SA/ML

XXX

M^e Hervé RAHON

M^e A-Charles LE ROY DES BARRES

LE : 12 AVRIL 2012

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT SUR RENVOI DE CASSATION

DU 12 AVRIL 2012

N° – Pages

Numéro d’Inscription au Répertoire Général : 11/01175

Décision déférée à la Cour :

Arrêt rendu par la Cour de Cassation en date du 13 Juillet 2011, cassant un arrêt rendu par la Cour d’Appel de BOURGES en date du 17 juin 2010, statuant sur appel d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de CHÂTEAUROUX, en date du 4 novembre 2009

PARTIES EN CAUSE :

I – SCI DES RIVIÈRES, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Hervé RAHON, avocat au barreau de BOURGES, postulant, substitué par sa collaboratrice M^e Maeva DURET

et par M^e Thierry CHAS, avocat au barreau de TOURS, membre de la SCP ARCOLE, NAIL, CHAS & ASSOCIES, plaidant

DEMANDERESSE AU RENVOI DE CASSATION suivant déclaration de saisine du 03/08/2011

APPELANTE

II – SARL CHAUSSURES ERAM, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

49110 SAINT-PIERRE MONTLIMART

représentée par M^e A-Charles LE ROY DES BARRES, avocat au barreau de BOURGES, postulant

et par M^e Eric LIERE, avocat au barreau de CHÂTEAUROUX, membre de la SCP VILLATTE, LIERE, JUNJAUD, LEFRANC, plaidant

DÉFENDERESSE AU RENVOI DE CASSATION

INTIMÉE

12 AVRIL 2012

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Mars 2012 en audience publique, la Cour étant composée de :

M. DECOMBLE Premier Président

M. LACHAL Conseiller entendu en son rapport

M. LAVIGERIE Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me X,

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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N° /3

Vu le jugement rendu le 4 novembre 2009 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Châteauroux qui a rejeté la demande de déplafonnement formée par la SCI des Rivières, a débouté cette dernière de toutes ses demandes, a ordonné le renouvellement du bail reçu le 21 janvier 1997 par Maître A-B C, notaire à Châteauroux, conclu entre cette société et la SARL Chaussures ERAM, a fixé à la somme de 34 044 € HT le montant du loyer annuel à compter du 1^er janvier 2006, a dit que ce montant sera révisé conformément aux clauses du bail et a condamné la société bailleresse à payer à la société locataire une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’arrêt rendu le 17 juin 2010 par la cour d’appel de Bourges qui a réformé le jugement entrepris et, statuant à nouveau, a fixé à compter du 21 janvier 2006 à la somme de 58 190 € HT le loyer de renouvellement des locaux litigieux, a dit que chaque fraction impayée d’échéance de loyer échue depuis cette date portera intérêt au taux légal à compter de ladite échéance, a débouté les parties de leurs autres demandes et a partagé les dépens par moitié ;

Vu l’arrêt rendu le 13 juillet 2011 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui a cassé et annulé, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 17 juin 2010 par la cour d’appel de Bourges et remis, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel de Bourges, autrement composée ;

Vu la déclaration en date du 3 août 2011 par laquelle la SCI des Rivières a saisi la cour d’appel de renvoi ;

Vu les dernières conclusions, en date du 29 décembre 2011, de la SCI des Rivières, appelante, demandeur au renvoi de cassation, tendant à la dire bien fondée en son appel, à dire rapportée la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité en relation de causalité directe et certaine avec le commerce tenu par la SARL Chaussures Eram, à dire en conséquence qu’il y a lieu à déplafonnement du loyer, à fixer à la somme de 65'000 € HT soit 77'740 € TTC à compter du 22 janvier 2006 le loyer de renouvellement des locaux commerciaux loués, à dire que chaque fraction impayée d’échéance de loyer échu depuis le 21 janvier 2006 portera intérêts légaux à compter de l’échéance, à condamner la SARL Chaussures Eram à payer à la SCI des Rivières la somme de 10'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

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N° /4

Vu les dernières conclusions, en date du 17 novembre 2011, de la SARL Chaussures Eram, intimée, défendeur au renvoi de cassation, tendant à :

à titre principal, déclarer mal fondé l’appel régularisé par la SCI des Rivières et débouter cette dernière de toutes ses demandes ;

très subsidiairement, constater que la surface pondérée est de 211 m² et non de 264,46 m² telle que retenue par l’expert, dire que le montant du loyer ne saurait excéder la valeur de 137,50 € le m², dire que le bail ne peut être renouvelé qu’à compter du 22 janvier 2006 en rectifiant l’erreur matérielle commise par le premier juge, dire que la fraction d’échéance impayée de loyer échu ne peut porter intérêts qu’à compter de la demande qui en est faite ;

condamner la SCI des Rivières à lui verser la somme de 10'000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 1^er février 2012 ;

SUR QUOI, LA COUR

Attendu que selon acte reçu le 21 janvier 1997 par Maître A-B C, notaire à Châteauroux, la SCI des Rivières a donné en location à la SARL Manufacture Française des Chaussures Eram, aux droits de laquelle se trouve la SARL Chaussures Eram, des locaux commerciaux, pour y exploiter un commerce de chaussures, maroquinerie et accessoires, situés à Châteauroux, 22 rue Victor Hugo, moyennant un loyer annuel initial de 27 440,82 € HT (180 000 F) par an ; que la SCI des Rivières a délivré congé à son locataire par acte du 24 mai 2005, avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné ; qu’à défaut d’accord des parties sur le prix du bail renouvelé, la bailleresse a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de ce prix ; que suite à la clause de révision annuelle, le loyer était de 34' 044 € HT l’an au 21 janvier 2006 ; que par le jugement déféré, le juge des loyers commerciaux a rejeté la demande de déplafonnement ;

Attendu que la SCI des Rivières reproche au premier juge d’avoir statué ainsi alors qu’il existe manifestement une modification des facteurs locaux de commercialité permettant le déplafonnement du loyer s’agissant de locaux situés dans l’hypercentre de Châteauroux, dans la rue commerçante principale où se trouvent toutes les grandes enseignes, avec de nouvelles facilités de parking à raison de la gratuité des 45

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N° /5

premières minutes de stationnement et de nouvelles facilités d’accès avec l’aménagement de ronds-points ainsi que surtout avec la gratuité des bus ; qu’elle souligne qu’en effet entre 2001 et 2006 le nombre de passagers transportés par ce moyen a augmenté de 240 % et que la conjugaison de ces divers travaux et initiatives municipales a favorisé le coeur du centre ville, principalement la rue Victor Hugo, où se trouvent les locaux en cause ; qu’elle ajoute qu’il n’est pas démontré par des éléments tangibles et avérés que l’ouverture d’un centre commercial en périphérie de la ville ait entraîné la désertification du centre ville, que la disparition de grandes surfaces dans ce secteur n’a pas eu d’effets désastreux, des enseignes nationales ayant remplacé ces commerces ; qu’elle estime la preuve rapportée que la modification notable des facteurs locaux de commercialité a profité au commerce considéré ;

Attendu que la SARL Chaussures Eram répond que la demande de déplafonnement n’est pas fondée faute de preuve d’une modification notable des éléments mentionnés à l’article L. 145-33 du code de commerce au cours du bail expiré, que cette modification des facteurs locaux de commercialité doit être en relation de causalité certaine et directe avec le commerce considéré et présenter un intérêt pour ce dernier, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; qu’elle souligne que la gratuité du stationnement pour une période très réduite n’est pas suffisante pour redynamiser un commerce, que les grandes surfaces, qui se trouvaient en centre ville, ont disparu, que la création de centres commerciaux en périphérie a contribué à la désertification commerciale de ce centre ville et que la population de Châteauroux a diminué ; qu’elle rappelle que de plus, la somme réclamée à hauteur de 65' 000 € ne correspond en aucun cas à la valeur locative des lieux loués, la SCI des Rivières le reconnaissant elle-même puisqu’elle acceptait dans le cadre de négociations amiables de ramener la valeur locative à 42'000 € ;

Attendu que si aux termes de l’article L. 145'33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative, il ressort cependant des dispositions de l’article L. 145 ' 34 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause, qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145'33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré ;

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N° /6

Attendu qu’à la lecture des conclusions des parties, le litige ne porte que sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité visée au 4° de l’article précité ;

Attendu qu’en vertu de l’article R. 145'6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ; qu’il s’en déduit qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle présente un intérêt pour le commerce considéré et qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur ;

Attendu qu’en l’espèce, s’il est indéniable que des efforts conséquents ont été faits en ce qui concerne l’aménagement du centre-ville et la possibilité de s’y rendre en raison de la gratuité des transports en commun et des quarante-cinq premières minutes de stationnement, il n’en demeure pas moins que sur la période à prendre en considération, à savoir celle du bail écoulé du 21 janvier 1997 au 20 janvier 2006, les travaux de la rue Victor Hugo, dans laquelle est implanté le commerce exploité par la SARL Chaussures Eram, étaient déjà achevés comme le relève l’expert judiciaire ; que de même, si les transports en commun sont gratuits, ils permettent à la population de Châteauroux, elle-même en déclin, de se rendre dans les centres commerciaux qui se sont développés en périphérie et ce, au détriment du centre-ville ; que par ailleurs, comme le mentionne l’expert judiciaire, l’arrivée de nouvelles enseignes pour remplacer des boutiques fermées est postérieure à la période de référence ; que la société locataire fait ressortir, à raison, que d’importants commerces de chaussures se sont installés dans les zones commerciales périphériques, ce qui attire la clientèle qui souhaite effectuer des comparaisons ; que M^me Y Z, expert judiciaire, souligne que la SARL Chaussures Eram, chiffres à l’appui, justifie une baisse conséquente de son chiffre d’affaires au cours du bail écoulé ; qu’ainsi, si le chiffre d’affaires avoisinait ou dépassait 500'000 € jusqu’en 2003, il a baissé de manière significative les années suivantes pour atteindre moins de 400'000 € dès 2005 et 354'000 € en 2006 ; que dans ces conditions, la modification notable des éléments de commercialité n’a eu aucun intérêt pour le commerce exploité par la SARL Chaussures Eram et n’a pas eu d’incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur ; qu’en conséquence, le jugement déféré, qui a rejeté la demande de déplafonnement, sera confirmé ;

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N° /7

Attendu qu’il n’est pas contesté que le preneur a continué de régler les loyers courants selon les conditions du bail à renouveler ; que dès lors, la demande de fixation du point de départ des intérêts moratoires en se référant aux dispositions de l’article 1155 du code civil est devenue sans objet ;

Attendu que par application de l’article 639 du code de procédure civile, la SCI des Rivières sera condamnée aux entiers dépens, y compris ceux afférents à la décision cassée ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la SARL Chaussures Eram la charge des frais exposés par elle non compris dans les dépens ; qu’il y a lieu de condamner la SCI des Rivières à lui verser une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré;

Y ajoutant,

Constate que la demande de fixation du point de départ des intérêts moratoires en se référant aux dispositions de l’article 1155 du code civil est devenue sans objet ;

Condamne la SCI des Rivières aux entiers dépens, y compris ceux afférents à la décision cassée ;

Condamne la SCI des Rivières à payer à la SARL Chaussures Eram la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Accorde à Maître Le Roy Des Barres le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par M. DECOMBLE, Premier Président, et par M^me X, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PREMIER PRÉSIDENT,

V. X D. DECOMBLE