurant dans le commandement du 16 avril 2018, s’élève à 22.752 euros. L’existence d’un règlement de tout ou partie de cette somme n’est ni justifié, ni même allégué par l’appelant et il n’est pas davantage établi que la bailleresse lui aurait consenti une réduction de loyer en contrepartie de travaux réalisés par le locataire dont la réalité n’est pas plus démontrée.

En revanche, le contrat de bail fait état (paragraphe 4) du versement par M. B d’un dépôt de garantie d’un montant de 948 euros au début de la location. Il n’est pas justifié du remboursement de cette somme alors que M. B a quitté les locaux et restitué les clés le 24 octobre 2018 ainsi qu’en atteste le procès verbal de reprise des lieux établi le 25 octobre 2018 par M. E. En conséquence, il convient de déduire le montant du dépôt de garantie du montant des loyers impayés et de fixer le solde de l’arriéré de loyers à la somme de 21.804 euros.

Sur les charges, selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, peuvent donner lieu au

versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire.

Il se déduit de ces dispositions que si les charges peuvent donner lieu au versement de provisions, ce n’est qu’autant qu’elles font l’objet d’une régularisation annuelle et qu’elles sont justifiées par le bailleur.

En l’espèce, si les bailleurs sollicitent le paiement d’une somme de 1.200 euros au titre de provisions mensuelles sur charges de 50 euros pour la période du 1^er avril 2016 au 31 mars 2018, il n’est justifié d’aucune régularisation des charges pendant la durée de la location, ni d’aucun justificatif de charge quelque soit l’année considérée. Il en découle que les intimés ne peuvent solliciter le paiement d’une somme au titre de la provision sur charges.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement déféré et de condamner M. F au paiement de la somme de la somme de 21.804 euros au titre de l’arriéré de loyer avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2018, date du jugement.

Sur la résiliation du contrat de location

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Outre l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, en application de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier, lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que M. B s’est abstenu de payer le loyer pendant deux années et qu’à ce titre il est redevable de la somme 21.804 euros. Il n’est pas démontré que cet arriéré soit imputable en tout ou partie aux bailleurs et l’impossibilité alléguée par le locataire de procéder matériellement à des règlements faute de connaître les coordonnées du nouveau compte bancaire à créditer du montant des loyers, est démentie par les multiples courriers de réclamation du notaire chargé de la succession faisant notamment état de la transmission d’un relevé d’identité bancaire à M. B (7 novembre 2016) mais aussi par une lettre de celui-ci (7 décembre 2016), accusant réception d’un RIB du compte sur lequel le loyer devait être versé. En outre dans l’attente des renseignements nécessaires, il appartenait en tout état de cause au locataire de consigner ce loyer pour en régler l’intégralité dès réception des coordonnées du compte à approvisionner.

En ce qui concerne l’obligation de s’assurer, elle a été rappelée à M. B dans la sommation qui lui a été délivrée à personne le 16 avril 2018. Pour autant, la souscription à un moment quelconque d’une police couvrant les risques locatifs, n’est ni justifiée, ni même alléguée par le locataire.

M. B ne peut valablement s’exonérer de ces manquements à ses obligations en invoquant une fraude des bailleurs, consistant à s’affranchir du droit de préemption du locataire, alors qu’il n’en rapporte pas la preuve. En effet, ce droit était inapplicable tant sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’en l’absence de congé, la vente était sans incidence sur la poursuite du contrat de location, que sur le fondement de l’article10 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975, s’agissant d’une vente portant sur l’ensemble des locaux à usage mixte d’habitation et professionnel du bâtiment, expressément exclue par le texte. M. B ne démontre pas davantage la réalité d’une inexécution des bailleurs à leurs obligations.

L’appelant ayant failli de manière durable à ses obligations essentielles, c’est à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation du contrat de location. Le jugement est confirmé.

En revanche, la décision est infirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. B. Cette demande n’est

plus formulée à hauteur d’appel par les consorts X, D et Z étant rappelé que l’appelant a restitué les locaux le 24 octobre 2018.

Sur l’indemnité d’occupation

La résiliation du contrat de location a pris effet lors de son prononcé par le tribunal, soit le 16 octobre 2018, la décision étant confirmée sur ce point. A compter de cette date, M. B est devenu occupant sans droit ni titre des locaux et est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation de 998 euros par mois jusqu’à la libération des lieux, ainsi que l’a justement dit le premier juge. Le jugement est confirmé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.

M. B, partie perdante, est condamné aux dépens d’appel. Pour des raisons d’équité, il est également condamné à payer aux intimés la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de l’indemnité allouée en première instance de ce chef. Enfin, il est débouté de sa demande présentée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

DÉCLARE recevable les demandes de M. Y J-R X, M^me I X, M. J X, M^me K D, M^me O P veuve Z et M. M D ;

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail consenti à M. G B et concernant le logement situé […], […],

— condamné M. G B à payer à M. Y J-R X, M^me I X, M. J X, M^me K D, M^me O P veuve Z et M. M D une indemnité d’occupation de 998 euros correspondant au montant des loyers et charges en cours jusqu’à libération effective des lieux

— condamné M. G B à payer à M. Y J-R X, M^me I X, M. J X, M^me K D, M^me O P veuve Z et M. M D la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE M. G B à payer à M. Y J-R X, M^me I X, M. J X, M^me K D, M^me O P veuve Z et M. M D, la somme de 21.804 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2018 au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 31 mars 2018 ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de M. G B ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. G B à payer à payer à M. Y J-R X, M^me I X, M. J X, M^me K D, M^me O P veuve Z et M. M D la somme de

1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. G B de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. G B aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, présidente de chambre à la cour d’appel de Metz et par Madame GUIMARAES, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT