RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/01605 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GHGN

Minute n° 25/00229

[H], [W]

C/

[V], [T]

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Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

11 Juillet 2024

23-000398

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

APPELANTS :

Monsieur [K] [H]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005146 du 20/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Madame [Z] [W]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [N] [V]

[Adresse 1] – LUXEMBOURG

Représenté par M^e François BATTLE, avocat au barreau de METZ

Madame [R] [T] épouse [V]

[Adresse 2] – LUXEMBOURG

Représentée par M^e François BATTLE, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL,conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DEVIGNOT, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2012, M. [N] [V] et Mme [R] [T] épouse [V] ont consenti un bail à M. [K] [H] et Mme [Z] [W] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 1.500 euros.

Par acte du 25 avril 2023, ils ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 18 août 2023, ils les ont assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires, les condamner solidairement à leur verser à titre provisionnel une somme de 9.000 euros au titre de l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation mensuelle de 1.500 euros jusqu’à la libération des lieux et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H] et Mme [W] se sont opposés aux demandes et ont sollicité des délais de paiement.

Par ordonnance du 11 juillet 2024, le juge des référés a :

— déclaré recevables les demandes formées par M. et Mme [V] à l’encontre de M. [H] et Mme [W]

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1er juillet 2012 entre M. et Mme [V] et M. [H] et Mme [W] concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 25 juin 2023

— condamné solidairement, à titre provisionnel, M. [H] et Mme [W] à payer à M. et Mme [V] la somme de 9.000 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance du 1er au 25 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2023 sur la somme de 6.000 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus

— débouté M. [H] et Mme [W] de leur demande de délais de paiement

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. [H] et Mme [W] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 5]

— ordonné à M. [H] et Mme [W] de libérer le logement et restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance

— dit qu’à défaut, M. et Mme [V] pourront, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné solidairement à titre provisionnel M. [H] et Mme [W] à payer à M. et Mme [V] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges, soit 1.500 euros à compter du 25 juin 2023, date de résiliation du bail, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, dit que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis

— dit que M. et Mme [V] pourront solliciter en sus de l’indemnité d’occupation, le paiement des charges locatifs sur présentation des justificatifs

— constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que M. [H] et Mme [W] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles 171-1-1 et suivants du code de la consommation

— condamné in solidum M. [H] et Mme [W] à payer à M. et Mme [V] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023, de l’assignation en référé du 10 janvier 2021 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 11 janvier 2024.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 21 août 2024, M. [H] et Mme [W] ont interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 14 octobre 2024, ils demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance, débouter M. et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes, suspendre le paiement des loyers et charges, à titre subsidiaire leur accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et condamner M. et Mme [V] à leur payer une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils exposent que l’arriéré locatif est de 3.000 euros et non 9.000 euros, que le logement est indécent (moisissures au plafond des chambres, dysfonctionnement de la porte du garage et des volets de la cuisine, fissures et chute de débris, chaudière défaillante et vétuste, absence de chauffage et d’eau chaude) et que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme, ce qui justifie la suspension du loyer. Subsidiairement, ils sollicitent des délais de paiement.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 29 octobre 2024, M. et Mme [V] demandent à la cour de confirmer l’ordonnance, débouter M. [H] et Mme [W] de l’ensemble de leurs demandes et les condamner solidairement au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Ils contestent toute indécence du logement rappelant que les appelants avaient à leur charge l’entretien courant du logement notamment des équipements prétendument endommagés (volets, chaudière et moisissures), qu’aucun contrat d’entretien de la chaudière n’est justifié et que l’état des lieux de sortie de l’ancien locataire démontre l’état normal du logement. Ils exposent que les locataires ne pouvaient d’eux-mêmes suspendre le paiement du loyer, que le premier juge a justement statué et que l’ordonnance doit être confirmée. Ils s’opposent aux délais de paiement, alors que la dette s’élève à la somme de 33.000 euros et que le paiement du loyer courant n’a pas été repris.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il a été exactement relevé par le premier juge que le commandement de payer notifié aux appelants le 25 avril 2023 d’avoir à payer la somme de 6.000 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En effet, au vu du décompte produit, les appelants ont uniquement effectué un règlement de 1.500 euros le 4 mai 2023, ce qui est insuffisant à apurer la cause du commandement de payer.

S’ils invoquent une exception d’inexécution, il est rappelé que seul le fait que le logement soit inhabitable justifie la suspension du paiement des loyers, ce qui ne ressort pas des pièces produites, ainsi que l’a exactement relevé le premier juge. Ce moyen est inopérant et la demande de suspension du paiement des loyers est rejetée.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à compter du 25 juin 2023 et ordonné l’expulsion des appelants.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que les versements effectués par les appelants ont tous été pris en compte par les bailleurs et figurent sur les décomptes produits avec mention de l’imputation de chaque somme sur les loyers impayés ou en cours. Il n’est justifié d’aucun règlement qui n’aurait pas été pris en compte, étant précisé que les deux versements de 1.500 euros effectués en octobre et novembre 2024 auprès de la caisse de consignation des dépôts (pièces 20 et 21) n’ont pas être retenus puisque ces sommes n’ont pas été versées aux intimés. Il apparaît au vu du décompte actualisé au 1er avril 2025 que la dette locative s’élève à la somme de 33.780 euros, déduction faite de tous les règlements réalisés.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a condamné les appelants au paiement d’une provision de 9.000 euros au 25 juin 2023 et l’ordonnance est confirmée.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, les appelants occupent les lieux loués sans droit ni titre et restent débiteurs à l’égard des propriétaires d’une indemnité mensuelle d’occupation, dont le montant a été exactement fixé par le premier juge. L’ordonnance est confirmée.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les appelants ne justifient pas être en capacité d’apurer leur dette dans le délai légal alors que celle-ci a significativement augmenté depuis l’ordonnance de référé, ni avoir repris le paiement du loyer courant. En conséquence l’ordonnance ayant rejeté cette demande est confirmée.

Il est en outre observé que ne figure au dispositif des conclusions des appelants, aucune demande de délais avant expulsion, de sorte que la cour n’a pas à statuer de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Les appelants, partie perdante, sont condamnés aux dépens d’appel et à verser aux intimés la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de les débouter de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance en toutes ses dispositions';

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [K] [H] et Mme [Z] [W] de leur demande de suspension du paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE M. [K] [H] et Mme [Z] [W] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [K] [H] et Mme [Z] [W] à verser à M. [N] [V] et Mme [R] [T] épouse [V] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [K] [H] et Mme [Z] [W] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT