RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/00414 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F5DG

Minute n° 25/00035

[E], [J]

C/

[Y]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 26 Janvier 2023, enregistrée sous le n° 2020/02618

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 20 MARS 2025

APPELANTS :

Monsieur [S] [E]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Gaspard GARREL, avocat au barreau de METZ

Madame [X] [J] épouse [E]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Gaspard GARREL, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur [P] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Allemagne

Représenté par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Janvier 2025 tenue par M^me Anne-Yvonne FLORES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 20 Mars 2025.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Nejoua TRAD-KHODJA

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me DEVIGNOT,Conseillère

M^me DUSSAUD, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par M^me Nejoua TRAD-KHODJA, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DE LA PROCEDURE

Le 31 octobre 2019, un compromis de vente a été conclu entre les consorts [E] et M. [Y] concernant un bien immobilier situé [Adresse 1] pour un prix de 56 000 euros.

Une condition suspensive particulière a été mise en place à savoir l’obtention par l’acheteur, M. [Y], d’un prêt bancaire.

Les contractants ont prévu que la vente devait être réitérée par acte authentique le 15 mai 2020.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 octobre 2020, les consorts [E] ont mis en demeure M. [Y] d’avoir à justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Par acte d’huissier du 10 novembre 2020, les consorts [E] ont assigné M. [Y] devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins de le voir :

les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes ;

En conséquence,

condamner M. [Y] à leur payer la somme de 56 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 31 octobre 2019 ;

condamner M. [Y] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral ;

condamner M. [Y] à leur payer la somme de 5 775 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier ;

condamner M. [Y] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [Y] aux entiers frais et dépens de la procédure ;

dire et juger que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par jugement contradictoire rendu le 26 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Metz a :

déclaré les consorts [E] recevables en leur action ;

déclaré M. [Y] recevable en ses demandes reconventionnelles ;

donné acte à M. [Y] de ce qu’il a déclaré exercer son droit de rétractation par voie de conclusions notifiées par voie de RPVA le 6 décembre 2021 ;

constaté en conséquence l’anéantissement du compromis de vente de la maison à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5] (57) conclu entre M. [Y] en sa qualité d’acquéreur d’une part, et les consorts [E] en leur qualité de vendeurs d’autre part, par acte notarié du 31 octobre 2019 ;

rejeté la demande de M. [Y] en inopposabilité du compromis de vente conclu par acte notarié du 31 octobre 2019 ;

débouté les consorts [E] de leur demande en paiement au titre de la clause pénale ;

débouté les consorts [E] de leur demande en indemnisation du préjudice moral ;

débouté les consorts [E] de leur demande en indemnisation du préjudice matériel ;

condamné les consorts [E] à payer à M. [Y] la somme de 20 000 euros à titre de restitution du dépôt de garantie ;

rejeté la demande des consorts [E] formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné les consorts [E] à payer à M. [Y] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné les consorts [E] aux dépens ;

rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration du 13 février 2023, enregistrée au greffe de la cour d’appel de Metz le 13 février 2023, les consorts [E] ont interjeté appel aux fins d’infirmation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Metz le 26 janvier 2023 en ce qu’il a :

déclaré M. [Y] recevable en ses demandes reconventionnelles ;

donné acte à M. [Y] de ce qu’il a déclaré exercer son droit de rétractation par voie de conclusions notifiées par voie de RPVA le 6 décembre 2021 ;

débouté les consorts [E] de leurs demandes en paiement au titre de la clause pénale, en indemnisation du préjudice moral et en indemnisation du préjudice matériel ;

condamné les consorts [E] à payer à M. [Y] la somme de 20 000 euros à titre de restitution du dépôt de garantie ;

rejeté la demande des consorts [E] formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné ces derniers aux dépens ainsi qu’à régler à M. [Y] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS

Par conclusions récapitulatives du 12 septembre 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [E] demandent à la cour d’appel de :

« dire et juger bien-fondé l’appel interjeté par les consorts [E] ;

En conséquence,

infirmer le jugement rendu le 26 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Metz en tant qu’il a :

donné acte à M. [Y] de ce qu’il a déclaré exercer son droit de rétractation par voie de conclusions notifiées par RPVA le 6 décembre 2021,

débouté les consorts [E] de leurs demandes en paiement au titre de la clause pénale, en indemnisation du préjudice moral et en indemnisation du préjudice matériel,

condamné les consorts [E] à régler à M. [Y] la somme de 20 000 euros à titre de restitution du dépôt de garantie,

rejeté la demande des consorts [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné les consorts [E] aux dépens ainsi qu’à régler à M. [Y] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Puis, statuant à nouveau,

débouter M. [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

dire et juger que M. [Y] n’a pas exercé son droit de rétractation dans le délai légal imparti par les dispositions de l’article L.271-1 du code la construction et de l’habitation à savoir au plus tard le 17 novembre 2019 ;

condamner M. [Y] à régler aux consorts [E] la somme de 56 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente signé le 31 octobre 2019 ;

condamner M. [Y] à régler aux consorts [E] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral ;

condamner M. [Y] à régler aux consorts [E] la somme de 5 750 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier ;

condamner M. [Y] à régler aux consorts [E] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

le condamner aux entiers frais et dépens ».

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [E] font valoir que M. [Y] n’a pas respecté la condition suspensive du compromis de vente et visent l’article 1304-3 du code civil. Ils soutiennent que M. [Y] ne démontre pas avoir accompli les démarches nécessaires à l’obtention de son prêt de sorte que la caducité du compromis de vente est due à son abstention fautive.

En outre, les consorts [E] font valoir que M. [Y] n’a pas exercé son droit de rétractation dans le délai légal imparti par l’article L.271-1 du code la construction et de l’habitation. En ce sens, ils indiquent que M. [Y] s’est vu notifier le compromis de vente par voie électronique le 6 novembre 2019 de sorte qu’il avait jusqu’au 17 novembre 2019 pour exercer sa faculté de rétractation. Les consorts [E] précisent que le compromis de vente prévoit expressément que cette notification puisse intervenir par voie électronique, et ce avec l’accord de M. [Y] conformément à l’article 1126 du code civil.

De surcroît, les consorts [E] affirment qu’ils n’avaient aucun intérêt à retarder la réitération du compromis de vente puisqu’ils cherchaient à acquérir une nouvelle maison et comptaient la financer avec le prix de vente de l’ancienne. L’étude Thomas & Jacob atteste avoir été mandaté à cette fin.

Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice moral, les consorts [E] indiquent, d’une part, que la vente de leur maison était principalement motivée par l’état de santé de Mme [E] qui exigeait d’avoir un lieu d’habitation entièrement de plein pied. D’autre part, que M. [Y] les a contactés pour acquérir leur maison mais leur a fait perdre un temps précieux en ne respectant pas les clauses du compromis de vente.

Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice financier, les consorts [E] indiquent que les nouveaux meubles qu’ils ont acquis en pensant que la réitération du compromis de vente serait une simple formalité sont devenus inutiles.

Par conclusions récapitulatives du 22 mai 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [Y] demande à la cour d’appel de :

« À titre principal,

confirmer le jugement du 26 janvier 2023 en toutes ses dispositions ;

Subsidiairement et si la cour venait à juger que la demande fondée sur la clause pénale serait recevable et fondée,

réduire à bien plus juste proportion et à une somme qui n’excédera pas 100 euros le montant de la clause pénale réclamée par les consorts [E] ;

En tout état de cause,

déclarer M. [Y] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions et les accueillir ;

déclarer les consorts [E] irrecevables et subsidiairement mal fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions et les en débouter ;

condamner solidairement les consorts [E] aux entiers frais et dépens d’appel ;

condamner solidairement les consorts [E] à payer à M. [Y] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».

Au soutien de ses prétentions, M. [Y] fait valoir, au visa de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitat, qu’il était en droit d’exercer son droit de rétractation, y compris dans le cadre d’une instance en justice, dès lors qu’il l’a déclaré au sein de ses écritures.

En outre, M. [Y] soutient qu’il était parfaitement possible de se rétracter dès lors que la rétractation emporte anéantissement rétroactif du contrat là où la caducité d’un acte n’a pas d’effet rétroactif. Il ajoute que le délai qui lui était imparti pour justifier des démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt ne pouvait pas courir tant que le compromis de vente ne lui avait pas été notifié. Au regard du report systématique des consorts [E] dont il a subi les conséquences, M. [Y] affirme qu’il était en droit de se rétracter, d’autant plus que la rétractation de l’acquéreur est libre et n’est pas conditionnée à un juste motif.

De surcroît, M. [Y] conteste avoir tacitement admis avoir reçu la notification du compromis de vente. Il ajoute que les consorts [E] ne justifient pas de la notification du compromis de vente et conteste l’avoir réceptionné par courriel. S’agissant des pièces 6 à 8 adverses, M. [Y] allègue qu’elles ont manifestement été dressées pour les besoins de la cause. Il expose, d’une part, que les consorts [E] n’expliquent pas les raisons pour lesquelles ils ont attendu le 10 janvier 2024 pour produire ces pièces aux débats. D’autre part, que leur auteur, l’étude Thomas & Jacob, est leur mandataire de sorte qu’il n’allait pas attester contre leurs intérêts étant précisé qu’il avait intérêt à ce que la rétractation ne soit pas prononcée pour ne pas perdre tout droit à ses frais.

