RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01777 – N° Portalis DBVS-V-B7H-GAW5

Minute n° 25/00041

[N] [S] [X]

C/

[Z]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 4], décision attaquée en date du 01 Août 2023, enregistrée sous le n° 23/000100

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT DU 04 FEVRIER 2025

APPELANTE :

Madame [M] [N] [S] [X]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Gaspard GARREL, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur [U] [Z]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Isabelle TARRAL, avocat au barreau de THIONVILLE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 19 mars 2021, M. [U] [Z] a consenti un bail à M. [W] [N] [S] portant sur un local d’habitation situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 290 euros et une provision mensuelle sur charges de 100 euros. Le même jour, Mme [M] [B] [S] [X] s’est portée caution solidaire des engagements du locataire envers le bailleur.

Le 14 décembre 2021, M. [Z] a fait constater par huissier de justice l’abandon ou l’inoccupation des lieux et par ordonnance du 26 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville a constaté la résiliation du bail, ordonné la reprise des lieux et autorisé la destruction des meubles abandonnés.

Par acte d’huissier du 23 janvier 2023, M. [Z] a assigné M. [N] [S] et Mme [N] [S] épouse [X] devant le tribunal judiciaire de Thionville aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 5.236,66 euros au titre des arriérés locatifs, la somme de 4.763 euros correspondant aux frais de remise en état du logement et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [N] [S] [X] s’est opposée à ces prétentions et a demandé au tribunal de constater la nullité de l’acte de cautionnement outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 1er août 2023, le tribunal a :

— constaté que le cautionnement donné par Mme [N] [S] [X] n’est pas nul

— condamné solidairement M. [N] [S] et Mme [N] [S] [X] à payer à M. [Z] la somme de 5.236,66 euros au titre des arriérés locatifs, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement

— condamné solidairement M. [N] [S] et Mme [N] [S] [X] à payer à M. [Z] la somme de 4.763 euros correspondant aux frais de remise en état du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement

— débouté les parties du surplus de leurs demandes

— condamné solidairement M. [N] [S] et Mme [N] [S] [X] à payer à M. [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, y compris les frais d’huissier à hauteur de 1.468,31 euros.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 30 août 2023, Mme [N] [S] a interjeté appel du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en nullité de l’acte de cautionnement, constaté que le cautionnement n’est pas nul, l’a condamnée à payer à M. [Z] les sommes de 5.236,66 euros au titre des arriérés locatifs, de 4.763 euros correspondant aux frais de remise en état du logement et de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens. Elle a intimé uniquement M. [Z].

Aux termes de ses dernières conclusions du 28 novembre 2023, l’appelante demande à la cour d’infirmer le jugement et de':

— à titre principal dire et juger nul l’engagement de caution signé par elle

— en conséquence débouter M. [Z] de toutes ses demandes dirigées à son encontre

— à titre subsidiaire, en cas de confirmation de la légalité de l’acte de caution, débouter M. [Z] de toutes ses demandes dirigées à son encontre

— le condamner aux dépens et à lui régler une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la nullité de l’engagement de caution, elle expose au visa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, que l’acte de cautionnement signé ne contient aucune mention manuscrite des conditions de révision du loyer, de l’indice de révision et de l’avant-dernier alinéa de cet article, que la mention manuscrite y figurant est insuffisante et ne permet pas de satisfaire aux exigences légales et qu’elle n’avait pas une connaissance claire et non équivoque de l’étendue et de la portée de son engagement lors de la signature de l’acte. Elle ajoute qu’elle ne maîtrise pas suffisamment la langue française et que la preuve d’un grief n’est pas nécessaire, en sorte que l’acte de cautionnement est nul, concluant à l’infirmation du jugement.

Subsidiairement, elle conteste le montant réclamé du chef des loyers au motif que le bailleur a été avisé de la résiliation du bail par le locataire par lettre recommandée du 7 avril 2021. Elle soutient que le bailleur ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé pour établir l’état des lieux de sortie, qu’elle l’a informé de la remise des clés dans sa boîte aux lettres, qu’elle s’est ainsi portée fort pour le locataire au sens de l’article 1204 du code civil et conteste la somme réclamée au titre des frais de remise en état, alors que le constat d’huissier du 28 avril 2022 a été établi plus d’un an après la libération des lieux et que le logement était en mauvais état et s’est détérioré suite à l’inoccupation d’un an.

Aux termes de ses dernières conclusions du 16 février 2024, M. [Z] demande à la cour de confirmer le jugement, débouter Mme [N] [S] [X] de l’intégralité de ses demandes et la condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel.

Il expose que la reprise effective des lieux est intervenue le 14 mars 2022, que l’appelante était présente à l’état des lieux de sortie du 28 mars 2022, qu’au vu du constat d’huissier et des photographies, le logement était dans un état déplorable et qu’au total, il lui est dû la somme de 11.112,26 euros (4.763 euros au titre des frais de remise en état ; 5.236,66 euros pour les loyers et charges impayés ; 1.468,31 euros pour les frais d’huissier). Il rappelle les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 applicables de 2018 au 1er janvier 2022 lors de la conclusion du bail et indique avoir respecté les textes en vigueur, le bail reprenant intégralement les termes de l’article sur la page où figure l’acceptation de la caution. Il ajoute que juste avant l’entrée dans les lieux de M. [N] [S], l’appelante était locataire du même logement au titre d’un bail conclu en janvier 2020, en sorte que l’état déplorable du logement relève également de sa responsabilité, concluant à la confirmation du jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acte de cautionnement

L’article 22-1 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, antérieure à l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, dispose notamment que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, si l’acte de cautionnement signé par l’appelante le 19 mars 2021indique le montant du loyer, il ne précise pas en revanche les conditions de sa révision. Cette mention a pour objet d’attirer spécialement l’attention du signataire de l’acte sur l’évolution du montant de son engagement et dès lors son inexistence ne peut simplement se résoudre par le fait que la caution reconnaisse avoir pris connaissance du contrat de location, comme l’a estimé le premier juge. Il ne peut par ailleurs se déduire de la formule manuscrite «'lu et approuvé, reconnais avoir pris connaissance du présent contrat pour lequel je me porte caution solidaire'» apposée par l’appelante, sa connaissance non équivoque de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle a contractée. En effet, si la caution atteste ainsi être informée du contrat de bail, la formulation employée ne comporte en revanche aucune référence aux modalités et à l’ampleur de son propre engagement, en particulier sa durée, la nature des sommes dont elle devra répondre et leur montant. La mention manuscrite induit d’autant moins une parfaite conscience de l’obligation souscrite qu’elle procède d’un simple recopiage d’une formule pré-imprimée et stéréotypée alors qu’il résulte de l’attestation délivrée par Mme [F] [H] [K], que l’appelante ne sait pas bien lire le français qu’elle comprend et parle mal. Faute de comporter les mentions prescrites à peine de nullité par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, l’engagement signé par Mme [N] [S] [X] le 19 mars 2021est déclaré nul et de nul effet et le jugement est infirmé.

Sur la demande en paiement

Au vu de ce qui précède, l’intimé doit être débouté de sa demande en paiement formée à l’encontre de l’appelante en exécution de l’engagement de caution.

Pour le reste, le fait que l’appelante a précédé le locataire dans les locaux en vertu d’un contrat de bal antérieur est inopérant pour justifier une obligation au paiement des dégradations locatives qui sont liées au bail conclu avec M. [W] [N] [S] et non à celui conclu précédemment avec l’appelante.

En conséquence, l’intimé est débouté de ses demandes en paiement formées à l’encontre de l’appelante et le jugement est infirmé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné l’appelante aux dépens et à verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’intimé.

M. [Z], partie perdante, devra supporter les dépens d’appel et il est équitable qu’il soit condamné à verser à l’appelante la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient en outre de le débouter de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a':

— constaté que le cautionnement donné par Mme [M] [B] [S] [X] n’est pas nul

— condamné Mme [M] [B] [S] [X] à payer à M. [U] [Z] la somme de 5.236,66 euros au titre des arriérés locatifs et la somme de 4.763 euros correspondant aux frais de remise en état du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement

— condamné Mme [M] [B] [S] [X] à payer à M. [U] [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, y compris les frais d’huissier à hauteur de 1.468,31 euros ;

Statuant à nouveau,

DECLARE nul et de nul effet l’engagement de caution signé par Mme [M] [B] [S] [X] le 19 mars 2021';

DEBOUTE M. [U] [Z] de ses demandes en paiement dirigées à l’encontre de Mme [M] [B] [T] au titre des arriérés locatifs, des frais de remise en état et des frais irrépétibles de première instance ;

DIT n’y avoir lieu à condamner Mme [M] [B] [T] aux dépens de première instance ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [U] [Z] aux dépens d’appel';

CONDAMNE M. [U] [Z] à payer à Mme [M] [B] [T] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [U] [Z] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT