RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 21/02013 – N° Portalis DBVS-V-B7F-FR5O

Minute n° 25/00042

[A], [U]

C/

[L], [L]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 10 Mai 2021, enregistrée sous le n° 19/00404

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 25 MARS 2025

APPELANTS :

Monsieur [E] [A]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

Madame [X] [U] épouse [A]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [K] [L]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

Madame [B] [W] épouse [L]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Novembre 2024 tenue par M^me Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 25 Mars 2025, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me FOURNEL,Conseillère

M. MAUCHE, Président de chambre

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 8 août 2018 un compromis de vente sous seing privé a été signé entre M. [E] [A] et Mme [X] [U] épouse [A] d’une part, et M. [K] [L] et Mme [B] [W] épouse [L] d’autre part, par lequel les époux [A] vendaient aux époux [L] un immeuble d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un prix d’un million cent cinquante mille euros.

La réitération par acte authentique était prévue au plus tard à la date du 15 novembre 2018.

En suite de la découverte de problèmes d’humidité dans le sous-sol postérieurement à la signature du compromis, la réitération par acte authentique a été différée. Finalement et selon les termes du procès-verbal dressé par le notaire le 1er février 2019, les époux [L] ont déclaré ne pas vouloir régulariser l’acte de vente.

Par acte d’huissier du 5 février 2019, M. [E] [A] et Mme [X] [A] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Thionville M. [K] [L] et Mme [B] [L], afin de les voir condamner à leur payer la somme de 115.000 euros en principal, au titre de la pénalité conventionnellement prévue au compromis de vente et mise à la charge de la partie qui refuserait de remplir ses obligations.

Les époux [L] ont conclu au débouté de cette demande, en se prévalant du fait qu’ils auraient été victimes d’un dol de la part des vendeurs, ou d’une erreur sur une qualité essentielle de la chose vendue provoquée par les vendeurs, et en se prévalant également d’un manquement des vendeurs à leur obligation d’information, à raison des problèmes d’humidité qui leur avaient été cachés.

Subsidiairement ils se sont prévalus de la clause du compromis de vente prévoyant la possibilité pour l’acquéreur, en cas de sinistre affectant l’immeuble avant la réitération de la vente, de renoncer à celle-ci.

Ils se sont également prévalus du fait qu’une condition posée à l’acte relativement à la délivrance d’un certificat de conformité, n’avait pas été remplie, ce qui faisait également obstacle à la réitération de la vente par acte authentique, et justifiait qu’ils réclament la somme de 115.000 euros à titre de pénalité contractuelle.

Les époux [A] ont, notamment, contesté l’interprétation faite par les époux [L] de la clause insérée à l’acte relative à un éventuel sinistre frappant l’immeuble, en estimant que la possibilité de renonciation n’était prévue que si le sinistre rendait l’immeuble inhabitable ou impropre à sa destination.

Par jugement du 10 mai 2021 le tribunal judiciaire de Thionville a :

Rejeté la demande d’annulation de la promesse synallagmatique de vente du 8 août 2018 formée par Monsieur [K] [L] et Madame [B] [W] épouse [L] ; Constaté que Monsieur [K] [L] et Madame [B] [W] épouse [L] ont renoncé à la promesse synallagmatique de vente du 8 août 2018;

Rejeté pour le surplus les autres demandes des parties ;

Condamné in solidum Monsieur [E] [A] et Madame [X] [U] épouse [A] in solidum aux entiers dépens ;

Condamné in solidum Monsieur [E] [A] et Madame [X] [U] épouse [A] à payer à Monsieur [K] [L] et Madame [B] [W] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonné I 'exécution provisoire du présent jugement.

Le tribunal a écarté l’ensemble des arguments des époux [L] présentés au soutien de leur demande d’annulation de la promesse synallagmatique, dès lors que ceux-ci ne démontraient nullement que les désordres affectant l’immeuble auraient existé au moment de la signature du compromis de vente, ni que les vendeurs en auraient eu connaissance et les leur auraient cachés.

En revanche le tribunal a considéré à la lecture de la clause insérée à l’acte du 8 août 2018, que cette clause, claire et précise, distinguait deux hypothèses, à savoir, d’une part le droit de renonciation de l’acquéreur en présence d’un quelconque sinistre, et d’autre part la possibilité de remettre en cause la validité de l’avant contrat de vente si le sinistre est de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à sa destination.

Il a considéré que les vendeurs dénaturaient cette clause en soutenant que le droit de rétractation des acquéreurs était subordonné à la survenance d’un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à sa destination.

Le tribunal a dès lors constaté que les époux [L] entendaient renoncer à la promesse de vente, et a rejeté le surplus des demandes des parties au titre de la pénalité réclamée ou des dommages-intérêts sollicités par les époux [L] pour violation de l’obligation d’information incombant aux vendeurs.

Par déclaration du 02 août 2021, M. [E] [A] et Mme [X] [U] épouse [A] ont interjeté appel de ce jugement, aux fins de nullité et subsidiairement d’infirmation, en ce qu’il a :

1/ Constaté que M. et Mme [L] ont renoncé à la promesse synallagmatique de vente du 08 août 2018,

2/ Débouté M. et Mme [A] de l’intégralité de leurs demandes qui tendaient notamment à voir condamner M. et Mme [L] à leur payer la somme de 115.000 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la demande en justice, la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

3/ condamné M. et Mme [A] aux dépens ainsi qu’à payer à M. et Mme [L] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [L] ont régularisé un appel incident par conclusions du 2 février 2022.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 1er juin 2023, M. [E] [A] et Mme [X] [U] épouse [A] demandent à la cour de :

Faire droit à l’appel de M. [E] [A] et Mme [X] [A] née [U],

Rejeter l’appel incident de Monsieur [K] [L] et de Madame [B] [W] épouse [L]

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Thionville le 10 mai 2021, en ce qu’il a:

1/constaté que Monsieur et Madame [L] ont renoncé à la promesse synallagmatique de vente du 08 août 2018.

2/ débouté Monsieur et Madame [A] de l’intégralité de leurs demandes, qui tendaient notamment à voir condamner Monsieur et Madame [L] à leur payer la somme de 115.000 € majorée des intérêts au taux légal à compte de la demande en justice, la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens.

3. condamné Monsieur et Madame [A] aux dépens ainsi qu’à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du CPC

Vu le compromis de vente du 08 août 2018 et les paragraphes « Sinistre pendant la validité du compromis » et « Stipulation de pénalité » figurant dans ce compromis,

Vu les articles 1103 et suivants du Code Civil, 1188 et suivants du Code Civil,

Juger que les paragraphes « ont » et « b » figurant dans la clause « Sinistre pendant la validité du compromis » s’appliquent tous les deux, uniquement dans l’hypothèse où le sinistre répond aux conditions fixées à l’alinéa 2 de la clause « Sinistre pendant la validité du compromis ».

Juger que les hypothèses « a » et « b » ne peuvent être revendiquées par l’acquéreur, que dans l’hypothèse où le sinistre est de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation.

Juger qu’en l’état des constats d’huissiers produits par les vendeurs du compte rendu de visite de Monsieur [J], expert judiciaire intervenant à titre privé, des attestations produites et des factures de réparation, que le sinistre n’a pas rendu inhabitable ou impropre à son exploitation l’immeuble, objet du compromis.

Juger que les époux [L] ont refusé de signer le compromis.

Condamner in solidum [K] [L] et [B] [L] née [W], à payer à [E] [A] et [X] [A] née [U], la somme de 115.000 € – cent quinze mille euros – avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, soit le 05 février 2019.

En tout état de cause :

déclarer les époux [L] irrecevables et subsidiairement mal fondés en l’ensemble de leurs moyens, fins, conclusions, prétentions et demandes et les rejeter.

Confirmer le jugement du 10 mai 2021, quant aux chefs du dispositif de ce jugement non appelés.

Condamner in solidum [K] [L] et [B] [L] née [W], aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à [E] [A] et [X] [A] née [U], la somme de 12.000 € par application de l’article 700 du CPC.

Vu l’article 1343-2 du Code Civil,

Prononcer la capitalisation des intérêts sur toutes les condamnations prononcées par l’arrêt de la Cour d’Appel de Metz, à intervenir.

Au soutien de leur appel M. et Mme [A] rappellent que conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce et s’agissant de la clause insérée au compromis de vente, les époux [A] considèrent que le tribunal en a fait une fausse interprétation, contraire à la rédaction du compromis, à la volonté des parties, et au principe d’application loyale du contrat.

Ils soutiennent, compte tenu de la rédaction de la clause et de sa présentation, que la clause prévoyait, en cas de sinistre, une alternative au profit de l’acquéreur, exposées aux paragraphes a et b, et que le paragraphe suivant, qui n’expose aucune autre alternative, est destiné à préciser les conditions d’application des deux paragraphes précédents et définit ce qu’il faut entendre par « sinistre ». Ils en concluent que seuls les sinistres tels que définis par ce paragraphe, à savoir ceux étant de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation, permettaient aux acquéreurs d’exercer l’une ou l’autre des alternatives.

Ils font valoir que seule cette lecture est logique, et que le raisonnement suivi par le tribunal aboutirait à permettre à l’acquéreur de renoncer à l’acquisition au prétexte d’un sinistre mineur comme des tuiles cassées ou une rupture de canalisation. Ils ajoutent qu’il s’agit d’une clause parfaitement usuelle figurant dans tout acte notarié.

Quant à la gravité du sinistre en l’espèce, les époux [A] exposent qu’il appartient aux époux [L] qui s’en prévalent, d’apporter la preuve qu’un tel sinistre rendait le bien inhabitable, ce qui n’était pas le cas.

Ils exposent qu’il s’agissait d’un simple sinistre « dégât des eaux » qu’ils ont déclaré à leur assureur et qui n’a touché qu’une seule pièce de l’habitation, en l’occurrence une pièce située en sous-sol, lequel n’est qu’en partie enterré. Ils soutiennent que l’humidité constatée dans cette pièce avait pour origine la fissuration du caniveau du garage situé au-dessus, et affirment qu’il a été entièrement remédié à ce problème, les travaux ayant été réalisés par la société Murprotec et donnant lieu à une garantie décennale.

Ils affirment que le problème est entièrement réglé et qu’il ne subsiste plus aucune humidité dans la pièce litigieuse, ainsi que le prouvent les constats d’huissier réalisés et le rapport de M. [J], expert judiciaire mandaté par leurs soins.

Ils soutiennent en outre qu’ils n’ont découvert le sinistre que lors de la visite organisée le 7 novembre 2018, étant précisé qu’antérieurement la maison était louée et que les locataires attestent qu’ils n’ont jamais constaté la présence d’humidité dans la pièce concernée, de sorte que le sinistre est bien postérieur à la signature du compromis. Au surplus ils observent que la pièce litigieuse, située en sous-sol, ne constitue pas une pièce habitable.

Ils soulignent en outre les arguments contradictoires des époux [L], qui leur reprochent à la fois et sans fondement d’avoir réalisé des travaux de cuvelage de la pièce, et de n’avoir réalisé ces mêmes travaux que dans la « salle de billard ».

Quant aux arguments des époux [L] relatifs au dol ou à l’erreur dont ils auraient été victimes, et qui justifieraient la nullité du compromis, les époux [A] contestent la version des faits énoncées par ceux-ci, et affirment que ce n’est pas M. [L] qui a découvert fortuitement l’infiltration dans la cave, mais M. [A] qui a tenu à la lui montrer. Ils exposent que le sinistre a été découvert le 7 novembre 2018 au matin après la libération des locaux par les locataires, que M. [A] a immédiatement enlevé une partie de la tapisserie pour constater l’étendue des désordres et a installé dans les lieux un déshumidificateur, et font valoir que s’ils avaient voulu cacher le sinistre, ils auraient annulé la visite des époux [L] prévue l’après-midi, ce qu’ils n’ont pas fait. Ils observent que selon leurs dires les époux [L] ont pu constater l’existence de travaux en cours, preuve que rien ne leur a été caché.

Ils ajoutent qu’aucune humidité n’affectait la pièce litigieuse antérieurement, ce que les époux [L] admettent eux-mêmes puisqu’ils mentionnent dans leurs conclusions que les locataires avaient stocké dans la pièce des tableaux, preuve qu’elle n’était pas humide. De même ils font valoir que les acquéreurs ont pu examiner à loisir les murs des différentes pièces, puisqu’ils avaient demandé que certains murs soient retapissés. Ils contestent toute valeur probante au courriel du 08 novembre 2018, qui émane de M. [L] lui-même.

Ils en concluent qu’ils n’ont nullement caché aux acquéreurs un problème d’humidité préexistant.

En tout état de cause ils font valoir que ce sinistre, qui n’a touché qu’une pièce au sous-sol et non l’ensemble des pièces contrairement à ce que soutiennent les époux [L], ne pouvait constituer pour eux une erreur portant sur la substance même de la chose, seule susceptible de constituer un vice du consentement.

Par ailleurs ils contestent les arguments des acquéreurs selon lesquels ceux-ci n’auraient disposé d’aucun élément technique pour juger de la pérennité des travaux réalisés, alors que ceux-ci ont été effectués par un professionnel dont la facture est produite, et que ces travaux bénéficient d’une garantie décennale.

S’agissant enfin du moyen tiré de la caducité du compromis au motif que M. [A] n’aurait pas déposé en mairie la déclaration d’achèvement des travaux, les appelants font valoir qu’il n’existait au compromis aucune condition suspensive subordonnant la réalisation de la vente au dépôt en mairie de la déclaration d’achèvement des travaux.

Ils font valoir que, même si le vendeur avait pris l’engagement de déposer en mairie une telle déclaration, pour autant les acquéreurs s’étaient engagés à faire effectuer à leurs frais tous travaux que nécessiterait la mise en conformité. Ils soutiennent en outre que M. [L] avait bien transmis cette déclaration à son notaire, et qu’il résulte des mails échangés que nonobstant l’absence de transmission de ce document au notaire des acquéreurs, ceux-ci avaient maintenu le rendez-vous aux fins de signature, preuve de ce que la remise de ce document ne conditionnait nullement dans leur esprit la validité de la vente.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 16 septembre 2024 M. [K] [L] et Mme [B] [W] épouse [L] demandent à la cour de :

Rejeter l’appel de Monsieur et Madame [A] et le dire mal fondé.

Recevoir au contraire Monsieur et Madame [L] en leur appel incident et le dire bien-fondé.

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la promesse synallagmatique de vente du 8 août 2018 formée par Monsieur et Madame [L].

Et statuant à nouveau de ce chef.

juger que Monsieur et Madame [A] sont à l’origine d’un dol ayant vicié le consentement de Monsieur et Madame [L].

juger que Monsieur et Madame [L] ont subi une erreur sur une qualité essentielle de la chose, objet du contrat.

juger que cette erreur a été provoquée par le comportement de Monsieur et Madame [A].

juger que Monsieur et Madame [A] ont manqué à leur devoir d’information provoquant un préjudice à l’endroit de Monsieur et Madame [L].

En conséquence,

Prononcer la nullité du compromis de vente du 08 août 2018 sur le fondement du dol ou encore du défaut d’information.

Débouter Monsieur et Madame [A] de leurs demandes.

Condamner solidairement et subsidiairement in solidum Monsieur et Madame [A] à payer à Monsieur et Madame [L] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice que leur a causé le défaut d’information de Monsieur et Madame [A].

Confirmer le jugement entrepris pour le surplus en ce qu’il a condamné in solidum Monsieur et Madame [A] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les condamner solidairement et subsidiairement in solidum en tous les frais et dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme supplémentaire de 10.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Subsidiairement,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

constaté que Monsieur et Madame [L] ont renoncé à la promesse synallagmatique de vente du 8 août 2018,

rejeté les demandes de Monsieur et Madame [A],

condamné in solidum Monsieur et Madame [A] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner solidairement et subsidiairement in solidum Monsieur et Madame [A] en tous les frais et dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Plus subsidiairement encore,

Constater que le compromis de vente du 8 août 2018 faisait obligation aux vendeurs d’effectuer une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux auprès de la mairie de [Localité 4], au plus tard pour le jour de la réitération par acte authentique de la vente, et de ne pas apporter de modifications ou de se rendre coupable de négligences d’altérer l’état ou de causer une dépréciation de l’immeuble.

juger que Monsieur et Madame [A] n’ont pas satisfait aux obligations mises à leur charge par le compromis de vente.

En conséquence,

Prononcer la caducité du compromis de vente du 8 août 2018.

Ou si mieux n’aime la Cour, dire et juger que la vente n’était pas susceptible ni en état d’être réitérée en la forme authentique le 1er février 2019.

Et, ce fait,

Débouter Monsieur et Madame [A] de leurs demandes.

En tout état de cause,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum Monsieur et Madame [A] aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les condamner solidairement et subsidiairement in solidum aux entiers dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme supplémentaire de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les époux [L] concluent au premier chef à l’infirmation du jugement en ce que celui-ci a rejeté leur demande de nullité du compromis de vente. Ils se prévalent sur ce point de l’obligation de bonne foi en matière de négociation, conclusion et exécution des contrats, et soutiennent avoir été victimes d’un dol de la part des vendeurs, entraînant la nullité du compromis en application des articles 1130 et 1131 du code civil. Ils rappellent également qu’aux termes du compromis, les vendeurs avaient vis à vis d’eux une obligation d’information. Ils soutiennent que, contrairement à ce qu’indiquent les époux [A], c’est M. [L] à l’occasion d’une visite le 7 novembre 2018, qui a découvert que des travaux étaient en cours dans les lieux, que la pièce dans laquelle se trouvaient antérieurement stockés des tableaux était entièrement détapissée, le BA13 étant en partie enlevé, et un déshumidificateur se trouvant dans la pièce.

Ils soutiennent que les vendeurs leur ont caché aussi bien la survenance d’un sinistre que les travaux réalisés dans les lieux, et en veulent pour preuve le fait que M. [A] a lui-même reconnu avoir découvert que le papier mural se décollait, découverte qui était nécessairement antérieure au 7 novembre 2018 puisque à cette date des mesures conservatoires avaient déjà été prises, et des travaux étaient déjà en cours. Ils estiment également que l’ampleur des travaux entrepris, et notamment la création d’un cuvelage, démontre également que les désordres étaient antérieurs à la signature du compromis de vente.

Ils rappellent les termes du mail envoyé le lendemain par M. [L], desquels il résulte que celui-ci avait déjà remarqué que les peintres réenduisaient le bas de certains murs pour en enlever les traces d’humidité, et en concluent qu’il est faux de prétendre que l’immeuble n’avait jamais connu de problèmes d’humidité.

Ils estiment que le fait de leur avoir caché les infiltrations est constitutif d’un dol, ou à tout le moins a provoqué chez eux une erreur sur les qualités substantielles du bien, de sorte que la nullité de la convention est encourue.

Ils font également valoir que les vendeurs étaient débiteurs vis à vis d’eux d’une obligation d’information, et qu’une clause du compromis de vente prévoyait expressément la possibilité pour l’acquéreur, si un sinistre quelconque frappait le bien, de renoncer à la vente.

Ils approuvent l’interprétation faite par le premier juge de la clause litigieuse et les deux hypothèses que le juge a distinguées, et concluent donc à titre subsidiaire à la confirmation du jugement, en estimant que le sinistre intervenu leur donnait le droit de renoncer à la vente.

Ils estiment qu’exiger comme le font les époux [A], que le sinistre rende le bien inhabitable ou impropre à son exploitation reviendrait à priver purement et simplement d’effet le droit de rétractation de l’acquéreur.

Subsidiairement ils soutiennent que les désordres affectant le bien à savoir la présence d’infiltrations ou d’humidité, constituaient un désordre majeur rendant par définition un immeuble impropre à l’habitation.

Ils affirment que l’humidité et les infiltrations touchaient tout le sous-sol et non la seule salle de billard, et observent que l’importance des travaux réalisés ne correspond pas à un simple sinistre ponctuel.

Ils soulignent que la cause des désordres reste ignorée, que M. [A] affirme sans preuve que la cause des désordres se trouverait dans un caniveau ce qui n’est pas établi, et font valoir qu’aucune expertise n’est venue préciser l’origine des infiltrations, de sorte qu’ils n’ont nullement la certitude que les travaux réalisés seraient pérennes.

Ils font valoir que la réalisation d’un cuvelage démontre que les vendeurs étaient conscients de l’importance des désordres, et observent qu’un cuvelage n’est qu’un moyen d’étanchéité intérieur qui n’empêche pas l’humidité d’être présente derrière l’isolant, et de ressortir à d’autres endroits de sorte que les fondations et murs porteurs ne sont pas protégés. Ils observent encore que ce cuvelage n’a été réalisé que dans la salle de billard alors que l’humidité était présente en d’autres endroits, à telle enseigne que les placards dans le dégagement avaient été démontés.

Ils considèrent que le fait qu’actuellement les murs soient secs ne permet pas d’établir que les désordres aient pris fin, et estiment qu’en tout état de cause il convient d’apprécier la situation à la date de survenance du sinistre pour déterminer si celui-ci rendait l’immeuble inhabitable ou impropre à sa destination.

Plus subsidiairement ils se prévalent du fait que, contrairement à leurs engagements, les vendeurs n’ont pas effectué de déclaration d’achèvement et de conformité des travaux en mairie, et se réfèrent aux mails échangés entre les notaires desquels il résulte que le 13 novembre 2018 le notaire des vendeurs ne disposait toujours pas de cette attestation laquelle n’a pas davantage été produite lors de la réunion du 1er février 2019 et n’avait pas non plus été déposée en mairie.

Ils en concluent que faute de respect de cette obligation la caducité du compromis de vente est encourue.

La vente n’étant pas en état d’être réitérée du fait des vendeurs, les époux [L] en concluent que ceux-ci sont mal fondés à se prévaloir de la clause pénale insérée à l’acte. A l’inverse ils font valoir que les manquements des époux [A] à leur obligation d’information leur ont causé un préjudice qu’ils chiffrent à 5.000 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions qui précèdent pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. Par prétentions il faut entendre une demande en justice tendant à ce que soit tranché un point litigieux. Dès lors la cour ne répondra aux demandes de « juger que. » qu’à la condition qu’elles ne soient pas une simple réitération des moyens énoncés dans le corps des conclusions, mais constituent une prétention au sens précité.

Par ailleurs, l’examen du bien-fondé de la demande principale des époux [A] en paiement de l’indemnité prévue à titre de clause pénale, nécessite d’examiner préalablement les moyens présentés en défense par les époux [L], étant observé que dans leurs conclusions en appel, les époux [L] ne réclament plus paiement de la somme de 115.000 euros sollicitée en première instance à raison de l’inexécution par les vendeurs de leur obligation de déclaration.

I- Sur la demande en nullité du compromis de vente

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que sans eux l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Selon l’article 1131, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

La cour observe que, tout en demandant dans le dispositif de leurs conclusions à voir juger qu’ils ont « subi une erreur », les époux [L] n’argumentent en réalité dans leurs conclusions que sur le dol dont ils se disent victime. Ils considèrent d’ailleurs que l’erreur qu’ils allèguent a été provoquée par le comportement des vendeurs, ce qui revient à se prévaloir d’un dol, et dans leurs conclusions, fondent l’ensemble de leur argumentation sur le comportement des époux [A], qui serait constitutif d’un dol « ou à tout le moins » aurait provoqué chez eux une erreur sur la substance de la chose.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dole est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges, et constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il appartient aux époux [L] qui invoquent un tel dol, de faire la preuve de ce que les infiltrations affectant la pièce en sous-sol, dont ils se sont prévalus pour refuser de réitérer la vente, existaient avant la signature du compromis du 8 août 2017 et leur ont été volontairement cachées par les vendeurs, outre le fait que cette omission aurait porté sur une qualité déterminante pour leur consentement.

En l’espèce, il résulte des attestations de M. [H] [M] et de Mme [P] [F] épouse [M], locataires de la maison des époux [A] du 1er novembre 2015 au 31 octobre 2018, que ceux-ci n’ont jamais constaté durant cette période de problème d’infiltration au sous-sol.

Il résulte de même de l’attestation de M. [D] [R] que celui-ci s’est rendu dans le sous-sol de la maison des époux [A] le 7 novembre 2018 au matin, et s’est rendu compte que le mur de la cave le long duquel étaient stockés les déchets était humide, et que la tapisserie se décollait.

M. [R] expose dans son attestation qu’il en a immédiatement averti M. [A] et qu’ils ont alors décollé la tapisserie et mis en place un déshumidificateur.

Enfin Mme [V] [S], gérante de la société [V] peinture, indique dans son attestation qu’elle a été mandatée par M. [A] pour des travaux de peinture de rafraîchissement et de tapisserie, la tapisserie et les couleurs ayant été choisies par les futurs acquéreurs, et atteste ne pas avoir constaté de problème d’humidité, les parties sur lesquelles elle est intervenue étant parfaitement sèches et saines.

A l’encontre de ces éléments, les époux [L] considèrent qu’en ayant reconnu avoir lui-même découvert que le papier mural se décollait, M. [A] aurait ainsi prouvé qu’il avait connaissance de la situation avant le 7 novembre 2018.

Cependant dans son mail du 8 novembre 2018 en réponse à M. [L], M. [A] se contente d’indiquer que ni lui ni son locataire n’avaient jamais rien constaté, et qu’il a lui-même découvert que le papier mural se décollait, en indiquant également qu’il pensait que le séchage du linge dans la cave ainsi que la VMC bouchée étaient à l’origine du problème.

De tels propos ne signifient nullement que cette découverte aurait été faite par M. [A] antérieurement au 7 novembre 2018, et encore moins avant la signature du compromis de vente en août 2018.

De même le simple fait que des « mesures conservatoires » aient déjà été prises lors de la visite des époux [L] le 7 novembre dans l’après-midi, n’est pas un élément suffisant pour conclure à une connaissance du sinistre par les vendeurs préalablement à la date de signature du compromis de vente, ni même préalablement au 7 novembre. Il résulte ainsi de l’attestation précitée de M. [R], que des mesures ont été prises par lui-même et M. [A] dès le 7 novembre au matin, en l’occurrence enlèvement de la tapisserie et installation d’un déshumidificateur.

Quant aux autres travaux auxquels font allusion les époux [L], ceux-ci n’en précisent nullement la nature, étant rappelé que les travaux de peinture et tapisserie en d’autres endroits de l’immeuble avaient été préalablement commandés avec leur accord.

Enfin les époux [L] ne peuvent se prévaloir des termes du mail envoyé par M. [L] lui-même, faisant état de ce qu’il aurait été « dubitatif » lorsque les peintres réenduisaient les bas des murs de l’escalier(…) « afin d’éliminer les traces d’humidité tout au long du bas des murs ». Outre le fait que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, il résulte en effet des propres termes de ce mail que l’humidité en bas de mur à laquelle M. [L] fait allusion, ne lui a pas été cachée.

En conséquence la preuve n’est nullement rapportée, ni de l’antériorité des désordres affectant la pièce litigieuse, ni de la connaissance qu’en auraient eu les vendeurs au moment de la signature du compromis de vente, et des man’uvres dolosives qu’ils auraient ainsi déployés pour cacher aux acquéreurs cette situation.

Les époux [L] ne peuvent dès lors se prévaloir, ni d’un dol, ni d’une violation par les vendeurs de leur obligation d’information à propos d’un sinistre dont ils ne pouvaient avoir connaissance.

Enfin l’absence de toute preuve de l’existence du sinistre à l’époque de la signature du compromis de vente, ne permet pas non plus aux époux [L] de se prévaloir d’une erreur sur les qualités substantielles du bien lors de la signature de cet acte, et la situation renvoie au contraire aux dispositions spécifiques du compromis de vente relatives à la survenance d’un sinistre postérieurement à la signature du compromis.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux [L] de leur demande en annulation du compromis de vente signé le 8 août 2018.

II- Sur la renonciation des acquéreurs à la vente

Le compromis de vente signé entre les parties le 8 août 2018 contient la clause suivante :

« SINISTRE PENDANT LA VALIDITE DU COMPROMIS

Si un sinistre quelconque frappait le bien durant la durée de validité des présentes, l’acquéreur aurait la faculté :

a- Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toutes sommes avancées par lui le cas échéant.

b- Soit de maintenir l’acquisition du bien alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurance concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le vendeur entend que dans cette hypothèse l’acquéreur soit purement subrogé dans tous ses droits à l’égard desdites compagnies d’assurances.

Il est précisé que la validité des présentes ne pourrait être remise en cause que par un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation.

Le vendeur indique que le bien est assuré auprès des assurances conseil Husch & fils, ayant son siège social à [Adresse 5], qu’il est à jour du paiement des primes et qu’il n’existe aucun contentieux en cours entre lui et la ou les compagnies assurance le bien. »

La cour observe que l’hypothèse visée au point « a- », relatif à la renonciation à la vente, constitue bien une remise en cause de la validité de la convention signée, puisque la vente n’aboutira pas.

A l’inverse l’hypothèse suivante au point « b- » ne remet pas en cause la validité du compromis.

Il s’en déduit que la clause litigieuse contient en son alinéa 4 une précision quant aux circonstances pouvant donner lieu à remise en cause de la convention, à savoir en l’occurrence une renonciation à la vente, de sorte que l’exigence d’un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation a bien vocation à s’appliquer à l’hypothèse dans laquelle l’acquéreur déciderait de renoncer à la vente.

En revanche il n’est pas possible de considérer que la clause distinguerait deux cas autonomes, à savoir celui dans lequel un sinistre quelconque permet de renoncer à la vente ou d’obtenir l’indemnité consécutive au sinistre, et celui, spécifique, dans lequel la remise en cause de la convention serait possible, puisque la renonciation à la vente constitue d’ores et déjà un cas de remise en cause.

La cour considère dès lors que seul un sinistre de nature à rendre le bien inhabitable ou impropre à son exploitation permettait aux époux [L] de renoncer à la vente.

En l’espèce, il résulte effectivement des quatre constats d’huissier réalisés à la demande des époux [A] les 23 novembre 2018, 02 janvier 2019, 18 janvier 2019 et 30 janvier 2019, que plus aucune humidité n’était présente à ces dates, aussi bien dans le couloir situé en bas de l’escalier menant au sous-sol, que dans la pièce attenante litigieuse.

Le même constat est fait par M. [J], expert, dans son compte rendu de visite du 5 mars 2019.

Cependant la cour observe qu’il n’est produit aucun document permettant de connaître avec certitude l’origine des infiltrations ayant affecté au moins une pièce du sous-sol, voire le couloir si l’on se réfère au mail de M. [A] du 8 novembre 2018 (« j’ai moi-même découvert que le papier mural plastifié se décollait et je pense sincèrement que le séchage du linge en cave alors que la VMC était bouchée a pu apporter cette humidité. que ce soit le BA13 ou le couloir de la cave c’est la même origine »).

Si M. [A] expose avoir découvert qu’un caniveau équipant le garage situé au-dessus du sous-sol était à l’origine des infiltrations constatées, il ne fournit cependant aucune preuve de cette affirmation, qui aurait pu être aisément confirmée par un rapport d’expert ou même des photos.

En l’espèce l’assureur des époux [A] atteste que ceux-ci lui ont bien déclaré un sinistre dégâts des eaux « survenu le 15 novembre 2018 » et consistant en « une infiltration d’eau de pluie en bas des murs de façade au sous-sol ».

Il n’est produit cependant aucun rapport d’expertise amiable en suite de cette déclaration.

Il n’a pas davantage été procédé à un constat contradictoire, en présence des futurs acquéreurs, permettant à ceux-ci de s’assurer de la réalité de la cause du sinistre, telle qu’indiquée par les vendeurs.

Quant à la visite de M. [J], elle est postérieure à la remise en état de la pièce litigieuse, et notamment à son cuvelage, et si M. [J] confirme l’absence de désordres et en conclut que ceux-ci ont été éradiqués par les travaux entrepris, il ne se prononce pas davantage sur l’origine de ces désordres, et se contente d’indiquer que les factures produites « corroborent parfaitement » les explications de M. [A].

Enfin et quant à l’étendue du sinistre, celui-ci a pour le moins affecté une pièce en sous-sol, mais les propos de M. [A] et le fait que des placards aient effectivement été déplacés dans le couloir, laisse penser que ce couloir également a été affecté.

En outre, la possibilité pour les acquéreurs de renoncer à la vente doit s’apprécier au vu des éléments dont ils disposaient lorsqu’ils ont été conviés à sa réitération devant notaire, le 1er février 2019.

Or il résulte du procès-verbal dressé par le notaire, qu’à la date du 1er février 2019, seuls ont été produits aux acquéreurs les quatre constats d’huissier précités. Alors que le conseil des acquéreurs relevait l’absence de toute expertise prouvant l’origine du sinistre, et relevait également que les constats d’huissiers ne lui étaient produits que le jour même, les vendeurs n’ont pas été en mesure de produire d’autres documents de nature à établir que l’origine du sinistre se trouvait bien dans un caniveau défectueux ainsi qu’indiqué devant le notaire.

En particulier, il n’apparaît pas que les factures de travaux actuellement versées aux débats aient été produites lors de la réunion du 1er février 2019.

Ainsi, si la facture de la société Miolux, qui s’est principalement chargée de poser des cloisons de doublage et des revêtements en sous-sol, comporte également un poste relatif à des travaux d’étanchéité et notamment à la « mise en place de caniveaux + grilles avec béton de blocage », et « mise en place d’un raccordement des caniveaux », il est constant que les acquéreurs n’en avaient pas connaissance le 1er févier 2019 lorsqu’ils ont été sollicités pour réitérer la vente.

Au surplus l’existence de ces travaux, si elle constitue un indice, ne fait pas à elle seule preuve de l’origine du sinistre et ne remplace pas l’avis circonstancié d’un professionnel, le cas échéant accompagné de photos.

Quant au compte rendu de visite de M. [J], il ne date que du 5 mars 2019, et est donc postérieur à la réunion prévue pour la réitération par acte notarié, et est également postérieur au courrier de mise en demeure du 4 février 2019 par lequel les vendeurs réclamaient aux époux [L] paiement de la somme de 115.000 euros prévue à titre de clause pénale.

Or les époux [L] font valoir à juste titre qu’il est nécessaire de connaître l’origine des infiltrations pour s’assurer qu’elles ont été correctement traitées, et qu’un cuvelage, s’il protège l’intérieur de la pièce, n’agit pas sur l’origine de l’humidité en provenance de l’extérieur, ne protège pas le mur de l’extérieur, et ne fait pas obstacle à ce que les infiltrations se manifestent ailleurs.

En outre, le fait que le cuvelage installé dans une pièce bénéficie d’une garantie décennale ainsi que le soulignent les vendeurs, ne protège les acquéreurs que contre un éventuel désordre affectant cet ouvrage, mais ne les protège pas contre d’autres manifestations d’infiltrations en d’autres endroits du sous-sol ou de la maison.

Ainsi les futurs acquéreurs pouvaient faire le constat que des infiltrations s’étaient manifestées dans l’une des pièces du sous-sol, qu’un tel phénomène, si la cause n’en était pas connue, pouvait s’étendre et affecter d’autres emplacements ou murs et nuire à l’habitabilité du bien, et que la cause exacte de ces infiltrations n’était pas établie de façon certaine.

Des infiltrations non correctement traitées sont en elles-mêmes de nature à rendre un bien inhabitable.

Dès lors et devant une telle situation, la cour considère que le refus des époux [L] de réitérer la vente était fondé sur un sinistre d’une gravité suffisante, et de nature à rendre l’immeuble inhabitable, à moins d’avoir la certitude que la cause en avait correctement été traitée par les vendeurs.

Il convient par conséquent de confirmer sur ce point également, par substitution de motif, le jugement dont appel.

III- Sur les indemnités réclamées réciproquement

La possibilité pour les époux [L] de renoncer à l’acquisition du bien conformément aux clauses du compromis, fait obstacle à ce que les vendeurs leur réclament paiement de la somme de 115.000 euros prévue au titre d’une clause pénale, cette somme n’étant due qu’au cas où l’une des parties refuserait de régulariser l’acte authentique alors que « toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes » sont remplies, ce qui n’était pas le cas.

De leur côté les époux [L] sollicitent une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en se prévalant du manquement des époux [A] à leur obligation d’information, manquement que la cour n’a pas retenu à leur encontre.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes sur ces différents points.

IV- Sur le sort des dépens et des frais irrépétibles

Le sens de la présente décision conduit à confirmer également les dispositions du jugement du 10 mai 2021 relatives à la charge des dépens.

En revanche la cour considère que l’équité n’impose pas de faire supporter aux époux [A] les frais irrépétibles exposés par leurs adversaires à hauteur de la somme de 6.000 euros, et ramène le montant alloué en première instance à 3.000 euros.

A hauteur d’appel les époux [A] qui succombent supporteront les dépens.

Il est en outre équitable d’allouer aux époux [L], en remboursement des frais irrépétibles exposés en appel, une somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum Monsieur [E] [A] et Madame [X] [U] épouse [A] à payer à Monsieur [K] [L] et Madame [B] [W] épouse [L] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne in solidum Monsieur [E] [A] et Madame [X] [U] épouse [A] à payer à Monsieur [K] [L] et Madame [B] [W] épouse [L] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Confirme pour le surplus le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [E] [A] et Mme [X] [U] épouse [A], aux entiers dépens d’appel,

Condamne in solidum M. [E] [A] et Mme [X] [U] épouse [A] à payer à M. [K] [L] et Mme [B] [W] épouse [L] une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière Le Président de chambre