RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 24/02132 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GI4R

[P], [P]

C/

S.A. D’HLM 3F GRAND EST

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Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

14 Novembre 2024

24/00075

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 12 FEVRIER 2026

APPELANTS :

Monsieur [Q] [P]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000002 du 08/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Madame [I] [P]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-001484 du 28/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIMÉE :

S.A. D’HLM 3F GRAND EST

[Adresse 2]

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me NONDIER, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 mai 2021, la SA d’HLM 3F Grand Est a consenti un bail à M. [Q] [P] et Mme [I] [D] épouse [P] portant sur un local d’habitation incluant un parking et un jardin, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 747,99 euros pour le logement, de 15,81 euros pour le jardin et de 62,09 euros pour le parking, outre 31,60 euros d’avance sur charges.

Par acte du 3 juillet 2023, elle a fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte du 20 décembre 2023, elle les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 3 septembre 2023, ordonner l’expulsion des locataires, les condamner à lui verser à titre provisionnel une somme de 2.875,45 euros au titre de l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 euros par mois à compter du 3 septembre 2023 révisable selon la réglementation HLM et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [P] s’est opposé aux demandes et a sollicité des délais de paiements.

Par ordonnance réputée contradictoire du 14 novembre 2024, le juge des référés a':

— déclaré l’action de la SA d’HLM 3F Grand Est recevable

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mai 2021 entre la SA d’HLM 3F Grand Est et M. et Mme [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] incluant un parking et un jardin étaient réunies à la date du 3 septembre 2023

— condamné conjointement M. et Mme [P] à verser à la SA d’HLM 3F Grand Est, à titre provisionnel, la somme de 2.571,44 euros (décompte arrêté au 25 septembre 2024 incluant le loyer du mois d’août 2024 et un rappel d’APL) avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.724,83 euros à compter du 20 décembre 2023 et sur la somme de 846,61 euros à compter de l’ordonnance

— rejeté la demande de délais de paiement présenté par M. [P]

— ordonné en conséquence à M. et Mme [P] de libérer les lieux et restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance

— dit qu’à défaut la SA d’HLM 3F Grand Est pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— condamné conjointement M. et Mme [P] à payer à la SA d’HLM 3F Grand Est, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés

— fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 927,03 euros, ladite indemnité n’étant pas révisable

— condamné in solidum M. et Mme [P] à verser à la SA d’HLM 3F Grand Est la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 27 novembre 2024, M. et Mme [P] ont interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 6 novembre 2025, ils demandent à la cour d’infirmer les dispositions de l’ordonnance et de':

— constater l’existence de contestations sérieuses, dire n’y avoir lieu à référé et déclarer irrecevable l’ensemble des demandes de la SA d’HLM 3F Grand Est

— subsidiairement les rejeter

— plus subsidiairement leur accorder, au besoin rétroactivement, des délais de paiement sur 36 mois pour s’acquitter de tout arriéré locatif éventuel avec suspension des effets de la clause résolutoire et rappeler que s’ils se libèrent de la dette locative dans le délai et selon les modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué

— plus subsidiairement leur accorder les plus larges délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil

— en tout état de cause débouter la SA d’HLM 3F Grand Est de sa demande relative au caractère révisable de l’indemnité d’occupation

— déclarer irrecevable sa demande tendant à voir compléter le dispositif de l’ordonnance entreprise en constatant la résiliation de plein droit du contrat de bail au 3 septembre 2023, subsidiairement la rejeter

— débouter la SA d’HLM 3F Grand Est de l’ensemble de ses demandes

— en tout état de cause la condamner aux dépens d’instance et d’appel, y compris ceux de la procédure de référé-sursis 25/00005.

Ils exposent que le montant visé sur le commandement de payer a été régularisé, qu’il existe des contestations sérieuses sur l’application de la clause résolutoire, qu’il n’y a pas lieu à référé et que les demandes de l’intimée sont irrecevables. Ils précisent que le premier juge n’a pas constaté la résiliation du bail, le seul constat de l’acquisition des conditions de la clause résolutoire étant insuffisant et qu’il n’y a pas lieu de compléter le dispositif de l’ordonnance, la demande étant irrecevable. Subsidiairement, ils sollicitent des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et détaillent leurs situation, ajoutant que certaines sommes versées par la CAF à l’intimée ne figurent pas sur son décompte et qu’il n’existe plus d’arriéré locatif . Plus subsidiairement, ils sollicitent des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions du 12 novembre 2025, la SA d’HLM 3F Grand Est demande à la cour de':

— débouter M. et Mme [P] de l’ensemble de leurs demandes

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a dit l’indemnité d’occupation non révisable selon la réglementation HLM

— dire que l’indemnité d’occupation est révisable à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L442-1 du code de la construction et de l’habitat pour l’immeuble dans lequel est situé le logement de M. et Mme [P], conformément aux clauses du bail et à chaque fois que la législation l’autorisera

— compléter le dispositif de l’ordonnance de référé en constatant la résiliation de plein droit du contrat de bail au 3 septembre 2023

— confirmer l’ordonnance de référé pour le surplus de ses dispositions

— lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas aux délais de paiement pour régler la somme restant due au 9 septembre 2025 de 993,38 euros (échéance du loyer d’août 2025 incluse), autoriser les appelants à se libérer de leur dette en règlements égaux et un dernier versement égal au solde de la dette et ce en plus du loyer courant et des charges, dire que chaque versement au titre de l’arriéré devra intervenir pour la première fois le mois suivant l’arrêt rendu et que les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais, dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, dire qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges et d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit,

— condamner M. et Mme [P] aux dépens d’appel et au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que les sommes visées au commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois suivant sa signification, que ses demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, que l’acquisition des effets de la clause résolutoire au 3 septembre 2023 emporte résiliation du contrat de bail à cette date et demande à la cour de compléter le dispositif de l’ordonnance. Elle indique produire les décomptes précis de sa créance et que tous les paiements ont été pris en compte. Elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement pour régler la dette locative s’élevant à 993,38 euros au 5 septembre 2025, mais sollicite leur limitation à 3 mois. Elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance et de faire droit à sa demande de révision de l’indemnité d’occupation conformément à la législation sur les HLM.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon les dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces annexé. La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

Si les appelants ont visé à la déclaration d’appel la disposition de l’ordonnance ayant déclaré l’action de la SA [Adresse 4] recevable et l’ont reprise au dispositif de leurs conclusions, ils ne développent aucun moyen sur ce point et la cour ne relève aucun motif d’irrecevabilité, de sorte que l’ordonnance est confirmée.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer notifié le 3 juillet 2023 à M. et Mme [P], rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, vise la somme de 1.790,02 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers d’avril et mai 2023 ( 2 x 858,39 euros) et les charges (36,62 euros). Au vu du décompte versé aux débats, contrairement à ce qu’ils prétendent, les appelants n’ont pas réglé cette somme dans les deux mois suivant le commandement de payer, puisque seule la somme de 1.600 euros a été réglée avant le 3 septembre 2023 (600 euros le 6 juin 2023 et 1.000 euros le 1er septembre 2023). Les demandes de l’intimée ne se heurtent à aucune contestation sérieuse et sont recevables. Il s’ensuit que le premier juge a exactement constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 3 septembre 2023.

La conséquence juridique de l’acquisition des effets de la clause résolutoire étant le constat de la résiliation du contrat de bail, il convient de compléter l’ordonnance déférée, étant observé que l’intimée avait formé une telle demande dans son assignation mais que le juge des référés n’a pas statué sur ce qui constitue la prétention (la résiliation du bail) mais sur le seul moyen (acquisition des effets de la clause résolutoire). La demande de l’intimée tendant à compléter l’ordonnance de référé sur une omission de statuer est recevable et bien fondée, de sorte qu’il y est fait droit.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 5 septembre 2025, incluant les loyers et charges jusqu’au mois d’août 2025 inclus, que les appelants restent devoir la somme de 993,38 euros, étant observé que l’aide FSL (1.552 euros) et les régularisations des RLS figurent bien dans le décompte. Toutefois ils justifient par le décompte établi par la CAF le 9 septembre 2025 (pièce n°12) qu’ont été versée à l’intimée deux rappels d’APL sur la période du 1er au 31 août 2025 (29,99 euros et 919,54 euros) qui n’apparaissent pas sur le décompte. Ces sommes, qui concernent le mois d’août 2025 inclus dans le décompte de l’intimée, doivent être prises en compte et l’arriéré locatif s’élève ainsi à la somme de 43,85 euros.

