RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/02207 – N° Portalis DBVS-V-B7H-GCBK

Minute n° 25/00099

S.A.S. PINK DIFFUSION

C/

S.C.I. CH IMMO PRO

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5], décision attaquée en date du 10 Octobre 2023, enregistrée sous le n° 21/01011

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 10 JUILLET 2025

APPELANTE :

S.A.S. PINK DIFFUSION, représentée par son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.C.I. CH IMMO PRO, représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie VOGIN, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Avril 2025 tenue par M^me Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 10 Juillet 2025.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me DEVIGNOT,Conseillère

M^me DUSSAUD, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me FLORES, Présidente de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 avril 2007, la SCI Enfag a donné à bail commercial à la SAS Pink Diffusion un local commercial situé [Adresse 3] à Sarreguemines moyennant un loyer annuel de 15.876 euros.

Un avenant a été signé le 10 avril 2014 pour fixer le loyer à la somme de 1.260 euros par mois charges comprises.

Le local a été racheté par la SCI CH Immo Pro en 2020.

Par acte d’huissier du 2 décembre 2020, la SCI CH Immo Pro a fait délivrer à la SAS Pink Diffusion un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 4.324,91 euros au titre de loyers impayés pour la période du mois d’octobre à décembre 2020.

Par acte d’huissier du 13 septembre 2021, la SAS Pink Diffusion a assigné la SCI CH Immo Pro devant le tribunal judiciaire de Sarreguemines en réparation du préjudice subi et en restitution du dépôt de garantie.

Par ses dernières conclusions récapitulatives, la SAS Pink Diffusion a demandé au tribunal de :

condamner la SCI CH Immo Pro à lui payer les sommes de 11.037,92 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 1.323 euros au titre du dépôt de garantie augmenté des intérêts à taux légal à compter du 30 octobre 2021, soit une somme de 12.360,92 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2021 sur la somme de 1.323 euros

constater qu’elle est contractuellement redevable envers la défenderesse d’un loyer de 8.278,44 euros

ordonner la compensation des deux montants à due concurrence

débouter la SCI CH Immo Pro de l’intégralité de ses demandes

condamner la SCI CH Immo Pro à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

condamner la SCI CH Immo Pro en tous les frais et dépens

constater l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Selon ses dernières conclusions récapitulatives en réponse, la SCI CH Immo Pro a demandé au tribunal de :

débouter la demanderesse de l’intégralité de ses prétentions

Reconventionnellement,

condamner la demanderesse à lui payer la somme de 8.278,44 euros au titre des 6 mois de loyers impayés

la condamner aux entiers frais et dépens y compris la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 10 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Sarreguemines a :

débouté la SARL Pink Diffusion de ses demandes de dommages et intérêts

fixé la créance de la SARL Pink Diffusion à l’égard de la SCI CH Immo Pro à la somme de 1.323 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie

fixé la créance de la SCI CH Immo Pro à l’égard de la SARL Pink Diffusion à la somme de 8.724,44 euros au titre de l’arriéré locatif

ordonné la compensation entre les deux créances

condamné la SARL Pink Diffusion à payer à la SCI CH Immo Pro la somme de 6.955,44 euros au titre de l’arriéré locatif

laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens

dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires par provision.

Par déclaration déposée au greffe de la cour d’appel de Metz le 27 novembre 2023, la SAS Pink Diffusion a interjeté appel aux fins d’infirmation de ce jugement en reprenant chacune de ses dispositions dans la déclaration d’appel.

Par ses dernières conclusions récapitulatives du 5 février 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Pink Diffusion demande à la cour de :

infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Et statuant à nouveau,

fixer sa créance à l’égard de la SCI CH Immo Pro à la somme de 12.360,92 euros

fixer la créance de la SCI CH Immo Pro à son égard à la somme de 6.955,44 euros

ordonner la compensation des deux montants à due concurrence

condamner, en conséquence, la SCI CH Immo Pro à lui payer la somme de 5.404,68 euros

condamner la SCI CH Immo Pro à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance

condamner la SCI CH Immo Pro à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article de 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel

condamner la SCI CH Immo Pro aux entiers frais et dépens des deux instances.

Au soutien de ses prétentions, la SAS Pink Diffusion fait valoir que la SCI CH Immo Pro a empêché la jouissance paisible du local commercial, ce qui lui a causé une perte de clientèle certaine pour laquelle le chiffre d’affaires perdu ne peut être prouvé. Elle soutient ainsi que plusieurs dégradations ont été commises à l’encontre de son local. Elle ajoute, d’une part, que le parking faisait partie du bail commercial mais que le bailleur en a empêché l’accès à sa clientèle et, d’autre part, que le bailleur a placé un drapeau de façon à cacher délibérément l’enseigne de la boutique étant précisé qu’une enseigne fait partie de l’accessoire du local commercial et entre dans la définition de l’article 1er du contrat de bail. La SAS Pink Diffusion considère, qu’en tout état de cause, la SCI CH Immo Pro se devait de respecter un délai de préavis correspondant à la durée durant laquelle elle a pu bénéficier de ces avantages.

La SAS Pink Diffusion affirme que son déménagement a été motivé du fait du harcèlement du bailleur. Elle estime que le nouveau local est bien moins intéressant en raison d’une perte importante de surface de vente et de stock.

Par ses dernières conclusions récapitulatives du 5 décembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI CH Immo Pro demande à la cour de :

rejeter l’appel

débouter la SCI CH Immo Pro de l’intégralité de ses demandes

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Y ajoutant,

condamner la SAS Pink Diffusion au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la SCI CH Immo Pro fait valoir que le parking ne fait pas partie du bail commercial conclu entre les parties. Si elle reconnaît avoir fait réaliser des travaux de nettoyage et d’élagage d’arbres sur ce parking, elle conteste en avoir entravé l’accès.

Elle affirme, en outre, avoir déposé une demande d’autorisation en mairie pour l’apposition de son drapeau flottant et conteste l’avoir placé de manière à cacher sciemment l’enseigne de l’appelante. En toute hypothèse, elle soutient que la SAS Pink Diffusion ne justifie pas d’un préjudice et que la bande située devant la boutique n’est pas visée dans le contrat de bail.

Elle soutient que l’appelante ne prouve pas que les dégradations invoquées lui sont imputables, ni avoir subi une perte de clientèle et de chiffre d’affaires.

Par ailleurs, elle affirme que la demande au titre des arriérés locatifs ne souffre d’aucune contestation. Elle soutient que l’appelante ne justifie nullement des raisons l’ayant poussée à suspendre le règlement des loyers étant précisé qu’elle n’a pas sollicité le juge afin d’y être autorisée.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préalable, il y a lieu d’observer que si dans le dispositif de ses conclusions la SCI CH Immo Pro sollicite le rejet de ses propres demandes puis sollicite la confirmation du jugement, il s’agit manifestement, au regard des motifs de ses écritures, d’une erreur de plume, le rejet des prétentions visant celles de la SAS Pink Diffusion et non les siennes.

I- Sur la demande d’indemnisation formée par la SAS Pink Diffusion

L’article 1719 du code civil impose au bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible des locaux donnés à bail pendant toute la durée du contrat.

Il convient d’examiner successivement les troubles de jouissance invoqués par la SAS Pink Diffusion, étant observé qu’il n’est plus soulevé devant la cour le moyen tiré de l’existence de dégradations commises par la SCI CH Immo Pro.

Sur le trouble de jouissance né de la privation des places de parking

Le contrat de bail commercial précise dans ses conditions particulières sous l’adresse du local objet du contrat: «tels que lesdits biens existent, s’étendent, se poursuivent et se comportent avec toutes leurs aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve, et sans qu’il soit nécessaire d’en faire plus ample désignation, le preneur déclarant parfaitement les connaître, pour les avoir vus et visités préalablement aux présentes, il est expressément convenu que les biens loués forment un tout indivisible».

Cette désignation incluant les « aisances et dépendances » suppose que le parking situé à l’arrière du local situé [Adresse 3] à [Localité 5] est inclus dans le contrat.

D’ailleurs, dans l’avenant au bail du 10 avril 2014, il a été convenu que depuis le 1er février 2014, le loyer serait désormais de 1.200 euros par mois TTC et qu’il serait rajouté 60 euros de provisions pour charges pour notamment « l’entretien du parking ».

Le paiement de provisions pour charges concernant le parking, démontre que celui-ci est intégré dans les locaux donnés à bail.

