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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARRET DU 26 MAI 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/05353

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 JUILLET 2013

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 13/02191

APPELANTE :

SARL METHI exerçant sous l’enseigne 'LE BOUTIK’ R DE MONTPELLIER'

XXX

XXX

représentée et assistée de M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

Madame Z X veuve Y

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représentée et assistée de M^e Karine LEBOUCHER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 26 Novembre 2014

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 08 AVRIL 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques MALLET, Président, et Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jacques MALLET, Président

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Chantal RODIER, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Jacques MALLET, Président, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

La SARL Methi a acquis le 28 décembre 2007 le droit au bail d’un local commercial semi enterré, accessoire d’un bail emphytéotique dont est bénéficiaire Z Y.

En raison d’importantes infiltrations d’humidité, l’assurance du bailleur Z Y prenait en charge en 2008 des travaux de remise en état.

Une ordonnance en référé du 28 décembre 2010 désignait un expert pour déterminer les désordres et les travaux nécessaires pour y remédier.

Une ordonnance en référé du 3 novembre 2011, confirmée par un arrêt de la cour d’appel du 6 septembre 2012, rejetait la demande du preneur d’effectuer les travaux, au motif de la contestation sérieuse constituée par la clause du bail exonérant le bailleur de son obligation d’entretien.

La SARL Methi a fait assigner le 4 avril 2013 Z Y pour la faire condamner à réaliser sous astreinte les travaux préconisés par l’expert judiciaire, ordonner la suspension du paiement des loyers, et obtenir une indemnisation des préjudices consécutifs aux multiples dégâts des eaux.

Le jugement rendu le 9 juillet 2013 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce :

déboute la SARL Methi de l’ensemble de ses demandes ;

condamne la SARL Methi à payer à Z Y la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire ;

condamne la SARL Methi aux entiers dépens.

Il retient que l’obligation de délivrance par le bailleur de la mise à disposition de la chose louée permettant une exploitation conforme à sa destination a été satisfaite, dès lors que le précédent preneur avait exploité les locaux loués pendant deux années avant la cession du bail à la SARL Methi, que le bailleur n’était pas tenu à l’obligation de délivrance à l’égard du cessionnaire au titre d’un contrat de cession de bail auquel il n’était pas partie principale.

Il expose sur l’obligation d’entretien :

que le preneur actuel est tenu par la clause du bail cédé d’acceptation des lieux en l’état,

que la charge des grosses réparations de l’article 606 du Code civil, ou la garantie de l’article 1721 du Code civil des vices ou défauts de la chose louée, ne sont opposables au bailleur que lorsqu’ils empêchent l’usage de la chose louée, alors que l’expert relève que le local est exploité en totalité à temps plein,

que le preneur ne peut opposer à son bénéfice des obligations de travaux inclus dans le bail emphytéotique conclu par son bailleur.

Il rejette en conséquence la demande d’exécution de travaux sous astreinte, de suspension des loyers, et de réparation des préjudices consécutifs aux dégâts des eaux en l’absence de preuve d’une faute du bailleur à l’origine des désordres.

La SARL Methi a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du du 12 juillet 2013.

La SARL Methi a déposé ses dernières écritures d’appelante le 21 novembre 2014.

Z Y a déposé ses dernières écritures d’intimée le 25 novembre 2014.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 novembre 2014.

*****

La SARL Methi demande dans ses écritures en appel :

réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

condamner Z Y à réaliser les travaux d’étanchéité préconisés par l’expert judiciaire, sous astreinte de 350 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt, pour une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera le cas échéant à nouveau statué,

ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à la parfaite exécution des travaux,

désigner le même expert pour s’assurer de la bonne réalisation des travaux, aux frais exclusifs de Z Y,

condamner Z Y à payer à la société Methi la somme de 118 800,39 € correspondant aux préjudices consécutifs aux multiples dégâts des eaux, assortie des intérêts au taux légal à compter du dépôt du rapport d’expertise, dans les proportions du tableau suivant :

XXX

1724,40 €

Salaires versés pendant la fermeture pour travaux

344,00 €

Résiduel assurance non pris en charge

800,00 €

Suiviet coordination du chantier en 2009 après le premier sinistre

2000,00 €

Frais publicitaires

2416,00 €

Perte de chiffre d’affaires

49 562,35 €

Trouble de jouissance

31 680,00 €

Embellissements après travaux

7762,04 €

Remplacement de climatiseur

2511,60 €

Résistance abusive

20 000,00 €

condamner Z Y à payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire et l’intégralité des constats d’huissier.

Elle soutient que la clause de prendre les lieux en l’ état ne décharge pas le bailleur de l’obligation de procéder aux travaux de réparation des désordres affectant la structure de l’immeuble (étanchéité en toiture) nécessaires pour la destination d’exploitation commerciale des locaux, et notamment les travaux qui avaient été mis à sa charge dans le bail emphytéotique du 19 avril 1990 annexé au contrat de cession du droit au bail.

Elle précise que l’article 3 du bail commercial laisse à la charge du bailleur les gros travaux relevant de l’article 606 du Code civil.

Elle prétend que l’obligation du bailleur n’a pas été satisfaite par les travaux très insuffisant s réalisés en 1999 et en 2011, alors que la première déclaration de sinistre en 2008 a fait apparaître que les infiltrations provenaient de la propriété du dessus de Z Y, et que l’expertise judiciaire a précisé que la cause résidait dans l’absence d’étanchéité de la terrasse supérieure et le mauvais état du mur côté rue Gérard.

Elle produit des procès-verbaux d’huissier de constatation de l’importance des désordres, dressés le 27 mai 2013 et le 30 septembre 2014.

Elle fonde son action sur l’obligation de délivrance conforme à la destination, qu’elle prétend transmise par le cédant au cessionnaire du bail.

Elle soutient que l’obligation de délivrance conforme ne nécessite pas la démonstration de l’impossibilité d’exploitation, et que dans l’espèce l’utilisation normale du commerce a été gravement affectée, que les infiltrations réapparaissent à chaque épisode de pluies.

Elle soutient que le bailleur a délibérément menti sur l’état du local loué, alors que le bail emphytéotique annexé à l’acte de cession du bail commercial pouvait légitimement faire croire au preneur que les travaux d’étanchéité avaient été réalisés.

Elle fonde sa demande d’indemnisation sur l’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux à la charge du bailleur.

Z Y demande dans ses écritures en appel :

confirmer le jugement rendu dans toutes ses dispositions,

condamner la SARL Methi u paiement de la somme de 2000 € au titre de la procédure abusive,

condamner la SARL Methi à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel qui s’ajouteront à la condamnation de 5000 € pour la première instance,

condamner la SARL Methi aux entiers dépens de première instance et d’appel.

à titre subsidiaire, dire que les travaux sont actuellement impossibles à déterminer, et à défaut désigner préalablement un nouvel expert qui fera établir des devis par des entreprises qui accepteront d’intervenir.

Elle déclare qu’elle a effectué pour plus de 650 000 Fr. les travaux mis à sa charge dans le bail emphytéotique, qu’elle a effectué d’autres travaux en 2011 après l’entrée dans les lieux de la SARL Methi de reprise des façades, des balustres, et pour l’écoulement des eaux pluviales, sans qu’aucun document postérieur ne constate des désordres ou une impossibilité d’exploiter.

Elle soutient avoir délivré un local en état d’une exploitation commerciale qui n’a jamais cessé, malgré d’importants épisodes pluvieux, que l’état vétuste et humide constaté par le procès-verbal d’huissier est connu et apparent depuis toujours pour le preneur, s’agissant de locaux du XVIIIe siècle prévus pour un usage d’écurie sans précautions particulières contre l’humidité.

Elle indique qu’elle a mandaté des entreprises sur les lieux qui ont refusé de reprendre l’étanchéité de la terrasse en raison du risque de fragilisation des voûtes situées plus bas dans le magasin.

D’une façon générale, elle conteste le lien de causalité entre les désordres invoqués et les préjudices réclamés.

MOTIFS

Les désordres en litige

Le rapport en date du 27 avril 2011 de l’expertise judiciaire contradictoirement réalisée sur une visite des lieux le 2 mars 2011 donne notamment les éléments d’information suivants.

Il s’agit d’un local commercial en rez-de-chaussée d’un immeuble dont la construction d’origine remonte vraisemblablement aux années 1870. Des infiltrations et fissures ont été constatées par des procès-verbaux d’huissier successifs depuis le 9 janvier 2008.

L’expert constate sur plusieurs zones du plafond et des murs des auréoles d’humidité. Il relève que la cause principale provient d’une terrasse au-dessus des locaux dépourvu e d’étanchéité propre, alors qu’elle se poursuit directement par un jardin.

Z Y a fait procéder sur cette terrasse à des travaux, par l’application d’un produit bitumeux en 1999, puis récemment par l’adjonction d’une grille caniveau, cependant ces travaux sont manifestement insuffisants pour assurer une bonne étanchéité.

L’expert relève également à l’origine des infiltrations la perméabilité du mur vétuste sur la rue Girard.

L’expert retient que la seule solution consiste en la réalisation d’une étanchéité sur la terrasse supérieure, et la réfection des enduits du mur de la rue Girard.

Les dispositions contractuelles

Monsieur X a consenti à Z Y un bail emphytéotique le 19 avril 1990, comprenant notamment les locaux objet du litige.

Ce bail précise que le preneur prendra en charge une procédure devant la juridiction administrative à l’encontre de la ville de Montpellier concernant des dégâts sur le local commercial alors loué à un antiquaire, sa façade et sa toiture constituée par une terrasse, qu’il devra effectuer à ses frais des travaux sur une période de cinq ans.

Z Y avait consenti le 9 février 2006 un bail sur les mêmes locaux commerciaux à une société FP Invest.

Le bail précisait que les lieux se poursuivent sans pouvoir prétendre à aucune réparation pendant le cours de la location pour quelque cause que ce soit, le preneur déclarant les connaître parfaitement et les trouver propre à l’usage auquel ils sont destinés, que le preneur ne pourra exiger aucune réparation ou remise en état de quelque nature, à l’exception de ceux de l’article 606 du Code civil.

Par acte du 28 décembre 2007 la société FP Invest a cédé le bail à la société Methi, au contradictoire de Z Y qui a consenti une modification de l’activité précédente de bureaux en celle de vente de souvenirs, spécialités locales ou régionales.

L’acte précise que la cession est consentie aux charges et conditions du bail du cédant.

La charge de la reprise des désordres

La procédure administrative engagée avec la ville de Montpellier mentionnée dans le bail emphytéotique de 1990 concerne la présence de fissures imputées à des travaux alors exécutés sur les voies publiques adjacentes, dont l’expertise ordonnée par la juridiction avait relevée qu’elles n’affectaient pas la solidité de l’édifice ni l’occupation des locaux.

Elle ne fait pas mention d’infiltrations d’humidité, et l’expertise judiciaire ordonnée dans le litige actuel ne relève pas de lien causal entre les situations du précédent litige et les infiltrations alléguées.

La société Methi elle-même limite sa prétention dans le dispositif de ses écritures d’appel à condamner le bailleur à réaliser les travaux d’étanchéité préconisés par l’expertise judiciaire dans ce litige, et au paiement des préjudices imputables au défaut d’étanchéité.

La cession de bail du 28 décembre 2007 est consentie aux charges et conditions du bail du cédant, comportant notamment : « le preneur ne pourra exiger aucune réparation ou remise en état de quelque nature, à l’exception de ceux de l’article 606 du Code civil ».

La constatation par l’expert de la présence à plusieurs endroits des plafonds et des murs des locaux de traces d’infiltrations d’humidité, provenant du défaut d’étanchéité de la terrasse située au-dessus appartenant au bailleur, et de la perméabilité du mur vétuste des locaux donnant sur la rue Girard, alors que ces désordres ont été dénoncés par le preneur dès les premières semaines de l’exécution du bail avec un premier constat d’huissier du 9 janvier 2008, suivi d’autres constats en raison de la persistance des désordres jusqu’au dernier en date du 30 septembre 2014, relève à l’évidence, par la persistance du trouble apporté à la jouissance paisible des lieux, de l’obligation mise à la charge du bailleur au titre de l’article 606 d’assurer « les grosses réparations des gros murs et des voûtes, et des couvertures ».

La qualification de grosses réparations des travaux nécessaires pour assurer au preneur l’entretien de la chose louée en état de jouissance paisible pendant la durée du bail suffit à constituer l’obligation du bailleur, l’impossibilité totale d’exploitation relevant de l’obligation de délivrance qui n’est pas en litige.

La clause du bail cédé à la société Methi, selon laquelle le preneur déclare connaître les lieux qu’il prend en l’état, et la réalité constatée d’une situation ancienne et persistante d’infiltrations d’humidité dont le précédent occupant semble s’être accommodé, ne constituent pas une renonciation du preneur au bénéfice de l’obligation du bailleur d’exécuter les travaux des grosses réparations des murs et couvertures contractuellement mises à sa charge.

Les travaux à réaliser

Le rapport d’expertise énonce sans être sérieusement critiqué que des travaux réalisés par Z Y au cours de la procédure judiciaire sont manifestement insuffisants pour assurer une bonne étanchéité.

L’expert propose ensuite en page 17 et 18 de son rapport une description précise et chiffrée des travaux nécessaires pour faire cesser les désordres.

Il fait une évaluation en montant TTC à la date de rédaction du rapport le 27 avril 2011, pour 53 999,40 € pour les travaux d’étanchéité sur la terrasse supérieure, pour 11 003,20 € pour la réfection des enduits du mur sur la rue Girard, pour 1853,80 € pour des dommages consécutifs (remise en peinture caisson zone de gauche ; reprise en recherche de crépi en sous face de voûte).

L’expert précise que ces coûts sont sous réserve de contraintes techniques (isolation, renfort sur voûtes par exemple) et administratives (architecte des Bâtiments de France), et que pour la réfection des enduits du mur il a chiffré seulement la reprise de la zone de 60 m² touchée par les locaux exploités, mais que la réalisation devra s’effectuer sur la surface totale du mur de 200 m² avec le contrôle vraisemblable de l’architecte des Bâtiments de France.

Il convient de faire droit à la demande de la société Methi de condamner Z Y à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, avec les contraintes et les montants actualisés au jour de leur exécution, sous astreinte de 350 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt, pour une période à l’issue de laquelle il sera le cas échéant à nouveau statué, qu’il conviendra seulement de porter à six mois pour permettre un délai suffisant d’établissement des devis et d’exécution des travaux.

Z Y prétend avoir mandaté des entreprises qui auraient refusé de reprendre l’étanchéité de la terrasse par peur de fragiliser les voûtes du local en dessous, sans le démontrer pour autant.

La demande de réalisation des travaux préconisés n’implique pas la nécessité actuelle du coût supplémentaire d’une nouvelle désignation d’un expert pour faire établir des devis par des entreprises approuvés par l’architecte des bâtiments de France, ni même de désigner le même expert pour s’assurer de la bonne réalisation des travaux.

La réparation des autres préjudices

La demande de suspension du paiement des loyers n’est pas sérieusement fondée, alors que le locataire ne démontre pas l’impossibilité d’exploitation de son activité.

Et pour une courte période de fermeture du commerce pendant des travaux qu’il a fait exécuter en janvier 2010, il demande le remboursement des salaires versés à ses employés.

Le montant retenu par l’expert de 344 € pour les salaires versés pendant la fermeture pour travaux en janvier 2010 n’est pas sérieusement critiqué.

L’expert avait retenu la réalité imputable à l’humidité ambiante d’une surconsommation d’électricité de l’ordre de 15 %, compte tenu notamment de la vente de produits alimentaires, qui n’est pas précisément critiquée.

Le montant retenu par l’expert de 743 € correspond à 15 % des consommations de janvier 2008 à décembre 2010 (pièce 24 du locataire).

Cependant, la pièce 24 bis annoncée dans les écritures du locataire ne fait pas apparaître le montant de sa prétention actuelle à ce titre de 1724,40 €.

Il sera retenu au regard de la période écoulée une appréciation du préjudice à un montant de 1500 €.

L’expert n’avait pas retenu la demande d’un reliquat de 1000 € non pris en charge par l’assurance du locataire pour les travaux entrepris en janvier 2010.

La société Methi réclame aujourd’hui un reliquat de 800 € sur le fondement des pièces 25 et 26.

Cependant ces documents, une facture de travaux pour 7762,04 € TTC, et une indemnisation par son assureur d’un montant de 8390 €, n’apportent pas la justification de la prétention.

La demande d’indemnisation à hauteur d’un montant forfaitaire de 2000 € pour la gestion des travaux par le gérant sans pouvoir exploiter son local ne fait pas l’objet de justifications comptables précises et pertinentes.

L’expert a justement écarté la demande d’indemnisation de frais publicitaires pour 2416 € en invoquant la pose d’un échafaudage devant la vitrine, en l’absence de justification du motif et des modalités de mise en 'uvre de la publicité.

Aucun élément nouveau ne permet de remettre en cause cette appréciation.

La société Methi réclame l’indemnisation d’une perte de chiffre d’affaires d’un montant de 49 562,35 €, en raison des multiples troubles apportés à l’exploitation du local par les inondations successives, ainsi que par la vue de l’humidité et des infiltrations par la clientèle.

L’expert a rejeté cette demande, en ce qu’elle fait double emploi avec la réclamation d’un préjudice de jouissance, mais également en observant l’impossibilité de déduire ces montants de l’évolution des résultats annuels de l’entreprise.

Un document de l’expert-comptable de la société daté du 19 novembre 2014 (pièce 24 bis) atteste les chiffres d’affaires réalisés sur les années 2008 à 2013. On peut noter une situation à la hausse constante qui ne permet pas de faire l’appréciation d’une perte indemnisable.

L’expert avait retenu un préjudice de jouissance dans l’exploitation des locaux résultant de la généralisation des infiltrations et leur caractère persistant pour un montant de 12 354 €, sur une base de 20 % de la valeur locative, en indiquant que toutes les pièces étaient touchées.

Le bailleur n’argumente pas de critique particulière sur cette base d’évaluation, au-delà de l’affirmation générale de l’inexistence d’un préjudice de jouissance pourtant nécessairement établi par la matérialité des infiltrations d’humidité.

Le preneur demande une indemnisation actualisée au jour de l’audience à un montant de 31 680 €, sans pourtant fournir une justification des modalités de calcul de sa prétention, ni d’une réalité appréciable de préjudice.

Il sera alloué par la cour en indemnisation du préjudice de jouissance d’un montant global de 20 000 €.

La société Methi demande le remboursement de l’installation en juillet 2012 d’un climatiseur pour 2511,60 €, mais ne démontre pas le lien causal du remplacement du précédent climatiseur avec les désordres en litige.

Elle demande un montant de 7762,04 € correspondant à la facture des travaux d’embellissement réalisés en janvier 2010 après un premier sinistre dégât des eaux.

Cependant, ce montant a fait l’objet d’une indemnisation de son assureur, et elle ne démontre pas la nécessité qu’elle affirme de refaire les mêmes travaux après l’exécution des reprises d’étanchéité préconisées par l’expert.

Il sera donc alloué au preneur en indemnisation des préjudices imputables aux désordres dont la réparation a été mise à la charge du bailleur la somme totale de :

1500 + 344 + 20 000 = 21 844 €.

Sur les autres prétentions

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits ne constituant pas en soi une faute caractérisant un abus du droit d’agir en justice, la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive n’est pas fondée.

Il est équitable de mettre à la charge de Z Y une part des frais non remboursables que la société Methi a engagé dans ce litige en première instance et en appel pour un montant de 5000 €.

Z Y supportera la charge des dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais de l’expertise judiciaire.

Il n’y a pas lieu d’ajouter dans les dépens les frais d’établissement des constats d’huissier, en ce qu’ils constituent des frais non remboursables de la procédure judiciaire pour lesquels une condamnation est prononcée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Montpellier du 9 juillet 2013 dans toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau :

Condamne Z Y à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire désigné par ordonnance en référé du 28 décembre 2010, dans son rapport d’expertise du 27 avril 2011, avec les contraintes et les montants actualisés au jour de leur exécution, sous astreinte de 350 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt, pour une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera le cas échéant à nouveau statué ;

Condamne Z Y à payer à la société Methi la somme de 21 844 € pour l’indemnisation des préjudices résultant des désordres dont la réparation a été mise à la charge du bailleur ;

Dit n’y avoir lieu à la suspension du paiement des loyers, et à une nouvelle expertise pour établir des devis de travaux, ou pour suivre l’exécution des travaux préconisés par l’expertise réalisée ;

Condamne Z Y à payer à la société Methi la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés en première instance et en appel ;

Condamne Z Y aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais de l’expertise judiciaire.

LE GREFFIER. LE PRESIDENT

PG/MR