En conséquence l’ordonnance est infirmée et les appelants sont condamnés à verser à la SA d’HLM 3F Grand Est la somme provisionnelle de 43,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, M. et Mme [P] occupent les lieux loués sans droit ni titre à compter du 4 septembre 2023 et restent débiteurs à l’égard de la SA d’HLM 3F Grand Est d’une indemnité mensuelle d’occupation, dont le montant a été justement fixé par le premier juge à hauteur de 927,03 euros, l’ordonnance étant confirmé de ce chef.

Sur la révision de cette indemnité, c’est à tort que le premier juge l’a écartée alors que l’indemnité d’occupation, qui a un caractère compensatoire et indemnitaire, a pour objet de réparer l’entier préjudice pour le propriétaire de la privation de son bien. En conséquence, il convient de dire que cette indemnité sera révisable selon la législation applicable aux organismes HLM et notamment dans les conditions prévues à l’article L.442-1 du code de la construction et de l’habitation. L’ordonnance est infirmée de ce chef.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, eu égard à la régularisation de la majeure partie de la dette, à la reprise du paiement du loyer courant et au fait que l’intimée ne s’oppose pas à la demande, il convient d’accorder aux appelants des délais de paiement sur 3 mois et de fixer la mensualité due, en sus des loyers courants, à la somme de 14,61 euros, la dernière mensualité comprenant le solde et les intérêts. L’ordonnance est infirmée.

Il est précisé que pendant le déroulement de ce délai, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’à l’issue des délais de paiement, si la dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le contrat de bail se poursuivra. Cependant, en cas de défaut de paiement d’une mensualité ou du loyer courant à son échéance, la clause résolutoire reprendra effet et entraînera la résiliation du contrat de bail de plein droit, l’obligation pour l’appelant de payer l’indemnité d’occupation telle que fixée et la possibilité pour le bailleur de faire procéder à leur expulsion, sans nouvelle décision judiciaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les dépens sont confirmées.

Chaque partie supportera la moitié des dépens d’appel, étant précisé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les dépens de la procédure de sursis à exécution qui est distincte et a fait l’objet d’une ordonnance du premier président. En équité, la SA d’HLM 3F Grand Est est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [Q] [P] et Mme [I] [D] épouse [P] de leur demande d’irrecevabilité des prétentions de la SA d’HLM 3F Grand Est ;

INFIRME l’ordonnance de référé en ce qu’elle a condamné conjointement M. [Q] [P] et Mme [I] [D] épouse [P] à verser à la SA d’HLM 3F Grand Est la somme provisionnelle de 2.571,44 euros et la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande de délais de paiement et dit que l’indemnité mensuelle d’occupation ne sera pas révisable, et statuant à nouveau,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 28 mai 2021 entre la SA d’HLM 3F Grand Est et M. [Q] [P] et Mme [I] [D] épouse [P] portant sur le un local d’habitation incluant un parking et un jardin, situé [Adresse 5] logement n°L267L-0020, [Localité 2] [Adresse 6], à la date du 3 septembre 2023';

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle est révisable selon la législation applicable aux organismes HLM et notamment dans les conditions prévues à l’article L.442-1 du code de la construction et de l’habitation ;

CONDAMNE solidairement M. [Q] [P] et Mme [I] [D] épouse [P] à payer à la SA d’HLM 3F Grand Est la somme provisionnelle de 43,85 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus impayés au 9 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt ;

AUTORISE M. [Q] [P] et Mme [I] [D] épouse [P], outre le règlement des loyers courants, à se libérer de la dette de 43,85 euros en 3 versements mensuels, soit 2 échéances de 14,61 euros et 1 échéance comprenant le solde à effectuer le 5 de chaque mois à compter de la signification de l’arrêt ;

SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des engagements pris par M. [Q] [P] et Mme [I] [D] épouse [P] et de paiement régulier et à date exacte des loyers courants ;

DIT qu’en cas de paiement intégral de la provision à l’issue de ce délai et si les loyers courants et charges sont régulièrement payés pendant toute la durée du délai de grâce, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le contrat de bail sera poursuivi ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit, notamment quant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des locataires';

ORDONNE en ce cas l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, faute de libération volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir libérer les locaux;

DEBOUTE la SA d’HLM 3F Grand Est de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile’pour la procédure de première instance ;

CONFIRME le surplus des dispositions de l’ordonnance de référé ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SA d’HLM 3F Grand Est d’une part, et M. [Q] [P] et Mme [I] [D] épouse [P] d’autre part, à supporter la moitié des dépens d’appel ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens de la procédure de sursis à exécution RG 25/00005;

DEBOUTE la SA d’HLM 3F Grand Est de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT