COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1E Chambre Section AO1

ARRET DU 05 SEPTEMBRE 2006

Numéro d’inscription au répertoire général : 05/04159

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 JUIN 2005 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE X N° RG 99/1952

APPELANTES :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE 11 AVENUE DU 22 AOUT , pris en la personne de son Syndic en exercice, Monsieur D C « Cabinet C » domicilié es qualité 17-19 rue de l’Olivette ZAC de MONTIMARAN 34500 X […] aout 34500 X représentée par la SCP TOUZERY – COTTALORDA, avoués à la Cour assistée de M^e FRESET, NOURRIT ET MARIJON, avocat au barreau de X

Maître D C 17-19 rue de l’Olivette ZAC DE MONTIMARAN 34500 X représentée par la SCP TOUZERY – COTTALORDA, avoués à la Cour assistée de M^e FRESET, NOURRIT ET MARIJON, avocat au barreau de X

INTIMEES :

SA AXA FRANCE IARD venant aux droits de la S.A. AXA ASSURANCES , prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis […] représentée par la SCP ARGELLIES – TRAVIER – WATREMET, avoués à la Cour

assistée de M^e Nathalie JOUKOFF, avocat au barreau de X

Madame F Y née le […] à PARIS (75014) de nationalité Française 87, avenue Foch 34500 X représentée par la SCP JOUGLA – JOUGLA, avoués à la Cour assistée de la SCP COSTE-BERNARD-BORIES-CASTANIE, avocats au barreau de X

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 22 Juin 2006

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de Procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 JUIN 2006, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. F ANDRIEUX, Conseiller le plus ancien, en remplacement de Mme la Présidente empêchée et Madame Catherine SIROL Vice Présidente chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M^me Nicole FOSSORIER, Président M. F ANDRIEUX, Conseiller

M^me Catherine SIROL Vice Présidente Placée

Greffier, lors des débats : Melle Nathalie HEISSAT

ARRET : contradictoire

- prononcé publiquement par M^me Nicole FOSSORIER, Président.

- signé par M^me Nicole FOSSORIER, Président, et par M^me G H, présent lors du prononcé.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
M^me F Y est copropriétaire dans un immeuble situé […] août à X d’un appartement à destination locative.

Constatant des infiltrations en toiture, M^me Y a obtenu en référé selon ordonnance du 5 décembre 1995 la désignation de M. Z en qualité d’expert.

M. Z a déposé son rapport le 26 juillet 1996 ; il chiffre à 4500 F HT (686,02 uros) le coût des travaux nécessaires à la remise en état de l’appartement.

Le 20 novembre 1996, l’assemblée générale de la copropriété a voté une résolution aux termes de laquelle aucune entente ne pouvait être trouvée concernant les travaux à réaliser et tout propriétaire pouvait tirer les conséquences qu’il souhaitait du rapport d’expertise.

Le 3 janvier 1997, M^me Y a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 4 février 1997, a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser à titre provisionnel les travaux prescrits par 1'expert et à lui payer une provision de 4.500 Frs correspondant aux travaux de remise en état de son appartement.

Le 7 avril 1997, l’assemblée générale de la copropriété a décidé la réalisation des travaux en toiture ; ces travaux ont été confiés à la Société Nouvelle PONS dont la responsabilité décennale est garantie par la Compagnie AXA Assurances ; ils ont été réalisés durant le deuxième semestre 1997.

Constatant la persistance des désordres et affirmant que les travaux n’avaient pas été réalisés dans les règles de l’art M^me Y a saisi le Tribunal d’instance de X qui, par jugement du 26 juin 1998, a déclaré le syndicat des copropriétaires responsable de son préjudice locatif subi du mois du février 1997 au mois de juin 1998 et l’a condamné à lui payer 34.000 Frs calculés sur la base de 2.000 Frs par mois.

Par acte du 30 septembre 1998, le Syndicat des copropriétaires a assigné M^e GUIRAUD, liquidateur de la société Nouvelle PONS, ainsi que son assureur décennal la compagnie AXA Assurances, devant le Tribunal d’instance, afin de les voir condamner à le relever et garantir des condamnations précédemment prises à son encontre.

€uros).

Le Tribunal d’instance s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal de grande instance de X qui, par jugement rendu le 4 octobre 2002 a :

- dit que la réception tacite des travaux en litige était intervenue le 2 septembre 1997,

- déclaré irrecevable en l’absence de déclaration de créance au passif toute demande en paiement formulée à l’encontre de M^e A, mandataire liquidateur de la liquidation judiciaire de la société Nouvelle PONS,

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de garantie à l’encontre de la compagnie AXA pour les condamnations prononcées par ordonnance de référé du 4 février 1997, considérant que les seuls désordres susceptibles d’être reprochés à la Société PONS sont consécutifs à la réalisation des travaux décidés par l’assemblée générale du 7 avril 1997,

- observé que si préjudice locatif il y a, il ne peut être mis à la charge de la société PONS qu’à compter du mois de septembre 1997 date à laquelle les travaux ont été réalisés et réglés,

- avant dire droit sur la réparation des désordres, a ordonné une mesure d’expertise contradictoire en présence d’AXA et de M. A auxquels les constatations antérieures sont inopposables, et désigné M. B pour y procéder.

M. B a déposé son rapport le 7 août 2003.

Sur le fondement de ce rapport, le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation de la compagnie AXA, assureur responsabilité décennale de la société Nouvelle PONS, à le relever et garantir de toute condamnation prononcée contre lui au bénéfice de M^me Y.

Il sollicite également la condamnation de la Compagnie AXA Assurances à lui payer la somme de 10.866,50 au titre des frais de réfection de la toiture.

M^me Y a sollicité la condamnation de M. C, syndic pris en son nom personnel, à payer les

travaux de toiture, les travaux relatifs à son lot ainsi que le montant de son préjudice locatif.

Par jugement du 6 juin 2005, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance de X, a :

1) débouté le syndicat des copropriétaires de son action à l’encontre de la Compagnie AXA Assurances et l’a condamné à lui payer la somme de 1000 sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile après avoir retenu que les désordres imputés à la société Nouvelle PONS constituent des vices apparents non réservés qui sont donc couvert par la prise de possession sans réserve et que la responsabilité décennale de la compagnie AXA ne peut donc être recherchée ;

2) débouté M^me Y de ses demandes tendant à ce que le syndicat des copropriétaires soit relevé et garanti des condamnations prononcées contre lui par le Tribunal d’instance de X dans son jugement du 26 juin 1998 par M. C syndic pris en son nom personnel pour la période du mois de juillet 1997 au mois de juin 1998 en vertu du principe selon lequel nul ne plaide par procureur ;

3) débouté M^me Y de sa demande tendant à la condamnation de M. C, pris en son nom personnel, à lui payer les intérêts moratoires courus jusqu’au paiement des causes du jugement du tribunal d’instance du 26 juin 1998 considérant que les intérêts moratoires courent de droit depuis la condamnation du 26 juin 1998, et sont naturellement à la charge du syndicat des copropriétaires dont seule la carence est à l’origine du non-paiement ;

4) déclaré M. C, syndic, personnellement responsable en sa qualité de maître d’œuvre de fait sur le fondement de l’article 1382 du code civil du préjudice subi par M^me Y en raison des vices affectant la toiture, à la suite des travaux réalisés par la société PONS, et les travaux de zinguerie réalisés par la société COMBES ;

5) condamné en conséquence, M. C à titre personnel à faire réaliser, sous astreinte et à ses frais, les travaux de réfection de la toiture préconisés par l’expert, à concurrence de la somme de DIX MILLE HUIT CENT SOIXANTE SIX UROS et 50 Cents (10.866,50 ) T. T.C., actualisée en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction depuis le mois d’août 2003 ;

6) condamné M. C, à titre personnel, à payer à M^me Y, copropriétaire, la somme de QUATRE MILLE QUATRE CENT NEUF UROS et 90 Cents (4.409,90 ) T.T.C., au titre de la réception de son lot ainsi que la somme de DIX NEUF MILLE SIX CENT TRENTE SIX UROS et 56 Cents (19.636,56 ) au titre de son préjudice locatif pour la période allant du 1er juillet 1998 au 31 jui1let 2003 outre des dommages et intérêts à concurrence de TROIS CENT CINQUANTE UROS (350 ) par mois depuis le 1er août 2003 jusqu’à la date de réfection de la toiture de l’immeuble et jusqu’à la remise en état d’habitabilité de son lot, les travaux concernant les parties privatives devant être effectués dans les DEUX MOIS de l’achèvement des travaux de réfection de la toiture ;

7) condamné M. C, à titre personnel, à payer à M^me Y, la somme de DEUX MILLE UROS (2.000

) en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi que les autres dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence […] août et Maître C, qui a fait exécuter les travaux de réfection de la toiture dans le cadre de l’exécution provisoire, ont régulièrement interjeté appel.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 20 juin 2005, ils demandent à la Cour d’infirmer le jugement déféré et de condamner la Compagnie AXA Assurances en sa qualité d’assureur décennal de la société PONS à relever le syndicat des copropriétaires des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au bénéfice de M^me Y au titre des frais de réfection des embellissements, des pertes de loyers, des troubles de jouissance depuis 1997, de condamner la Compagnie AXA Assurances à payer au syndicat la somme de 10.866,50 TTC au titre des frais de réfection de la toiture, celle de 2000 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et aux dépens.

Les appelants soutiennent que les désordres sont de nature décennale et n’étaient pas apparents lors de la réception, que la responsabilité de la société PONS est donc engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Ils ajoutent que si le Syndicat des copropriétaires de la résidence […] août n’a plus de recours contre M^e A es qualités faute d’avoir déclaré sa créance, il est fondé à agir en garantie contre la Compagnie AXA Assurances, assureur décennal..

Aux termes de ses conclusions notifiées le 25 avril 2006, la Compagnie AXA Assurances demande à la Cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 juin 2005 et, y ajoutant, de condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence […] août et M. C à lui payer la somme de 1000 au titre des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile outre aux dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 16 juin 2006, M^me Y demande à la Cour de confirmer le jugement rendu le 6 juin 2005 en ce qu’il a retenu la responsabilité personnelle du syndic au titre de la réalisation défectueuse des travaux de toiture et de ses conséquences et l’a condamné à lui payer les sommes de 4.409,90 au titre de la remise en état de son lot et à réparer son préjudice locatif sauf à la réactualiser à la somme de 30.136,56 , d’infirmer le jugement pour le surplus et de dire que le retard dans l’exécution du jugement du 26 juin 1998 est exclusivement imputable au syndic qui détenait et conservait les fonds sans raison perceptible, de condamner M. C à titre personnel au paiement des intérêts moratoires courus sur cette condamnation judiciaire outre au paiement et, y ajoutant, de le condamner à lui payer la somme de 2000 au titre des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile outre aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nature des désordres :

Les opérations d’expertise ont confirmé l’obturation du puits de jour qui éclairait la salle d’eau du lot de M^me Y, et c’est avec pertinence que le premier juge a considéré qu’il s’agissait d’un vice apparent qui n’a pas été réservé lors de la réception tacite et qui n’entre donc pas dans les prévisions de l’article 1792 du code civil.

Les opérations d’expertise ont également confirmé que l’appartement de M^me Y, situé immédiatement sous la toiture de l’immeuble, présente des infiltrations qui proviennent des défauts de la couverture dont l’expert qualifie l’état de « particulièrement préoccupant », « désolant ».

L’expert constate notamment que des dizaines de tuiles glissent sur le seul versant de la toiture par suite d’un mauvais collage, voire d’une absence de collage, qu’une vingtaine de tuiles sont cassées, que des tuiles de courant à talon se retrouvent posées en couvert et vice versa, que des vides de

tuiles subsistent, que quelques lignes sont constituées de morceaux de tuiles et non de tuiles canal entières.

La couverture n’ayant fait l’objet d’aucune intervention depuis 1997, c’est par des motifs pertinents adoptés par la Cour que le premier juge a considéré que l’état de la toiture constaté par l’expert était le même au moment de la réception et que l’ensemble des désordres constatés qui viennent d’être décrits, tous visibles à l’œil nu, constitue des vices apparents qui, n’ayant pas été réservés, sont couverts par la réception tacite.

Il suffira d’ajouter qu’il est sans incidence sur la nature de ces désordres que les infiltrations qui n’en sont que les conséquences soient apparues postérieurement à la réception tacite.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de son action en responsabilité contre la Compagnie AXA, assureur décennal de la société Nouvelle Pons.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Compagnie AXA les nouveaux frais irrépétibles et les honoraires qu’elle a exposés en cause d’appel et le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui verser la somme supplémentaire de 1000 sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Sur la responsabilité du syndic pris en son nom personnel :

Contrairement à ce que soutient M. C, le syndic, qui a notamment pour mission de faire exécuter les travaux décidés par l’assemblée générale, a l’obligation, et ce même en présence d’un maître d’œuvre, de veiller au respect des obligations légales, de contrôler la qualité des travaux et de réceptionner les ouvrages concernant les parties communes.

Il est établi au cas particulier, outre le fait qu’aucune assurance dommages ouvrage n’a été souscrite, que la réception a été tacite et que M. C, es qualités de syndic, n’a formulé ni observation, ni réserve auprès des entreprises en présence de nombreux vices apparents ; qu’au surplus et en présence d’une exécution visiblement désastreuse il a manqué de prudence en payant intégralement l’entreprise sans procéder à la retenue légale de 5% sur le montant des travaux garantissant leur bonne exécution.

Ces éléments qui caractérisent autant de fautes dans l’accomplissement de la mission de syndic engagent sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil.

Dès lors que le lien entre les fautes du syndic et le préjudice de M^me Y est certain, puisque la mauvaise exécution des travaux de toiture et de zinguerie en est directement la cause, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déclaré recevable sur le fondement de l’article 1382 la demande de M^me Y à l’encontre du syndic à titre personnel.

Le coût des travaux de reprise concernant le lot de M^me Y n’est pas contesté et le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a condamné le syndic à lui payer la somme de 4.409,90 TTC.

Si les travaux de reprise de toiture ont été exécutés dans le cadre de l’exécution provisoire, il n’en demeure pas moins que les désordres allégués ont rendu le logement sinistré totalement inhabitable et que M^me Y n’a pu encaisser ses loyers dont la perte non contestée est estimée à 350 par mois ; dans la mesure où le tribunal d’instance a indemnisé ce poste de préjudice jusqu’au mois de juin 1998 inclus, M^me Y est en droit d’obtenir une indemnisation complémentaire jusqu’au mois de décembre 2005, date d’achèvement des travaux de reprise, outre 700 au titre des deux mois supplémentaires nécessaires à la réfection intérieure des lieux.

Sur les intérêts moratoires :

M^me Y affirme mais sans en rapporter la preuve que le montant des condamnations principales prononcées par le tribunal d’Instance de X contre le syndicat des copropriétaires était entre les mains du syndic depuis 2001 ; faute de prouver que le non-paiement des causes du jugement du 26 juin 1998 résulte directement de la carence du syndic, les intérêts moratoires qui courent de droit depuis la condamnation demeureront à la charge du syndicat des copropriétaires.

Il serait enfin inéquitable de laisser à la charge de M^me Y les nouveaux frais irrépétibles et les honoraires qu’elle a été contrainte d’exposer en cause d’appel et M. C sera condamné à titre personnel à lui payer la somme de 2000 sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Reçoit les appels en la forme,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne M. D C, à titre personnel, à payer à M^me F Y la somme de 10.500 dix mille cinq cents euros) à titre de complément d’indemnisation de son préjudice locatif au titre de son préjudice locatif pour la période allant du 1 août 2003 au 28 février 2006.^er

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la Compagnie AXA la somme de 1000 (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Dit que le syndicat des copropriétaires de la Résidence […] août conservera la charge des dépens par lui exposés devant la Cour ainsi que les dépens exposés par la Compagnie AXA en cause d’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avoués conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

Condamne M. D C à payer à M^me F Y la somme de 2000 (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi que les autres dépens avec droit de recouvrement direct au profit des avoués conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

La Greffière La Présidente