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1 CCC DOSSIER +1 CCCFE et 1 CCC à M^e PATRIZIO Délivrance des copies le :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE
SERVICE DES RÉFÉRÉS
ORDONNANCE DU 01 FEVRIER 2024
X Y c/ S.A.S. LE CANNET
DÉCISION N° : 2024/ N° RG 23/01764 N° Portalis DBW Q-W -B7H-PNVR
A l’audience publique des référés tenue le 20 Décembre 2023
Nous, Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, as[…]tée de Madame Marion SPERY, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
Monsieur X Y né le […] à BONDY (93140) 1, Rue de l’Université 75007 PARIS
représenté par Maître Séverine PATRIZIO, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, et par Maître Jean-Bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
ET :
La S.A.S. LE CANNET, inscrite au RCS de CANNES sous le n° 489 634 154, prise en la personne de son représentant légal en exercice. […]
non comparante et non représentée
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Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 20 Décembre 2023 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 01 Février 2024.
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FAITS, PRETENTIONS DES PARTIES ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 1er novembre 2012, X Y a consenti à la SARL GDP VENDOME un bail commercial portant sur des locaux meublés con[…]tant en une chambre située au niveau 1 du bâtiment référencée […] (lot n°41) sur le plan du niveau 1 […] à Le Cannet (Alpes Maritimes) […] pour une activité exclusive d’exploitation de résidence pour personnes âgées par le biais de la sous location meublée desdits locaux pour des périodes de temps déterminés avec la fourniture de différents services à la clientèle, notamment accueil et restauration, pour une durée de 12 ans, à compter du 1er novembre 2012, moyennant le paiement d’un loyer annuel initial HT de 9 780,24 euros, TVA de 5,5% en sus, soit 15 euros TTC, payable trimestriellement, à terme échu, dans le mois qui suit le trimestre civil par virement bancaire.
Selon acte sous seing privé en date du 2 mai 2014, intitulé « annexe n° 1 au bail commercial », conclu entre X Y, la SARL GDP VENDOME et la SAS LE CANNET, la SAS GDP LE VENDOME a entendu faire usage de la clause de substitution contenue dans le bail commercial précité. Cette société est venue la substituer dans tous les droits et obligations dudit bail commercial et en particulier le règlement du loyer à compter du 1er avril 2014 en devenant locataires desdits locaux en ses lieu et place.
Par acte en date du 2 novembre 2023, X Y a fait citer la SAS LE CANNET devant le juge des référés du tribunal judiciaire de GRASSE, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, des articles 1103, 1104 et 1193 du Code civil:
- condamner cette société à appliquer la clause intitulée « Révision » du contrat de bail commercial en date du 1er novembre 2012, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir pendant un délai de 3 mois à l’expiration duquel il pourra de nouveau être statué ;
- ordonner la reprise du paiement du loyer actualisé conformément à cette clause, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir pendant un délai de 3 mois à l’expiration duquel il pourra de nouveau être statué ;
- condamner par provision la défenderesse au paiement à son bénéfice de la somme de 9 041,56 euros au titre de l’arriéré de loyers dû au 30 octobre 2023 avec intérêts légaux à compter de la présente assignation pour le solde et d’une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Le dossier a été appelé et plaidé à l’audience du 20 décembre 2023.
X Y expose qu’il est propriétaire, au sein d’une résidence de retraite type EHPAD […] […] au Cannet, d’une chambre, exploitée par la SAS LE CANNET appartenant au groupe DOMUSVI lequel se livre en masse depuis 2020 à une tentative de renégociation des loyers des résidences EPHAD, des contentieux judiciaires l’opposant ainsi aux bailleurs.
Il indique ainsi avoir reçu, le 16 juin 2020, un courrier de la défenderesse lui indiquant notamment que la clause d’indexation du loyer contenue dans le bail commercial était illicite, que seul le loyer initial de 10 318,15 euros TTC devait s’appliquer depuis le 1er janvier 2020, qu’une retenue de 268,57 euros serait opérée sur le loyer du 1er trimestre 2020 et que le loyer serait réajusté au titre des années 2015 à 2019. Il fait valoir que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 7 095,89 euros à la date du 1er février 2023 et de 9 041,56 euros à la date de l’assignation (arriéré de 1 927,84 euros pour l’année 2020, de 2 894,08 euros pour l’année 2021, de 2 273,96 euros pour l’année 2022 et de 1 459,16 euros pour l’année 2023).
Il ajoute que la cour d’appel d’Aix en Provence a rendu, le 28 avril 2022, trois arrêts aux termes desquels elle a consacré le trouble manifestement illicite caractérisé par le refus unilatéral des sociétés du groupe DOMUSVI d’appliquer la clause de révision de loyer contenue dans les baux commerciaux et d’imposer unilatéralement une réduction des loyers alors que l’illicéité de ladite clause n’avait pas été reconnue par un juge du fond.

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X Y en conclut être fondé à solliciter du juge des référés qu’il fasse cesser le trouble manifestement illicite causé par la décision unilatérale de la SAS LE CANNET de refuser de faire application de la clause de révision, d’imposer une réduction des loyers alors que l’illécéité invoquée n’a pas été prononcée par une juridiction de fond et qu’il la condamne à lui payer à titre provisionnel les loyers dus en application des stipulations contractuelles. Il évoque également une méconnaissance du principe de la force obligatoire des conventions.
Il sollicite l’entier bénéfice de son assignation introductive d’instance.
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La SAS LE CANNET, régulièrement assignée à son siège social, l’acte ayant été reçu en la personne de son directeur, Z AA, se disant habilité à recevoir l’acte, et informée de l’obligation de constituer avocat, n’a pas constitué avocat.
Il sera statué par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, en application de l’article 473 du Code de procédure civile.
MOTIFS ET DECISION
1 Sur la demande aux fins d’enjoindre la SAS LE CANNET d’appliquer la clause « Révision » et de reprendre le paiement du loyer actualisé conformément à cette clause sous astreinte et sur la demande en paiement provisionnelle :
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, applicable en l’espèce, compte tenu de la date de l’assignation introductive d’instance, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1193 du même code dispose qu’ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties pour les causes que la loi autorise.
Il est constant que les parties sont liées par un bail commercial portant sur une chambre meublée dépendant d’un EHPAD, acquise par AB Y en l’état futur d’achèvement, soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce.
Le bail comporte une clause de substitution qui a été mise en œuvre.
Le bail comporte en page 6 une clause intitulée « révision », ainsi libellée "le loyer sera révisé chaque année, à la date du 1er janvier après la première année pleine et entière d’exploitation, en appliquant 75 % de l’augmentation annuelle autorisée d’hébergement des personnes âgées, publié chaque année par arrêté ministériel ministère de l’économie des finances, avec une garantie d’augmentation mal de 1,5 % par an. Au cas, pour quelque raison que ce soit, où ce taux cesserait d’être publié, cette indexation serait faite en prenant pour base, soit l’indice de remplacement, soit un nouvel indice conventionnellement choisi par les parties en relation avec l’activité d’une des parties. À défaut de se mettre d’accord sur le choix du nouvel indice adopté, les parties s’en remettront la décision de l’expert désigné par le président du tribunal de grande instance du lieu de situation des biens loués. Cette réévaluation jouera de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une notification préalable. Le calcul de cette révision se fera à l’initiative du bailleur, étant rappelé que ce dernier donne expressément mandat au preneur d’émettre matériellement les factures de loyers, en détaillant le montant du loyer et la TVA afférente.

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Toutefois, il est expressément stipulé qu’à défaut pour le bailleur d’avoir procédé à l’échéance considérée au réajustement du loyer par suite de l’application de la présente clause, cette inaction ne pourra en aucun cas être interprétée par le preneur comme une révision par le bailleur ".
Par courrier du 16 juin 2020, dont l’objet être « une information relative à la résidence la villa des Saules et à votre contrat de bail » X Y a réceptionné un courrier dans lequel Il est précisé que le preneur considère que la clause qu’elle qualifie « d’indexation » serait illicite. Elle se prévaut d’une décision de la Cour de cassation de 2016 qui « invalident la clause d’indexation du bail ».
Il est exposé qu’il découle de cette jurisprudence, « qu’il faut appliquer le loyer pour le montant mentionné au bail d’origine, tant pour l’avenir que pour le passé – dans la limite de 5 ans en arrière compte tenu de la prescription quinquennale, qu’ainsi à compter du 1er janvier 2020, le loyer annuel que nous devons vous verser sera celui du bail d’origine soit un montant de 10.318,15 euros. Par ailleurs, au titre de la relation de confiance qui nous lie, nous procéderons à l’étalement du remboursement du trop-perçu des cinq dernières années de 3 177,93 euros sur les 8 prochaines trimestrialités à raison de 397,24 euros par trimestre et ce, à compter du 30 septembre 2020 ».
Etaient effectivement joints à cette missive contenant une décision unilatérale une circulaire intitulé « la remise en cause de la clause d’indexation, un document intitulé » auto facturation et facture « , comportant une retenue de 268,57 euros hors taxes sur le loyer du premier trimestre 2020, une facture établie par la société défenderesse au nom du bailleur comportant le montant » réajustement « du loyer au titre des années 2015 à 2019 est un document intitulé » échéancier". Cette lettre s’inscrit dans la tentative de renégociation en masse des loyers des chambres données en location à des sociétés commerciales dépendant du groupe Domisvi.
X Y ne justifie pas avoir répondu à cette lettre à réception, avoir exigé le respect par le preneur des stipulations contractuelles et a accepté, bien que contestant cette décision constitutive d’une méconnaissance de la force obligatoire des conventions, depuis lors que la société défenderesse s’acquitte du paiement du loyer comme bon lui semblait.
Par ailleurs, il a saisi le juge des référés, sans entreprendre la moindre démarche amiable, adressé une mise en demeure, en vue du paiement du loyer en exécution stricte du contrat.
La clause contractuelle litigieuse, contenue dans un bail commercial signé par les propriétaires concomitamment à l’acquisition des chambres meublées, fait partie intégrante de l’économie générale du contrat, qu’elle a participé de leur adhésion au projet d’investissement locatif. Aucune juridiction de fond ne s’est a priori prononcée.
Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de procéder une analyse de cette clause, de l’interpréter, de se prononcer sur sa validité ou son éventuelle illicéité. En revanche, elle constitue une violation de la convention et de la loi des parties, en ce qu’elle méconnaît le principe de la force obligation de cette convention, légalement faite, appliquée pendant les 8 premières années du bail commercial, susceptible d’être qualifiée de trouble manifestement illicite, au sens de l’article 835 du code de procédure civile, qu’il lui incombe de faire cesser.
Il convient par conséquent de faire droit à la demande du bailleur et d’ordonner à la société preneuse de reprendre le paiement du loyer pour son montant payé au titre du deuxième trimestre 2020, en application des dispositions contractuelles.
La demande de fixation d’une astreinte n’est pas fondée au regard de la nature de l’obligation. Elle sera rejetée.
Quant à la demande de condamnation provisionnelle formulée par le bailleur au titre des loyers dont la société preneuse aurait dû s’acquitter au titre de la clause contractuelle depuis le 1er avril 2020 mais dont elle ne s’est pas acquittée, elle est la conséquence de son obligation de

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respecter les dispositions contractuelles, et l’existence de son obligation de paiement des sommes détaillées dans le décompte contenu dans l’assignation n’est pas sérieusement contestable.
La clause « Révision » précise qu’une augmentation minimale de 1,5% est garantie à X Y chaque année. Ce pourcentage a été appliquée dans ce décompte.
Ce dernier réclame une somme globale au titre du rattrapage pour la période comprise entre le 1er avril 2020 et le 31 décembre 2023 d’un montant global de 9041,56 euros, égal à la différence entre le montant des sommes encaissées et de celles qu’il était en droit d’exiger contractuellement.
Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.
Il convient dès lors de faire droit à la demande provisionnelle et de condamner la société défenderesse au paiement de cette somme majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure.
2 Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :
La partie qui succombe doit supporter les dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de X Y la charge des frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens ; une indemnité de 1 200 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Marie-Laure GUEMAS, 1ère vice-présidente, juge des référés au tribunal judiciaire de Grasse, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,
Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles 835 du code de procédure civile,
Ordonnons à la SAS LE CANNET d’appliquer la clause « Révision » contenue dans le bail commercial du 12 novembre 2012 et de reprendre en conséquence le paiement du loyer pour son montant payé au titre du deuxième trimestre 2020, avec application des dispositions contractuelles à compter du 1er avril 2020 ;
Disons n’y avoir lieu à assortir ces obligations d’une astreinte ;
Condamnons la SAS LE CANNET à porter et payer une provision de 9041,56 euros outre intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 à valoir sur les loyers échus au 31 décembre 2023 ;
Condamnons la SAS LE CANNET aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et à porter et payer à X Y une indemnité de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Ainsi ordonné et prononcé les an, mois et jour sus indiqués.
LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES