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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 10 AVRIL 2018

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/09617

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 NOVEMBRE 2015

TRIBUNAL D’INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 15-000339

APPELANTS :

Monsieur Y X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

représenté par M^e Xavier GROSCLAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur Z X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

représenté par M^e Xavier GROSCLAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Yann MERIC, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 12 Février 2018

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 MARS 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : Madame A B

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame A B, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant contrat du 16 septembre 2010, la […] a donné en location à Monsieur Z X et Monsieur Y X, père et fils, une villa située […] à […]

Les locataires ont quitté les lieux le 14 février 2014.

Par actes d’huissier du 15 février 2015, la […] a assigné Monsieur Y X et Monsieur Z X afin notamment de les entendre condamner solidairement à lui payer une somme de 12 642, 50 € avec intérêts en réparation des dégradations imputables aux locataires.

Le dispositif du jugement rendu sur cette assignation par le tribunal d’instance de Perpignan le 20 novembre 2015 énonce :

• Condamne solidairement Monsieur Y X et Monsieur Z X à payer à la […] la somme de 7925 € outre intérêts

• au taux légal à compter du 14 novembre 2014 au titre des réparations locatives et des dégradations en vertu du bail en cause ayant lié les parties, condamne solidairement les défendeurs à payer à la demanderesse principale, la somme de 900 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamne solidairement les défendeurs aux dépens de l’instance.

Le jugement retient au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et par comparaison des états des lieux de début et de fin de bail que sont imputables les dégradations du vidéophone et du portail, outre quelques autres menues dégradations, concernant une applique, des carreaux de carrelage ainsi que le nettoyage de divers éléments.

En revanche, le premier juge estime que les mentions des états des lieux ne permettent pas de retenir comme justifiées les réfections de peintures et le remplacement du lave-vaisselle et du réfrigérateur invoqué par la bailleresse compte tenue du caractère déjà usagers de ces peintures et éléments lors de l’entrée dans les lieux et de l’absence d’indications suffisantes.

Enfin, le premier juge estime que la taille de 13 oliviers anciens qui ornaient le jardin, en les ramenant au seul tronc des arbres pour une hauteur d’environ 1 m, constitue une dégradation.

Monsieur Y X et Monsieur Z X ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 22 décembre 2015.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 12 février 2018.

L’affaire a été fixée pour les débats devant la cour d’appel de Montpellier à l’audience du 5 mars 2018.

Les dernières écritures prises par Monsieur Y X et Monsieur Z X ont été déposées le 4 juillet 2016.

Les dernières écritures prises par la […] ont été déposées le 18 mai 2016.

Le dispositif des écritures de Monsieur Y X et Monsieur Z X énonce :

• Vu les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,

• Vu les pièces du dossier,

• Il est demandé à la Cour de :

• INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal d’Instance de Perpignan en date du 20 novembre 2015 et statuant à nouveau :

[…]

• CONDAMNER la […] à restituer aux consorts X le montant du dépôt de garantie déduction faite des frais de redressement du portail

• CONDAMNER la […] à régler à chacun des consorts X la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

• CONDAMNER la même aux entiers dépens

[…]

• ORDONNER avant dire droit une mesure d’instruction tendant à informer la juridiction sur l’état des oliviers du parc.

Dans leurs écritures, auxquelles la cour invite les parties à se référer pour un exposé complet, Monsieur Z X et Monsieur Y X, après avoir visé les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, analysent chacun des manquements allégués par l’intimée, prétendant que seuls peuvent leur être imputés des frais de redressement du montant bas du portail.

— Sur le remplacement des 13 oliviers : l’état des lieux d’entrée met expressément à leur charge l’entretien du jardin et des arbres, de sorte que la question qui se pose n’est pas celle de savoir s’il fallait une autorisation du bailleur pour procéder à la taille mais seulement de savoir si la taille qui a été faite par eux est conforme aux règles usuellement admises en la matière. Ils précisent ici que les oliviers n’avaient jamais été taillés, ayant poussé de manière anarchique et invasive de sorte qu’ils ont dû procéder à une régénération « au tronc » comme cela est préconisé par les professionnels. Ils font valoir que si le résultat actuel n’est pas esthétique, cela est de la faute de l’intimée qui aurait dû couper les rejets qui ont poussé à côté des troncs.

— Sur les peintures : elles se trouvaient dans un état dit « d’usage » lors de l’entrée dans les lieux et le logement ayant été occupé pendant presque 4 ans, leur réfection ne saurait être mise à la charge des preneurs.

— Sur le remplacement d’un lave-vaisselle hors service : il n’a jamais été utilisé ce qui explique la moisissure mais celle-ci n’établit pas qu’il était hors service ni qu’elle serait à l’origine de sa défectuosité. En tout état de cause, il ne s’agit pas d’une réparation locative.

— Sur le remplacement d’un réfrigérateur hors service : un défaut d’entretien ne saurait leur être opposé s’agissant de l’apparition de rouille dans un réfrigérateur qui se trouvait déjà dans un état « très usager » comme cela ressort de l’état des lieux d’entrée.

— Sur le remplacement du visiophone et du système d’ouverture du portail : cet appareil électrique est tombé en panne et il ne fait pas partie de la liste des réparations locatives.

— Sur la réparation du montant extérieur du portail à redresser et le changement de la serrure électrique de celui-ci : la gâche électrique ne fait pas partie de la liste des réparations locatives alors que le devis prévoit en outre la fourniture d’une nouvelle serrure. Ils acceptent cependant de prendre en charge le coût du redressement du portail.

— Sur les diverses fournitures et petits travaux effectués par le propriétaire : seul figure dans l’état des lieux de sortie le fait que deux piquets de clôture seraient à changer.

Le dispositif des écritures de la […] énonce :

• Vu La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

• Vu les articles 1134 et 1147 du code civil,

• Déclarer l’appel incident de la […] recevable,

• Confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a dit et jugé messieurs X Z et Y responsable des dégradations du bien donné en location,

• Réformer la décision dont appel en ce qu’elle a chiffré le montant des dommages et intérêts à 7925 €,

• Par conséquent,

• Condamner solidairement messieurs X Z et Y au paiement d’une somme de 12.642,50 euros au titre des préjudices subis,

• Confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a dit que les sommes porteront intérêt à compter de la mise en demeure,

• Confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a condamné les appelants au paiement d’une somme de 900 € au titre de l’article 700 du CPC en première instance,

• Ajoutant à la décision de première Instance,

• Condamner solidairement messieurs X Z et Y aux entiers dépens d’instance et au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour la procédure en appel,

La […] précise dans ses écritures, auxquelles la cour invite les parties à se référer pour un exposé complet, que les dégradations résultent d’une attitude volontaire confinant à l’intention de nuire et à tout le moins engage leur responsabilité, aucun événement ressortant d’un cas fortuit, du fait d’un tiers ou d’une force majeure n’étant invoqué. S’agissant des réparations locatives, ils ne démontrent notamment pas une malfaçon ou la vétusté, cette dernière ne pouvant résulter de la négligence ou d’un défaut d’entretien.

Concernant les oliviers qui avaient 50 ou 60 ans d’âge, il ne s’agit pas d’une taille d’entretien mais bien d’un tronçonnage, acte de disposition interdit au locataire.

MOTIFS

En application de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

- de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Sur les oliviers

Lors de l’état des lieux d’entrée, le bailleur demandait certes expressément l’entretien du jardin et des arbres mais cet entretien ne saurait s’entendre qu’au sens de l’article 7 d susvisé de la loi du 6 juillet 1989 renvoyant au décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.

Selon ce même décret, a le caractère d’une réparation locative, l’entretien courant des jardins privatifs dont la taille, l’élagage, et l’échenillage des arbres et des arbustes.

La taille des arbres ne peut elle-même se concevoir que dans le cadre de la définition donnée aux réparations locatives par l’article premier, à savoir, des travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Or, il est constant que les treize oliviers ont été tronçonnés comme la mention en est portée dans l’état des lieux de sortie.

Il importe peu, comme indiqué par Monsieur C-D E oléiculteur, que cette taille dite « au tronc », de « régénération » ou de « restructuration » soit conforme et qu’elle n’empêche pas l’olivier de repousser dans la mesure où elle a conduit en l’espèce à procéder à la coupe de tous les arbres à un mètre du sol environ, ce qui ne saurait être considéré, outre du fait du caractère particulièrement inesthétique du résultat, comme une taille de simple entretien du jardin d’une maison d’habitation.

Au demeurant, il ressort de la documentation relative à la taille des oliviers produite par les parties, que la taille de régénération reste rare et concerne des arbres qui ne sont pas sains.

Or, il convient de relever que l’état des lieux d’entrée ne comportait aucune mention sur ce point ni non plus quant à une pousse anarchique et invasive prétendue des oliviers, de sorte que les appelants ne sauraient soutenir que ces derniers n’auraient jamais été taillés.

Au contraire, les appelants eux-mêmes ne justifient pas d’un entretien annuel des oliviers comme le préconise la revue Rustica qu’ils produisent.

Le premier juge a donc justement considéré que la taille litigieuse constituait une dégradation dont les locataires devaient réparation en l’absence de cause exonératoire. Il a de même justement relevé que compte tenu du temps considérable pour la repousse des arbres identiques, la seule façon de restaurer de l’agrément perdu est de replanter des arbres d’ancienneté analogue en remplacement des plans existants.

Il n’est nullement démontré que la photographie produite en pièce 6 correspondrait à la propriété louée alors que l’intimée affirme qu’il s’agit des oliviers d’une propriété voisine. Au contraire, les photographies prises par l’intimée en avril 2016 montrent l’état lamentable des arbres plus de deux après, les appelants ne démontrant pas qu’il serait dû à une faute de la bailleresse qui n’aurait pas coupé les rejets, étant rappelé que la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement de premier ressort en ce qu’il a retenu au vu du devis fourni, qu’une somme de 8400 € pouvait être mise à la charge des locataires tenus d’indemniser le préjudice subi.

La demande d’expertise judiciaire sera par voie de conséquence rejetée.

Sur les travaux de peinture

L’état des lieux de sortie mentionne sur ce point :

-séjour : mur côté Sud à repeindre

-chambre 1 : taches sur mur à repeindre

-salon : tache sur mur sud

-chambre 4 : encadrement peinture vasistas à repeindre

-couloir : mur côté WC à repeindre en totalité

Ces seules indications sont insuffisantes à justifier des travaux de peinture à la charge des locataires tels que ressortant de la facture de l’entreprise BATTLE étant rappelé que relèvent des obligations du locataire le maintien en état de propreté des plafonds et murs intérieurs ainsi que les menus raccords de peintures. En outre, il ressort de l’état des lieux d’entrée que les peintures étaient ici en état d’usage, ou comportaient pour certaines des traces ainsi que des trous de chevilles.

Il convient donc de confirmer le premier jugement sur ce point en ce qu’il a écarté comme n’étant pas justifiées les réfections de peintures.

Sur le remplacement du lave-vaisselle hors service

L’état des lieux d’entrée mentionne l’existence d’un lave-vaisselle sans précision sur son état.

L’état des lieux de sortie indique que l’intérieur du lave-vaisselle est tout moisi (fonctionnement à vérifier).

Si effectivement le locataire doit entretenir les équipements mis à sa disposition même s’il ne les utilisent pas, cette seule mention figurant dans l’état des lieux de sortie ne permet pas au bailleur de facturer le remplacement du lave-vaisselle.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement de premier ressort sur ce point.

Sur le remplacement du réfrigérateur hors service

L’état des lieux de sortie mentionne à ce titre « frigo : rouille à l’intérieur – bon pour la décharge HS ».

Or l’état des lieux d’entrée mentionne la présence d’un frigo « très usagé », de sorte que le bailleur ne saurait prétendre obtenir le remplacement à neuf de cet équipement.

Il y a donc lieu de confirmer le premier jugement sur ce point.

Sur le remplacement du visiophone et du système d’ouverture du portail

L’état des lieux de sortie mentionne que la caméra du vidéophone est hors service.

Les locataires ne sauraient prétendre ici échapper à leur responsabilité en invoquant qu’il ne s’agit pas d’une réparation locative au sens du décret du 1987. Il s’agit en effet d’une dégradation survenue pendant la durée de la location dont les locataires n’ont au demeurant jamais fait état auprès du bailleur et dont ils doivent répondre en application de l’article 7 c précité sauf à démontrer une cause exonératoire, ce qu’ils ne font pas.

Le coût du remplacement de l’interphone vidéo « visio 2 fils carre mir 7' quattro extel » pour 229 € est donc justifié.

Le premier jugement sera confirmé.

Sur la réparation du portail et le changement de la gâche électrique

Aucun dysfonctionnement du portail n’est mentionné dans l’état des lieux d’entrée alors que l’état des lieux de sortie mentionne que la gâche électrique ne fonctionne pas

et qu’elle doit être réparée.

En l’absence de preuve d’une cause exonératoire, cette dégradation doit être mise à la charge des locataires qui ne sauraient sérieusement distinguer entre la gâche électrique et la serrure, la première permettant le verrouillage et le déverrouillage de la seconde et constituant nécessairement un ensemble.

Les appelants acceptent de prendre en charge les frais de redressement du portail.

Le jugement de premier ressort sera confirmé.

Sur les autres menues dégradations et les petits travaux d’entretien

Il s’agit de dégradations, de menues réparations ou frais d’entretien à la charge du locataire.

Ainsi en est-il des frais de nettoyage de la salle de bain (robinetteries, éléments, réfection des joints), de la cuisine (nettoyage et dégraissage moisissures, réfection des joints) et le nettoyage des plinthes pour un montant total de 120 € tels que ressortant de la facture de l’entreprise BATTLE dans la mesure où il s’agit de travaux d’entretien courant à la charge du locataire au titre des réparations locatives.

Le bailleur chiffre ensuite à hauteur de 200 € :

Changement de 2 piquets sur clôture, changement de 2 asperseurs et réparation circuit arrosage, 2 clés, 2 grilles aération séjour et WC, réparation applique glace salle de bain, réparation éclairage réverbère extérieur, réparation de 5 carreaux de sol cassé dans chambre, ampoules.

Seules est mentionné sur l’état des lieux que sont cassés : l’applique de la salle de bains, deux piquets de clôture ainsi que cinq carreaux dans la chambre 4.

Il y a lieu d’accorder une somme de 100 € au titre de ces menues réparations.

Sur le total des frais dus par les locataires et la compensation avec le dépôt de garantie

Le total des frais dus par les locataires s’élève à la somme de 9468,30 € correspondant :

—  8400 € pour les oliviers

—  229 € pour le visiophone et ouverture du portail

—  619,30 € pour le montant du portail et le changement de la serrure

—  120 € au titre du nettoyage

—  100 € pour les menues réparations et dégradations

Il convient de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie de 1300 €.

Il reste donc à la charge des locataires la somme de 8168,30 €.

Sur les frais non remboursables et les dépens

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Les appelants qui échouent en toutes leurs prétentions supporteront les entiers dépens de l’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’intimée la totalité des frais non remboursables exposés. Il lui sera accordé la somme de 1500 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal d’instance de Perpignan en date du 20 novembre 2015 en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant des dommages intérêts,

Et statuant à nouveau sur ce point,

CONDAMNE solidairement Monsieur Z X et Monsieur Y X à payer à la […] la somme de 8168,30 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2014, au titre des dégradations et des réparations locatives,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur Z X et Monsieur Y X à payer à la […] la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur Z X et Monsieur Y X aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT