RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01202 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GGBX

Minute n° 25/00357

[T], [T], [J]

C/

[O]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 6], décision attaquée en date du 11 Juin 2024, enregistrée sous le n° 1123000902

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025

APPELANTS :

Monsieur [X] [E] [T]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Déborah BEMER, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004184 du 13/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Madame [I] [T]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Déborah BEMER, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004179 du 13/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Monsieur [W] [F] [J]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Déborah BEMER, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur [B] [O]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2020, M. [B] [O] a consenti à M. [S] [T], Mme [I] [T] et M. [W] [J] un bail sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 630 euros outre 78 euros de provision sur charges.

Le 2 mai 2023, il leur a fait signifier un commandement de payer un arriéré de loyers et charges de 6.518,51 euros et de justifier de la souscription d’une assurance, visant les clauses résolutoires figurant dans le contrat de location.

Le 5 septembre 2023, il les a assignés devant le tribunal judiciaire de Metz et au dernier état de la procédure, il a demandé au tribunal de débouter M. et Mme [T] et M. [J] de leurs prétentions, constater le cas échéant prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des défendeurs et les condamner solidairement au paiement de l’arriéré locatif de 12.648,61 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, d’une indemnité d’occupation fixée au montant actuel du loyer jusqu’à libération complète des lieux et d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [T] ont conclu au rejet des demandes et sollicité la condamnation de M. [O] à leur payer la somme de 7.200 euros en réparation d’un trouble de jouissance, subsidiairement leur accorder des délais de paiement sur 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 11 juin 2024, le tribunal a :

— déclaré recevables les demandes formées par M. [O] à l’encontre de M. et Mme [T] et M. [J]

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 31 juillet 2020, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 2 juin 2023

— condamné M. et Mme [T] et M. [J] à payer à M. [O] la somme de 12.648,61 euros, incluant l’échéance de novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

— dit qu’à défaut pour M. et Mme [T] et M. [J] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clés dans ce délai, M. [O] pourra à expiration d’un délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— condamne au besoin solidairement M. et Mme [T] et M. [J] à payer à M. [O], une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation le 1er de chaque mois jusqu’à la libération des lieux, outre actualisation conformément au bail, étant précisé que le paiement de l’indemnité sera dû au prorata de l’occupation effective

— dit que cette indemnité se substitue aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 12.648,61 euros outre intérêts à laquelle M. et Mme [T] et M. [J] sont déjà condamnés par le jugement au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 2 juin 2023 et la date du jugement

— constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que M. et Mme [T] et M. [J] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L.711-1 et suivant du code de la consommation.

— débouté M. et Mme [T] de leur demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance

— condamné in solidum M. et Mme [T] et M. [J] à payer à M. [O], la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’acte introductif d’instance et de sa dénonce à l’autorité préfectorale

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 3 juillet 2024, M. et Mme [T] et M. [J] ont interjeté appel de toutes les dispositions de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 3 octobre 2024, ils ont demandé à la cour d’infirmer le jugement, débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes, le condamner à verser à M. et Mme [T] une somme de 7.200 euros en raison des troubles de jouissance subis, subsidiairement leur accorder des délais de paiement sur trois ans avec suspension des effets de la clause résolutoire et condamner M. [O] aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Les appelants exposent avoir subi des infiltrations d’eau qui n’ont pas été réparées par le propriétaire, supporté des frais de chauffage importants en raison de l’extrême humidité dans le logement et des pannes électriques récurrentes en raison de l’installation défectueuse. Ils indiquent verser aux débats un rapport d’assurance, des photographies et des attestations démontrant que le logement est insalubre et indécent depuis de nombreuses années, ajoutant avoir subi de nombreux troubles de jouissance et que M. [T] est tombé malade en raison de l’état du logement. Ils soutiennent que certains loyers ont été mis en séquestre et qu’aujourd’hui le loyer est réglé mais que le bailleur n’a jamais transmis de quittance, concluant à l’infirmation du jugement et l’allocation de dommages et intérêts venant en compensation des arriérés de loyer. Subsidiairement, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ils sollicitent des délais de paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 1er octobre 2025, M. [O] demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, y ajoutant condamner solidairement les appelants à lui payer la somme de 13.280 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période arrêtée du mois de décembre 2023 au mois d’avril 2025 avec intérêts au taux légal, en tout état de cause débouter les appelants de leurs demandes et les condamner solidairement et subsidiairement in solidum aux dépens d’appel et à lui payer la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il observe qu’à hauteur de cour, les appelants ne contestent ni le principe ni le montant de l’arriéré locatif et conclut à la confirmation du jugement. Sur les dommages et intérêts, il expose que le logement a été intégralement rénové en 2018 après avoir subi un incendie, qu’il était neuf à l’entrée des locataires, qu’un diagnostic énergétique réalisé le 15 novembre 2021 a conclu à la conformité des installations et qu’il a fait installer une pompe à chaleur dernière génération le 12 janvier 2022. Il admet que des infiltrations se sont produites dans l’immeuble mais soutient que dès qu’il en a été informé il a mandaté une entreprise pour effectuer immédiatement la réparation, ce qui est confirmé par le rapport de l’assureur des appelants. Il soutient que les photographies produites correspondent à la maison mitoyenne voisine et non au logement loué, qu’elles n’ont pas date certaine, que les attestations sont partiales et sans valeur probante. Sur les problèmes électriques, il fait valoir que l’installation de la nouvelle pompe à chaleur a nécessité un abonnement d’une puissance supérieure de 9 kw que les locataires ont refusé de souscrire et qu’il a dû mandater la société Engie dans le cadre de son contrat d’entretien, soulignant que la surconsommation est imputable aux appelants qui ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude et qu’en tout état de cause la facture produite n’a rien d’excessif pour une maison de 140 m2 occupée par trois adultes. Il souligne enfin que le quantum des dommages et intérêts réclamés n’est pas justifié.

Il s’oppose à la demande de délais de paiement aux motifs que l’arriéré arrêté au mois de novembre 2023 s’élève à 12.648,61 euros, que les appelants n’ont pas respecté le plan d’apurement conclu entre les parties et qu’ils ont disposé d’un délai de plus de deux ans pour quitter l’immeuble. Il précise qu’ils ont quitté les lieux au mois d’avril 2025 et qu’entre la date d’arrêté de compte de novembre 2023 et leur départ l’arriéré locatif est de 13.280 euros correspondant à 16 mois d’indemnité d’occupation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

L’article 7 paragraphe g de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le texte précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des constations du premier juge, non contestées sur ce point, que le commandement délivré le 2 mai 2023 vise la clause du bail prévoyant sa résiliation faute par les locataires de justifier dans le délai d’un mois de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs. Il est observé que les appelants ne font valoir aucun moyen et ne produisent aucune pièce de nature à contredire la décision déférée en ce qu’elle relève l’absence de communication d’une attestation d’assurance dans le délai d’un mois imparti. Il s’ensuit que le jugement est confirmé en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 2 juin 2023 et ordonné en conséquence l’expulsion de M. et Mme [T] et M. [J].

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en condamnant solidairement les appelants à verser au propriétaire des locaux, une somme équivalente au montant des loyers et charges qui aurait été dûs en l’absence de résiliation le 1er de chaque mois jusqu’à la libération des lieux outre actualisation conformément au bail. Le jugement est confirmé

Sur l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le premier juge a constaté que l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation, arrêté au mois de novembre 2023 inclu, s’élevait à 12.648,61euros. Ce constat ne fait l’objet d’aucune contestation et à hauteur d’appel il n’est justifié d’aucun règlement à déduire de cette somme. Si les appelants affirment que certains loyers ont été mis en séquestre, ils n’en justifient pas et en tout état de cause, une mise sous séquestre, non autorisée judiciairement, ne constitue pas un paiement. Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a condamné les appelants au paiement de la somme de 12.648,61 euros.

Sur la période de décembre 2023 au 23 avril 2025, date à laquelle les locataires ont quitté les locaux, le jugement étant confirmé en ce qu’il a condamné les appelants au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des lieux, il n’y a pas lieu de statuer à nouveau sur une demande en paiement sur cette période pour laquelle l’intimé dispose d’un titre exécutoire. La demande est rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il doit également (paragraphe a) délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux. Il lui appartient (paragraphe b) d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques du logement décent dispose notamment en son article 2 (1) , qu’il assure le clos et le couvert. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Le texte prévoit également (4) que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlement et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En l’espèce, il est établi que les appelants ont subi des infiltrations dans l’immeuble loué pendant la durée du bail. Si aucun élément ne permet d’authentifier la date des photographies produites et les lieux qu’elles représentent, en revanche les attestations qui font état de ces infiltrations ne sont pas dénuées de valeur probante alors même qu’elles émanent de membres de la famille des appelants puisqu’elles sont corroborées par le rapport de l’expert de l’assurance et que l’intimé admet la survenance d’infiltrations. Il ressort du rapport d’expertise que l’écoulement d’eau du plafond d’une chambre a été constaté le 13 décembre 2022 et que le couvreur mandaté par le propriétaire a effectué des travaux de réfection de toiture le jour de l’expertise, soit le 15 mai 2023, plus de six mois plus tard. L’absence durable d’étanchéité, due selon le bailleur à l’état de la zinguerie (percée) et à quatre tuiles manquantes, a nécessairement rendu les locaux humides, étant relevé que cette humidité a notamment provoqué une panne électrique, le technicien de la société Engie intervenu sur place au mois de mars 2023 indiquant que le disjoncteur ne fonctionne pas, 'prise cuisine humide – fuite d’eau derrière mur'. Il s’en déduit que le bailleur a failli pendant plusieurs mois à ses obligations relatives à la délivrance d’un logement décent et à la réalisation de toutes réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux.

En raison de ce manquement les locataires exposés pendant des mois à des infiltrations et une humidité excessive n’ont pu profiter pleinement des locaux. Toutefois, si le trouble de jouissance est avéré, il n’est démontré par aucun élément objectif qu’il est antérieur à la date de l’infiltration dont fait état l’expert d’assurance et remonte au début de la location ainsi que le soutiennent les appelants, ni qu’il est à l’origine des problèmes de santé de M. [T], le certificat médical du Docteur [C] n’indiquant rien de tel mais simplement que l’environnement de vie de l’appelant doit être sain (en particulier pas d’humidité) parce qu’il souffre d’une maladie chronique sévère et incurable des poumons. Il n’est pas davantage établi que les locataires ont exposé des frais disproportionnés de chauffage, le premier juge ayant pertinemment observé que selon le relevé de compte du 31 mai 2023, la consommation mensuelle ressort à la somme de 350 euros par mois qui n’est pas probante, s’agissant d’une maison de 140 mètres carrés occupée par trois adultes. Il est relevé en outre que la période concernée par ce relevé couvre les mois les plus froids de l’année et qu’elle est pour partie antérieure à la matérialisation des infiltrations. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le préjudice de jouissance subi par les appelants sera justement réparé par l’allocation de la somme de 1.800 euros. En conséquence, le jugement est infirmé et M. [O] est condamné à payer la dite somme à M. et Mme [T] à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge, peut même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

C’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de délais de paiement, étant rappelé qu’il ne peut y avoir ni suspension de la clause résolutoire, ni octroi de délais de paiement lorsque la clause résolutoire est acquise pour défaut de souscription d’une assurance locative. Le jugement est confirmé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. et Mme [T] et M. [J] qui succombent pour l’essentiel sont condamnés aux dépens d’appel. Il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [S] [T] et Mme [I] [T] de leur demande en réparation d’un préjudice de jouissance et statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [B] [O] à payer à M. [S] [T] et Mme [I] [T] la somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ;

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [B] [O] de sa demande en paiement de la somme de 13.280 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt au titre des indemnités d’occupation pour la période du mois de décembre 2023 au mois d’avril 2025 ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [T], Mme [I] [T] et M. [W] [J] aux dépens d’appel ;

DÉBOUTE M. [B] [O] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT