COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Expropriations

ARRET DU 02 MAI 2007

Débats du 20 Mars 2007

Numéro d’inscription au répertoire général : 06/00025

Minute n° :

Ce jour, DEUX MAI DEUX MILLE SEPT,

A l’audience publique de la Chambre des Expropriations de la Cour d’Appel de MONTPELLIER Monsieur Georges TORREGROSA Président, assisté de Monsieur CLUZEL Greffier a prononcé l’arrêt suivant dans l’instance opposant :

d’une part :

LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE MONTPELLIER, prise en la personne de son président en exercice, domicilié en cette qualité au siège social

XXX

XXX

XXX

Représentée par la SCP FERRAN-VINSONNEAU-PALIES-NOY GAUER (avocats au barreau de MONTPELLIER) substituée par M^e BEQUAIN DE CONINCK avocat au barreau de MONTPELLIER

APPELANTE

et

d’autre part :

Monsieur E X

XXX

XXX

XXX

Représenté par la SCP SCHEUER-VERNHET (avocat au barreau de MONTPELLIER) substituée par M^e JEANJEAN avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame F E épouse X

XXX

XXX

XXX

Représenté par la SCP SCHEUER-VERNHET (avocat au barreau de MONTPELLIER) substituée par M^e JEANJEAN avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT

XXX

XXX

XXX

INTERVENANTE

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception en date du 13/02/2007.

Statuant sur l’appel d’un jugement du Juge de l’Expropriation du Département de l’Hérault en date du

22 Mai 2006

Après que les débats aient eu lieu à l’audience publique du 20 Mars 2007 où siégeaient :

— Monsieur Georges TORREGROSA, Conseiller de Chambre, Président en remplacement de Monsieur THIOLET Président empéché, désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de MONTPELLIER,

— Monsieur Bernard BRUNET, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de PERPIGNAN, Juge suppléant de l’Expropriation du Département des Pyrénées Orientales, désigné par Ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de MONTPELLIER

— Monsieur Philippe VALLEIX, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de CARCASSONNE, Juge de l’Expropriation du Département de l’Aude, désigné par Ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de MONTPELLIER,

En présence de Monsieur H, délégué par Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Département de l’Hérault, Commissaire du Gouvernement,

assistés de Monsieur Philippe CLUZEL, Greffier,

Monsieur le Président entendu en son rapport, les conseils des parties et le Commissaire du Gouvernement entendus en leurs observations,

Après avoir mis l’affaire en délibéré au 2 mai 2007, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau Code de procédure civile.

Les magistrats du siège ont ensuite délibéré en secret, conformément à la loi.

Par jugement en date du 22 mai 2006, le juge de l’expropriation du Tribunal de Montpellier a fixé à la somme de 801.044 € l’indemnité totale d’expropriation pour l’expropriation d’une emprise de 1027 m² sur la parcelle cadastrée BK 15, sise XXX à Montpellier, d’une superficie de 4125 m².

Le juge a rajouté qu’en cas de prise en charge par l’expropriant de l’installation d’un portail automatique et de visiophones, l’indemnité totale serait ramenée à 793.044 €.

Une somme de 2.000 € a été allouée au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

***

La communauté d’agglomération a relevé appel le 30.06.2006, de façon régulière et non contestée.

***

L’appelant a déposé son mémoire le 30.08.2006 et demande à la Cour de réformer le jugement en demandant à titre principal de fixer l’indemnité totale à 178.128 €, subsidiairement à 272.128 €, avec condamnation des époux X à payer 5.000 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Il est notamment soutenu, sur la foi d’un rapport LASSERRE, expert à Nîmes, que la qualification de terrain à bâtir n’est pas pertinente puisque :

— le premier juge ne pouvait à la fois retenir cette qualification, qui implique que le terrain est nu, et arguer de la dépréciation que supporte effectivement cette parcelle à cause du bâti existant (à hauteur de 160.000 €) ;

— existent de nombreuses contraintes architecturales et urbanistiques, à savoir :

• la parcelle est située en bordure d’une voie classée en catégorie 3 par rapport au bruit et répétoriée au plan III-bis du P.O.S ;
  
• il existe une servitude de hauteur du Peyrou applicable au secteur d de la zone : 13 mètres de hauteur hors tout ;
  
• la parcelle est inconstructible sur une bande d’une largeur de trois mètres mesurée depuis la limite séparative de la parcelle (article 7-1 du P.O.S) ;
  
• la parcelle est en bordure d’une voie classée catégorie 3 par rapport au bruit (arrêtés du 13.03.2001 relatifs à l’isolation acoustique répertoriés au P.O.S).
  

S’agissant des termes de référence, le premier juge a fait une interprétation erronée et partiale des termes de référence de l’expropriant.

La communauté d’agglomération produit deux termes de comparaison pertinents : promesse C, zone UB pour 150 €/m², et promesse Z, zone UB pour 300 €/m².

Ces promesses valent vente, et il est aberrant de ne pas distinguer les indemnités principales, de remploi, et celles accessoires, ainsi que l’a fait le premier juge pour recalculer ces éléments de référence.

Il est parfaitement normal d’individualiser ces postes qui correspondent à des préjudices.

De plus, le premier juge n’a pas tenu compte des termes de référence visés par l’expert D dans son rapport au soutien des intérêts de la partie expropriée. (5 mutations de 2004 au 1325 et 1326 de la même avenue, avec des prix au m² variant de 181 € à 321 €) ; les 4 mutations de fin 2004 et juin 2005 à Malbosc (expert Y) ne sont pas pertinentes.

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Le prix de 500 €/m² déterminé par le premier juge est manifestement excessif, car le terrain est bâti donc susceptible d’un abattement pour encombrement, et il est inexact de retenir pour la partie expropriée une valeur correspondante à celle d’un terrain constructible nu.

Il est fait référence détaillée aux conclusions du rapport B, dont il ressort une A de l’existant égale à 500 m² environ, pour un COS de 0,50, soit une possibilité de A théorique de 2062 m², consommée à hauteur de 25 %. Cependant, l’implantation du bâti actuel n’autorise que partiellement la possibilité d’utiliser la totalité du droit restant. La possibilité de construction est limitée à 1000 m² sur les 2062 m² offerts par un terrain équivalent libre – les constructions existantes impactent donc le droit à construire de l’ordre de 50 %, et il convient donc de retenir un abattement économiquement admissible de 20 %.

Si l’on retient la moyenne des références D, soit 311 €/m² de terrain libre constructible, la valeur vénale de 1027 m² ressort à 255.518 € après abattement de 20 %. L’indemnité principale proposée au niveau du premier juge était donc suffisante (308.100 €).

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Par ailleurs, il n’est pas possible de retenir la valeur de terrain à bâtir et d’indemniser la perte d’arbres (cass. 3^e – 26 mai 94 et 7 mai 97).

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La partie non constructible du fait de la servitude non aedificandi (531 m²) doit être indemnisée comme terrain inconstructible.

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Il n’existe pas de droit à indemnité pour perte des droits à construire, car soit le juge indemnise la perte de mètres carrés de terrain (sachant que l’emprise est inconstructible sur une surface de 531 m² en raison de la servitude de recul), soit il indemnise la perte de m² de A sans tenir compte de la bande de terrain expropriée grevée de cette servitude.

Le rapport B démontre que ce préjudice n’existe pas.

Par ailleurs, le juge ne pouvait faire état de la soi-disante superficie d’origine de 5152 m² pour calculer les droits à construire des expropriés.

Les servitudes d’urbanisme ne sont pas indemnisables et par voie de conséquence le juge ne pouvait indemniser la soi-disante perte de droits à construire calculés sur l’intégralité de l’emprise expropriée sans méconnaître les articles L 13-15-11 2^e du Code de l’urbanisme.

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De même, il ne ressort pas des éléments de l’espèce une dépréciation du surplus, car l’espace boisé n’est pas supprimé dans sa totalité, la villa n° 2 est occupée accessoirement et non à titre principal, la villa habitée par les époux X reste éloignée de la façade (30 mètres), les équipements et réseaux divers ne sont pas affectés, les bâtis conservent une façade et un accès sur la voie située à droite de la parcelle qui conserve un écran végétal, le terrain résiduel reste constructible et pourra faire l’objet de plantations, l’expropriante a reconstitué un chemin d’accès le long de la parcelle, et le tramway contribue à l’éloignement de la voirie routière.

Enfin, l’article L 13-12 s’applique et l’éventuelle dépréciation de la maison sera compensée par la proximité de l’équipement de transport.

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Le préjudice de dépréciation du mur de clôture n’est pas justifié et n’a pas à être retenu.

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Il n’y a pas lieu à indemniser l’installation d’un visiophone, dont le coût ne saurait en toute hypothèse dépasser 1.000 €.

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L’expropriant n’est pas comptable de la stratégie des expropriés et des contradictions manifestes entre les deux rapports D et Y. Aucune somme n’est due à ce titre.

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En conclusion, la valeur vénale de l’emprise est de :

• 246.180 € si l’on tient compte d’un abattement pour encombrement de 20 %, soit (300 €/m² – 60 €) x 1027 m²,
• 161.142 € si l’on tient compte aussi de la servitude de recul, soit (300 € – 75 €) 416 m² + 93.30 € x 531 m².
  

Seul l’expert D a proposé un prix théoriquement pertinent, mais il n’a pas intégré l’abattement pour encombrement.

Avec l’indemnité de remploi calculée selon trois modes possibles (sur la valeur vénale stricte, sur cette valeur après abattement pour encombrement, sur cette valeur après abattement pour encombrement et pour servitude de recul), l’expropriant propose dans l’ordre croissant 178.258 €, ou 272.128 € ou 339.910 €.

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Les époux X ont conclu le 06.10.2006 et sollicitent la confirmation du jugement de premier ressort pour ce qui concerne l’indemnité principale (513.500 €) et l’indemnité de remploi (52.350 €), outre les indemnités accessoires, à l’exception de deux postes sur lesquels il est formé appel incident, à savoir :

— dans l’hypothèse où le nouveau chemin d’accès et le nouveau mur de clôture sont situés sur l’emprise expropriée, la perte du mur de clôture sera fixée à 108.000 € ;

— dans l’hypothèse où le nouveau chemin d’accès et le nouveau mur de clôture sont situés sur la propriété X, la perte de terrain du chemin d’accès sera fixée à 160.000 €, et la dépréciation du mur de clôture à 27.000 €.

La communauté devra verser le solde de l’indemnité totale d’expropriation au regard de l’indemnité provisionnelle fixée à 339.910 €, et une somme de 5.000 € est réclamée au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Il est notamment soutenu que la propriété est dotée d’un emplacement exceptionnel et de caractéristiques uniques, avec deux maisons d’habitation, un chalet en bois, un appentis et un grand garage sur une surface de 4125 m² avec parc arboré.

La bande expropriée qui constitue une emprise de 1027 m² fait 100 m de long sur 10 de large, le long de l’avenue de la Justice de Castelnau, et constituait une zone tampon plantée d’arbres de haute tige entre les trois maisons et la voie publique.

Le nouveau portail d’entrée est modifié, éloigné de 100 mètres par rapport à l’ancien de la maison des X, et non visible comme c’était le cas de l’ancien.

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L’emprise expropriée est un terrain à bâtir, selon l’article L 13-15-II-1^er, car il dispose d’un accès à la voie publique, il est desservi par tous les V.R.D. et classée en zone urbaine.

Elle est bâtie, faisant partie d’une plus grande parcelle qui supporte du bâti, et à bâtir puisque les conditions en sont réunies.

Les contraintes architecturales et urbanistiques sont inoprantes :

— la situation en bordure d’une voie bruyante n’a aucune conséquence en termes de constructibilité ;

— l’emprise expropriée n’est nullement 'partiellement inconstructible', et la totalité de l’emprise expropriée est à prendre en compte pour le A, même si la servitude de recul de 15 m par rapport à la voie existe ;

les époux Z ont obtenu sur les terrains voisins un permis de construire le 04.04.2006, et les mêmes normes et contraintes de constructibilité existent ;

— l’article 7 du P.O.S (distances par rapport aux limites séparatives) s’applique nécessairement à des terrains constructibles.

Les atouts de la propriété X sont nombreux :

— le terrain est en zone d’habitat collectif, plus chère que les zones d’habitat individuel ;

— il y a 100 mètres de façade sur rue ;

— les époux Z ont cédé à la communauté une bande bien plus étroite, à 483,26 €/m² ;

— le terrain bénéficie d’un C.O.S 0,62 toutes destinations au lieu d’un C.O.S 0,50 depuis l’acte notarié du 03.11.1971 par lequel les expropriés ont cédé gratuitement une bande de terrain de 1026 m² pour élargir l’avenue de la Justice de Castelnau ;

en contrepartie, la ville de Montpellier s’est engagée à retenir pour volume constructible affecté à la partie restante de la propriété celui défini par le coefficient d’utilisation du sol du document d’urbanisme appliqué à la surface totale (5151 m²) avant cession gratuite ;

la propriété X dispose donc de 5151 m² x 0,5 (C.O.S toutes destinations) soit 2576 m² de A, soit ramené à la surface actuelle avant l’emprise un C.O.S de 0,62 toutes destinations.

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En ce qui concerne les termes de référence de l’appelant, la promesse de vente Z du 26 mai 2005 pose problème dès lors que ces derniers ont obtenu un permis de construire le 04.04.2006.

Seul le propriétaire pouvant obtenir un permis de construire, la prétendue vente invoquée par l’agglomération n’existe pas. Les époux X réclament les deux actes authentiques de vente Z et C.

Pour le cas où ces références seraient prises en compte, la distinction opérée entre indemnité principale, indemnité de remploi et indemnités accessoires n’a aucun sens, si ce n’est de tirer vers le bas ses valeurs de référence devant le juge de l’expropriation. Monsieur le Commissaire du Gouvernement avait souscrit à cette argumentation.

Le fait d’intégrer dans le prix global une indemnité parfaitement étrangère à la fixation d’un prix d’acquisition démontre une volonté de multiplier les indemnités pour faire baisser le poste 'prix principal'.

Compte tenu des engagements de la communauté à réaliser d’importants travaux, le prix Z à 483,26 €/m² est un plancher, à rapprocher des prix de cession des terrains à Malbosc (495 € et 500 €).

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Les références proposées par les époux X sont, pour celles du rapport Y, dans la ZAC Malbosc, en périphérie de Montpellier, non bâties, à urbaniser dans le cadre d’une ZAC, et qui ne bénéficiaient pas de l’emplacement et des prestations de la propriété X.

Selon ses dossiers, l’expropriant qualifie Malbosc de quartier sensible ou de zone exceptionnelle.

Les références sont entre 454 € et 746 €/m², celles du rapport D étant trop éloignées du marché.

De plus, les terrains Malbosc ne sont pas classés en zone urbaine du P.O.S, comme le terrain X.

Des terrains situés en zone urbain, à C.O.S moins important, se vendent à des prix supérieurs à 500 €/m². Il s’agit d’un plancher.

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L’indemnité principale sera de 513.500 €, sur la base de 500 €/m², sans abattement pour encombrement.

En cas d’emprise partielle portant sur la partie non construite d’une propriété partiellement bâtie, l’abattement pour encombrement ne doit pas être pratiqué sur la valeur de l’emprise dès l’instance où, prise dans son ensemble, la propriété peut être considérée comme constructible.

Le juge de l’expropriation doit par ailleurs prendre en compte, dans le calcul de l’indemnité principale d’un terrain qualifié de terrain à bâtir, de la plus-value conférée au terrain par un rideau d’arbres de haute tige ; les végétaux supprimés sur la propriété X peuvent être évalués à 15.000 € .

Enfin, et contrairement à ce que soutient l’expropriant, l’emprise exproprié est constructible.

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L’indemnité de remploi dégressive sera de 52.350 €.

La perte du droit à construire (128 m² de A) peut être évaluée à 38.400 € sur la base de 300 €/m².

Pour le cas où cette perte ne serait pas retenue, le prix de l’indemnité principale (500 €/m²) doit être revu à la hausse.

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La perte de valeur de l’ensemble de la propriété doit être confirmée pour 160.000 €, avec les motifs du premier juge.

Cette dépréciation touche à l’évidence l’ensemble de la propriété, par perte du partie du jardin d’agrément et rapprochement de la voie, les jeux d’enfants ont été enlevés, un puits a été détruit, le portail a été déplacée etc….

Il existe une nuisance sonore nouvelle, et il est d’une sottise absolue de prétendre que le réseau de tramway contribue à l’éloignement de la voirie routière de la propriété des X.

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S’agissant de l’indemnité pour perte de terrain transformé en chemin d’accès, il existe deux hypothèses :

— soit le chemin d’accès est situé sur l’emprise expropriée, comme le soutient l’agglomération, et alors les époux X ne sont plus propriétaires de leur mur de clôture. Ils mettent donc en demeure l’agglomération de leur céder ce mur et engageront toutes les procédures nécessaires si elle ne procède pas à cette cession ;

dans l’attente, la Cour devra fixer l’indemnité pour perte de mur de clôture à la valeur totale de l’ancien mur ;

— soit le chemin d’accès est sur la propriété X, et dans ce cas la Cour d’Appel doit appliquer le rapport D qui indique qu’un chemin de 55m x 4m doit être crée à l’intérieur du restant de la propriété X, soit un montant indemnitaire de 160.000 € pour une assiette de 220 m².

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Le même raisonnement s’applique pour l’indemnité relative à la perte du mur de clôture.

Si ce mur est dans l’emprise expropriée, les époux X ne sont plus propriétaires de ce mur, et ils ont vocation à une indemnité égale à la valeur totale de l’ancien mur, soit 108.000 €.

Si le mur est sur la propriété X, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a alloué aux époux X une indemnité de 27.000 €.

L’indemnité de réinstallation du portail et d’un visiophone est due, à hauteur de 8.000 €, puisque l’ancien accès était visible depuis la maison principale. Le nouvel accès, situé à 100 m, n’est plus visible d’aucune maison et gène considérablement les époux X à chaque visite ou livraison, et ce d’autant qu’ils sont très âgés.

Le jugement sera enfin confirmé en ce qu’il a alloué une indemnité pour frais d’expertise (1794 €).

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Monsieur le Commissaire du Gouvernement a déposé son mémoire le 20.03.2007, et demande à la Cour de fixer l’indemnité principale à 308.100 €, sur la base de 300 € le m² outre une indemnité de remploi de 31.810 €, et une indemnité de dépréciation de la villa secondaire de 15.000 €.

SUR CE

Attendu que la Cour estime utile de rappeler en liminaire que les divergences d’évaluation de la surface de 1027 m² qui est expropriée ne permettent nullement d’occulter un certain nombre d’éléments objectifs qui sont les suivants, tant en fait qu’en droit :

— la parcelle X qui est expropriée en partie, anciennement cadastrée BK 15, a une superficie de 4125 m², dont emprise de 1027 m², soit presque le quart ;

— cette parcelle est en zone 2UB1d du P.O.S de Montpellier, approuvé par D.C.M du 28.01.2004, avec admission de toutes constructions autres que l’habitat collectif, avec C.O.S maximal de 1 que se répartit ainsi :

• 0,5 pour l’ensemble de la zone, cumulable avec :
  
• 0,2 pour commerces, services de proximité,
• 0,3 pour les constructions à caractère public ;
  

— la date de référence (article L 13-15) retenue par le premier juge et non contestée est celle du 01.03.2004 (approbation du P.O.S de Montpellier du 28.01.2004 transmise au Préfet le même jour), pour l’usage effectif ; pour l’estimation du bien, c’est la date du 22.05.2006 qu’il convient de retenir ;

— il s’agit incontestablement à la date de référence d’un terrain en parti bâti, constructible, et qualifiable de terrain à bâtir pour ce qui est des droits à construire non épuisés, qui sont au moins de 1562 m² A, avant même d’aborder la question de la cession gratuite de 1971 (cf : conclusions du Commissaire du Gouvernement – page 5).

A cet égard, ni le classement en catégorie 3 par rapport au bruit de l’avenue de la Justice qui borde la parcelle, ni la servitude de hauteur (13 m) dite du Peyrou, ni la servitude non aedificandi (recul de 15 mètres par rapport à l’axe des voies), ni le recul de 3 mètres de toute construction par rapport à la limite séparative de la parcelle, ne sauraient influer sur la qualification de terrain à bâtir ;

que d’ailleurs, l’expropriant lui-même conclut à l’existence de 'contraintes architecturales et urbanistiques qui contraignent la constructibilité’ (page 5), ce qui démontre a contrario l’incontestable constructibilité dont bénéficiait la parcelle, et par voie de conséquence les propriétaires qui pouvaient détacher telle surface (l’expert B lui-même n’évoque que la nécessité de détruire un chalet en bois) judicieusement découpée, et maximiser ainsi le A négociable, alors qu’ils se voient imposer le plus mauvais cas de figure puisqu’est amputée d’une bande boisée de 10m sur 100 m environ, au Sud, leur parcelle dont tous les bâtis se trouvent ainsi rapprochés de la limite séparative avec l’avenue;

dans ce contexte reprécisé, la Cour ne discerne pas comment – à rebours du Commissaire du Gouvernement lui-même – l’expropriant peut affirmer que l’emprise ne 'pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir', sans aucune discussion concrète sur l’existence et la suffisance des réseaux, incontestables en l’espèce, et soutenir qu’elle est ' partiellement inconstructible’ en opérant une confusion entre les diverses servitudes d’urbanisme (qui n’influent pas sur le calcul théorique de la A disponible) et la notion d’inconstructibilité ;

Attendu que ces observations étant faites, qui répondent aux critiques de l’appelant relatives aux caractéristiques urbanistiques du terrain dont emprise, c’est en réalité la valeur du mètre carré d’emprise qui constitue la deuxième facette du recours, avec production du rapport B, propositions de trois termes de référence tirés du rapport D, rappel des termes du Commissaire du Gouvernement et critique de la méthode du premier juge qui n’a pas tiré les conséquences des acquisitions voisines Z et C et a retenu implicitement des prix de cession à Malbosc ;

Mais attendu que l’on peut concevoir qu’il convienne en

l’espèce de porter une attention toute particulière aux ventes Z et C que l’expropriant lui-même qualifie de pertinentes et qui ont la particularité de concerner un terrain situé en face et un terrain, celui des Z, situé tout à côté de la parcelle X ;

Attendu que s’agissant de l’emprise sur le terrain Z, il est essentiel de relever qu’il s’agit purement et simplement de la même volonté d’élargissement de l’avenue, sur la même largeur, les deux emprises étant en réalité géographiquement complémentaires car dans le prolongement l’une de l’autre ;

Attendu que la similitude ne s’arrête pas là, puisque la parcelle Z est aussi en zonage 2UB1d, et que l’expert B lui-même verse aux débats une photo aérienne démontrant que l’emprise Z supportait aussi le tampon végétal qui en réalité bordait les deux propriétés voisines, par rapport à l’avenue de la Justice ;

Attendu que l’emprise Z (398 m²) a concerné 16,5 % de la parcelle totale (2398 m²), tandis que l’emprise X atteint 24,8 %, ce qui constitue dans les deux cas une ponction sensible, alors que tel n’est nullement le cas pour l’emprise C qui concerne 252 m² pour une surface totale de 8599 m², soit 2,9 %, constitués essentiellement d’un alignement sur une très faible largeur, portant atteinte à un portail, à un garage, à une cave à vins et à un chenil qui ont été reconstitués, tout comme la haie d’essences diverses (cf : promesse de vente – pièce 9) ;

Attendu qu’à l’évidence, les deux emprises Z et C ne sont donc nullement comparables, celle des Z se rapprochant beaucoup plus de l’emprise X, au point d’ailleurs que la communauté n’a jamais songé à proposer un prix unitaire au m² de 150 €, tel qu’il résulte de la promesse C, mais bien un prix de 300 €, soit le double, tel qu’il résulte de la promesse Z (pièce n° 10 de l’expropriant, et courrier du 20.04.2005 adressé aux X, pièce n° 4, avec proposition d’indemnité principale) ;

Attendu qu’à ce stade de l’examen, la promesse de vente Z ne peut donc qu’être mise en exergue, sa lecture détaillée démontrant que le 'prix ferme et définitif de la vente’ a été fixé à 192.340 €, mais que ce 'prix de vente’ a été décomposé en :

• prix principal de vente : 119.400 €
• indemnité de remploi : 12.940 €
• indemnités accessoires

(arbres, arbustes) : 20.000 €

• indemnités de reconstitution

des espaces verts par le propriétaire : 40.000 € ;

Attendu que la Cour ne discerne pas en quoi, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, il est besoin d’isoler une indemnité de remploi, qui incombe par définition à un expropriant usant de sa prérogative de puissance publique, mais devant en contrepartie assurer le remploi ; que tel n’est pas le cas de figure, à tout le moins juridique, d’un accord amiable se concrétisant par une promesse unilatérale de vente ;

Attendu que les indemnités accessoires et de reconstitution n’ont, de même, et en bonne logique juridique, aucune place dans un prix de vente ; qu’elles atteignent 60.000 €, soit 50,25 % du prix de vente, ce qui mérite quelque examen plus précis que celui de Monsieur B, seul argumentaire sur ce volet de l’expropriant ;

Attendu que cette somme de 60.000 € est d’autant plus importante dans le présent débat qu’elle est censée, selon l’expropriant lui-même en page 7 de ses conclusions, couvrir des frais de 'reconstitution’ sur la parcelle des espaces verts (arbres et arbustes) à la suite des dégradations survenues lors de la réalisation des travaux publics ; que le terme de 'reconstitution’ s’oppose dans les écritures au terme de 'suppression’ ;

Mais attendu que par ailleurs, et aux propres termes de l’acte de promesse de vente, l’expropriant (bénéficiaire de la promesse) s’est engagé, à ses frais, à :

— réaliser un mur de 2,20 M ;

— déplacer les compteurs et le raccordement aux eaux usées ;

— reprendre le mur à l’angle de la rue du Mas de Calenda ;

— poser une clôture provisoire pour que les chiens ne puissent s’échapper ;

— assurer de 'préserver au maximum les espaces boisés et les arbres en limite d’emprise', et de prévoir le stockage des arbres abattus sur la propriété à disposition des époux Z, notamment le buis ;

— l’établissement d’un état des lieux avant et après travaux ;

Attendu que l’on ne discerne pas, au terme d’une liste aussi exhaustive qui vise à l’évidence à remettre les Z dans leur situation antérieure, l’important étant pour eux de faire reconstituer le mur et de préserver les arbres en limite d’emprise, en quoi des atteintes accessoires aux arbres et aux espaces verts, à hauteur de 60.000 €, justifieraient la décomposition ci-dessus décrite du prix de vente global ;

Attendu que ce qui constitue en réalité des dommages allégués de travaux publics, relève de la compétence du juge administratif, et n’a nulle vocation à être intégré dans un prix de vente en cas d’accord amiable ; que la Cour relève d’ailleurs, dans l’extrait d’acte de la vente Z versé aux débats par le Commissaire du Gouvernement, que pour bénéficier de l’exonération des plus-values, les époux Z se sont engagés à 'remployer l’intégralité du prix de vente à l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles…' ;

Attendu que la mise en perspective de ces éléments juridiques et factuels démontre de façon suffisante que les préjudice indemnisés dans la promesse Z à hauteur de 60.000 €, sous forme d’indemnités accessoires et de reconstitution d’espaces vers par le propriétaire, ne correspondent à aucune dépense ou frais engagés ou devant être engagés par les époux Z ;

Attendu que le terme de référence contenu à la promesse Z est donc certes pertinent, mais pour un prix global de vente de 192.340 € consenti par la communauté, pour 398 m², soit 483 €/m² en mai 2005 ;

Attendu que les termes de référence du Commissaire du Gouvernement s’établissent à 292 €/m² de moyenne, mais portent soit sur des surfaces largement supérieures pour au moins deux d’entre elles, soit sur des transactions datant du printemps 2004, celle d’avril 2005 s’établissant déjà à 350,06 €/m² pour un C.O.S comparable à condition qu’il intègre une construction à caractère public ;

Attendu qu’il a été motivé supra sur la référence Z, seule référence fournie, pour le même zonage, par le Commissaire du Gouvernement ;

Attendu que s’agissant des références de l’expert D, il n’a pas été répondu précisément aux objections quant à leur date (2004), aux superficies concernées qui sont supérieures, et à l’intégration dans un périmètre P.A.E imposant aux constructeurs une participation aux équipements publiés ;

Attendu que les références à la ZAC Malbosc ne peuvent raisonnablement s’appliquer à la parcelle X, tant les caractéristiques du quartier et des parcelles considérées sont différentes, sur lesquelles d’ailleurs l’expropriant n’est pas lui-même cohérent selon que l’on se réfère aux conclusions B ou au caractère sensible de la zone revendiqué par l’expropriant dans d’autres dossiers (page4 – page 5 n° 12 des expropriés – rapport Y) ;

