COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Expropriations

ARRET DU 19 FEVRIER 2013

Débats du 15 Janvier 2013

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/00030

Minute n° :

Ce jour, DIX NEUF FEVRIER DEUX MILLE TREIZE,

A l’audience publique de la Chambre des Expropriations de la Cour d’Appel de MONTPELLIER , Monsieur D-Luc PROUZAT, Conseiller assisté de M. Philippe CLUZEL, Greffier a prononcé l’arrêt suivant dans l’instance opposant :

d’une part :

LA COMMUNAUTE D4AGGLOMERATION DE MONTPELLIER, établissement public de coopération intercommunale, , prise en la personne de son président en exercice domicilié ès qualité au siège social

XXX

XXX

Représentant : M^e BEQUAIN DE CONINCK de la SCP VINSONNEAU PALIES,NOY, GAUER ET ASSOCIES (avocats au barreau de MONTPELLIER)

APPELANTE

et

d’autre part :

Monsieur BF R décédé le XXX

16 BQ Paul Massot

XXX

Représentant : M^e GILLIOCQ, avocat, de la SCP COULOMBIE, GRAS, CRETIN, BECQUEVORT, ROSIER, SOLAN D (avocats au barreau de MONTPELLIER)

Madame AC X épouse H

Villa Saint AH appt 38

6 BQ Ginies Mares

XXX

Représentant : M^e GILLIOCQ, avocat, de la SCP COULOMBIE, GRAS, CRETIN, BECQUEVORT, ROSIER, SOLAN D (avocats au barreau de MONTPELLIER)

Madame BZ CA CB X

XXX

XXX

Représentant : M^e GILLIOCQ, avocat, de la SCP COULOMBIE, GRAS, CRETIN, BECQUEVORT, ROSIER, SOLAN D (avocats au barreau de MONTPELLIER)

Monsieur AH X

XXX

14 BQ du Petit Bois

XXX

Représentant : M^e GILLIOCQ, avocat, de la SCP COULOMBIE, GRAS, CRETIN, BECQUEVORT, ROSIER, SOLAN D (avocats au barreau de MONTPELLIER)

Monsieur AL X

43 BQ du Mas de Magret

34430 SAINT D DE VEDAS

Représentant : M^e GILLIOCQ, avocat, de la SCP COULOMBIE, GRAS, CRETIN, BECQUEVORT, ROSIER, SOLAN D (avocats au barreau de MONTPELLIER)

Madame AV AW veuve X

61 BQ des Grèzes

XXX

Représentant : M^e GILLIOCQ, avocat, de la SCP COULOMBIE, GRAS, CRETIN, BECQUEVORT, ROSIER, SOLAN D (avocats au barreau de MONTPELLIER)

Monsieur AZ X

XXX

34430 SAINT D DE VEDAS

Représentant : M^e GILLIOCQ, avocat, de la SCP COULOMBIE, GRAS, CRETIN, BECQUEVORT, ROSIER, SOLAN D (avocats au barreau de MONTPELLIER)

Monsieur AF X

8 BQ des Bouvreuils

XXX

Représentant : M^e GILLIOCQ, avocat, de la SCP COULOMBIE, GRAS, CRETIN, BECQUEVORT, ROSIER, SOLAN D (avocats au barreau de MONTPELLIER)

Madame AX X épouse Q

50 CE Monsieur Teste

XXX

Représentant : M^e GILLIOCQ, avocat, de la SCP COULOMBIE, GRAS, CRETIN, BECQUEVORT, ROSIER, SOLAN D (avocats au barreau de MONTPELLIER)

SCI LA COLOMBE Société de fait représentée par l’indivision H-X

Villa Saint-AH appart 38

6 BQ Ginies Mares

XXX

Représentant : M^e GILLIOCQ, avocat, de la SCP COULOMBIE, GRAS, CRETIN, BECQUEVORT, ROSIER, SOLAN D (avocats au barreau de MONTPELLIER)

INTIMES

Monsieur D-BO R

27 BQ de l’Ambroisie

XXX

Représentant : M^e GILLIOCQ, avocat, de la SCP COULOMBIE, GRAS, CRETIN, BECQUEVORT, ROSIER, SOLAN D (avocats au barreau de MONTPELLIER)

Madame AJ AQ CB R

115 CE de Lodève

XXX

Représentant : M^e GILLIOCQ, avocat, de la SCP COULOMBIE, GRAS, CRETIN, BECQUEVORT, ROSIER, SOLAN D (avocats au barreau de MONTPELLIER)

XXX

en présence de

Monsieur le Commissaire du Gouvernement du département de l’Hérault

XXX

XXX

XXX

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

Statuant sur l’appel d’un jugement du Juge de l’Expropriation du Département de l’Hérault en date du 28 Janvier 2011

Après que les débats aient eu lieu à l’audience publique du 15 Janvier 2013 où siégeaient :

— Monsieur D-Luc PROUZAT, Conseiller de Chambre, Président suppléant, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de MONTPELLIER, en remplacement de M. BACHASSON, Président empêché,

— Monsieur D-Jacques SAINTE-CLUQUE, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de Perpignan, juge de l’Expropriation du Département des Pyrénées Orientales, désignée par Ordonnance de Monsieur le Premier Président,

— Madame Nathalie MATELLY, Vice-Présidente du Tribunal de Grande Instance de CARCASSONNE, Juge suppléant de l’Expropriation du Département de l’Aude, désignée par Ordonnance de Monsieur le Premier Président,

En présence de M. AE, délégué par le Trésorier Payeur Général de la Région Languedoc Roussillon, Commissaire du Gouvernement,

assistés de M. Philippe CLUZEL, Greffier,

Monsieur le Président entendu en son rapport, les conseils des parties et le Commissaire du Gouvernement entendus en leurs observations,

Après avoir mis l’affaire en délibéré au 19/02/2013 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, les magistrats du siège ont délibéré en secret, conformément à la loi.

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :

La société civile immobilière La Colombe, qui est une société de fait composée d’BF R, d’une part, et des membres de l’indivision H-X, d’autre part, est propriétaire à Saint D BM d’une parcelle de 126 865 m² cadastrée au lieu-dit « Devès d’Empène », section XXX en nature de lande.

Par arrêté du 14 avril 2010, le préfet de l’Hérault a déclaré d’utilité publique la 2^e extension de la création de la ZAC du Parc d’activités AT AU sur la commune de Saint D BM et notamment cessible au profit de la communauté d’agglomération de Montpellier une emprise de 74 843 m² sur la parcelle XXX.

Le 31 mai 2010, la communauté d’agglomération de Montpellier a notifié à BF R et AC H représentant les membres de l’indivision H-X une offre d’indemnisation pour le compte de la SCI La Colombe à hauteur de la somme de 1 058 905 €, indemnité de remploi comprise, sur la base d’un prix de 12,85 € le m².

A défaut d’accord amiable, M. R représentée par son tuteur, l’UDAF des Pyrénées Orientales, et les membres de l’indivision H-X représentée par AC X épouse H ont saisi, le 2 décembre 2010, le juge de l’expropriation du département de l’Hérault aux fins de fixation des indemnités leur revenant.

L’ordonnance d’expropriation a été prononcée entre-temps, le 23 août 2010.

Après visite des lieux, le juge de l’expropriation a notamment, par jugement du 28 septembre 2011 :

— fixé à la somme de 2 635 474 € l’indemnité due par la communauté d’agglomération de Montpellier à la SCI La Colombe pour l’expropriation d’une emprise de 74 843 m² sur la parcelle cadastrée à Saint D BM, section XXX,

— condamné la communauté d’agglomération de Montpellier à payer à la SCI La Colombe la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration faite le 15 décembre 2011 au greffe de la cour, la communauté d’agglomération de Montpellier a régulièrement relevé appel de ce jugement.

Elle a déposé son mémoire d’appelante accompagné de 48 pièces le 15 février 2012, mémoire notifié les 21 et 22 février 2012 à M. R et aux membres de l’indivision H-X à l’exception de AZ X, ainsi que le 21 février 2012 au commissaire du gouvernement.

Ledit mémoire a été notifié à AZ X, n’ayant pas retiré la lettre recommandée du greffe, par acte d’huissier de justice du 21 mars 2012 remis à la personne du destinataire.

M. R, les membres de l’indivision H-X et la SCI La Colombe ont déposé leur mémoire d’intimés avec 54 pièces, le 15 mars 2012.

M. R est décédé en cours d’instance, le 16 mars 2012 laissant pour lui succéder ses deux enfants, D-BO R et AJ R.

Le 21 décembre 2012, la communauté d’agglomération de Montpellier a déposé un mémoire récapitulatif et en réplique auquel se trouvent annexés quatre pièces nouvelles (n° 33 bis, 49, 50 et 51).

Enfin, le 4 janvier 2013, un mémoire en réplique et récapitulatif avec deux pièces nouvelles (n° 55 et 56) a été déposé par D-BO et AJ R, venant aux droits de leur père décédé, AC X épouse H, BZ X, AH X, AL X, AV BK veuve X, AZ X, AF X, AX X épouse XXX.

Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de conclusions devant la cour.

* *

*

La communauté d’agglomération de Montpellier demande à la cour de fixer à la somme de 1 058 905 € le montant de l’indemnité due pour l’expropriation d’une emprise de 74 843 m² sur la parcelle cadastrée à Saint D BM, section XXX ; elle sollicite, en outre, la condamnation des expropriés à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :

— c’est à tort que le premier juge a considéré que la parcelle était constructible au motif qu’il existe dans le secteur 5AU du PLU un « certain potentiel de constructibilité », alors que la zone 5AU, qui englobe le périmètre de la 2^e extension de la ZAC AT AU, est une zone partiellement équipée destinée à l’implantation d’activités économiques après réalisation des divers équipements et qu’elle n’est donc pas immédiatement constructible pour pouvoir remplir la condition du b) de l’article L. 13-15 II du code de l’expropriation,

— il ne pouvait davantage considérer que le terrain bénéficiait d’un « certain potentiel de constructibilité », alors qu’à la date de référence, la parcelle XXX est à usage effectif de terre agricole et qu’il ne pouvait être tenu compte de son utilisation future,

— l’évaluation à 32 € le m² faite par le premier juge est disproportionnée, alors que la parcelle présente une situation nettement moins privilégiée que les terrains expropriés en vue de la réalisation du parc Malbosc ou de ceux situés dans Montpellier en zones NA ou AU bloquées à l’urbanisation, compte tenu notamment des contraintes dont elle se trouve affectée (situation en bordure du péage de l’autoroute A9, absence des équipements de viabilisation, contexte géologique, topographique et hydrologique défavorable, desserte par un simple chemin de terre, environnement à dominante tertiaire, industrialisé, pollué et bruyant, surplomb par plusieurs lignes haute tension '),

— la parcelle ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir, dès lors qu’à la date de référence du 21 janvier 2008 à laquelle a été approuvé le PLU de Saint D BM, elle est située dans un secteur inconstructible en l’état, que les réseaux existants dans la zone 5AU se sont pas de capacité suffisante pour viabiliser l’ensemble du périmètre de la ZAC AT AU et que les travaux de viabilisation du lotissement contigu à la ZAC ont été réalisés moins de trois années avant l’ouverture de l’enquête publique de la ZAC 2^e extension,

— située dans une zone non immédiatement constructible et insuffisamment équipée et se trouvant affectée de nombreuses contraintes d’aménagement et nuisances, elle ne peut, non plus, être qualifiée de « terrain en situation hautement privilégiée »,

— divers accords amiables ont été réalisés entre 2007 et 2008 à des prix compris entre 10 € et 15,31 € le m² relativement à des terrains inclus dans le périmètre des opérations, objet de la DUP, ou à proximité immédiate,

— les termes de comparaison des expropriés, qui invoquent un prix plancher de 30 € le m2 et un prix plafond de 55 € le m², ne sont pas pertinents, qui portent sur des terrains dont la situation, la consistance et les caractéristiques ne sont pas comparables.

Formant appel incident, les consorts R, les consorts X et la SCI La Colombe demandent à la cour de fixer l’indemnité globale de dépossession leur revenant à la somme de 4 529 000 € par référence à un prix de 55 € le m² et de condamner la communauté d’agglomération de Montpellier à verser à chacun d’eux la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent en substance que :

— le premier juge a commis une erreur de droit doublée d’une erreur d’appréciation en faisant dépendre la valeur de la parcelle expropriée du coût d’aménagement réalisé par le concessionnaire de l’opération,

— à la date de l’ordonnance d’expropriation, la parcelle XXX consiste en un terrain plat en nature de lande, de forme régulière, situé en bordure des parcs d’activités AT AU et de la Lauze, étant observé que la traversée du terrain par des lignes électriques haute tension génère des servitudes de surplomb, d’ancrage, d’appui et de passage ne remettant pas en cause sa constructibilité et que le concessionnaire de la ZAC et la commune ont nécessairement exclu les activités industrielles lourdes et polluantes susceptibles de porter atteinte à la qualité de l’eau,

— la parcelle est référencée par le SCOT de l’agglomération de Montpellier dans un secteur d’extension destiné au développement des activités économiques,

— à la date de référence, qui doit être fixée au 21 janvier 2008, elle est classée en zone 5AU du PLU, qui est une zone partiellement équipée destinée à l’implantation d’activités économiques après réalisation des divers équipements, dans un secteur présentant un potentiel important de constructibilité, qui concorde avec les orientations du SCOT et s’exprime au travers de la ZAC AT AU 2^e extension prévoyant une SHON de 99 000 m² répartis sur 21 hectares,

— situé dans un secteur désigné comme constructible par le PLU, en bordure de deux parcs d’activités et à proximité de l’ensemble des réseaux primaires existants implantés dans la 1^re tranche de la ZAC et dans le lotissement AT AU, le terrain se trouve en situation hautement privilégiée,

— dans le bilan des transactions fait en 2010 par l’observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Montpellier et son agglomération, le prix moyen du m² de foncier « équipé » à vocation non tertiaire s’établit à 84 € et, dans le cas d’activités tertiaires, à 218 €,

— l’offre de la communauté d’agglomération de Montpellier, formulée sur la base de 12,84 € le m² hors remploi, est manifestement sous-évaluée, alors même que des accords amiables, qui ne lient pas la juridiction de l’expropriation, ont été réalisés sur cette base, les termes de comparaison, qu’ils produisent, démontrant que les cessions effectuées librement le sont à des prix supérieurs,

— en l’état de ces termes de comparaison, notamment ceux relatifs à des terrains situés en zone AU constructible, dans des ZAC d’activités, la parcelle expropriée doit être évaluée à 55 € le m² eu égard à sa situation hautement privilégiée.

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Lors des débats à l’audience, la cour a invité les parties à s’expliquer sur l’irrecevabilité tirée de l’article R. 13-49, alinéas 1 et 2, du code de l’expropriation des pièces nouvelles déposées par la communauté d’agglomération de Montpellier, d’une part, les consorts R, les consorts X et la SCI La Colombe, d’autre part, après l’expiration des délais prévus par ce texte.

Elles ont été autorisées, en application des articles 442 et 445 du code de procédure civile, à déposer une note en délibéré dans les huit jours de l’audience, ce qu’elles ont fait le 22 janvier 2013.

MOTIFS de la DECISION :

A l’exception des pièces n° 49 (mémoire n° 3 en réponse de l’expert L) et 51 (CA Montpellier SERM c/ Sarrivière, 16.12.08 et CA Nîmes SERM c/ Sarrivière, 21.11.12), il convient de déclarer d’office irrecevables les pièces nouvelles déposées par la communauté d’agglomération de Montpellier hors du délai prévu à l’article R. 13-49, alinéa 1, du code de l’expropriation, pièces annexées à son mémoire déposé le 21 décembre 2012 et qui ne constituent pas des éléments de preuve produits au soutien d’une réponse apportée aux prétentions ou moyens adverses.

Il en est de même des pièces déposées hors du délai de l’article R. 13-49, alinéa 2, par les consorts R, les consorts X et la SCI La Colombe, annexées à leur mémoire déposé le 4 janvier 2013, à l’exception de la pièce n° 55 (acte de décès et attestation de dévolution successorale de M. R), qui tend à justifier de la recevabilité de l’intervention volontaire en reprise d’instance des héritiers de l’une des parties, décédée en cours de procédure.

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A) les dates à retenir pour l’appréciation de l’usage effectif du bien et la détermination de sa consistance :

Le jugement entrepris n’est pas critiqué en ce qu’il a fixé au 21 janvier 2008 la date à retenir pour l’appréciation de l’usage effectif de la parcelle XXX, soumise au droit de préemption urbain, par application des dispositions combinées des articles L. 213-4, L. 213-6 du code de l’urbanisme et L. 13-15 I du code de l’expropriation, et qui correspond à la date d’opposabilité aux tiers de la délibération du conseil municipal de Saint D BM approuvant la 3^e révision du POS de la commune valant mise en forme du PLU et délimitant la zone dans laquelle est située la parcelle.

S’agissant de la consistance du bien, celle-ci doit être appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation, prononcée le 23 août 2010 ; à cette date, la parcelle XXX constitue un terrain plat en nature de lande ou garrigue, libre d’occupation et situé dans la partie sud-ouest de l’agglomération montpelliéraine, entre l’autoroute A 9 et la XXX (ancienne RN n° 112), en bordure des parcs d’activités de la Lauze et AT AU ; la cour se réfère aux constatations faites par le premier juge, lors de sa visite des lieux, dont il ressort notamment que l’accès à la parcelle se fait par la route de Saint D le Sec, se prolongeant, sur une courte distance, par un chemin de terre.

B) la qualification juridique du bien :

Selon l’article L. 13-15 – II du code de l’expropriation, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, quelle que soit leur utilisation, sont à la date de référence à la fois :

a) effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable, et dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone ;

b) situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation dessols, rendu public ou approuvé ou par un document d’urbanisme en tenant lieu.

En l’espèce, la parcelle XXX se trouve, à la date de référence, incluse dans le périmètre de la ZAC AT AU 2^e extension créée par délibération du conseil de la communauté d’agglomération de Montpellier du 16 novembre 2007 et classée en zone 5AU du plan local d’urbanisme de Saint D BM.

La zone 5AU est définie comme une zone partiellement équipée, destinée à l’implantation d’activités économiques après réalisation des divers équipements, correspondant aux secteurs d’extension réalisés ou à réaliser de la ZAC AT AU, et située dans le périmètre de protection de trois captages ; il est précisé, dans le règlement du PLU, qu’eu égard à la situation de la zone en bordure de l’A 9, de la bretelle de l’échangeur de l’A 9 et de la LGV, classées infrastructures de transport terrestre bruyantes de catégorie 1 ou 2, les bâtiments à construire devront bénéficier d’un isolement acoustique conforme aux prescriptions déterminées en application de l’article 13 de la loi n° 92-1444 du 31 décembre 1992 relative à la lutte contre le bruit.

Dans l’ensemble de la zone, sont notamment interdits l’ouverture et l’exploitation de carrières, les terrains de camping caravanage, les parcs résidentiels de loisirs, le stationnement isolé des caravanes, les constructions et installations destinés à abriter les animaux réalisées pour les besoins d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle et celles de même nature relevant du régime des installations classées, les constructions à usage d’habitation et les constructions à usage d’hôtellerie ; y sont, par ailleurs, interdits toutes les activités pouvant induire à priori une pollution de l’aquifère, les décharges d’ordures ménagères, de déchets industriels, de déchets inertes, de déchets de déblais ou de gravats de démolition, toues les procédés de fabrication, tous les stockages mettant en 'uvre des produits toxiques et dangereux, les activités de fabrication, de transformation ou de commercialisation de produits chimiques ou phytosanitaires dangereux, les activités relevant de l’industrie lourde, de la métallurgie ou des traitements de surface, les commerces et stockage d’hydrocarbures autres que ceux nécessaires à la réalisation d’une distribution ponctuelle sur le réseau routier ou autoroutier et au service d’installations existantes, toute injection par forage, puisard artificiel ou naturel, vers la nappe, les forages dont le prélèvement est supérieur à 8 m³/ h à l’exception de ceux destinés à l’alimentation des collectivités publiques, ainsi que les cimetières (article 5AU 1).

Sont admis, sous certaines conditions, les affouillements et les exhaussements des sols, les constructions réalisées individuellement sous réserve que le terrain d’assiette soit desservi par les équipements nécessaires, les ouvrages techniques liés au fonctionnement des services d’intérêt public de télécommunication, les installations classées pour la protection de l’environnement, les stockages d’hydrocarbures, qui ne sont pas interdits à l’article 5AU 1, les canalisations de transport d’hydrocarbures liées à ces stockage et les forages dont le prélèvement est inférieur à 8 m³/ h (article 5AU 2).

Les terrains dont la superficie est supérieure à 4000 m² doivent être équipés, pour rediriger les eaux pluviales ruisselant sur leurs surfaces imperméables, vers un dispositif de stockage avant rejet vers le système d’évacuation des eaux pluviales ; l’emprise au sol des constructions ne doit pas dépasser 50% de la superficie du terrain d’assiette et la hauteur maximale des constructions est fixée à 15 m hors tout, le coefficient d’occupation du sol étant de 0,60 dans la zone (articles 5AU 4, 9, 10 et 14).

A la date de référence, la parcelle XXX, incluse dans le périmètre de la ZAC AT AU 2^e extension, dans laquelle est prévue la réalisation de 99 000 m² du SHON sur 212 000 m², et classée en zone 5AU du PLU ouverte à l’urbanisation, dans laquelle sont admises, sous certaines conditions, les constructions destinées à l’implantation d’activités économiques, les ouvrages techniques liés au fonctionnement des services d’intérêt public de télécommunication, les installations classées pour la protection de l’environnement, les stockages d’hydrocarbures, les canalisations de transport d’hydrocarbures liées à ces stockage et les forages, peut donc être considérée comme située dans un secteur désigné comme constructible par le PLU au sens de l’article L. 13-15 ' II 1° b) du code de l’expropriation ; il ne peut être soutenu qu’elle est située dans un secteur inconstructible au seul motif que le règlement prévoit que les occupations et utilisations du sol ne sont admises qu’après réalisation des équipements de la zone.

Le secteur de l’agglomération de Montpellier où se situe la parcelle, localisé sur le territoire de la commune de Saint D BM entre l’autoroute A 9 et la XXX, constitue un secteur à vocation économique, doté d’un réseau dense de voies de communication, dont le développement a débuté avec la création du parc d’activités de la Lauze, suivie en 1985 de la ZAC Devès d’Empène (aujourd’hui dénommée AT AU) sur 16 ha, dont la 1^re extension sur 11 ha supplémentaires date de 1992 ; le SCOT de l’agglomération de Montpellier inclut ainsi le terrain dans un secteur d’extension des sites économiques existants d’un niveau d’intensité B, avec toutefois des restrictions liées à l’existence de nombreuses contraintes environnementales.

S’agissant des réseaux, dont l’existence et la capacité doivent être appréciés, conformément à l’article L. 13-15 II 1° a), au regard de l’ensemble de la zone faisant l’objet de l’opération d’aménagement, il ressort de l’étude d’impact, réalisée en novembre 2007, qu’un réseau d’eau potable en fonte DN 150 se trouve sous les voiries de la ZAC existante, permettant d’alimenter l’extension sous réserve que l’une des conduites (celle de la BQ Farman) soit convertie en DN 200 afin d’assurer un futur maillage vers un DN 500 existant en direction de l’A 9, que les seuls collecteurs du réseau d’évacuation des eaux usées, présents à proximité, se situent sous les voies de circulation existantes, que le raccordement de l’extension par un réseau gravitaire en conduite PVC CR8 nécessitera une modification de la station de refoulement en fonction du calcul du débit d’effluents à évacuer et que des bassins de rétention collectifs des eaux pluviales devront être créés.

La desserte de la 2^e extension de la ZAC implique, en outre, un réaménagement de l’accès automobile du secteur par la XXX, qui devra être assuré, d’une part, par la BQ Saint Exupéry à partir d’un carrefour à l’entrée de la zone industrielle de la Lauze et, d’autre part, par la BQ BO BS et des bretelles d’accès secondaires à créer, à partir d’un carrefour à l’entrée du parc AT AU.

Il résulte de ce qui précède que les réseaux existants à la date de référence dans le parc et le lotissement AT AU sont insuffisants à la desserte du secteur correspondant à la 2^e extension de la ZAC, dont le coût prévisionnel des travaux d’aménagement, y compris les études, est chiffré à 6 756 000 € dans le dossier de DUP ; la parcelle XXX ne peut dés lors revêtir la qualification de terrain à bâtir, comme l’a justement retenu le premier juge.

Quoique non qualifié de terrain à bâtir, la parcelle n’en est pas moins située, au sud ouest de l’agglomération montpelliéraine, à proximité immédiate d’une zone d’activités économiques en plein développement et d’un réseau dense de voies de circulation (autoroute A 9, échangeur de Saint D BM, XXX, RD n° 613) ; elle est cependant desservie par un simple chemin de terre, privée de tout élément de viabilisation et affectée de diverses contraintes environnementales et restrictions administratives, énoncées dans l’étude d’impact et reprises dans un rapport de M. L, expert, daté du 26 mai 2011, à savoir :

— le surplomb et/ou l’ancrage de quatre lignes électriques haute tension (ligne de la Gardiole de 63 KV, deux pylônes, ligne Balaruc ' Montpellier de 225 KV, ligne Montpellier ' Tamareau I de 225 KV, deux pylônes, ligne de Montpellier ' Tamareau II de 225 KV, deux pylônes) générant des restrictions au niveau de la hauteur des bâtiments et des distances à respecter pour leur implantation,

— la présence d’infrastructures de transport terrestre bruyantes de catégorie 1 ou 2 (autoroute A 9, échangeur, LGV) impliquant de respect de prescriptions en matière acoustique pour la construction des bâtiments,

— la nature du sous-sol composé de calcaires durs jurassiques à l’origine de l’interdiction de certaines activités polluantes et de l’instauration de contraintes spécifiques en matière de traitement des eaux.

Force est, en outre, de constater que les réseaux existants en limite du secteur d’extension de la ZAC, dans le lotissement AT AU contigu, ont été réalisés moins de trois ans avant l’ouverture de l’enquête préalable à la DUP (21 septembre 2009) puisque la réception des divers travaux d’aménagement (voirie, réseaux humides et secs) est intervenue le 29 juillet 2009, ainsi qu’il en est justifié.

En dépit des contraintes environnementales et restrictions administratives, dont la parcelle XXX se trouve affectée, sa situation à proximité immédiate d’une zone d’activités économiques en plein développement de l’agglomération montpelliéraine et d’un réseau dense de voies de circulation, conduit à lui conférer une plus-value par rapport au prix d’un terrain à usage effectif agricole ; la vocation de la parcelle, classée dans un secteur désigné constructible au PLU pour l’implantation d’activités économiques, est renforcée par le fait qu’elle est issue d’un terrain plus vaste de 46 ha appartenant à l’origine à la SCI La Colombe, délimité par la zone industrielle de la Lauze, l’autoroute A 9 et la RN n° 112 (actuelle XXX), dont l’aménagement progressif par le district de Montpellier puis la communauté d’agglomération de Montpellier a débuté en 1985 par la création de la ZAC Devès d’Empène.

Il convient, en conséquence, de retenir, pour son évaluation, qu’elle bénéficie d’une situation privilégiée, facteur indéniable de plus-value.

C) l’évaluation du bien :

Pour fixer à 32 € le m² la valeur de la parcelle, le premier juge, après avoir examiné les éléments de référence produits par les parties et le commissaire du gouvernement, a indiqué qu’une fois équipée, la parcelle permettra la construction d’environ 30 000 m² de SHON dédiés à des activités, si bien que sa valeur ne saurait être inférieure à celle retenue pour un parc paysager en zone naturelle inconstructible ou pour un terrain situé en zone AU0 inconstructible en l’état quand bien même son positionnement au sein de la ville ou de l’agglomération serait moins porteur, ni excéder de 10% les prix retenus pour des secteurs équipés mais encore classés en zone AU0 compte tenu du coût d’aménagement du m² commercialisable, oscillant entre 40 et 48 € le m².

La valeur d’un terrain ne saurait toutefois, sauf exception, être déterminée par référence au coût des aménagements, que le concessionnaire d’une opération immobilière envisage de réaliser en fonction d’une utilisation future ; au surplus, le prix prévisionnel au m² des travaux d’aménagement de la 2^e extension de la ZAC AT AU ressort à 31,86 € (6 756 000 € / 212 000 m²), qui n’est pas un prix particulièrement élevé par rapport à d’autres opérations d’aménagement de ZAC d’activités, comme la ZAC Parc 2000 Extension située au nord ouest de l’agglomération montpelliéraine, dont le prix au m² est de 38,92 € (4 796 000 € / 123 224 m²).

La communauté d’agglomération de Montpellier se réfère aux cinq mutations suivantes, réalisées à l’amiable, de parcelles situées à Saint D BM dans la zone du projet ou à proximité, dont elle produit les actes :

— vente du 6 juillet 2007 (communauté d’agglomération de Montpellier / SERM) des parcelles de terre cadastrées au lieu-dit « Devès d’Empène », section AC XXX, 155, 158 et 160, totalisant 62 207 m², classées en zone IVNA (zone non équipée destinée à l’implantation d’activités après réalisation des équipements), au prix de 933 105 €, soit 15 € le m²,

— vente du 28 décembre 2007 (commune de Saint D BM / communauté d’agglomération de Montpellier) de la parcelle de terre cadastrée au lieu-dit « Devès d’Empène », section XXX, de 47 418 m², classée en zone INA (zone non équipée destinée à l’urbanisation future à long terme pour une vocation à usage d’activités), au prix de 474 180 €, soit 10 € le m²,

— vente des 8 et 22 octobre 2008 (M. et M^me J / communauté d’agglomération de Montpellier) de la parcelle de terre cadastrée au lieu-dit « Devès d’Empène », section XXX, de 29 010 m², classée en zone 5AU, au prix de 372 800 €, soit 12,85 € le m²,

— vente des 30 janvier et 2 février 2009 (commune de Saint D BM / communauté d’agglomération de Montpellier) de la parcelle de terre cadastrée au lieu-dit « Devès d’Empène », section XXX2, de 17 630 m², classée en zone 4U2, au prix de 270 000 €, soit 15,31 € le m²,

— vente des 26 et 27 juillet 2010 (M. et M^me J / communauté d’agglomération de Montpellier) de la parcelle de terre cadastrée au lieu-dit « Devès d’Empène », section XXX, de 2230 m², classée en zone 5AU, au prix de 29 000 €, soit 13 € le m².

Seule la dernière vente, réalisée en juillet 2010 à 13 € le m² pour un terrain classé en zone 5AU, est postérieure la DUP, la vente d’octobre 2008 faite à 12,85 € le m², bien qu’antérieure à la DUP, étant relative à un terrain situé dans le périmètre de la 2^e extension de la ZAC et classé dans la même zone 5AU ; la plupart des ventes citées sont toutefois intervenues entre collectivités ou entre une collectivité et un aménageur, en sorte que les prix pratiqués ne peuvent être regardés comme significatifs du prix réel du marché de terrains en zones d’activités.

A cet égard, la communauté d’agglomération de Montpellier cite deux ventes amiables portant sur des terrains situés dans d’autres communes, destinés à l’accueil d’activités économiques diverses, acquis par une collectivité publique auprès de particuliers, à savoir :

— vente du 6 novembre 2008 (Rodier / communauté d’agglomération de Montpellier) d’une parcelle de 4911 m² cadastrée à Lavérune, section XXX, en nature de vigne, au prix de 98 300 €, soit 20 € le m²,

— vente (Vialettes / communauté de communes du pays de l’Or) du 4 décembre 2009 d’une parcelle de 5002 m² cadastrée à Maugio, section XXX en nature de terre, au prix de 114 336,76 €, soit 22,86 € le m².

Les indications fournies sur cette dernière vente font apparaître que le terrain concerné est situé à Maugio dans le périmètre de la future ZAC des portes de l’aéroport, en zone 1AUE2 du PLU approuvé le 17 juillet 2006, dotée d’un COS de 0,60, c’est-à-dire dans une zone à urbaniser à court terme, et non en zone AU à urbaniser à moyen et long terme, correspondant à une réserve foncière inconstructible.

Elle évoque également les ventes suivantes portant sur des terrains également situés dans des communes limitrophes de Montpellier et destinés à l’habitation, notamment dans le cadre de ZAC :

— vente du 23 mai 2007 (Galtier / société Guiraudon, Guiponi et Leygue) d’une parcelle de 6997 m², classée en zone NA4, cadastrée à Vendargues, section XXX, en nature de terrain à lotir, au prix de 209 910 €, soit 30 € le m²,

— vente du 18 mars 2008 (Lacan / société Guiraudon, Guiponi et Leygue) d’une parcelle de 5699 m², classée en zone NA4, cadastrée à Vendargues, section XXX, au prix de 170 970 €, soit 30 € le m²,

— vente du 25 juillet 2006 (société Les Maisons Toit d’Azur / SEM Foire internationale de Montpellier) d’une parcelle de terre de 1247 m², classée en zone IVNA, cadastrée à Pérols section XXX, au prix de 25 410 €, soit 20,37 € le m²,

— vente du 13 septembre 2006 (département de l’Hérault / SEM Foire internationale de Montpellier) d’une parcelle de terre de 460 m², classée en zone IVNA, cadastrée à Pérols section XXX, au prix de 11 500 €, soit 25,00 € le m²,

— vente du 28 janvier 2010 (GFA des domaines Fabre / société Guiraudon, Guiponi et Leygue) de deux parcelles de 61 271 m² au total, cadastrées à Lattes, section CC n° 19 et 21, au prix de 1 758 892 €, soit 32 € le m² pour la partie de terrain (54 191 m²) classée en zone AUa du PLU de Lattes et 3,50 € pour la partie du terrain (7080 m²) classée en zone A du PLU.

Les éléments ainsi fournis visent à démontrer que les terrains situés dans des communes limitrophes de Montpellier, classés dans des zones à urbaniser dédiées à l’habitation, se vendent à des prix compris entre 20 € et 32 € le m² et qu’ainsi, la prétention des intimés tendant à voir appliquer à la parcelle XXX, incluse dans une ZAC d’activités nettement moins attractive, un prix de 55 € le m² est manifestement excessive ; il importe sur ce point de relever que les quelques transactions, rapportées plus haut, ne sauraient à elles seules traduire la tendance du marché des terrains à urbaniser destinés à l’habitation ; s’agissant d’ailleurs des terrains englobés dans le périmètre de la ZAC « Pompidou » à Vendargues, il est produit un jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 24 novembre 2010 (société Guiraudon, Guiponi et Leygue c/ consorts G) fixant sur la base de 40 € le m² l’indemnité due pour l’expropriation de la parcelle AE n° 56 classée en zone NA pour partie dans le secteur NA4 (COS de 0,40) et pour partie dans le secteur NA6 (COS de 2).

Les consorts R, les consorts X et la SCI La Colombe communiquent un rapport de M. B, expert, daté du 6 juillet 2010, lequel indique, en conclusion, que l’évolution jurisprudentielle démontre une valorisation pour des terrains en situation privilégiée allant de 50 € à 110 € en fonction de leur emplacement et de la situation, que la parcelle XXX à vocation purement industrielle et incluse dans une ZAC périphérique de l’agglomération, dispose des réseaux principaux en bordure du tènement « historique », que la valorisation de la parcelle, classée en zone 5AU, se situe dans une fourchette de 50 € à 55 € le m² et que la prise en compte des servitudes impliquerait de retenir un abattement de 1,50 € le m² appliqué à la totalité de l’emprise.

Ils se référent, en premier lieu, à trois arrêts de cette cour en date du 13 juillet 2009, devenus définitifs, (ville de Montpellier c/ consorts T ; ville de Montpellier c/ consorts W ; ville de Montpellier c/ M. et M^me E) fixant à 18 € et 19 € le m² l’indemnité due pour l’expropriation, en vue de la réalisation d’un parc paysager, de terrains en situation privilégiée, classés en zone N-2 du PLU de Montpellier, zone naturelle inconstructible, et situés en bordure de la ZAC de Malbosc.

Les intimés évoquent ensuite les décisions de justice suivantes se rapportant à des terrains situés en zone NA ou AU, bloquées à l’urbanisation :

— quatre arrêts de la cour d’appel de Montpellier du 16 novembre 2010 (commune de Maugio c/ M. et M^me Y ; commune de Maugio c/ consorts Z ; commune de Maugio c/ consorts S ; commune de Maugio c/ M. K) confirmant les jugements de première instance ayant fixé, sur la base de 23 € le m² en mars 2008, le prix de divers terrains préemptés, compris entre 2874 m² et 74 843 m², classés en zone AU inconstructible du PLU de Maugio, dans le périmètre de la ZAD de la Font de Maugio, mais bénéficiant d’une situation privilégiée,

— trois arrêts de la cour d’appel de Montpellier du 18 décembre 2007 (n° 32, 33 et 34/2006) fixant à 30 € le m² l’indemnité due pour l’expropriation, dans le cadre de la réalisation de la 2^e ligne de tramway, d’emprises partielles de 513 m², 594 m² et 256 m² sur des parcelles de terrain nu situées à Saint D BM, classées en zone XXX, zone non équipée et destinée à l’urbanisation future à long terme pour une vocation à usage d’activités (la seule constructibilité consistant en l’extension mesurée des bâtiments existants à concurrence de 10% ou 40 m² maximum des superficies), mais en situation privilégiée,

— arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 15 février 2011 (consorts U c/ Département de l’Hérault) confirmant le jugement de première instance ayant estimé à 30 € le m², en valeur septembre 2009, un terrain de 13 188 m², faisant l’objet d’une procédure de délaissement, classé en zone AU0 du PLU de Montpellier, dans le secteur AU0-2 correspondant au futur quartier de Port Marianne et à ses extensions, c’est-à-dire dans une zone non équipée, inconstructible en l’état excepté pour les équipements publics et les extensions mesurées de bâtiments existants, mais bénéficiant d’une situation hautement privilégiée tenant son positionnement dans une zone périurbaine en expansion.

Par ailleurs, d’autres décisions de justice sont produites, qui concernent des terrains classés dans des zones NA ou AU ouvertes à l’urbanisation dans le cadre de ZAC d’activités au sein de l’agglomération de Montpellier, non qualifiés de terrains à bâtir mais en situation privilégiée, à savoir :

— ZAC d’activités « Parc Eurêka » : cinq arrêts de la cour d’appel de Nîmes des 19 mars 2007 (SERM c/ consorts F), 16 juin 2008 (SERM c/ consorts P) et 16 mars 2009 (SERM c/ Guy ; SERM c/ Fajeau ; SERM c/ GFA de la Condamine) statuant sur renvoi cassation, fixant entre 43 € et 45 € le m² en valeur mai 2003, mars 2005 ou mai 2005, les indemnités dues pour l’expropriation de parcelles de 1799 m² (vigne), 6668 m² (terre), 6707 m² (terre), 5955 m² (vigne) et 19 108 m² (verger et terre) situées à Montpellier,

— ZAC d’activités Parc 2000 extension : trois arrêts de la cour d’appel de Montpellier du 20 septembre 2011 (SERM c/ Dinet ; SERM c/ Aubert ; SERM c/ Martinez) confirmant les jugements de première instance ayant fixé à 52 € le m² en valeur janvier 2009 les indemnités dues pour l’expropriation de parcelles de terre de 3623 m², 5332 m² et 8932 m2 en nature de lande situées à Montpellier, précision faite que ces trois arrêts, faisant l’objet de pourvois en cassation, ne sont pas définitifs,

— ZAC d’activités Hippocrate : jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 25 janvier 2012 (SERM c/ M. et M^me V) fixant à 53 € le m² l’indemnité due pour l’expropriation d’une emprise de 1568 m² sur une parcelle bâtie de 5210 m² située à Montpellier, étant observé que ce jugement, dont le caractère définitif n’est pas démontré, est intervenu postérieurement au jugement entrepris à la date duquel il convient de se placer pour l’évaluation du bien,

— ZAC du parc d’activités de l’aéroport : jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 23 juin 2010 (SERM c/ société civile agricole domaine Saint D de Pailletrice), devenu définitif, fixant à 53 € le m² l’indemnité due pour l’expropriation de diverses parcelles de terre, totalisant 115 697 m², situées à Pérols.

Sont également produits aux débats plusieurs décisions se rapportant à des terrains situées dans des ZAC mixtes (habitation et activités) :

— arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 17 février 2009 (SERM c/ consorts C) fixant à 80 € le m² l’indemnité due pour l’expropriation d’une parcelle classée en zone 6 AU du PLU de Montpellier, incluse dans le périmètre de la ZAC « Port Marianne ' Consuls de Mer », pour sa partie non couverte par le PPRI,

— deux arrêts de la cour d’appel de Montpellier du 15 septembre 2009 (SERM c/ Molières ; SERM c/ consorts CD) confirmant les jugements de première instance ayant fixé à 100 € le m² les indemnités dues aux propriétaires expropriés de terrains, totalisant l’un 52 738 m², l’autre 35 585 m², situées à Montpellier dans le périmètre de la ZAC Ovalie et classés en zone 7AU du PLU.

A noter que le premier arrêt cité, qui avait revenu la qualification de terrain à bâtir, a été cassé dans toutes ses dispositions par un arrêt de la Cour de cassation (3^e chambre civile) du 1^er décembre 2010 et que sur renvoi, la cour d’appel de Nîmes, par un arrêt du 21 novembre 2011, a confirmé le jugement de première instance ayant évalué le terrain exproprié à 50 € le m² en mars 2007, après avoir écarté la qualification de terrain à bâtir mais retenu sa situation privilégiée ; les deux autres arrêts, définitifs, concernent des terrains situés le long de l’CE CF à Montpellier, dotés de l’ensemble des réseaux même si ceux-ci étaient insuffisants à la desserte de la zone faisant l’objet de l’opération d’aménagement.

D’autres éléments de référence sont cités par les consorts R, les consorts X et la SCI La Colombe relativement à des terrains inclus dans des ZAC mais hors l’agglomération de Montpellier ; ainsi, dans le secteur de Nîmes, des terrains classés en secteur constructible et compris dans le périmètre de ZAC d’activités (ZAC « Les Milliaires » à Beaucaire ; ZAC « Le Grès » à Vauvert ; ZAC du « Mas Vignoles » à Nîmes) ont été évalués, respectivement, à 28 €, 26,81 € et 20 € le m² (arrêt CA Nîmes 15 octobre 2007, M. et M^me M c/ commune de Beaucaire ; arrêt CA Nîmes 15 octobre 2007, Garcia c/ société Costières construction ; arrêt CA Nîmes 19 mai 2008, consorts AA c/ SENIM).

Abstraction faite d’un arrêt ancien (CA Montpellier 13 novembre 1993, département de l’Hérault c/ M. et M^me E), ils se prévalent aussi de deux arrêts de la cour d’appel de Montpellier du 18 décembre 2007 (n° 28 et 29/2006) fixant à, respectivement, 80 € le m² (mars 2006) et 100 € le m² (mai 2006) les indemnités dues pour l’expropriation, dans le cadre de la réalisation de la 2^e ligne de tramway, de terrains de 1530 m² et XXX m² situées à Saint D BM, classées en zone XXX, zone non équipée destinée à l’urbanisation future à long terme, mais antérieurement en zone UD constructible (avant la révision du POS opérée le 24 décembre 2000 motivée par le souci de la commune de maîtriser l’urbanisation), les indemnités fixées l’ayant été en considération du caractère hautement privilégiée des terrains concernés.

Enfin, diverses mutations relatives à des terrains classés en zones NC, NA ou AU sont rapportées par les intimés, détaillées comme suit :

— vente du 12 mai 2006 (consorts N / SERM) de six parcelles, totalisant 88 753 m², cadastrées à Montpellier, section XXX, 221, 223 et 224 et section DZ n° 11 et 109, classées en zone NC du POS mais destinées à être incluses dans la ZAC des Grisettes alors en cours de création, au prix de 4 000 140 €, soit 45 € le m² (1),

— vente du 8 février 2007 (Dupuy / société Mas Coste) d’une parcelle de 6130 m², cadastrée à Lattes, section XXX, classée en zone IVNA, au prix de 275 850 €, soit 45 € le m² (2),

— vente du 30 mars 2007 (Granier / société Mas Coste) d’une parcelle de 3246 m², cadastrée à Lattes, section XXX, classée en zone IVNA, au prix de 324 600 €, soit 100 € le m² (3),

— vente du 30 janvier 2009 (Pendrie / société Mas Coste) de quatre parcelles de 3390 m², 4708 m², 2329 m² et 3555 m², cadastrées à Lattes, section XXX, 24, 30 et 31, classée en zone IVNA, au prix de 1 747 750 €, soit 125 € le m² (4),

— vente du 26 avril 2007 (Esteban / Electricité de France) portant sur des parcelles cadastrées à Montpellier, section XXX, 77, 79 et 80, situées dans le secteur sud A9, à l’est du Lez, classées en zone AU0 du PLU, inconstructible en l’état, au prix de 40 € le m² (5),

— vente Mallet / Electricité de France du 26 avril 2007 portant sur les parcelles cadastrées à Montpellier, section XXX, 75 et 82, classées en zone AU0, au prix de 44 € le m2 incluant le coût de plantations (6),

— vente du 13 septembre 2010 (consorts I, A, Laclotre et Gibelin / SERM) de deux parcelles de terre, totalisant 6580 m², cadastrées à Saint D BM, section XXX et section AV n° 18, classées en zone 3AU du PLU (secteur d’habitat intermédiaire) à l’intérieur du périmètre de la ZAC « Roque Fraisse », moyennant le prix de 297 034,20 €, soit 45,14 € le m² (7).

Le premier terme de référence (45 € le m²) concerne un terrain, certes classé en zone NC inconstructible, mais ayant vocation à s’intégrer dans le périmètre d’une ZAC résidentielle, en bordure de l’CE du colonel Pavelet à Montpellier, en limite d’une zone urbaine dotée de l’ensemble des réseaux ; les 2^e, 3^e et 4^e termes de référence (entre 45 € et 125 € le m²) portent sur des terrains situés dans une commune limitrophe (Lattes) et classés en zone IVNA du POS, zone non équipée destinée à l’implantation d’activités, après réalisation des divers équipements, sous réserve que le terrain ait une superficie minimale de 10 000 m² ; il est constant que ces terrains, situés dans le secteur du Mas de Coste à Lattes, ont été acquis pour le compte du groupe Auchan, dans la perspective future de l’extension de son centre commercial ; le prix résultant du 5^e terme de comparaison (40 € le m²) pour un terrain classé au PLU dans une zone inconstructible en l’état est atypique, puisque le 6^e terme de comparaison, relatif à la vente réalisée le même jour d’un terrain aux caractéristiques identiques, révèle un prix du terrain nu nettement inférieur (22 € le m²), après déduction de la valeur des aménagements et plantations ; le 7^e terme de référence (45,14 € le m²) est plus pertinent dans la mesure où il concerne un terrain également situé à Saint D BM et classé en zone 3AU du PLU, couvrant le périmètre de la ZAC « Roque Fraisse », dont la vocation principale est l’accueil d’habitat, mais aussi le développement d’activités annexes (commerces, services et bureaux) ; il s’agit toutefois d’une zone mieux située géographiquement, à proximité du centre de Saint D BM.

D’autres actes de vente sont communiqués par les consorts R, les consorts X et la SCI La Colombe, qui ont cependant pour objet des terrains à bâtir inclus dans des ZAC d’activités, non directement comparables avec la parcelle XXX à évaluer.

En l’état des termes de comparaison proposés, le prix des terrains, non qualifiés de terrain à bâtir mais bénéficiant d’une situation privilégiée, varie de 12,85 € à 100 € le m² sur l’agglomération de Montpellier en fonction du zonage, de la situation géographique et des possibilités de construction en découlant ; s’agissant de terrains inclus dans des ZAC d’activités (ZAC AT AU à Saint D BM, XXX à XXX de l’aéroport à Maugio, ZAC du parc d’activités de l’aéroport à Pérols) et classés en zones NA ou AU constructibles, la fourchette de prix s’établit entre 12,85 et 53 € le m², les terrains inclus dans des ZAC résidentielles ou mixtes (habitations et activités annexes) étant, en règle générale, mieux valorisés.

Comme il a été déjà indiqué, les ventes amiables conclues en octobre 2008 et juillet 2010 entre la communauté d’agglomération de Montpellier et les mêmes propriétaires (M. et M^me J), relativement à des terrains classés en zone 5AU du PLU de Saint D BM, font apparaître des prix (12,85 € et 13 € le m²) 'les plus bas de l’étude', qui ne peuvent être regardés comme significatifs du prix réel du marché ; les références les plus pertinentes se rapportent aux terrains inclus dans la ZAC « Parc Eurêka » avec des prix unitaires au m² fixés judiciairement de 43 € à 45 € le m² en valeur mai 2003, mars 2005 ou mai 2005 ; il peut également être fait référence à la vente d’un terrain située à Saint D BM, réalisé à 45,14 € le m² au profit de la SERM, quoique classé en zone 3AU du PLU et inclus dans une ZAC mixte.

Classée dans un secteur désigné constructible au PLU et incluse dans la ZAC AT AU 2^e extension, la parcelle XXX bénéficie d’une situation privilégiée eu égard à son positionnement, au sud ouest de l’agglomération montpelliéraine, à proximité immédiate d’une zone d’activités économiques en plein développement et d’un réseau dense de voies de circulation ; elle subit néanmoins certaines contraintes environnementale et restrictions administratives liées en particulier au surplomb et/ou à l’ancrage de quatre lignes électriques hautes tension et à la présence d’infrastructures de transport terrestre bruyantes.

Aussi, il y a donc lieu de retenir un prix de 40 € le m2 pour l’évaluation du terrain à la date du jugement de première instance ; l’indemnité totale de dépossession revenant aux consorts R, aux consorts X et à la SCI La Colombe, doit ainsi être fixée comme suit :

— indemnité principale : 74 843 m² x 40 € '''''''' 2 993 720 €

— indemnité de remploi : (20% x 5000 €) + (15% x 10 000 €)

+ (10% x 2 978 720 €) '''''''''''''''. 300 372 €

Total 3 294 092 €

Le jugement entrepris doit en définitive être réformé, mais seulement quant au montant de l’indemnité de dépossession, qu’il y a lieu de fixer à ladite somme de 3 294 092 €.

* *

*

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, la communauté d’agglomération de Montpellier doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer aux consorts R, aux consorts X et à la SCI La Colombe la somme globale de 4000 € au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Déclare irrecevables les pièces annexées au mémoire de la communauté d’agglomération de Montpellier déposé le 21 décembre 2012 à l’exception des pièces n° 49 et 51, ainsi que les pièces annexées au mémoire des consorts R, des consorts X et de la SCI La Colombe déposé le 21 décembre 2012 à l’exception de la pièce n° 55,

Au fond, réforme le jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 28 septembre 2011, mais seulement quant au montant de l’indemnité de dépossession,

Statuant à nouveau de ce chef,

Fixe à la somme de 3 294 092 € l’indemnité totale de dépossession que la communauté d’agglomération de Montpellier devra verser aux consorts R, aux consorts X et à la SCI La Colombe pour l’expropriation d’une emprise de 74 843 m² sur la parcelle cadastrée à Saint D BM au lieu-dit « Devès d’Empène », section XXX,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,

Condamne la communauté d’agglomération de Montpellier aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer aux consorts R, aux consorts X et à la SCI La Colombe la somme globale de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE PRESIDENT