Or, il résulte des nombreuses attestations produites, qu’à compter de l’été 2020, l’usage du parking par les clients de la SAS Pink Diffusion a été perturbé, voire empêché, par la présence régulière des camions de SAS C Home Fermeture et Concept (exerçant son activité dans l’immeuble situé au 109 de la même rue) dont le gérant est celui de la SCI CH Immo Pro, étant précisé qu’il résulte des extraits du Livre Foncier que la SCI CH Immo Pro est propriétaire des locaux exploités par la SAS C Home Fermeture.

De plus, dans un courrier du 14 septembre 2020, la SCI CH Immo Pro a interdit à la SAS Pink Diffusion l’accès et l’utilisation de ce parking tant pour la SAS Pink Diffusion que pour ses clients, en soutenant que son usage était exclusivement réservé pour la clientèle et le personnel de la SAS C Home Fermeture et Concept.

Il résulte ainsi de ces éléments que la SCI CH Immo Pro a privé la SAS Pink Diffusion de la jouissance du parking inclus dans le bail et a ainsi manqué à ses obligations contractuelles depuis septembre 2020 jusqu’au départ du preneur, sans même qu’il soit nécessaire de statuer sur le moyen tiré de l’encombrement du parking en raison des travaux d’élagage puisque ces travaux ont eu lieu au cours de cette même période.

Sur le trouble de jouissance né de la dissimulation d’une partie de l’enseigne

Les photographies, ainsi que le procès-verbal de constat établi par huissier le 16 septembre 2020, démontrent que devant le local loué par la SAS Pink Diffusion un poteau sur lequel est fixé un drapeau portant l’inscription «C Home Fermeture fenêtres, portes volets, portails, garages, stores, pergolas… » est implanté devant le totem sur lequel figure le nom de l’enseigne de la SAS Pink Diffusion «la vie en rose » à quelques dizaines de centimètres. L’implantation du drapeau de C Home Fermeture est telle que, selon l’huissier, le drapeau rend impossible la lecture du nom de l’enseigne de la SAS Pink Diffusion depuis la rue dans le sens de circulation Welferding- [Localité 5].

Contrairement aux affirmations de la SCI CH Immo Pro, il est impossible de lire l’enseigne «la vie en rose » non seulement depuis le trottoir, mais aussi depuis la route, comme l’attestent notamment les photographies versées aux débats. Par ailleurs, même dans l’autre sens de circulation, la portée de l’enseigne de la SAS Pink Diffusion est diminuée en raison de sa proximité avec le drapeau de l’autre commerce et de sa moindre visibilité.

Le totem de la SAS Pink Diffusion et le drapeau de C Home Fermeture étant implantés devant la boutique de la SAS Pink Diffusion sur la partie située entre le trottoir et le local commercial, il s’agit bien d’un emplacement dont l’appelante a la jouissance et qui relève du bail conformément à la description des lieux relative aux aisances et dépendances telle que rappelée ci-dessus.

L’implantation du drapeau publicitaire de C Home Fermeture cause donc également un trouble de jouissance à la SAS Pink Diffusion qui justifie en avoir informé la SCI CH Immo Pro par mails du 28 août 2020 et du 1er septembre 2020. Or il n’est pas établi qu’il a été mis fin à ce trouble avant le départ des lieux de la SAS Pink Diffusion.

Il est donc également établi que la SCI CH Immo Pro a manqué à ses obligations contractuelles à ce titre.

Sur l’indemnisation du préjudice subi en raison de ces troubles de jouissance

Le préjudice subi par la SAS Pink Diffusion en raison de l’interdiction donnée par la SCI CH Immo Pro d’utiliser, tant pour le personnel que pour la clientèle, le parking situé à l’arrière du local exploité par la SAS Pink Diffusion est important dans la mesure où cette dernière exploite une activité de vente de produits érotiques.

Le parking situé à l’arrière du local, caché de la route, permet un accès discret à la clientèle.

En outre, il n’est pas démontré la possibilité de se garer facilement ailleurs.

Les attestations versées aux débats témoignent d’ailleurs de la difficulté pour les clients de se garer à compter de l’été 2020 ainsi que de la perte de discrétion de l’accès au magasin.

Par ailleurs, la pose du drapeau publicitaire fait obstacle à l’efficacité de l’enseigne de la SAS Pink Diffusion auprès de la clientèle alors que l’appelante justifie payer une taxe pour pouvoir apposer son panneau enseigne.

Les moyens invoqués par la SCI CH Immo Pro au titre de l’absence de preuve d’une perte de chiffre d’affaires de l’appelante sont indifférents dans la mesure où la SAS Pink Diffusion ne sollicite pas l’indemnisation de son préjudice sur ce fondement.

Au regard des motifs susvisés, il convient d’évaluer la perte de jouissance subie à 30% du loyer sur la période allant du mois de septembre 2020 inclus (aucune mise en demeure n’étant justifiée avant cette date, étant rappelé que le bailleur a interdit l’usage du parking à compter de cette date dans son courrier) jusqu’au départ des lieux de l’appelante, soit jusqu’au 30 juin 2021, ce qui représente 10 mois.

L’appelante soutient que le montant du loyer mensuel était de 1.379,74 euros par mois. Ce montant n’est pas remis en cause par l’intimée. D’ailleurs la SCI CH Immo Pro sollicite la confirmation du jugement ayant retenu, compte tenu du total des loyers impayés et de la période visée, un loyer mensuel de ce même montant. Ce montant du loyer mensuel est visé également dans le commandement de payer adressé par la SCI CH Immo Pro.

En conséquence, la créance de la SAS Pink Diffusion à l’encontre de la SCI CH Immo Pro au titre de son préjudice doit être fixée à la somme de 4.139,20 euros (soit 30% de 1.379,74 euros = 413,92 euros x 10 mois).

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté la SAS Pink Diffusion de sa demande de dommages et intérêts.

II- Sur la créance de la SCI CH Immo Pro à l’encontre de la SAS Pink Diffusion et la compensation

La SAS Pink Diffusion reconnaît devoir la somme de 6.955,44 euros au titre de l’arriéré locatif déduction faite de la somme de 1.323 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie.

Conformément à la demande de confirmation du jugement formée par la SCI CH Immo Pro, et à l’absence de contestation sur ce point de l’appelante, il convient de fixer la créance de la SCI CH Immo Pro à l’encontre de la SAS Pink Diffusion à la somme de 6.955,44 euros, étant observé qu’il n’est formé aucune demande particulière au titre des intérêts.

Par application des dispositions des articles 1347 et suivants du code civil, il y a lieu d’ordonner la compensation entre les créances.

En conséquence, après compensation, la SAS Pink Diffusion sera condamnée à payer à la SCI CH Immo Pro la somme de 2.816,24 euros (6.955,44 ' 4.139,20 euros) avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a :

fixé la créance de la SARL Pink Diffusion à l’égard de la SCI CH Immo Pro à la somme de 1.323 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie

fixé la créance de la SCI CH Immo Pro à l’égard de la SARL Pink Diffusion à la somme de 8.724,44 euros au titre de l’arriéré locatif

ordonné la compensation entre les deux créances

condamné la SARL Pink Diffusion à payer à la SCI CH Immo Pro la somme de 6.955,44 euros au titre de l’arriéré locatif

débouté les parties de leurs demandes plus amples.

III- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer les dispositions du jugement ayant laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens et dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties succombant partiellement en appel, il convient de partager les dépens par moitié entre chacune des parties.

Au regard de l’équité et par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de laisser à chacune des parties la charge des frais engagés par elle en appel et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Sarreguemines du 10 octobre 2023 dans toutes ses dispositions sauf dans ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile qui seront confirmées,

Statuant à nouveau,

Fixe la créance de la SAS Pink Diffusion à l’encontre de la SCI CH Immo Pro à la somme de 4.139,20 euros ;

Fixe la créance de la SCI CH Immo Pro à l’encontre de la SAS Pink Diffusion à la somme de 6.955,44 euros ;

Ordonne la compensation entre ces créances ;

En conséquence, après compensation, condamne la SAS Pink Diffusion à payer à la SCI CH Immo Pro la somme de 2.816,24 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt ;

Déboute la SAS Pink Diffusion du surplus de sa demande de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

Partage les dépens par moitié entre chacune des parties ;

Laisse à chacune des parties la charge des frais engagés par elle en appel et non compris dans les dépens.

La Greffière La Présidente de chambre