Attendu qu’ainsi, et sans même avoir à prendre en compte les conclusions Y, la Cour estime que la promesse de vente Z constitue un terme de référence parfaitement adapté et pertinent, sauf à aller chercher des termes différents, et éloignés soit dans l’espace, soit dans le temps ;

Attendu que le premier juge était donc fondé à retenir une valeur de 500 €/m², en mai 2006, dès lors que les caractéristiques toutes positives du bien exproprié ne font l’objet d’aucune discussion sérieuse (zone urbaine Montpellieraine, proximité immédiate du centre, agrément, entretien) ; que néanmoins, et dans la logique de l’acte Z, la somme principale qui en ressort (1027 x 500 = 513 500 €) intègre l’indemnité de remploi ;

Attendu que toute la discussion sur l’encombrement du terrain devient sans objet, la parcelle Z étant elle aussi bâtie, ce qui n’a pas empêché la communauté de consentir à son prix ;

Sur la cession gratuite de 1971

Attendu que contrairement aux énonciations de l’expropriant sur ce volet, la Cour estime que les documents fournis par les époux X ne sont pas indigents, et que ces derniers justifient par la promesse de cession du 05.04.1971, par la D.C.M de Montpellier, par l’arrêté préfectoral valant D.U.P pour la rocade, et par l’acte notarié du 03.11.1971, que toute demande de permis de construire aurait été instruite sur la base d’un transfert de 513 m² de A, portant le A sur la parcelle reliquat à 2576 m², sur laquelle n’a été consommée qu’environ 500 m² ;

Attendu que les X, dont le strict calcul mathématique n’est pas sérieusement contesté, justifient donc à suffisance que leur parcelle bénéficiait avant emprise d’un C.O.S d’environ 0,62 supérieur à celui de 0,5 de leur zone, sans que la communauté puisse considérer que les conventions précitées ne lui sont pas opposables, au prétexte non justifié à son dossier que la commune entendrait se prévaloir de ce que nul n’a de droit acquis au maintien d’un acte réglementaire ;

Et attendu qu’il a été motivé supra que les époux X se voient imposer par le processus de l’expropriation une emprise supportant une servitude d’urbanisme ;

que le raisonnement fondé sur les articles L 13-15-11-2^e du Code de l’expropriation et L 160-5 du Code de l’urbanisme interdit certes aux X de réclamer l’indemnisation des servitudes qui grevaient leur parcelle avant son expropriation partielle, mais laisse entière la question de la perte du droit à construire, dès lors que la totalité de l’emprise expropriée doit être prise en compte pour calculer le A applicable, et par voie de conséquence la perte de A ;

Attendu que le rapport B occulte cet aspect du problème, en se livrant à un raisonnement de constructeur considérant l’emprise sous le seul aspect d’un terrain porteur d’une opération potentielle de construction, alors qu’à la date de référence, les époux X avait toute latitude de maximiser la A qu’ils pouvaient vendre en procédant à un découpage judicieux de leur parcelle préexistante, toute possibilité amoindrie par l’effet de l’emprise telle qu’imposée par l’expropriant ;

Attendu qu’en conclusion sur ce volet, les arguments de l’appelant ne peuvent prospérer et c’est une confirmation qui s’impose ;

Sur la dépréciation de la propriété :

Attendu qu’il est extrêmement délicat de déterminer des critères objectifs de dépréciation du reliquat de la propriété après emprise, surtout lorsque les critères se télescopent et que les notions jurisprudentielles achoppent ; qu’ainsi, il est certain qu’en sollicitant un prix du m² d’emprise comme terrain à bâtir, les époux X ne peuvent se plaindre en toute logique de la perte partielle du tampon végétal ;

Attendu que pareillement, la discussion n’est pas facilitée par l’existence éventuelle de nouvelles nuisances relevant de la présence de l’ouvrage public, surtout quand elles sont contestées factuellement au prétexte que la voie de circulation est plus éloignée maintenant, et juridiquement par l’effet de plus-value qu’engendrerait automatiquement la présence du tramway ;

Attendu que sur ce dernier point précis, la Cour reste dans l’attente d’une étude précise et indépendante des plus-values alléguées engendrées par la proximité du tramway, s’agissant de biens à l’évidence très recherchés sur le marché immobilier, puisqu’offrant à proximité d’un centre ville très recherché les avantages d’une situation indépendante, confortable et isolée au milieu d’un vaste parc ;

Attendu que si la Cour retient la plus-value liée à la présence du tramway, ce ne sera qu’au titre d’un avantage supplémentaire s’ajoutant à nombre de facteurs positifs qui ne sauraient sérieusement être contestés et qui valoriseraient déjà considérablement le bien à la date de référence ;

Attendu que dans ce contexte reprécisé, deux éléments objectifs sont à prendre en compte, à savoir l’amputation sensible du parc (25%) qui se répercute à l’évidence sur la valorisation du reliquat, et le rapprochement des bâtis par rapport à la voie publique, qui concerne surtout le chalet mais aussi les deux maisons d’habitation dont le numéro deux ;

Attendu qu’au regard de ces seuls éléments, la Cour estime qu’une moindre valorisation du reliquat de la propriété est justifiée au dossier, à hauteur de 75.000 € ;

Sur l’indemnité pour perte de terrain transformé en chemin d’accès, pour dépréciation du mur de clôture :

Attendu que la Cour estime ne pas pouvoir statuer en l’état ;

Attendu qu’en effet, il ressort des énonciations de l’expert B, en page 17 de son rapport, que l’expropriant n’a pas reconstruit un mur de clôture à la limite de l’emprise, mais en ménageant un recul permettant un nouveau chemin d’accès aux maisons depuis le nouveau portail ;

Attendu qu’ainsi, et sous toutes réserves, les époux X semblent bénéficier d’un nouveau chemin d’accès situé sur l’emprise, l’expropriant ayant semble-t-il pris sur lui de ne pas utiliser la totalité de la largeur de l’emprise et de construire le nouveau mur sur son propre terrain acquis par l’effet de la cession forcée ;

Attendu que l’on conviendra que la situation n’est pas banale, et que les époux X ne justifient en l’état d’aucun préjudice, dès lors que l’existence du mur et du portail laisse à penser qu’ils jouissent à titre privatif d’un nouveau chemin d’accès situé sur un terrain ne leur appartenant plus ;

Attendu que tel ne serait plus le cas si l’expropriant entend un jour démolir le mur qu’il a construit sur l’emprise et qui lui appartient par accession (dans l’hypothèse susvisée découlant des énonciations de Monsieur B) ;

Attendu que la solution la plus sage en l’état est de réserver les droits des époux X, tant pour ce qui concerne la perte alléguée de terrain transformé en chemin d’accès, que pour ce qui est de la dépréciation du mur de clôture, qu’aucun élément du dossier ne permet à ce jour de chiffrer, comme le premier juge, à 27.000 € ;

Sur le visiophone et la réinstallation du portail :

Attendu qu’il est justifié au dossier de l’éloignement (environ 100 mètres) du nouveau portail, qui ne permettra plus aux époux X de bénéficier du confort que procurait l’ancien portail, plus proche et permettant une identification plus aisée et rapide du visiteur ;

Attendu que pour autant, les époux X devaient aussi se déplacer, rien ne démontrant au dossier qu’ils jouissaient d’une ouverture à distance télécommandée ;

Attendu que c’est donc un visiophone dont l’installation peut être justement réclamée, et auquel l’expropriant s’était engagé (pièce n° 16 de l’expropriée : 'sonnette plus vidéo’ – Fiche prise de site) ;

Attendu que la Cour estime que cette indemnité peut être justement chiffrée à 2.000 € ;

Sur les frais d’expertise :

Attendu qu’au regard des éléments de l’espèce et des particularités de la procédure d’expropriation, la Cour estime que les époux X doivent supporter les frais d’expertise sollicités ;

Attendu que l’appelant prospérant partiellement, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

STATUANT contradictoirement,

REÇOIT l’appel de la communauté d’agglomération, régulier en la forme ;

Au fond, Y FAIT DROIT partiellement ;

Statuant à nouveau,

FIXE à 513.500 € l’indemnité totale due au titre de la dépossession de 1027 m² (parcelle BK15 sise XXX à Montpellier, pour 4125 m²), ce montant englobant indemnité principale et de remploi ;

FIXE à 75.000 € la dépréciation du reliquat, de la propriété ;

FIXE à 2.000 € l’indemnité due pour l’installation d’un visiophone ;

REJETTE la demande faite au titre des frais d’expertise ;

CONSTATE sous toutes réserves que l’expert missionné par l’expropriant indique que le nouveau mur de clôture est construit sur l’emprise, et ménage un nouveau chemin d’accès lui-même situé sur l’emprise ;

RÉSERVE en conséquence les droits des époux X relatifs à la perte du terrain transformé en chemin d’accès, à la dépréciation ou à la perte du mur de clôture ;

RENVOIE la partie la plus diligente à saisir la Cour pour le cas où la situation évoluerait par l’effet de la suppression du nouveau mur de clôture par l’expropriant ne permettant plus à l’exproprié de bénéficier à titre privatif d’un chemin d’accès situé sur l’emprise, ou par l’obligation faite à l’exproprié de se clôturer en limite d’emprise, ou par l’exercice de son droit à se clôturer en limite de sa propriété ;

RÉSERVE les droits des parties de façon plus générale pour le cas où les énonciations de l’expert B ne correspondraient pas à la réalité justifiée sur le terrain ;

CONFIRME pour le surplus la décision du premier ressort relative à la perte de droit à construire (38.400 €), aux frais irrépétibles exposés en premier ressort (2.000 €) et aux dépens laissés à la charge de l’expropriant ;

CONDAMNE la communauté d’agglomération à supporter les dépens exposés en appel, et dit qu’elle devra verser aux époux X le complément de l’indemnité totale d’expropriation ci-dessus disposée, déduction faite de l’indemnité provisionnelle de 339.910 € déjà versée.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

GT/CS