Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 17 FEVRIER 2026

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03949 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI7V7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Novembre 2023 -Tribunal de proximité de VILLEJUIF – RG n° 11-23-0007

APPELANTE

Madame [H] [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Eliette BELLOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 243

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001652 du 06/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEES

Etablissement Public OPH D'[Localité 2] GENTIL VALDEVY,

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R101

Société [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’OPH d'[Localité 2]-[Localité 3] ayant fait l’objet d’une fusion avec [Localité 4] HABITAT et [Localité 1] HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R101

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Roselyne GAUTIER, présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,

— M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère ,

— Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— Contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Alexandre DARJ, greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE PROCEDURE

Par acte sous seing privé, en date 2 février 2015, [Localité 1] Habitat OPH aux droits duquel est venu , l’Office public de l’habitat d'[Localité 2] Gentil Valdevy, ( ci après Valdevy) a donné à bail à Mme [H] [M] un logement situé au rez de chaussée , [Adresse 1] .

En cours de procédure, suite à un acte de cession du 29 décembre 2023 la SA [Localité 1] Habitat est venue aux droits de Valdevy.

Estimant subir de nombreuses nuisances liées au fait que des locataires jettent des déchets sous ses fenêtres entraînant une prolifération de rats et, en l’absence de toute intervention sérieuse de son bailleur Mme [M] l’ a par exploit du 25 mai 2023 fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de Villejuif.

Par jugement réputé contradictoire du 21 novembre 2023 le juge des contentieux de la protection de Villejuif:

— Rejette l’intègralité des demandes de Mme [H] [M],

— Rejette la demande de Mme [H] [M] au titre des frais irrépétibles ,

— Condamne Mme [H] [M] aux dépens

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit

Par déclara tion du 19 février 2024 Mme [H] [M] a interjeté appel de ce jugement à l’encontre de la SA Kremkin Bicêtre Habitat venant aux droits de Valdevy.

Par une deuxième déclaration d’appel du 23 septembre 2024 elle a mis en cause Valdevy.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une ordonnance de jonction du 26 novembre 2024.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 23 mai 2025, Mme [H] [M] demande à la cour de :

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de proximité de VILLEJUIF le 21 novembre 2023 en ce qu’il :

— Rejette l’intégralité des demandes de Madame [H] [M] ;

— Rejette la demande de Madame [H] [M] au titre des frais irrépétibles ;

— Condamne Madame [H] [M] aux dépens ;

statuant à nouveau,

PRONONCER la suspension des loyers versés par Madame [M] [H] jusqu’à la cessation du trouble ;

ENJOINDRE la SA [Localité 1] HABITAT venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D'[Localité 2] GENTIL VALDEVY à faire cesser le trouble, sous astreinte de 100 € par jours de retard ;

SE RESERVER le pouvoir de liquider l’astreinte ;

CONDAMNER solidairement la SA [Localité 1] HABITAT et l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D'[Localité 2] GENTIL VALDEVY à verser à Madame [M] [H] la somme de 8.093,32 € pour le préjudice de jouissance en date du 13 novembre 2024 ;

CONDAMNER solidairement la SA [Localité 1] HABITAT et l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D'[Localité 2] GENTIL VALDEVY à verser à Madame [M] [H] la somme de 3.000 € pour le préjudice moral ;

CONDAMNER solidairement la SA [Localité 1] HABITAT et l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D'[Localité 2] GENTIL VALDEVY aux entiers dépens ainsi qu’à une indemnité de 2.000 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

DEBOUTER la SA [Localité 1] HABITAT et l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D'[Localité 2] GENTIL VALDEVY de leur demande plus amples ou contraires ;.

Par conclusions signifiées électroniquement le 25 juillet 2024 , la SA [Localité 1] Habitat demande à la cour de :

DEBOUTER Madame [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER le jugement du 21 novembre 2023 en ce qu’il :

— Rejette l’intégralité des demandes de Madame [H] [M] ;

— Rejette la demande de Madame [H] [M] au titre des frais irrépétibles;

— Condamne Madame [H] [M] aux dépens ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNER Madame [M] à régler 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La CONDAMNER aux entiers dépens

Aux termes de ses conclusions signifiées électroniquement le 9 avril 2025, l’OPH d'[Localité 2] Gentil Valdevy demade à la cour de :

DEBOUTER Madame [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER le jugement du 21 novembre 2023 en ce qu’il :

— Rejette l’intégralité des demandes de Madame [H] [M] ;

— Rejette la demande de Madame [H] [M] au titre des frais irrépétibles;

— Condamne Madame [H] [M] aux dépens ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNER Madame [M] à régler 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La CONDAMNER aux entiers dépens

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025 .

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et, au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le trouble de jouissance

En application de l’article 6 de la loi 11° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé , excempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites :

Le bailleur est obligé :

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait lobjet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prevu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués .

Par ailleurs, selon l’ article 20-1 de la même loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alineas de l’article 6, le locataire peut demander au proprietaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sansconsignation, son paiement et la durée du bail jusqu’a l’exécution de ces travaux.

La responsabilité du bailleur ne peut être engagée que si le preneur l’a informé des désordres subis une mise en demeure n’étant cependant pas exigée

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justi’er le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Si les échanges de courrier avec la Préfecture , ( 13 juin 2022) et la mairie ( 7 juillet 2022) permettent de considérer que la mairie a mandaté un prestataire pour une opération de dératisation , suite aux plaintes de Mme [M] , les attestations versées aux débats ne sont pas suffisamment circonstanciées pour établir l’origine ou la durée des nuisances et leur imputabilité au bailleur .

Lesdites attestations ne sont par ailleurs corroborées par aucun élément objectif, les seuls courriers simples émanant de Mme [M] et dénonçant une liste de locataires ne pouvant être considérés comme des éléments de preuve.

De même, les photographies versées aux débats qui ne sont pas datées et qui ne permettent nullement d’identifier les lieux n’ont pas de valeur probante .

Il convient en sus de constater que devant la cour n’est produit aucune pièce nouvelle concernant les nuisances et , notamment aucun courrier adressé à l’actuel bailleur.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a considéré que la preuve du trouble de jouissance allègué et, son imputabilité au bailleur n’était pas rapportée et a rejeté l’intègralité des demandes de Mme [M] .

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement qui a fait une juste application des dispositions légales relatives aux dépens et aux frais irrépétibles est confirmé.

Succombant en son recours, Mme [M] sera condamnée aux dépens d’appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

Au regard de la disparité économique des parties et de la nature du litige , il est équitable de laisser à chacun des intimés la charge de ses frais irrépétibles .

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette le surplus des demandes ,

Condamne Mme [H] [M] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,