REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 FEVRIER 2022

(n° , 26 O)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00902 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7CXI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Décembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 16/17833

APPELANTS

Madame A B épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998

ayant pour avocat plaidant : M^e Anne-Claire GARNIER, CABINET RICHARD GRAU, avocat au barreau de PARIS, toque : D476

Monsieur Y, C X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998

ayant pour avocat plaidant : M^e Anne-claire GARNIER, CABINET RICHARD GRAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : D476

INTIMES

Société VOLTADINE

SAS à associé unique immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 811 157 916

[…]
Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

ayant pour avocat plaidant : M^e Lorenzo BALZANO de la SELARL KALLIOPE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0412

Association […] représentée par son Président la société PROJET IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 425 059 698

C/O Société PROJET IMMOBILIER

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053

ayant pour avocat plaidant : M^e A ANGOT de la SELARL ADP – AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0888

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic la société PROJET IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 425 059 698

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053

ayant pour avocat plaidant : M^e A ANGOT de la SELARL ADP – AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0888

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Novembre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M^me A B épouse X et M. Y X (M. & M^me X) sont propriétaires occupants, d’un appartement au 1er étage de l’immeuble situé […].

La partie d’immeuble dans lequel ce bien est localisé, dépend du volume n° 2 d’un ensemble immobilier sis […]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et géré par la société à responsabilité limitée Projet Immobilier en qualité de syndic.

Le règlement de copropriété résulte d’un acte notarié du 31 juillet l980.

Par acte du même jour, a été créée l’association syndicale libre de l’immeuble du 224, 226, […] portant 'Etat descriptif de division en volumes immobiliers', 'Etablissement d’un cahier des charges’ 'Constitution d’un réseau de servitudes’ et 'Statuts de l’ASL'. Les statuts de l’association libre syndicale ont été mis à jour le 6 novembre 2014.

Suivant acte authentique du 25 juin 2015 la société par actions simplifié à associé unique Voltadine a acquis de la Régie autonome des transports parisiens (RATP) des biens situés sur deux parcelles cadastrées, section CT n° 122 et 126 soit :

- sur la parcelle cadastrée section […], lieu-dit […], un immeuble à usage de bureaux comprenant un rez-de-chaussée et deux étages sur deux sous-sols composé de :

au deuxième sous-sol : divers locaux à usage de parking, archives, locaux techniques,•

• au premier sous-sol : divers locaux à usage de parking, archives, bureaux, salles de réunions, locaux sociaux et techniques bénéficiant d’un éclairage partiel naturel grâce à. la présence d’un patio bordé d’une rampe d’accès pour piétons, les deux sous-sols étant accessibles par une rampe située dans la cour, au rez-de-chaussée : divers locaux à usage de bureaux cloisonnés,• au premier étage : divers locaux à usage de bureaux cloisonnés,•

• au deuxième étage : divers locaux à usage de bureaux cloisonnés, une cour arborée comportant neuf emplacements de parkings et dominant accès à un local autonome situé au rez-de-chaussée de l’immeuble ci-dessous,

- sur la parcelle cadastrée section […], […], dans l’ensemble immobilier […] sur deux sous-sols dont le deuxième est partiel :

le volume 1, comprenant différentes fractions de sol et de biens notamment :•

¤ une fraction constituée par le tréfonds de la parcelle,

¤ une fraction composée d’un terre-plein et d’un local au 2ème sous-sol à usage de chaufferie, escalier, ¤ une fraction composée de locaux au 1er sous-sol à usage de caves, chaufferie et cheminée, escaliers,

¤ une fraction composée de locaux au rez-de-chaussée à usage de bureaux, activité commerciale, bibliothèque, hall d’accueil, escaliers, locaux techniques, cheminée et volume non bâti ainsi que d’un large porche voûté permettant d’accéder à la parcelle au […],

¤ une fraction composée de locaux au 1er étage à usage de bureaux, activité commerciale, hall d’accueil vides d’escalier, locaux techniques, cheminée, volume non bâti ainsi que la voûte du porche précité,

• le volume 3, soit un volume bâti de forme irrégulière composé d’une seule fraction composée de divers locaux commerciaux et d’habitations, réserves et local pour transformateur, le tout situé au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier.

L’ensemble immobilier du 224-226-[…], lequel est sur rue, est grevé d’une servitude de passage au profit de la propriété située […], la servitude s’exerçant en rez-de-chaussée du volume 1.

Une servitude non aedificandi et non altius tollendi et de vue est garantie au profit de l’ensemble immobilier du 224-226-[…].

En vue d’un projet de rénovation et d’extension des biens acquis, la société Voltadine a obtenu un permis de construire le 17 octobre 2016.

Elle prévoit de modifier les lieux existants dont elle est propriétaire pour créer, principalement, une salle de sport, un bar-restaurant, une résidence hôtelière, des bureaux et d’affecter les locaux situés dans le bâtiment sur 1 à usage de crèche collective.

Par arrêté en date du 11 octobre 2017, la Mairie de Paris a accordé à la société Voltadine un permis modificatif.

Considérant que les travaux étaient susceptibles de contrevenir à des règles conventionnelles et d’être générateurs de troubles, M. & M^me X, après entre autres la délivrance d’une sommation interpellative le 30 août 2016, ont, par acte d’huissier de justice du 1er décembre 2016, assigné la société Voltadine, en présence de l’association syndicale libre de l’immeuble 224, 226, […] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 224, 226, […] (le syndicat des copropriétaires), devant le tribunal, aux fins de faire ordonner, sous astreinte, l’interdiction des travaux tels qu’envisagés par la société Voltadine avec effet immédiat, aux fins de démolition et de remise en état antérieur des travaux non-conformes, outre le paiement de dommages-intérêts.

Par ordonnance du 23 février 2018, le juge de la mise en état a rejeté les demandes de M. & M^me X, de l’association syndicale libre et du syndicat des copropriétaires tendant à la suspension des travaux.

Par jugement du 21 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

- dit M. & M^me X et le syndicat des copropriétaires recevables en leurs demandes fondées sur les actes constitutifs de l’association syndicale libre et rejeté les moyens d’irrecevabilité soulevés par la société Voltadine de ces chefs,

- débouté M. & M^me X de leurs demandes tendant à l’interdiction des travaux envisagés par la société Voltadine, à leur arrêt pur et simple avec effet immédiat, à la démolition et à la remise en état antérieur des travaux non-conformes achevés ou en cours de réalisation, et ce, sous astreinte,

- débouté M. & M^me X de leur demande de dommages-intérêts dirigée contre la société Voltadine,

- débouté le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale libre de leurs demandes tendant à 'prononcer la nullité desdits travaux jugés irréguliers’ et à la remise en état des lieux en leur état initial,

- débouté le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale libre de leurs demandes de dommages-intérêts dirigées contre la société Voltadine,

- débouté la société Voltadine de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre M. & M^me X,

- dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

- rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. X in solidum avec M^me X, le syndicat des copropriétaires et

l’association Syndicale Libre aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

- rejeté la demande de la société Voltadine du chef de l’exonération des frais de procédure,

- rejeté les plus amples demandes des parties.

M. & M^me X ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 11 janvier 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 15 septembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 9 septembre 2021 par lesquelles M. Y X & M^me A E épouse X, appelants, invitent la cour, au visa des articles 937, 985 et 1188 du code civil, R 1336-4, R 1336-5 et R 1336-33 du code de la santé publique, à :

- infirmer le jugement entrepris,

- rejeter toute demande de la société Voltadine notamment au titre de la prétendue irrecevabilité de leurs action et prétentions,

- écarter des débats toute décision de justice, toute référence jurisprudentielle qui n’a pas été l’objet d’une communication régulière, complète et spontanée auprès des appelants,

- les dire recevables et bien fondés en leur action tendant à obtenir :

• la condamnation de la société Voltadine à procéder à l’arasement du 3ème et dernier étage du retour du bâtiment B, parcelle CT.126, sous astreinte définitive qu’il plaira à la cour de fixer,

• de voir ordonner à la société Voltadine ainsi qu’à toute personne et ses ayant-cause à procéder à la suppression ou à défaut à la démolition de la totalité des ouvrages permanents de nature immobilière, installés sur l’emprise de la servitude de passage, notamment à usage d’aire de stationnement de véhicules, interdire, même temporairement, tout stationnement de véhicules, quel qu’il soit, du fait de l’aggravation de la servitude non autorisée, interdire à la société Voltadine ainsi qu’à toute personne et ses ayant-cause à utiliser comme lieu de passage toute personne n’accédant pas aux locaux à usage de bureaux dans l’ensemble immobilier situé sur la parcelle CT 126 et donc prohiber tout passage de personnes allant ou venant par rapport à l’activité de bar restaurant, hôtelière, centre de fitness,

• enjoindre la société Voltadine de trouver un autre lieu de passage en faveur desdites personnes, le tout sous l’astreinte qu’il plaira à la présente cour de fixer et condamner ainsi la société Voltadine à payer ladite astreinte, et ce, postérieurement au délai de 30 jours à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

• la condamnation de la société Voltadine à réparer au titre de l’ensemble de leurs préjudices subis, portant tant sur la phase de construction de l’immeuble et les préjudices y afférents, que par ailleurs la dépréciation de leur actif immobilier, compte tenu de l’opération de la société Voltadine, à la somme de 600.000 €, la désignation d’un expert judiciaire,•

En premier lieu sur les atteintes à leurs droits légitimes,

Sur le non-respect de la servitude non aedificandi,

- constater que le programme immobilier de la société Voltadine ne respecte nullement la

zone non aedificandi, notamment par :

• la présence d’un puits de lumière particulièrement substantiel, pour éclairer les niveaux -2 et

-l du bâtiment dit 1960, la création d’un muret de soutien sur ladite zone,• la création un abri à vélos dans ladite zone,•

- prendre acte que la société Voltadine reconnaît dans ses conclusions du 26 juin 2019 et les

pièces versées aux débats (notamment dossier de demande de permis de construire) que sont bien réalisés dans le périmètre de la servitude non aedificandi, non altius tollendi et de vue, des bâtiments et ouvrages consistant à procéder notamment à un aménagement par extraction de terre d’un rez-de-jardin en creux pour voir créer des jours de lumière au niveau – 2 de l’ancien bâtiment sur cour, pour permettre la modification de l’affectation desdits locaux initialement à usage respectif de parking et de local d’archives, en salle de fitness et en bureaux, avec escalier de secours et autres, permettant de générer la présence de plus de 500 à 600 personnes en plus, par jour, sur le site,

- constater que la société Voltadine reconnaît aux termes de ses conclusions et pièces versées aux débats que par ailleurs des ouvrages sous forme de garde-corps et autres sont créés dans le périmètre de la zone non altius tollendi,

- constater que des ouvrages de vue sont créés, portant atteinte à la servitude de vue,

- constater que la société Voltadine reconnaît avoir créé un abri-vélos sur le périmètre de la zone non aedificandi,

Sur le non-respect de la servitude de vue,

- constater que le programme immobilier de la société Voltadine ne respecte nullement la servitude de vue, notamment par la création de fenêtres sur les niveaux R-1 et R-2 du bâtiment de 1960,

Sur le non respect de la servitude de passage,
- constater qu’au regard de l’affectation initiale regroupant 300 personnes, la servitude de passage telle qu’aujourd’hui envisagée entraînant l’arrivée en sus des 300 personnes existantes de plus de 600 personnes selon les propres données de la société Voltadine, soit de deux à trois heures, soit au minimum 2.000 personnes par jour : en raison de la transformation des locaux à usage de bureaux 'banals’ en locaux de co-working, l’activité de fitness, de plus de 299 personnes sur des périodes de deux à trois heures, du restaurant et vente à emporter : 126 personnes sur une période de deux à trois heures, de l’augmentation des surfaces de bureaux (+ 116 personnes) de l’activité de résidence hôtelière (+ 25 personnes…),

- constater que le nombre de passages généré par l’activité de fitness et /ou de bureaux de co-working et /ou de restauration et /ou de vente à emporter et /ou d’hôtel, au regard d’un turn-over pour l’activité de fitness, de co-working, de restauration et vente à emporter, tel qu’aggravé par la création d’une terrasse fermée résultant du permis de construire modificatif n° 2 en date du 2 novembre 2020, au minimum de 2 à 3 h, entraînera l’arrivée non pas de 600 personnes de plus, qui prend en compte un temps de raison, mais en réalité 3 à 5 fois plus,

- constater de ce chef que sur une période de 24 h, le nombre envisageable de personnes devant exercer la servitude de passage était, dans l’acte du 31 juillet 1980, d’environ 300 et que le nombre de personnes tel que résultant du projet de la société Voltadine sera en réalité d’environ 3.000 passages par jour,

- constater qu’en sus il y a lieu de prendre en considération sur la servitude de passage, les activités de livraison liées à la résence d’un restaurant- vente à emporter, telles qu’agravéespar la création d’une terrasse fermée et /ou d’une activité hôtelière et d’une activité de co-working,

- constater qu’il a lieu de rendre en considération en sus le passage d’un service de secours police secours, incendie, SAMU et autres du fait des établissements recevant du public,

- constater que sur l’emprise de la servitude de passage, le projet de la société Voltadine prend en considération l’installation d’un certain nombre d’équipements de nature immobilière (ex. : aire de stationnement de véhicules et autres),

Sur la réparation du préjudice subi,

Au titre du non-respect de la servitude non aedificandi,

- ordonner à la société Voltadine, tant pour son compte qu’au nom et pour le compte de tout

intervenant en son nom ou tout ayant-droit de celui-ci, à remettre les lieux en l’état d’origine, et à ce titre notamment,

- procéder à la suppression de tout puits de lumière, de tout muret, tout garde-corps, tout escalier de secours ou autres, tout abri à vélos, dans le délai de 30 jours à la suite du prononcé de l’arrêt à intervenir et à défaut condamner la société Voltadine, tant elle-même que tout occupant de son chef, ou ayant-cause, à payer une astreinte définitive qu’il plaira à la cour de fixer, jusqu’à la suppression totale de la violation des dispositions ainsi arrêtées,

Au titre de la servitude de vue,

- ordonner à la société Voltadine, tant pour son compte qu’au nom et pour le compte de tout

intervenant en son nom ou tout ayant-droit de celui-ci, à remettre les lieux en l’état d’origine, et à ce titre notamment,
- procéder à la suppression de toutes fenêtres au niveau R-1 et R-2, dans le délai de 30 jours à la suite du prononcé de l’arrêt à intervenir et à défaut condamner la société Voltadine, tant elle-même que tout occupant de son chef, ou ayant-cause, à payer une astreinte définitive qu’il plaira à la cour de fixer, jusqu’à la suppression totale de la violation des dispositions ainsi arrêtées,

Au titre de la servitude de passage,

- juger qu’un tel empiètement sur la propriété d’autrui constitue une violation de la servitude de passage et d’atteinte au droit de propriété, et par conséquent,

- ordonner à la société Voltadine ainsi qu’à toute personne et ses ayant-cause à procéder à la suppression ou à défaut à la démolition de la totalité des ouvrages permanents de nature immobilière, installés sur l’emprise de la servitude de passage, notamment à usage d’aire de stationnement de véhicules,

- interdire, même temporairement, tout stationnement de véhicules, quel qu’il soit,

- du fait de l’aggravation de la servitude non autorisée, interdire à la société Voltadine ainsi qu’à toute personne et ses ayant-cause à utiliser comme lieu de passage toute personne n’accédant pas aux locaux à usage de bureaux dans l’ensemble immobilier situé sur la parcelle CT 126 et donc prohiber tout passage de personnes allant ou venant par rapport à l’activité de bar restaurant, hôtelière, centre de fitness,

- enjoindre la société Voltadine de trouver un autre lieu de passage en faveur desdites personnes, le tout sous l’astreinte qu’il plaira à la présente cour de fixer et condamner ainsi la société Voltadine à payer ladite astreinte, et ce postérieurement au délai de 30 jours à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

Au titre de la perte d’ensoleillement,

- condamner la société Voltadine à procéder à l’arasement du 3ème et dernier étage du retour du bâtiment B, parcelle CT126, sous astreinte définitive qu’il plaira à la cour de fixer,

En deuxième lieu, sur l’incidence du statut de l’association syndicale libre,

- constater que la société Voltadine s’est refusée de voir soumettre son projet et obtenir l’ensemble des autorisations nécessaires, portant sur le changement d’affectation des lieux, que sur les conséquences sous forme d’aggravation des charges de copropriété, des charges de l’association syndicale libre et de sa servitude, en obtenant les autorisations de l’association réunie en assemblée générale,

- juger qu’en toute hypothèse, le projet immobilier envisagé par la société Voltadine nécessitait, au regard des statuts de l’association syndicale libre, son approbation préalable de l’assemblée générale au vu d’une résolution adoptée à l’unanimité des membres de l’association, le tout avec toutes conséquences de droit,

- constater le refus réitéré de la société Voltadine d’entreprendre l’ensemble des démarches légitimes, telles que pourtant invitée entre-autres par sommation du 30 août 2016, objet purement et simplement d’une fin de non-recevoir,

En troisième lieu, sur leurs demandes pécuniaires,

Tout d’abord, sur l’ensemble des préjudices subis,
- condamner la société Voltadine à leur réparer au titre de l’ensemble de préjudices subis, portant tant sur la phase de construction de l’immeuble et les préjudices y afférents, que par ailleurs la dépréciation de leur actif immobilier, compte tenu de l’opération de la société Voltadine, à la somme de 600.000 €,

- constater le comportement particulièrement abusif et vexatoire de la société Voltadine, professionnel de l’immobilier, à l’égard des demandes parfaitement légitimes de simples copropriétaires,

- par voie de conséquence, la condamner à leur payer à chacun à titre de dommages et intérêts pour comportement abusif et vexatoire, la somme de 100.000 €,

- enfin, la voir dans les mêmes conditions condamner à payer la somme de l0.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

En quatrième lieu, au titre de la publicité,

En prenant en compte les dispositions essentielles suivantes :

- ensemble immobilier à Paris 11ème, biens et droits immobiliers situés 224 /226 /[…], cadastrés :

pour l’ensemble immobilier situé 224 A, CT126,• pour l’ensemble immobilier situé […]

En cinquième lieu, à titre très infiniment subsidiaire, dans le cas où la présente cour l’estimerait opportun,

- constater qu’ils ne s’opposent nullement, à ce qu’une mesure d’expertise au contradictoire des parties soit ordonnée, concernant, d’une part, la configuration exacte et effective de l’ensemble immobilier réalisé par la société Voltadine en la totalité de ses éléments, de ses dispositions et de son exploitation, d’autre part, leurs conséquences pour eux en tant que membres de l’association syndicale libre, tiers riverains à l’opération de construction au regard des éléments constitutifs de l’association, notamment concernant la non altius tollendi et non aedificandi de passage et de vue, l’altération des conditions de jouissance des appelants (en raison notamment des bruits, du fait entre-autres de l’augmentation de la cour intérieure de l’ensemble immobilier, des bâtiments objet du programme immobilier de la société Voltadine, des systèmes d’extraction d’air et autres installés dans le cadre du programme immobilier de la société Voltadine, dont l’ouverture en permanence de la grande porte du porche supprime tout sas d’isolation phonique par rapport au boulevard Voltaire…), pour pouvoir déterminer tous éléments de fait et technique qui permettront à la présente cour de statuer sur les responsabilités y afférentes et l’ensemble de leurs préjudices subis (au titre du non-respect de la servitude non aedificandi, de la servitude non altius tollendi, de la servitude de vue, du trouble anormal de voisinage et tous autres.. .), leur évaluation et la détermination des mesures adéquates pour remédier aux chefs de préjudice pouvant être éventuellement allégués, le tout aux frais avancés de la société Voltadine,

En sixième lieu, sur les appels incidents,

- sur l’appel incident de l’association syndicale libre et du syndicat des copropriétaires à la même adresse, prendre acte qu’ils s’en rapportent à justice sur l’appréciation de l’argumentaire développé par ces derniers, tout en s’associant parfaitement à celui-ci,

- sur l’appel incident formulé par la société Voltadine, la déclarer particulièrement mal fondée, constitutive de la plus parfaite mauvaise foi ; l’en débouter purement et simplement, En septième lieu, sur les autres dispositions,

- ordonner commun et opposable l’arrêt à intervenir à l’association syndicale libre et le syndicat des copropriétaires, le tout avec toutes conséquences de droit,

- ordonner la publication du futur arrêt à intervenir auprès des services de publicité foncière,

étant précisé que les frais y afférents seront supportés par la société Voltadine, qui sera

condamnée au paiement des sommes correspondantes,

- condamner la société Voltadine aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 4 août 2021 par lesquelles la société par actions simplifiée à associé unique Voltadine, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 31, 122, 146, 564, 700, 908 et 910-4 du code de procédure civile, 544, 689, 702, 1103 et 1104 du code civil, de :

- confimer le jugement entrepris en ce qu’il a :

• débouté M. & M^me X de leurs demandes tendant à l’interdiction des travaux envisagés par elle, à leur arrêt pur et simple avec effet immédiat, à la démolition et à la remise en état antérieur des travaux prétendument non-conformes achevés ou en cours de réalisation, et ce, sous astreinte,

• débouté M. & M^me X de leur demande de dommages-intérêts dirigée à son encontre, au titre de son prétendu comportement abusif et vexatoire,

• débouté le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale libre de leurs demandes tendant à 'prononcer la nullité desdits travaux jugés irréguliers’ et à la remise en état des lieux en leur état initial,

• débouté le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale libre de leurs demandes de dommages-intérêts dirigées à son encontre, au titre de la prétendue violation des dispositions conventionnelles, pour n’avoir notamment pas sollicité l’autorisation des membres de l’association syndicale libre lors d’une assemblée générale,

• condamné M. & M^me X, le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale libre aux dépens, rejeté les plus amples demandes des parties,•

- infirmer le jugement sur le surplus,

- rejeter sans examen au fond, comme irrecevables, les demandes de M. & M^me X, du syndicat des copropriétaires et de l’association syndicale libre,

- condamner in solidum M. & M^me X à lui payer la somme de 200.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- condamner in solidum M. & M^me X à lui payer la somme de 30.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale libre à lui payer la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- juger qu’elle sera exonérée de toute contribution à la quote-part lui revenant au titre du financement de cette charge à concurrence de ses droits dans l’association syndicale libre, en tout état de cause,

- déclarer irrecevables sans examen au fond, car nouvelles en cause d’appel, les demandes :

• d’ordonner l’arasement sous astreinte du 3ème et dernier étage du retour du bâtiment B, parcelle CT. 126 formulée par M. & M^me X,

• d’ordonner à la société Voltadine 'ainsi qu’à toute personne et ses ayant-cause’ de supprimer ou démolir la totalité des ouvrages permanents de nature immobilière installés sur l’emprise de la servitude de passage, notamment à usage d’aire de stationnement de véhicules, de voir interdire même temporairement tout stationnement de véhicules sur l’emprise de la servitude de passage, ainsi que de lui voir interdire d’utiliser, pour elle ainsi que toute personne ou tous ses ayants-cause, la servitude de passage pour accéder au restaurant, à la résidence hôtelière, au centre de fitness, et de lui voir enjoindre de trouver un autre passage pour les personnes accédant à ses espaces, le tout sous astreinte, formulée par M. & M^me X, le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale libre,

• de condamnation à son encontre à réparer au titre de l’ensemble des préjudices subis par M.

& M^me X, dont la dépréciation de leur actif immobilier, à payer à ces derniers la somme de 600.000 €,

• de désignation d’un expert judiciaire formulée par M. & M^me X, à titre très infiniment subsidiaire, et 'dans le cas où la cour l’estimerait opportun',

• de condamnation à son encontre à payer au syndicat des copropriétaires et à l’association syndicale libre chacun la somme de 20.000 € au titre du trouble anormal de voisinage,

Et à titre subsidiaire,

- constater ces demandes infondées et les rejeter sur le fond,

- rejeter sur le fond toutes plus amples demandes, fins et prétentions nouvellement formulées en appel par M. & M^me X, et notamment leur demande :

• de procéder sous astreinte à la suppression de tout puits de lumière, de tout muret, tout garde-corps, tout escalier de secours ou autres, tout abri à vélos, de procéder sous astreinte à la suppression de toutes fenêtres au niveau R-1 et R-2,•

• d’ordonner à la société Voltadine 'ainsi qu’à toute personne et ses ayant-cause’ de supprimer ou démolir la totalité des ouvrages permanents de nature immobilière installés sur l’emprise de la servitude de passage, notamment à usage d’aire de stationnement de véhicules, de voir interdire même temporairement tout stationnement de véhicules sur l’emprise de la servitude de passage, ainsi que de lui voir interdire d’utiliser, pour elle ainsi que toute personne ou tous ses ayants-cause, la servitude de passage pour accéder au restaurant, à la résidence hôtelière, au centre de fitness, et de lui voir enjoindre de trouver un autre passage pour les personnes accédant à ses espaces, le tout sous astreinte,

- rejeter sur le fond toutes plus amples demandes, fins et prétentions nouvellement

formulées en appel par le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale libre, et notamment leurs demandes :

• de procéder sous astreinte à la suppression de tout puits de lumière, de tout muret, tout abri à vélos, de procéder sous astreinte à la suppression de toutes fenêtres au niveau R-1 et R-2,•

- rejeter les demandes de condamnation formulées par M. & M^me X ainsi que le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale libre, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens de l’instance,
- condamner in solidum M. & M^me X à lui payer la somme de 30.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel,

- condamner l’association syndicale libre à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel,

- juger qu’elle sera exonérée de toute contribution à la quote-part lui revenant au titre du financement de cette charge à concurrence de ses droits dans l’association syndicale libre ;

Vu les conclusions en date du 18 décembre 2019 par lesquelles l’association syndicale libre de l’immeuble du 224, 226, […] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 224, 226, […], intimés ayant formé appel incident, demandent à la cour, au visa de l’article 1193 du code civil, de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la force obligatoire des quatre parties des documents constitutifs de l’association, à savoir :

l’état descriptif de division en volumes immobiliers,• le cahier des charges,• le réseau de servitudes,• les statuts,•

- confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que lesdits documents s’imposent à l’ensemble des membres de l’association et qu’aucune disposition ne limite les droits d’action de ses membres,

- infirmer le jugement comme suit,

Sur les servitudes conventionnelles,

sur la servitude de passage,

- constater qu’au regard de l’affectation initiale regroupant 300 personnes, la servitude de passage telle qu’aujourd’hui envisagée, entraînant l’arrivée en sus des 300 personnes existantes, plus de 500 personnes en raison de l’augmentation des surfaces de bureaux et de la création d’activités nouvelles (crèche, salle de sport, restaurant, hôtel'),

- constater que le site sera ouvert 24 heures sur 24, 7 jours sur 7,

- constater qu’en sus il y a lieu de prendre en considération sur la servitude de passage, les activités de livraison liées à la présence d’un bar restaurant, d’un centre de fitness, d’une activité hôtelière,

- constater qu’il y a lieu de prendre en considération en sus le passage d’un service de secours, police secours, incendie, SAMU et autres du fait des établissements recevant du public,

- constater que sur l’emprise de la servitude de passage, le projet de la société Voltadine prend en considération l’installation d’un certain nombre d’équipements de nature immobilière (ex. : aire de stationnement de véhicules et autres),

- juger qu’un tel empiétement sur la propriété d’autrui constitue une aggravation et par conséquent une violation de la servitude de passage et porte atteinte au droit de propriété, et :
• ordonner à la société Voltadine ainsi qu’à toute personne et ses ayant-cause à procéder à la suppression ou à défaut à la démolition de la totalité des ouvrages permanents de nature immobilière, installés sur l’emprise de la servitude de passage, notamment à usage d’aire de stationnement de véhicules, interdire, même temporairement, tout stationnement de véhicules, quel qu’il soit,•

• du fait de l’aggravation de la servitude non autorisée, interdire à la société Voltadine ainsi qu’à toute personne et ses ayant-cause à utiliser comme lieu de passage toute personne n’accédant pas aux locaux à usage de bureaux dans l’ensemble immobilier situé sur la parcelle CT126 et donc prohiber tout passage de personnes allant ou venant par rapport à l’activité de bar restaurant, hôtelière, centre de fitness,

• enjoindre la société Voltadine de trouver un autre lieu de passage en faveur desdites personnes,

le tout sous l’astreinte qu’il plaira à la présente cour de fixer et condamner ainsi la société Voltadine à payer ladite astreinte, et ce postérieurement au délai de 30 jours à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

Sur le non-respect de la servitude non aedificandi,

- constater que le programme immobilier de la société Voltadine ne respecte pas la zone non aedificandi, notamment par :

• la présence d’un puits de lumière particulièrement substantiel pour éclairer les niveaux -2 et

-1 du bâtiment dit 1960, la création d’un muret de soutien sur ladite zone,• la création un abri à vélos dans ladite zone,•

- ordonner à la société Voltadine, tant pour son compte qu’au nom et pour le compte de tout intervenant en son nom ou tout ayant-droit de celui-ci, à remettre les lieux en l’état d’origine, et à ce titre notamment, procéder à la suppression de tout puits de lumière, de tout muret, tout abri à vélos, dans le délai de 30 jours à la suite du prononcé de l’arrêt à intervenir, et à défaut, condamner la société Voltadine, tant elle-même que tout occupant de son chef, ou ayant-cause, à payer une astreinte définitive, dans le délai de 30 jours à la suite du prononcé de l’arrêt à intervenir et à défaut qu’il plaira à la cour de fixer, jusqu’à la suppression totale de la violation des dispositions ainsi arrêtées,

Sur le non-respect de la servitude de vue,

- constater que le programme immobilier de la société Voltadine ne respecte pas la servitude de vue, notamment par la création de fenêtres sur les niveaux R-1 et R-2 du bâtiment dit 1960,

- ordonner à la société Voltadine, tant pour son compte qu’au nom et pour le compte de tout intervenant en son nom ou tout ayant-droit de celui-ci, à remettre les lieux en l’état d’origine, et à ce titre notamment, procéder à la suppression de toutes fenêtres au niveau R-1 et R-2, dans le délai de 30 jours à la suite du prononcé de l’arrêt à intervenir et à défaut, condamner la société Voltadine, tant elle-même que tout occupant de son chef, ou ayant-cause, à payer une astreinte définitive qu’il plaira à la cour de fixer, jusqu’à la suppression totale de la violation des dispositions ainsi arrêtées, Sur le défaut d’autorisation des membres de l’ASL,

- constater qu’en violation de l’article 6 des statuts, la société Voltadine ne justifie d’aucune autorisation des membres de l’ASL réunis en assemblée générale sur les points suivants :

sur les changements d’affectation des lots,• sur les violations des servitudes non aedificandi et de non altius tollendi,• sur les nuisances engendrées par l’exploitation du site,•

• et qui sont susceptibles d’engendrer une charge financière plus lourde pour les propriétaires… sans que cette liste ne soit exhaustive,

- qu’en toute hypothèse, le projet immobilier envisagé par la société Voltadine nécessitait, au regard des statuts de l’ASL son approbation préalable de l’assemblée générale au vu d’une résolution adoptée à l’unanimité des membres, le tout avec toutes conséquences de droit,

- juger que les travaux de la société Voltadine portent atteinte aux obligations conventionnelles instaurées par l’acte authentique du 31 juillet 1980 valant actes fondateurs de l’association, en ce qu’ils engendrent une charge financière plus lourde sur chaque membre de l’association,

- dire que les travaux de la société Voltadine portent atteinte aux servitudes conventionnelles inscrites dans les actes constitutifs de l’association bénéficiant aux propriétaires,

- juger que les travaux projetés par la société Voltadine ne sont pas conformes aux règles conventionnelles édictées par l’association et, à ce titre sont irréguliers,

- prononcer la nullité desdits travaux jugés irréguliers et condamner la société Voltadine à remettre les lieux en leur état initial,

Sur les nuisances engendrées par l’exploitation du site : eu égard aux nuisances et aux troubles anormaux de voisinage dont la preuve matérielle est désormais rapportée,

- infirmer le jugement ce qu’il les a débouté de leur demande de dommages et intérêts,

- condamner la société Voltadine à leur verser, à chacun, la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble anormal du voisinage occasionné par l’activité du site,

- ce préjudice sera actualisé à l’audience dès que le restaurant et les autres sources de préjudices caractérisant des troubles anormaux du voisinage seront constatées par les propriétaires,

faute de justifier d’une autorisation de l’assemblée générale des membres de l’ASL adoptée à l’unanimité,

- constater qu’en violant les dispositions conventionnelles et omettant, volontairement, de ne pas solliciter l’autorisation des membres de l’association lors d’une assemblée générale, la société Voltadine leur a causé un préjudice certain et direct,

- condamner la société Voltadine à leur verser, à chacun, la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts,

- condamner la société Voltadine à leur verser à chacun la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Voltadine aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Par arrêt du 13 février 2020 la cour administrative d’appel de Paris a rejeté les recours en annulation formés par M. & M^me X et le syndicat des copropriétaires contre le permis de construire délivré le 17 octobre 2016 et le permis de construire modificatif du 11 octobre 2017 ; le pourvoi en cassation formé par M. & M^me X contre cet arrêt a fait l’objet d’une décision de non admission du Conseil d’Etat du 30 mars 2021 ;

Le recours de M. & M^me X contre le permis de construire modificatif n° 2 du 2 novembre 2020 est en cours devant le tribunal administratif de Paris ;

Sur les relations entre les parties, l’association syndicale libre et le syndical des copropriétaires

Il ressort de l’acte notarié du 31 juillet 1980 dressé par Maître Dauchez, notaire, et des plans produits que l’immeuble édifié sur la parcelle cadastrée […], situé au […], composé de 8 étages sur deux sous-sols, (bâtiment sur rue), a fait l’objet d’une division en quatre volumes, (1, 2, 3 et 4). Cette volumétrie est administrée par l’association syndicale libre '224, 226,[…]' ;

M. & M^me X, sont propriétaires d’un appartement au sein du volume 2, ce dernier étant composé d’un ensemble d’appartements d’habitation privatifs, soumis au statut de la copropriété; ils ont, de ce fait, qualité de membres de l’association et celle de membres du syndicat des copropriétaires constitué au sein du volume 2 ;

La société Voltadine est propriétaire du volume 1 et du volume 3 dans l’ensemble immobilier du 224-226-[…] ; à raison de l’acquisition de ces deux volumes, que la société Voltadine réunit sous le vocable de 'bâtiment B', elle est membre de l’ASL ; mais, elle ne dépend pas du syndicat des copropriétaires, constitué au sein du volume 2 ; elle n’est donc pas tenue de solliciter, au titre de réaménagement ou de travaux, l’autorisation d’une assemblée générale d’un syndicat dont elle ne dépend pas ;

La société Voltadine est également seule propriétaire sur la parcelle enclavée et cadastrée […] d’un immeuble qu’elle identifie comme 'bâtiment A’ et envisage l’élévation sur cette parcelle d’un 'bâtiment C’ ; cette parcelle et les biens qui y sont situés ne font pas partie du périmètre de l’association syndicale libre de l’immeuble du 224, 226, […] ; cette parcelle bénéficie d’une servitude de passage dont est grevé l’ensemble immobilier du 224-226-[…], laquelle s’exerce par le porche voûté en rez-de-chaussée du volume 1, étant précisé que ce porche est la propriété exclusive de la société Voltadine ; les biens situés sur la parcelle CT 126 sont par ailleurs grevés d’une servitude non aedificandi et non altius tollendi et de vue, dans des termes spécifiés, au profit de l’ensemble immobilier du 224-226-[…];

Ces servitudes précitées sont rappelées dans les actes constitutifs de l’association et les actes d’acquisition des biens par la société Voltadine ;

C’est dans ce cadre qu’il y a lieu d’examiner la recevabilité des demandes ;

Sur la recevabilité des demandes de M. & M^me X et du syndicat des copropriétaires fondées sur les documents constitutifs de l’association syndicale libre

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ;
Selon l’article 1193 du code civil, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise ;

M. & M^me X et le syndicat des copropriétaires exposent être recevables en leurs demandes et font valoir qu’ils peuvent opposer les quatre parties des documents constitutifs de l’association, à savoir l’état descriptif de division en volumes immobiliers, le cahier des charges, le réseau de servitudes et les statuts, qui forment un tout indissociable dont la force obligatoire s’impose à l’ensemble des membres de l’association ;

Ils soutiennent qu’aucune disposition ne limite leur droit d’action ;

La société Voltadine fait valoir que, conformément aux dispositions de l’article 2 b) du cahier des charges, les propriétaires de lots, dont elle ne conteste pas la qualité de membres de l’association, ne peuvent agir à titre individuel que dans la limite des éventuelles violations des stipulations dudit cahier des charges et non sur la base des autres parties des documents constitutifs de l’association ; elle ajoute que les griefs développés par M. & M^me X auxquels s’est associé le syndicat des copropriétaires se fondent sur un changement d’affectation des locaux tels qu’ils sont décrits dans l’état descriptif de division, ou sur de prétendues violations des servitudes et non du chef du cahier des charges ; elle estime en conséquence M. & M^me X et le syndicat des copropriétaires irrecevables de ces chefs ;

Conformément aux dispositions des articles 2 et 5 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, relative aux associations syndicales de propriétaires, reprises dans les statuts de l’ASL mis à jour le 6 novembre 2014, les associations syndicales sont des personnalités morales de droit privé et peuvent agir en justice sous réserve de l’accomplissement de formalité de publicité ;

Par ailleurs, il résulte des statuts de l’association que tout propriétaire, à quelque titre que ce soit, d’une partie quelconque de l’ensemble immobilier sera membre de l’association syndicale libre ; la qualité de membre de l’association de M. & M^me X n’est pas discutable ni discutée ;

Les statuts mis à jour en 2014 précisent que les actes fondateurs de l’association sont composés de quatre parties, l’état descriptif de division en volumes immobiliers, le cahier des charges, le réseau de servitudes et les statuts ;

Il ressort de la deuxième partie de l’acte initial du 31 juillet 1980 'Cahier des charges’ que celui-ci a pour objet de fixer les règles et servitudes de droit privé imposées dans l’ensemble immobilier du 224-226-[…] (article 1er) ; il est stipulé que ce cahier des charges a une force obligatoire dans les rapports des propriétaires des lots entre eux, 'qu’il est opposable à, et par quiconque, détient ou occupe à quelque titre que ce soit, tout ou partie de l’ensemble immobilier’ (article 2/a ); il est prévu que 'le respect des règles du cahier des charges est assuré par tout propriétaire des lots et par l’association syndicale des propriétaires des lots’ et que 'tout propriétaire peut en demander directement application’ (article 2/b) ;

Toutefois, il résulte du cahier des charges que celui-ci prévoit en son article 12 le 'mode d’occupation’ des lots dont l’analyse doit être combinée à celle de la description des volumes telle qu’issue de l’état descriptif de division ; le cahier des charges envisage également des servitudes entre volumes – comme les réseaux divers – servitudes que l’on retrouve dans la troisième partie 'constitution d’un réseau de servitudes’ de sorte que chaque propriétaire pourrait nécessairement se prévaloir également et personnellement des règles prévues dans cette troisième partie ;

Enfin aux termes du troisième chapitre, il est prévu que pour l’ensemble des servitudes énoncées dans ledit chapitre, 'tout acquéreur supportera le cas échéant les troubles et nuisances en résultant (…)' de sorte qu’il convient de considérer que si un propriétaire doit en subir les éventuels troubles, il doit en contrepartie être en mesure de les faire respecter et, partant, de les opposer ;
Les premiers juges ont justement retenu que les quatre parties doivent s’examiner à la lumière de chacune d’entre elles et que la société Voltadine n’est pas fondée à soutenir que les demandes de M.

& M^me X et du syndicat des copropriétaires seraient limitées à la stricte application des règles du cahier des charges, étant par ailleurs relevé que l’association a été appelée dans la cause et qu’elle forme des demandes tendant aux mèmes fins ;

M^me X et le syndicat des copropriétaires recevables en leurs demandes fondées sur l’ensemble des documents constitutifs de l’association ;

Sur les demandes au regard des changements d’affectation des lots

Il résulte de l’examen du projet de travaux, objet des permis de construire obtenus par la société Voltadine, que ceux concernant la reconversion d’un second sous-sol en salle de sport ou l’implantation d’un restaurant en rez-de-chaussée ou la surélévation (réalisées dans le 'bâtiment A') ou de création d’une résidence hôtelière ('bâtiment C'), cette dernière en fond de parcelle, concernent la parcelle CT 126 et se situent hors des volumes 1 et 3 ; ces bâtiments et terrains ne dépendent pas de l’administration directe de l’ASL, comme il a été dit plus haut, étant rappelé que l’ASL ne gère que la volumétrie composant l’immeuble bâti de 8 étages sous combles et sur deux sous-sols (immeuble sur rue) situé sur la parcelle […] ;

Les premiers juges ont exactement relevé que, sous réserve des développements relatifs aux servitudes et aux troubles anormaux de voisinage allégués, du chef de ces changements d’affectation et des travaux, la société Voltadine n’est pas tenue d’obtenir des membres de l’association une quelconque autorisation ; comme l’a dit le tribunal, si les biens considérés de la parcelle CT 126 avaient été vendus, indépendamment des volumes 1 et 2 dépendant de l’association, à un tiers, cet acquéreur n’aurait pas été membre de l’association et les stipulations des actes constitutifs de l’association ne lui auraient pas été opposables, à l’exception des servitudes entre les deux entités, en ce qu’elles seraient alors nécessairement reprises en tant que telles dans les actes notariés d’acquisition ;

M. & M^me X, le syndicat et l’ASL ne peuvent dès lors soutenir que l’ensemble des biens de la société Voltadine est soumis aux actes constitutifs de l’association en ses quatre parties, puisque seuls les volumes 1 et 3, soit le 'bâtiment B', sont assujettis à ses stipulations ;

Au titre du 'bâtiment B’ (volume 1 et 3) au sein de l’association, le projet de la société Voltadine concerne l’aménagement d’une crèche en rez-de-chaussée, initialement sur 294 mètres carrés et dans son dernier état sur 143 mètres carrés, et le surplus en aménagement de bureaux ;

M. & M^me X, le syndicat des copropriétaires et l’association soutiennent que le changement d’affectation d’une partie des locaux à usage de crèche contrevient aux règles régissant l’association dans la mesure où il n’a pas été autorisé, à l’unanimité, par l’assemblée générale de l’association ; ils se fondent sur la description des locaux définis à l’état descriptif de division qu’ils présentent comme ayant valeur contractuelle et l’article 6 des statuts de l’association qui prévoient que 'l’assemblée générale des membres peut également modifier les présents statuts. Il lui est toutefois interdit de porter atteinte à l’exercice du droit de propriété de l’un de ses membres de l’association et de modifier, sauf à l’unanimité, la répartition des dépenses et des droits de vote';

La société Voltadine soutient que le changement d’affectation n’avait pas à être autorisé par l’assemblée générale de l’association, qu’il est au surplus parfaitement conforme à la destination des lieux telle qu’elle résulte du cahier des charges et que l’état descriptif de division n’a pas pour objet de déterminer la destination desdits locaux mais uniquement d’en assurer la désignation lorsque l’association a été constituée ; elle ajoute que M. & M^me X, le syndicat des copropriétaires et l’ASL affirment sans justification que l’absence alléguée de respect de la destination des locaux conduirait à une inévitable aggravation des charges ;

Les premiers juges ont exactement relevé qu’ aucun des actes régissant l’association ne prévoit la nécessité d’une autorisation préalable de l’assemblée générale de l’association pour tout changement d’affectation des lots ;

Il ressort ensuite du cahier des charges de l’association, dont la force obligatoire est rappelée en son article 2 (page 34), et spécifiquement de son article12 intitulé 'mode d’occupation’ (page 38), que 'les lots 1 et 3 sont destinés à recevoir une occupation commerciale, industrielle mais aussi d’habitation bourgeoise ou professionnelle’ alors que le lot n°2 est 'destiné à recevoir une occupation strictement d’habitation’ ;

Le 'mode d’occupation’ ou la destination des locaux des lots 1 et 3, acquis par la société Voltadine, sont envisagés, au sein même du cahier des charges, de manière extrêmement large pour être de nature commerciale voire industrielle ;

Comme l’a dit le tribunal, la description des lieux, telle qu’elle ressort de l’état descriptif de division (1ère partie), n’est pas de nature à figer leurs simples usages mentionnés à l’époque dans la mesure où ils respectent le 'mode d’occupation’ déterminé au cahier des charges (2ème partie) ; au surplus, les usages mentionnés pour les fractions acquises par la société Voltadine au rez-de-chaussée sont également assez larges puisqu’il est visé un usage de bureaux, une activité commerciale, une bibliothèque, un hall d’accueil, toutes mentions qui révèlent un accueil d’un public significatif, et qui, si elles ne comprennent pas spécifiquement l’accueil d’enfants, ne les excluent pas, sont compatibles avec celles-ci, sachant que la crèche collective envisagée relève d’une activité commerciale ;

Enfin, il appartient à M. & M^me X, au syndicat des copropriétaires et à l’association d’établir que le changement d’affectation du lot n°1, dont il sera rappelé qu’il appartient en totalité à la société Voltadine et qu’il n’est pas en copropriété, conduirait à une nécessaire modification de la répartition des dépenses et des charges de l’association, au sens de l’article 6 des statuts qu’ils invoquent, ce qu’ils ne font pas ;

Aussi, l’affectation d’une partie du lot n°1 à usage de crèche n’est pas contraire aux stipulations des actes constitutifs de l’association ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. & M^me X, le syndicat des copropriétaires et l’ASL de leurs prétentions du chef du changement d’affectation des lots ;

Sur les demandes de l’ASL et du syndicat des copropriétaires au regard de l’installation des portes

Sur la porte sur rue•

Le syndicat des copropriétaires et l’association reprochent à la société Voltadine la création d’une porte d’accès sur le boulevard Voltaire, laquelle modifie la façade, et font valoir qu’elle n’a pas obtenu d’autorisation à cet effet ni de l’association ni de la copropriété ;

Il n’est pas discuté et ressort des plans produits que cette porte est destinée à devenir la porte de la crèche collective sur la façade au rez-de-chaussée du lot 1 ; or, comme le souligne la société Voltadine, l’article 13 du cahier des charges (page 39) prévoit expressément que 'le lot l pourra modifier librement sa façade sous réserve de toutes les autorisations administratives nécessaires’ ;

Les premiers juges ont exactement relevé que la société Voltadine n’était pas tenue d’obtenir une autorisation de l’association à cet effet, étant rappelé que n’étant pas copropriétaire, elle ne peut être concernée par des autorisations émanant de l’assemblée générale des copropriétaires du lot n°2 ;
Sur la double porte sous le porche voûté•

Il résulte des plans et projets produits ainsi que des conclusions concordantes des parties que la société Voltadine doit installer, sous le porche dit 'Cusenier’ au […], soit le porche voûté sur lequel s’exerce la servitude de passage vers la parcelle enclavée CT 126 , une seconde porte en vue d’éviter les courants d’air ;

Le syndicat des copropriétaires et l’association se limitent à faire valoir que la défenderesse ne justifie d’aucune autorisation de l’association à mettre en place cette porte sur une zone 'justifiant d’une servitude de passage au profit des copropriétaires', de sorte que l’irrégularité est constituée ;

Or, comme l’a dit le tribunal, cette porte est installée sur l’emprise du lot n°1 appartenant à la société Voltadine, le 'large porche voûté’ et sa voûte elle-même étant mentionnés dans l’acte de vente et la servitude de passage concernée permet l’accès à la parcelle enclavée CT 126, laquelle est également la propriété de la société Voltadine ;

Les premiers juges ont exactement relevé que le syndicat des copropriétaires et l’ASL n’établissent pas que la société Voltadine avait l’obligation d’obtenir l’autorisation de l’association pour installer une porte qui permettra par ailleurs une meilleure isolation thermique du bâtiment ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce que, relevant que faute d’identifier la stipulation précise que la société Voltadine aurait méconnue en mettant en place ladite porte, il a débouté l’association et le syndicat des copropriétaires de leurs prétentions de ce chef ;

Sur les demandes au regard des servitudes conventionnelles

En vertu de l’article 686 du code civil 'il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établis se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre par les règles ci-après’ ;

Devant la cour M. & M^me X produisent un avis de M. I-J K, géomètre expert, daté du 10 septembre 2019 (pièce n° 26) sur les conventions de servitudes, avis contredit par celui de M. F G, géomètre-expert, du 19 juillet 2021 (pièce Voltadine n° 36) ;

Sur la servitude de passage•

En vertu des dispositions de l’article 701 du code civil, 'le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter 1'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser’ ;

L’article 702 du même code prévoit que 'de son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier’ ;

M. & M^me X, rejoints par l’ASL et le syndicat des copropriétaires, soutiennent, sur la base des dispositions de l’article 702 du code civil, que le projet de la société Voltadine méconnaît la servitude conventionnelle de passage ; ils déclarent qu’il a pour conséquence de multiplier par trois ou plus, la fréquentation du passage compte tenu de l’installation dans les biens enclavés d’une salle de sport, d’un restaurant-bar, d’une résidence hôtelière, outre l’ajout de surfaces de bureaux ; ils estiment qu’il s’agit d’une aggravation de la servitude de passage au regard des prévisions conventionnelles du 31 juillet 1980 ;

Ils font valoir que la détermination de la servitude de passage a nécessairement pris en considération l’état de l’existant sur la parcelle, soit l’activité de bureaux et dès lors des passages 'de bureaux’ en journée et en semaine ;

Ils précisent que leur comparaison est faite avec le nombre de passages attendus d’immeuble de bureaux, et non au regard de la situation antérieure de désaffectation du site pendant des années ; ils soulignent qu’il n’est pas nécessaire d’attendre l’exploitation du site pour juger que l’aggravation future est certaine et d’ampleur ; ils font valoir que malgré l’aggravation certaine de la servitude de passage, la société Voltadine n’a pas requis le consentement préalable de l’association et que ce projet est dépourvu de tout fondement ;

La société Voltadine expose que les demandeurs procèdent à une interprétation erronée de l’article 702 du code civil qui n’oblige pas le propriétaire du fonds dominant à soumettre la modification de l’usage qu’i1 envisage à l’autorisation préalable du propriétaire du fonds servant, ni à lui interdire toute modification dès lors que l’usage qu’il en fait est conforme au titre établissant la servitude ; elle remarque que ce texte permet uniquement de sanctionner l’abus de droit qui procède de l’aggravation de la servitude, lorsque cette aggravation a été constatée ; elle objecte qu’aucune preuve d’un abus, ou d’un changement dans l’usage de la servitude de passage n’est rapportée ;

Elle conteste les chiffres qui lui sont opposés dont certains correspondent à la capacité d’accueil maximale des bâtiments au regard des règles de sécurité des établissements recevant du public ;

En l’occurrence, aux termes de l’acte de constitution d’un réseau de servitudes, il est prévu une servitude de passage définie comme suit : (page 41) 'L’ensemble immobilier à Paris 224, 226 et […], objet des présentes, est grevé à titre de servitude réelle et perpétuelle, de l’obligation de supporter une servitude de passage diurne et nocturne, par toutes personnes et par tous véhicules, au profit de la propriété sise à […], […] ; Cette servitude s’exercera en rez-de-chaussée du volume n°1 conformément au plan annexé ; Fonds servant : l’ensemble immobilier à Paris 224, 226 et […] ; Fonds dominant : immeuble à Paris, […], […]' ;

Les premiers juges ont exactement relevé que la rédaction de la servitude de passage est particulièrement large dès lors qu’elle peut être exercée tant de jour que de nuit, sans aucune restriction d’horaires, par des piétons et tous véhicules ; c’est donc en contrariété avec la lettre même du titre que M. & M^me X prétendent que l’activité de 'bureaux’ et dès lors des passages 'de bureaux’ en journée et en semaine étaient nécessairement pris en considération dans la rédaction de la servitude ;

Comme l’a dit le tribunal, il doit être constaté que l’acte constitutif n’indique aucune restriction ou limitation du passage en raison d’une destination particulière du fonds dominant qui devait être maintenue ; il en ressort qu’une circulation plus importante qui pourrait résulter des nouvelles installations de la société Voltadine n’est pas contraire à la destination et à l’usage le plus large que les parties avaient souhaité donner à la servitude ;

Depuis le jugement, la société Voltadine, après avoir obtenu un permis de construire modificatif n° 2 le 2 novembre 2020, a achevé ses travaux ;

L’usage de la servitude de passage effectué après achèvement du projet ne conduit pas à une modification de l’usage de la servitude, mais respecte les termes du titre qui l’établit, qui prévoit notamment une occupation diverse (commerciale, industrielle, bourgeoise ou professionnelle) ;

Le jugement doit être confirmé en ce que, retenant que M. & M^me X, l’association et le syndicat des copropriétaires n’apportent pas la preuve d’une aggravation de la servitude de passage par la société Voltadine, il les a débouté de leurs moyens de ce chef ;

Sur les servitudes non aedificandi et non altius tollendi et de vue•

L’acte authentique du 31 juillet 1980 prévoit une servitude non aedeficandi (ou prohibition de bâtir sur un fonds) et non altius tollendi (ou interdiction de bâtir au-delà d’une hauteur déterminée) et de vue ainsi libellée : ' Une servitude de neuf mètres de vue directe et indirecte est garantie au profit de l’ensemble immobilier à Paris 224, 226, et […], objet des présentes. En conséquence, toute construction nouvelle sera interdite dans le périmètre situé à neuf mètres de l’immeuble, objet des présentes, au détriment de la parcelle qui a été située au sud-ouest, lot B du plan. Il existe sur partie de cette parcelle de terrain frappée de la servitude un immeuble de 2 étages sur double sous-sol dont la hauteur ne pourra être augmentée dans le périmètre de la servitude. Les surfaces de terrain et d’immeuble frappées de cette servitude non aedificandi et non altius tollendi sont indiquées sur un plan ci-après :

- fonds servant : immeuble à Paris, […],

- fonds dominant : immeuble à Paris : 224, 226, […]' ;

Pour soutenir une violation de la servitude non aedificandi, il est reproché l’édification d’un local à vélos ; mais, il résulte du plan modificatif (pièce 20) et du permis modificatif que le local à vélos a été déplacé derrière 'le bâtiment C’ situé hors de la zone de 9 mètres non aedificandi ;

Comme l’a dit le tribunal, les travaux portant sur la structure existante dans la zone de la servitude ne constituent pas une 'construction nouvelle’ dès lors qu’ils se limitent à aménager et à agrandir particulièrement une rampe existante d’accès aux parkings avec excavation de gravats aux fins d’infrastructure et d’aménagement d’un patio en R-2 permettant d’éclairer les deux sous-sols eux-mêmes déjà présents, sachant que le niveau -1 disposait déjà d’un éclairage naturel de sorte que les travaux en profondeur ne visent qu’à l’amélioration d’une situation préexistante ;

De plus, les éléments en élévation sont constitués par des garde-corps dont la nature vitrée n’est pas contestée de sorte qu’ils ne constituent pas une construction nouvelle ou un élément de nature à obstruer la vue à partir de l’ensemble immobilier du 224-226-[…] ;

De même, les travaux de la société Voltadine sont critiqués en ce qu’ils créent, sur les deux sous-sols du bâtiment des fenêtres sur 'une large part’ de la zone de neuf mètres de vue directe et indirecte, lesquelles sont prohibées ;

Mais M. & M^me X, le syndicat des copropriétaires et l’association ne démontrent pas la réalité des vues directes et indirectes qui résulterait de la présence d’ouvertures en sous-sol ;

De plus, comme le fait valoir la société Voltadine, il ressort des pièces produites et notamment des photographies de l’existant que le niveau R -1 est déjà pourvu de fenêtres, lesquelles n’étaient pas mentionnées dans la constitution de la servitude de vue ; M. & M^me X, le syndicat et l’ASL n’établissent dès lors pas que la création de fenêtres à un niveau encore inférieur est susceptible de constituer une violation de la servitude de vue telle que constituée dans l’acte notarié du 31 juillet 1980 ;

Enfin, il apparaît que le rehaussement du bâtiment B reproché ne se situe pas dans la zone affectée des servitudes non aedificandi et non altius tollendi ;
Il ressort de ce qui précède que M. & M^me X, le syndicat des copropriétaires et l’association n’établissent pas que la société Voltadine a transgressé les servitudes non aedificandi, non altius tollendi et de vue ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes de ces chefs ;

Sur les demandes au regard des troubles anormaux de voisinage

En application de l’article 544 du code civil, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l’auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause ;

M. & M^me X, le syndicat des copropriétaires et l’ASL concluent à la réalité de troubles anormaux de voisinage ;

Sur les troubles allégués résultant d’une perte d’ensoleillement et de vue•

M. & M^me X, le syndicat des copropriétaires et l’ASL soutiennent que les travaux entrepris par la société Voltadine leur causent une perte d’ensoleillement le jour et potentiellement, une luminosité constante la nuit, à l’origine d’un trouble anormal du voisinage ; M. & M^me X soulignent que leur appartement est au 1er étage et qu’il ne bénéficie que de la lumière naturelle qui passe au-dessus du 'Bâtiment 1965' et en diagonale au niveau des places de stationnements de sorte que, particulièrement, les surélévations conduisent à une perte d’ensoleillement ;

Ils ajoutent que les constructions entreprises dont certaines sont inesthétiques ainsi que l’élévation des bâtiments portent anormalement atteinte à la vue ;

Les premiers juges ont exactement relevé que M. & M^me X, domiciliés dans un environnement parisien à forte urbanisation, ne peuvent se prévaloir d’un droit acquis à l’ensoleillement, ni à la permanence de la ligne d’horizon ou du panorama, et la perte d’avantages nécessairement précaires au sein d’une agglomération très peuplée, ne peuvent, dans ces conditions, relever d’un trouble anormal de voisinage ;

De plus, comme l’a dit le tribunal, la potentialité d’une luminosité permanente la nuit n’est pas acquise de sorte que M. & M^me X ne démontrent pas la réalité de troubles anormaux de voisinage de ces chefs ;

La société Voltadine justifie que l’ensemble des lumières sont commandées par le biais de la gestion technique du bâtiment (GTB) permettant de superviser tous les équipements qui sont installés dans l’ensemble immobilier, de sorte que lorsque cet étage est vide, les lumières sont automatiquement coupées ; l’aspect extérieur du Bâtiment A sur lequel donnent certaines fenêtres de l’appartement de M. & M^me X a été améliorée par rapport à l’état initial, par suite notamment de l’installation d’un potager en couverture au lieu et place d’une terrasse technique étanchée bitumeuse, outre l’aménagement au sol d’une allée en graviers largement végétalisée (pièces Voltadine n° 31 : reportage photographique réalisé après achèvement du projet et n°43 : reportage photographique juin 2021 ' photos 1, 2, 7, 12 et 13) ;

En outre, le bâtiment A appartenant à la société Voltadine, dans sa configuration issue des travaux, n’occasionne aucune perte d’ensoleillement pour M. & M^me X, ni pour les autres propriétaires résidant dans le bâtiment B, comme il résulte de l’étude de l’exposition au soleil des bâtiments (héliodon), établie par le maître d’oeuvre de conception du projet, qui fait apparaître clairement que l’ensoleillement dont bénéficie actuellement cet appartement et l’ensemble de l’immeuble n’est pas impacté par le projet eu égard à l’implantation des zones d’ombre au cours des diverses saisons de l’année (pièce Voltadine n°11 : héliodon du bâtiment du 224, 226 et […];
L’avis du géomètre-expert du 10 septembre 2019, produit par M. & M^me X et portant sur la perte d’ensoleillement, est entaché d’une erreur en ce que le schéma représentant la perte d’ensoleillement en page 40 de cet avis place l’appartement de M. & M^me X au 2ème étage du bâtiment B, alors que ce dernier se trouve en réalité au 1er étage, ce qui rend inopérant cet avis ;

Il convient d’ajouter, s’agissant de l’atteinte à la vue alléguée par M. & M^me X, que l’opération entreprise par la société Voltadine a conduit à la suppression totale des véhicules dans les cours intérieures et les espaces de circulation extérieurs situés devant le bâtiment A, et que l’abri-vélos a déplacé en fond de parcelle, à bonne distance de leurs fenêtres ; en outre, si certains arbres ont été supprimés, douze nouveaux arbres ont été plantés en sus de l’implantation d’un potager en toiture (pièce Voltadine n° 43 : reportage photographique juin 2021 ' photos 1 et 2) ; la végétalisation du site ne saurait donc provoquer une atteinte à la vue ;

s’agissant du local poubelle dont se plaignent M. & M^me X, il est situé en dessous de leur appartement et à l’intérieur du bâtiment, de sorte qu’ils n’ont aucune vue dessus ;

Enfin, la vue projetée établie par le maître d’oeuvre de conception du projet sur la surélévation depuis le premier étage, où se trouve l’appartement de M. & M^me X, établit que l’impact de la surélévation sur la vue préexistante est très limité et nullement significatif (pièce Voltadine n°12 : vue projetée de la surélévation depuis le 1er étage) ;

M. & M^me X, le syndicat des copropriétaires et l’ASL n’apportent pas la preuve de la matérialité des troubles de voisinage qu’ils allèguent ; ils ne peuvent valablement s’opposer à des changements susceptibles d’intervenir dans un environnement dynamique et densément urbanisé situé au coeur de Paris, tel que celui dans lequel s’inscrit le projet de la société Voltadine, par suite de la revalorisation d’un corps de bâtiment et d’une emprise foncière maintenus dans un état de quasi-abandon depuis de nombreuses années et par nature voués à être affectés, à un horizon plus ou moins court, à un nouvel usage en fonction des circonstances économiques ; l’évolution de l’ensemble immobilier réalisée par la société Voltadine présente un caractère inévitable au regard de sa localisation et de son état antérieur de dégradation, ce qui exclut le caractère d’anormalité du trouble ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. & M^me X, le syndicat et l’ASL de leurs demandes de ce chef ;

Sur les nuisances sonores•

M. & M^me X font valoir qu’ils bénéficiaient d’une quiétude et d’un silence du fait de l’existence et de l’aménagement de la cour et que la réalisation des travaux de la société Voltadine crée de multiples nuisances tenant à l’utilisation de la cour par de très nombreuses personnes nuit et jour, à l’activité des installations de restauration et hôtelière, à la présence d’une aire de stationnement, à la proximité d’un local poubelles ou encore à raison des livraisons ou de 'VMC’ ;

¤ Sur les nuisances sonores alléguées au titre des équipements du projet

S’agissant des sorties de VMC en toiture du bâtiment A, M. & M^me X font valoir que dans une cour, en période de nuit, le bruit ambiant est de 20 à 25 db, pour soutenir que le projet serait source pour eux de nuisances sonores ; le syndicat et l’ASL prétendent que le bruit ambiant de voisinage dans une copropriété serait de 10 à 15 décibels ;

Aux termes du permis de construire modificatif, il a été prévu le confinement de la partie technique en toiture de l’extension du Bâtiment A moyennant l’emploi d’un bardage (pièce Voltadine n° 19 : plan coupe façade ouest PCM 5-4) ; ce bardage avait une fonction purement esthétique et n’était pas destiné à améliorer l’isolation phonique dès lors que les équipements de pompe à chaleur (PAC) et de
VRV (volume de réfrigérant variable), sources de nuisances sonores potentielles, ont été déplacés à la demande des riverains du syndicat des copropriétaires dans un local situé au niveau R-1 (jardin creux), sur le côté Ouest afin de minimiser les nuisances qu’ils étaient susceptibles d’engendrer à l’égard des copropriétaires ; les ouvrages d’extraction du local fitness et des bureaux qui sont implantés en toiture sont dénués de motorisation en toiture et ne sont donc pas bruyants, à l’exclusion des seuls dispositifs de désenfumage situés derrière la pergola implantée en toiture et qui n’ont vocation à être déclenchés qu’en cas d’incendie et de réglage (pièce Voltadine n°43 : reportage photographique juin 2021 ' photos 8, 9, 10, 11, 17 et 19) ;

En réponse aux critiques formulées par M. & M^me X au titre des nuisances sonores, l’arrêt rendu le 13 février 2020 par la cour administrative d’appel de Paris a reconnu, en page 20 § 54, que des mesures d’affaiblissement acoustique avaient été mises en oeuvre dans le cadre du projet afin de limiter les nuisances produites à ce titre : 'il ressort de la notice environnementale jointe au dossier de permis de construire que le confort acoustique extérieur a été pris en compte par une isolation phonique performante de la façade et le positionnement des éléments techniques en toiture pour en limiter les nuisances. Il ressort également du permis de construire modificatif que les éléments techniques seront positionnés en sous-sol où ils feront l’objet de dispositifs limitant les nuisances sonores et que la partie technique de l’extension du bâtiment A, après suppression de la terrasse, sera confinée dans un édicule entouré d’un bardage pare-vue’ (pièce Voltadine n° 33 : arrêt du 13 février 2020 de la cour administrative d’appel de Paris) ;

En outre, après plusieurs mois d’exploitation de l’ensemble immobilier, une étude acoustique a été réalisée à la demande de la société Voltadine par la société Acoustique & Conseil le 30 juin 2021 afin d’évaluer le niveau sonore de la cour avec les équipements techniques en fonctionnement et à l’arrêt, afin de mesurer l’impact de ces derniers ; il en ressort que la différence entre le niveau sonore ambiant (avec les équipements techniques en fonctionnement) et le niveau sonore résiduel (avec les équipements techniques à l’arrêt) est de maximum 2,5 dB en journée (selon le point de prise de son) et de 4,5 dB la nuit, soit des résultats inférieurs aux objectifs réglementaires qui tolèrent jusqu’à 7 dB d’émergence dans l’environnement, et que les équipements du projet respectent donc les émergences réglementaires en périodes diurne et nocturne ; cette étude indique également : 'nous constatons dans certains cas que les niveaux sonores avec les équipements et/ou activités en fonctionnement sont moins élevés que lorsqu’ils sont à l’arrêt. Nous pouvons expliquer ces situations par la présence d’équipements technique dans le voisinage (notamment pour le bâtiment côté rue Bouvier) et par le fait que les équipements du site sont peu bruyants (dimensionnement au moment des travaux de réhabilitation avec mise en oeuvre de piège’ (pièce Voltadine n°50 : rapport de mission acoustique) ;

Les nuisances sonores ne sont donc pas démontrées ;

¤ Sur les troubles alléguées résultant de la mise en activité du site

Le syndicat des copropriétaires et l’ASL versent aux débats des attestations de copropriétaires (pièces n° 19 à 24) se plaignant de la réduction de l’ensoleillement, des nuisances lumineuses et sonores ;

Cependant, le syndicat des copropriétaires et l’ASL ne démontrent pas en quoi les troubles allégués dépasseraient le standard des rapports normaux entre voisins dans un cadre aussi urbain et dense que celui de Paris, et seraient donc anormaux, ;

A cet égard, l’étude acoustique réalisée à l’initiative de la société Voltadine révèle que le niveau sonore moyen de la cour est de 45 décibels en journée et de 39 décibels de nuit environ, ce qui correspond, d’après l’échelle des décibels établie par Bruitparif (association 1901 investie d’une mission d’intérêt général), aux bruits résultant d’un 'bureau tranquille’ ou d’un 'restaurant calme', soit un niveau tout à fait tolérable pour une cour parisienne (pièces Voltadine n°50 : rapport de mission acoustique et n°51 : échelle des décibels Bruitparif) cette échelle des décibels indique qu’à partir de 40 dB(A) la nuit et de 55 dB(A) le jour, des effets extra-auditifs du bruit sont susceptibles de survenir, comme de la fatigue ou du stress, or en l’occurrence ce seuil n’est pas dépassé le jour, en période d’activité des locaux, et bien qu’il s’en approche de nuit, il ne peut être imputé qu’aux nuisances propres à la vie parisienne, résultant de la proximité immédiate du boulevard Voltaire voisin ; la consultation de la cartographie établie par Bruitparif confirme en effet que la portion de ce boulevard située au niveau de l’ensemble immobilier du 224-226-226bis présente des nuisances élevées supérieures à 70 voire 75 dB(A) (tous bruits confondus) et que le niveau de bruit ambiant attribué à cet ensemble immobilier correspond aux valeurs constatées in situ dans le cadre de l’étude acoustique précitée, ce qui montre que l’exploitation de Voltadine n’aggrave pas le niveau de bruit ambiant général dû au contexte urbain (pièce Voltadine n°55 : extrait de la carte des bruits établie Bruitparif) ;

S’agissant des éléments invoqués par M. & M^me X pour établir la réalité des nuisances sonores, il y a lieu de relever que :

- l’exploitation du hall 'Cusenier', pouvant accueillir de 150 à 200 personnes, et ce 24h /24 et 7 jours / 7, a principalement vocation à recevoir des séminaires d’entreprise, qui n’ont en tant que tel pas vocation à générer des nuisances constitutives de troubles anormaux de voisinages, ni d’entraîner dans la cour intérieure une activité qui correspondrait à autre chose que des échanges sociaux entre collègues, dont la survenance ne peut totalement être supprimée d’un environnement citadin comme celui de Paris;

- l’organisation d’événements d’entreprises (séminaires, réunions, séances de travail') : il ressort de la pièce n°29 produite par M. & M^me X que l’événement en question a été organisé dans le jardin creux, de l’autre côté du bâtiment A et de la cour sur laquelle donne l’appartement de M. & M^me X, de sorte que ces derniers n’ont pas eu à subir de trouble à cette occasion (pièce Voltadine n°43 : reportage photographique juin 2021 ' photos 17 et 18) ; il s’agit d’un événement exceptionnel correspondant à la soirée de gala organisée à l’occasion de l’inauguration des locaux de la société Voltadine, à l’occasion de laquelle les lieux ont accueilli un nombre important de personnes afin d’assurer leur promotion commerciale auprès de la presse et des professionnels ; un tel événement n’a pas vocation à se répéter ;

- la présence d’un bar restaurant extérieur en toiture terrasse du bâtiment B : il ressort de la notice architecturale du permis de construire modificatif n° 2 (en page 14), que cette partie du bâtiment, qui est constituée uniquement de bureaux, est soumise au code du travail et ne constitue donc aucunement un ERP, sans qu’aucun restaurant et aucun bar ne soit exploité à cet endroit ; la grande majorité de l’emprise de cette toiture correspond à un potager (dont les plantations sont destinées au restaurant du RDC), avec la présence accessoire d’une pergola ajourée protégeant du soleil une table en bois d’une capacité d’environ 6 personnes et réservée aux utilisateurs des espaces de co-working pour leurs pauses ; le nombre maximum de personnes autorisées sur la mezzanine (et par extension la toiture-terrasse évacuant par l’escalier intérieur) est limité à 22, en raisons de la présence d’un seul

M^me X ; la terrasse en cause est une terrasse accessible autorisée dans le cadre du permis de construire donnant lieu à une utilisation ponctuelle avec un nombre limité de personnes (pièces Votadine n n°36 : avis du cabinet G du 19 juillet 2021, n° 40 : notice architecturale du PCM 2 de mars 2020, n°43 : reportage photographique juin 2021' photos 6 à 13 et n°44 : notice de sécurité du PCM2 ;

- l’aménagement en annexe du restaurant d’une véranda avec en sus des tables extérieures : en réalité le restaurant est limité à 70 couverts, avec ou sans terrasse, et la véranda vitrée et fermée est implantée sur la terrasse située de l’autre côté du bâtiment A, en limite de la parcelle appartenant à la RIVP, comme mentionné dans la notice architecturale du PCM2 (page 11) et ne donne donc pas sur la cour située sous les fenêtres de M. & M^me X ; dans un souci de respect du voisinage et de prévention des nuisances pour les avoisinants, il a été prévu la fermeture de l’accès à la terrasse du restaurant à 20 heures et celle des cuisines à 22 heures 30 (pièce Voltadine n° 40 : notice architecturale du PCM 2 de mars 2020) ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M. & M^me X, le syndicat et l’ASL de leurs demandes de ce chef ;

Sur les demandes consécutives de M. & H, du syndicat des copropriétaires et de l’association en arrêt et /ou démolition des travaux en dommages-intérêts

Sur les demandes en première instance•

Les premiers juges ont justement retenu que les violations alléguées des actes constitutifs de l’association et des actes de servitudes n’étant pas retenues à l’encontre de la société Voltadine, et aucun trouble actuel anormal de voisinage ne lui étant ici imputé, les demandes de M. & M^me X tendant à l’interdiction des travaux envisagés par la société Voltadine, à leur arrêt pur et simple avec effet immédiat, à la démolition et à la remise en état antérieur des travaux non-conformes achevés ou en cours de réalisation, et ce sous astreinte, doivent être rejetées ;

Le jugement doit également être confirmé en ce qu’il a débouté M. & M^me X de leur demande de dommages-intérêts ;

De même, et pour les raisons qui précèdent, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté l’association et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes tendant à 'prononcer la nullité desdits travaux jugés irréguliers', la remise en état des lieux en leur état initial et de leurs demandes de dommages-intérêts ;

Sur les demandes nouvelles en cause d’appel•

M. & M^me X, le syndicat des copropriétaires et l’ASL formulent des demandes nouvelles devant la cour à l’encontre desquelles la société Voltadine soulève l’irrecevabilité :

Selon l’article 564 du code de procédure civile 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait';

Il résulte de l’article 565 du même code que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent’ ;

L’article 566 du même code dispose que ' les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire’ ;

L’achèvement du projet de la société Voltadine et la mise en exploitation du site intervenus postérieurement au jugement, rendent les demandes de M. & M^me X, du syndicat des copropriétaires et de l’ASL recevables au regard des articles précités ;

Ceci étant, le rejet des demandes de M. & M^me X, du syndicat des copropriétaires et de l’ASL relatives au changement d’affectation des locaux, à l’installation de portes, aux servitudes conventionnelles et aux troubles anormaux du voisinage conduit au rejet de ces demandes nouvelles ;

M. & M^me X, le syndicat des copropriétaires et l’ASL doivent donc être déboutés de leurs demandes :
• d’ordonner l’arasement sous astreinte du 3ème et dernier étage du retour du bâtiment B, parcelle CT. 126 formulée par M. & M^me X,

• d’ordonner à la société Voltadine 'ainsi qu’à toute personne et ses ayant-cause’ de supprimer ou démolir la totalité des ouvrages permanents de nature immobilière installés sur l’emprise de la servitude de passage, notamment à usage d’aire de stationnement de véhicules, de voir interdire même temporairement tout stationnement de véhicules sur l’emprise de la servitude de passage, ainsi que de lui voir interdire d’utiliser, pour elle ainsi que toute personne ou tous ses ayants-cause, la servitude de passage pour accéder au restaurant, à la résidence hôtelière, au centre de fitness, et de lui voir enjoindre de trouver un autre passage pour les personnes accédant à ses espaces, le tout sous astreinte, formulée par M. & M^me X, le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale libre,

• de condamnation à son encontre à réparer au titre de l’ensemble des préjudices subis par M.

& M^me X, dont la dépréciation de leur actif immobilier, à payer à ces derniers la somme de 600.000 €,

• de désignation d’un expert judiciaire formulée par M. & M^me X, à titre très infiniment subsidiaire, et 'dans le cas où la cour l’estimerait opportun',

• de condamnation à son encontre à payer au syndicat des copropriétaires et à l’association syndicale libre chacun la somme de 20.000 € au titre du trouble anormal de voisinage,

• de procéder sous astreinte à la suppression de tout puits de lumière, de tout muret, tout garde-corps, tout escalier de secours ou autres, tout abri à vélos, de procéder sous astreinte à la suppression de toutes fenêtres au niveau R-1 et R-2,•

• d’ordonner à la société Voltadine 'ainsi qu’à toute personne et ses ayant-cause’ de supprimer ou démolir la totalité des ouvrages permanents de nature immobilière installés sur l’emprise de la servitude de passage, notamment à usage d’aire de stationnement de véhicules, de voir interdire même temporairement tout stationnement de véhicules sur l’emprise de la servitude de passage, ainsi que de lui voir interdire d’utiliser, pour elle ainsi que toute personne ou tous ses ayants-cause, la servitude de passage pour accéder au restaurant, à la résidence hôtelière, au centre de fitness, et de lui voir enjoindre de trouver un autre passage pour les personnes accédant à ses espaces, le tout sous astreinte,

• de procéder sous astreinte à la suppression de tout puits de lumière, de tout muret, tout abri à vélos, de procéder sous astreinte à la suppression de toutes fenêtres au niveau R-1 et R-2 ;

Sur la demande de la société Voldine en dommages-intérêts

En application des dispositions des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

La société Voltadine ne rapporte pas la preuve de ce que l’action de M. & M^me X aurait dégénéré en abus ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la société Voltadine de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et le rejet de l’application qui y a été fait des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Les premiers juges ont justement retenu qu’aucune disposition similaire à celle résultant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’est prévue par les textes légaux et réglementaires en matière d’associations syndicales de propriétaires ;
le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la société Voltadine de sa demande visant à être exonérée de toute contribution dans le financement des frais de procédure à concurrence de ses droits dans l’ASL ;

La demande similaire formulée par la société Voltadine devant la cour doit également être rejetée ;

M. Y X & M^me A B épouse X in solidum de première part, l’association syndicale libre de l’immeuble du 224, 226, […] de deuxième part et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 224, 226 , […] de troisième part, parties perdantes, doit être condamné aux dépens d’appel ;

M. Y X & M^me A B épouse X doivent être condamnés in solidum à payer à la société par actions simplifiée à associé unique Voltadine la somme de 30.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

L’association syndicale libre de l’immeuble du 224, 226, […] doit être condamnée à payer à la société par actions simplifiée à associé unique Voltadine la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 224, 226 , […] doit être condamné à payer à la société par actions simplifiée à associé unique Voltadine la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. & M^me X, l’association syndicale libre et le syndicat des copropriétaires ;

Sur les autres demandes de M. & M^me X

L’ASL et le syndicat des copropriétaires étant parties à la procédure, le jugement, et à sa suite l’arrêt, leur est nécessairement commun et opposable, sans qu’il soit nécessaire de le préciser ;

Le jugement est confirmé sur ce point et la demande formulée en appel par M. & M^me X doit être rejetée ;

De même, la demande de M. & M^me X de publication de l’arrêt auprès des services de la publicité foncière aux frais de la société Voltadine doit être rejetée ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute M. & M^me X, le syndicat des copropriétaires et l’ASL de leurs demandes :

d’ordonner l’arasement sous astreinte du 3ème et dernier étage du retour du bâtiment B,• parcelle CT. 126 formulée par M. & M^me X,

• d’ordonner à la société Voltadine 'ainsi qu’à toute personne et ses ayant-cause’ de supprimer ou démolir la totalité des ouvrages permanents de nature immobilière installés sur l’emprise de la servitude de passage, notamment à usage d’aire de stationnement de véhicules, de voir interdire même temporairement tout stationnement de véhicules sur l’emprise de la servitude de passage, ainsi que de lui voir interdire d’utiliser, pour elle ainsi que toute personne ou tous ses ayants-cause, la servitude de passage pour accéder au restaurant, à la résidence hôtelière, au centre de fitness, et de lui voir enjoindre de trouver un autre passage pour les personnes accédant à ses espaces, le tout sous astreinte, formulée par M. & M^me X, le syndicat des copropriétaires et l’association syndicale libre,

• de condamnation à son encontre à réparer au titre de l’ensemble des préjudices subis par M.

& M^me X, dont la dépréciation de leur actif immobilier, à payer à ces derniers la somme de 600.000 €,

• de désignation d’un expert judiciaire formulée par M. & M^me X, à titre très infiniment subsidiaire, et 'dans le cas où la cour l’estimerait opportun',

• de condamnation à son encontre à payer au syndicat des copropriétaires et à l’association syndicale libre chacun la somme de 20.000 € au titre du trouble anormal de voisinage,

• de procéder sous astreinte à la suppression de tout puits de lumière, de tout muret, tout garde-corps, tout escalier de secours ou autres, tout abri à vélos, de procéder sous astreinte à la suppression de toutes fenêtres au niveau R-1 et R-2,•

• d’ordonner à la société Voltadine 'ainsi qu’à toute personne et ses ayant-cause’ de supprimer ou démolir la totalité des ouvrages permanents de nature immobilière installés sur l’emprise de la servitude de passage, notamment à usage d’aire de stationnement de véhicules, de voir interdire même temporairement tout stationnement de véhicules sur l’emprise de la servitude de passage, ainsi que de lui voir interdire d’utiliser, pour elle ainsi que toute personne ou tous ses ayants-cause, la servitude de passage pour accéder au restaurant, à la résidence hôtelière, au centre de fitness, et de lui voir enjoindre de trouver un autre passage pour les personnes accédant à ses espaces, le tout sous astreinte,

• de procéder sous astreinte à la suppression de tout puits de lumière, de tout muret, tout abri à vélos, de procéder sous astreinte à la suppression de toutes fenêtres au niveau R-1 et R-2 ;•

Condamne M. Y X & M^me A B épouse X in solidum de première part, l’association syndicale libre de l’immeuble du 224, 226, […] de deuxième part et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 224, 226, […] de troisième part, aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum M. Y X & M^me A B épouse X à payer à la société par actions simplifiée à associé unique Voltadine la somme de 30.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne l’association syndicale libre de l’immeuble du 224, 226, […] à payer à la société par actions simplifiée à associé unique Voltadine la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 224, 226 , […] à payer à la société par actions simplifiée à associé unique Voltadine la somme de 10.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT 1. L M N O