M. [Y] ajoute que la prétention nouvelle des consorts [E] tendant à voir dire et juger qu’il n’a pas exercé son droit de rétractation dans le délai légal imparti est irrecevable en application de l’article 910-4 du code de procédure civile.

S’agissant de la restitution du dépôt de garantie, M. [Y] soutient que cette somme n’aurait jamais dû être versée lors de la signature du compromis de vente au regard de l’article L.271-2 du code de la construction et de l’habitat. Il ajoute que le compromis prévoyait expressément que le dépôt de garantie pourrait être recouvré par l’acquéreur qui aura justifié avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’a pas défailli de son fait, ce qui est le cas en l’espèce.

S’agissant de la clause pénale, M. [Y] soutient que le compromis de vente est résolu puisqu’il s’est valablement rétracté de sorte qu’elle n’a plus vocation à être réclamée. A titre subsidiaire, M. [Y] expose que les consorts [E] ne démontrent pas qu’il serait à l’origine de l’échec de la vente. Il allègue, qu’a contrario, la situation est imputable aux multiples reports des vendeurs concernant la réitération de l’acte par voie authentique. Plus subsidiairement, il sollicite la réduction de la clause pénale à plus juste proportion en application de l’article 1231-5 du code civil.

S’agissant des demandes de dommages et intérêts, M. [Y] soutient que les consorts [E] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice moral, ni que les achats de nouveaux meubles seraient devenus inutiles.

MOTIF DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitat, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

Il est constant que le droit de rétractation de l’acquéreur non professionnel peut intervenir à tout moment si le délai de dix jours de notification du compromis de vente prévu à l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitat n’a pas couru.

Il est également constant que lorsque le délai de rétractation n’a pas couru, la notification par l’acquéreur, dans l’instance l’opposant à son vendeur, de conclusions par lesquelles il déclare exercer son droit de rétractation, satisfait aux exigences de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le compromis du 31 octobre 2019 a été signé par l’ensemble des parties, si effectivement M. [Y] n’a pas paraphé l’ensemble des pages du document, la signature de cet acte notarié s’est réalisée en présence d’un notaire qui a l’obligation d’informer les parties sur le contenu du document et notamment sur le fait que M. [Y] autorisait la notification du compromis par lettre recommandé par courrier électronique. Il a en signant le compromis autorisé la notification par voie électronique.

Alors que M. [Y] conteste avoir reçu notification du compromis, les époux [E] produisent en appel une pièce 6 « AR24 Preuve de réception d’une lettre recommandée électronique avec accusé de réception ». La lettre a été émise le 4 novembre 2019 et reçue le 6 novembre 2019. L’expéditeur est [F] [R] notaire et le destinataire M. [P] [Y] avec une adresse électronique qui correspond à l’adresse électronique qu’il a déclaré dans le compromis de vente.

Pour autant, aucun élément de ce document n’indique que la pièce jointe est le compromis du 31 octobre 2019 et que ce compromis est transmis pour notification afin de faire courir le délai de 10 jours. A titre de « contenu » il y est noté une suite de lettres et de chiffres.

L’intitulé de la pièce jointe est le suivant : « copie aae avec annexes compromis tadiello (fils seul) florentin a utiliser.pdf ».

Le contenu et l’intitulé de la pièce jointe sont insuffisants pour considérer que cet envoi correspond à la notification par lettre recommandé prévue à l’article L 271-1 précité.

Cette pièce 6 comporte une troisième page, qui semble correspondre à la fin d’un courriel du notaire dont l’intégralité n’est pas produite.

Dès lors qu’il n’est pas établi que le compromis ait correctement été adressé à M. [Y] le délai de 10 jours n’a pas couru et il était en mesure de se rétracter ce qu’il a fait par conclusions du 6 décembre 2021.

Le compromis de vente ayant été anéanti, il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris sur ce chef de demande ainsi que sur la demande relative au paiement de la clause pénale.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts sollicitée à titre de préjudice moral et en raison de l’acquisition de nouveaux meubles, il vient d’être démontré que M. [Y] était en mesure de se rétracter, il n’a dès lors commis aucune faute susceptible d’occasionner un préjudice aux époux [E].

Il est en outre établi que M. [Y] a sollicité un organisme bancaire et obtenu une proposition bancaire dès le 30 octobre 2919, que la vente a été retardée à plusieurs reprises sans que M. [Y] n’en soit à l’origine. Aussi dans la mesure où il n’est pas établi que le retard dans la réitération de l’acte authentique de vente est dû à M. [Y], il n’est démontré aucune faute de sa part.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et matériel et de confirmer le jugement entrepris.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [E] qui succombent sont condamnés aux dépens d’appel et à payer une somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure pénale.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et y ajoutant,

Condamne M. [S] [E] et Mme [X] [J] épouse [E] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [S] [E] et Mme [X] [J] épouse [E] à payer à M. [P] [Y] une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière La Présidente de chambre