COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 23 SEPTEMBRE 2021

mfb

N° 2021/ 423

Rôle N° RG 19/18819 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFI4Y

SAS AGRICOLE DU SAUVAGE (ANCIENNEMENT CIAM)

C/

SARL X Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP CHABAS & ASSOCIES

SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de TARASCON en date du 13 Novembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 5118000003.

DEMANDERESSE

Société AGRICOLE DU SAUVAGE (ANCIENNEMENT CIAM), dont le siège social est […], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux en exercice

représentée par M^e Jonathan LAUNE de la SCP CHABAS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Axelle TESTINI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Frédéric DABIENS de l’AARPI DABIENS, KALCZYNSKI, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Société X Y, dont le siège social est Les Roseaux de Y – Route de Saint-Gilles – 13200 ARLES, pris en la personne de son gérant en exercice

représentée par M^e Frédéric BERENGER de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Julien DUMOLIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Juin 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Marie-Florence BRENGARD, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2021,

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte sous seing privé dénommé ' convention d’occupation précaire', la SARL X Y a pris en location des parcelles de terres appartenant à la société par actions simplifiée nommée ' Société Agricole du Sauvage’ situées sur la commune des Saintes Maries de la Mer et cadastrées Section H n° 247 et 288 pour une superficie de 193,96 ha.

La durée de cette convention était de 11 mois commençant à courir le 1^er décembre 2009 pour se terminer après la récolte du riz en 2010, au plus tard le 30 octobre 2010.

Les parties ont convenu du versement d’une indemnité d’occupation à la charge de la SARL X Y.

Par la suite, plusieurs conventions ont été signées à des conditions similaires entre les mêmes parties, concernant la location des mêmes parcelles auxquelles étaient ajoutées les parcelles cadastrées section H n° 253, 940, 941 et 255 pour une superficie totale de 254,93 ha.

Ces conventions contiennent une clause les excluant du champ d’application des baux ruraux et visant l’article L.411-2-3° du Code rural, au motif de la nécessité d’une mise en valeur spécifique des parcelles.

Au mois d’ octobre 2017, la SAS CIAM invoquant le caractère précaire de la mise à disposition des

terres, a notifié à la SARL X Y son intention de reprendre l’ensemble des parcelles.

Par requête en date du 5 février 2018 la SARL X Y a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir que les conventions précaires soient requalifiées en en bail rural et comme telles, soumises au statut du fermage, au sens des dispositions de l’article L.411-1, sur les parcelles cadastrées Section H n° 247, 288, 251, 255, 940, 941 et 253 le tout pour une superficie de 257,93ha, à compter du 1^er décembre 2016 pour une durée de 9 ans s’achevant le 1^er décembre 2025. Elle demandait également que la SAS CIAM soit condamnée à la laisser pénétrer sur les terres en cause.

En défense, la SAS Agricole du Sauvage (nouvelle dénomination de la SAS CIAM) répliquait que la demande de requalification était irrecevable ou mal fondée, et reconventionnellement, alléguait de manquements contractuels de la requérante justifiant la résiliation judiciaire du bail rural au visa des articles du Code civil relatifs à la responsabilité civile de droit commun.

La tentative préalable de conciliation du 9 mai 2018 n’ayant pas abouti, l’affaire a été renvoyée en audience de Jugement.

Par jugement contradictoire du 13 novembre 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux de Tarascon a,

— déclaré recevable l’action de la SARL X Y,

— fait droit à la demande de la SARL X Y à voir prononcer la requalification des conventions passées du 1^er décembre 2009 au 30 octobre 2017 en un bail rural soumis au statut du fermage ,

— jugé que la SARL X Y est titulaire d’un bail rural au sens des dispositions de l’article L. 411-1 sur les parcelles cadastrées section H n° 247, 288, 253, 940, 941, 255 et 251 pour une surface totale de 257,93 hectares ,

— jugé que ce bail a débuté le 1^er février 2016 pour une durée de 9 ans, pour finir le 1^er février 2025,

— condamné la SAS Agricole du Sauvage à laisser pénétrer la SARL X Y sur lesdites parcelles et à la laisser les cultiver ,

— dit n’y avoir lieu à astreinte,

— débouté la SAS Agricole du Sauvage de sa demande en résiliation du bail rural,

— dit que l’indemnité d’occupation fixée est illicite ,

— désigné un expert judiciaire, M. Gérard Chinal, pour proposer un montant du fermage et chiffrer l’indemnisation du fait de l’éviction, aux frais avancés de la SARL X Y,

— sursis à statuer sur l’ensemble des demandes.

***

Par déclaration reçue au greffe le 10 décembre 2019, la SAS Agricole du Sauvage a interjeté appel de ce jugement.

En accord avec les parties, l’affaire a fait l’objet d’un calendrier de procédure à l’audience du 19 janvier 2021 puis a été plaidée à l’audience du 22 juin 2021 et à l’issue des débats, mise en délibéré .

***

En ses conclusions d’appelant du 18 mars 2021, la SAS Agricole du Sauvage entend voir la cour, statuant au vu des dispositions des articles 1224, 1103 et suivants et 1231-6 et suivants, 1728, 1732 et suivants et 1229 du Code civil (issus de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), des articles L.411-1 et L.411-31 du Code rural et de la pêche maritime,

— infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, puis statuant à nouveau,

À titre principal :

— dire et juger que la demande de requalification de la convention d’occupation précaire en bail rural au sens de l’article L. 411-1 du Code rural est irrecevable,

— débouter la Société X Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À titre reconventionnel et en toute hypothèse,

— constater l’ensemble des manquements contractuels de la société X Y de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds agricole,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail à effet au 30 octobre 2017,

— condamner la SARL X Y à lui payer les sommes suivantes:

' 382.173 ' TTC, au titre du solde de l’indemnité d’occupation due en application des conventions d’occupation précaire, avec intérêts de retard au taux d’intérêt légal, à compter de la date de la décision à intervenir,

' 50.000 ' à titre de dommages-intérêts pour le préjudice matériel subi à cause des frais de nettoyage et de remise en état des sols, berges,

' 2.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens y compris ceux en cause d’appel.

En ses conclusions d’intimée du 19 mai 2021, la SARL X Y entend voir la cour, statuant au visa des articles L.411-1 et L.411-2 du Code rural et de la pêche maritime, confirmer dans toutes ses dispositions le jugement entrepris, puis condamner la Société Agricole du Sauvage à la somme de 5 000 ' en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal a rejeté la demande de requalification des conventions précaires en bail rural, en retenant en particulier, que,

— s’il appartient à la SARL X Y de prouver le bail rural dont elle se prévaut, la SAS qui soutient avoir consenti une convention précaire, est tenue de rapporter la preuve de ce que la mise en valeur des terres s’inscrit dans le cadre alléguée d’une 'succession’ ( art.L411-2 énumérant strictement les cas de convention d’occupation précaire);

— or, les termes des conventions successives montrent que la CIAM a mis les terres à disposition de la SARL X Y, à titre onéreux et en vue de les exploiter;

— la CIAM qui prétend que la SARL n’avait aucune autonomie d’exploitation, ne l’établit pas et au contraire, la SARL X Y produit des relevés d’apport et factures montrant la réalité de l’exploitation entre 2010 et 2016 et également qu’elle assume l’exclusivité des risques économiques, et n’accomplit pas de travaux de prestation de services pour la bailleresse;

— la CIAM soutient à tort que les parties ont explicitement dérogé au statut des baux ruraux et ont affecté les terres à des travaux de mise en valeur spécifique, car étant dans un cas dérogatoire à l’application du statut, il n’était pas possible de stipuler une telle mise en valeur en dehors d’une succession.

La Société Agricole du Sauvage, dans ses conclusions d’appelant, reprend les mêmes arguments et moyens que ceux qu’elle a développés en première instance.

Elle demande toujours :

— À titre principal, de déclarer irrecevable la demande de requalification du bail au sens de l’article L.411-1 du Code rural et à titre reconventionnel, de prononcer la résiliation du bail ,

— de condamner la SARL X Y à lui payer la somme de 382.173 ' à titre de solde d’indemnité d’occupation,

— de condamner également la SARL X Y à payer à la Société Agricole du Sauvage la somme de 50 000 ' à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel.

Sur l’irrecevabilité de la demande de requalification

Aucun motif n’est développé par la Société Agricole du Sauvage pour étayer cette prétention figurant dans le dispositif de ses conclusions de sorte qu’elle doit être rejetée comme non fondée.

Sur le bien-fondé de l’appel contestant la requalification de la convention d’occupation précaire en bail rural

La SAS soutient à cet égard que,

— les conditions du bail rural ne sont pas réunies en l’espèce car,

' l’exploitant n’est pas autonome

' aucune contrepartie onéreuse n’a été stipulée, l’indemnité d’occupation forfaitaire calculée à l’hectare se trouvant compensée par la rétrocession des droits à paiement unique au bénéfice de l’exploitant ; en outre la SARL n’a versé qu’une partie des sommes convenues et reste devoir 382173 '

' les parties ont exprimé leur volonté de ne pas se soumettre aux baux ruraux.

L’article L.411-1 est ainsi libellé:

« Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public. Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n’a

pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du présent titre :

— de toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les

recueillir ou de les faire recueillir ;

— des contrats conclus en vue de la prise en pension d’animaux par le propriétaire d’un fonds à

usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en

application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux. La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous

moyens.'.

L’article L.411-1 définit donc le bail rural selon trois conditions cumulatives, à savoir:

— mise à disposition d’un fonds agricole,

— en vue de l’exploiter dans le cadre d’une exploitation agricole,

— une contrepartie onéreuse.

Il appartient aux tribunaux de restituer aux conventions leur véritable qualification quelle que soit celle donnée par les parties.

Selon l’article L.411-2 du Code rural, ' Les dispositions de l’article L. 411-1 ne sont pas applicables : (…)

— aux conventions d’occupation précaire :

1° Passées en vue de la mise en valeur de biens compris dans une succession, dès lors qu’une

instance est en cours devant la juridiction compétente ou que le maintien temporaire dans

l’indivision résulte d’une décision judiciaire prise en application des articles 821 à 824 du code civil ;

2° Permettant au preneur, à son conjoint ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte

civil de solidarité de rester dans tout ou partie d’un bien loué lorsque le bail est expiré ou résilié et n’a pas fait l’objet d’un renouvellement ;

3° Tendant à l’exploitation temporaire d’un bien dont l’utilisation principale n’est pas agricole

ou dont la destination agricole doit être changée ;'

Toute dérogation à un régime impératif étant d’interprétation stricte, la liste des conventions exclusives du statut du fermage est limitative.

Aux termes de la première convention d’occupation précaire régularisée entre la CIAM, dénommée ' le propriétaire’ et la SARL X Y ' occupant', il est stipulé que:

— dans son préambule ' Parmi les terres exploitées directement par le propriétaire, certaines d’entre

elles nécessitent des travaux de retournement de sols, d’essais d’implantation de nouvelles variétés de riz pour chercher les meilleurs améliorations aux conditions d’exploitation.

— l’article 1 désigne diverses parcelles ' en nature de terre labourable et irrigable', pour une superficie totale de 193,96 ha,

— l’article 2 prévoit que la convention est consentie pour une durée de 11 mois, commençant à courir à compter du 1^er décembre 2019 pour se terminer après la récolte de riz au plus tard le 30 octobre 2010,

— l’article 3 énonce que ' il est expressément stipulé que la présente convention est exclue du champ d’application des baux ruraux (….), les parties reconnaissent que la convention fait exception conformément aux dispositions de l’article L 411-2 -3° du code rural nécessitée par la mise en valeur spécifique des terres désignées.'

— l’article 4 précise que ' les parcelles de terre devront être exclusivement consacrées par l’occupant à la recherche d’un mode de culture nouveau’ ,

— l’article 5 énonce que la convention est conclue pour une durée de 11 mois et ne pourra faire l’objet d’un renouvellement par tacite reconduction pour la même durée ou pour l’année culturale en cours.

Le terme est extinctif, la convention sera caduque sans que chacune des parties ait eu préalablement notifié ou donné avis de résiliation',

— l’article 6 stipule les modalités de l’indemnité d’occupation .

Les conventions suivantes sont établies selon les mêmes conditions, excepté que celle du 1^er décembre 2011 accroit le nombre de parcelles mises à disposition de la SARL X Y

Comme l’a relevé à juste titre le tribunal, au regard des termes particulièrement clairs de ces conventions, la société Agricole du Sauvage ( anciennement CIAM) a bien mis à disposition de la SARL X Y, à titre onéreux, des terres agricoles, en vue de les exploiter.

En effet, la mise à disposition des parcelles listées dans chacune des convention a bien pour corollaire l’exploitation de ces mêmes parcelles par l’intimée, la contrepartie onéreuse ne faisant aucun doute même si elle est nommée 'indemnité d’occupation'.

Enfin, il ressort des pièces produites et notamment de ses statuts que la SARL X Y est une société ayant pour objet toutes prestations et travaux agricoles, forestiers, d’entretien ou paysagers, location de matériel agricole et consultant en matière agricole, ces activités entrant dans la définition des activités agricoles telles que prévues par l’article L 311-1 du code rural.

L’intimé démontre ainsi que les trois critères énoncées à l’article L 4111-1 pour bénéficier du statut du fermage, sont parfaitement remplies.

Pour sa part, la société Agricole du Sauvage ne rapporte aucunement la preuve que les conventions litigieuses entrent dans les cas limitativement énumérés à l’article L 411-2, la mise en valeur alléguée de terrains agricoles ne pouvant s’appliquer en dehors d’une succession.

La société appelante ne peut utilement invoquer l’absence de volonté des parties de se soumettre au statut du fermage ainsi qu’il en résulte de l’article 3 de chacune des conventions litigieuses, un tel moyen contredisant le caractère d’ordre public et donc impératif de l’article L 411-1 du code rural, de sorte qu’il importe peu que les parties aient signé un contrat expressément exclu du champ d’application des baux ruraux.

Quant à l’allégation de ce que l’absence d’autonomie de la SARL X Y dans l’exploitation de son bien, un tel moyen est inopérant puisque sans incidence sur le fait que les conventions conclues n’entrent pas dans l’un des cas dérogatoires prévus au statut du fermage.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé en toutes ses dispositions.

Compte tenu de l’éviction forcée du preneur des terres louées, la condamnation de l’appelante à laisser l’intimée réintégrer ses terres, doit être assortie d’une astreinte, selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Sur les demandes reconventionnelles présentées par la Société Agricole du Sauvage

A titre subsidiaire, en cas de requalification des conventions en bail rural soumis au statut du fermage, la bailleresse en sollicite la résiliation pour manquement du preneur à ses obligations contractuelles et la condamnation de celui-ci au paiement d’un arriéré de fermages.

Sur la résiliation du bail rural, l’appelante reproche à la SARL X Y,

— un défaut de paiement du fermage,

— une inexécution contractuelle consistant en un défaut d’entretien des parcelles .

Sur le premier manquement allégué, il résulte de l’article L 441-31 du code rural que’ le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants:

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition'.

La SAS Agricole du Sauvage ne justifiant pas l’envoi d’une telle mise en demeure, préalable nécessaire à toute demande résiliation, ce motif de résiliation ne peut être retenu.

Sur le second manquement allégué, il est constant que le 17 novembre 2017, la SARL X Y a été évincée de force et à son insu des parcelles louées.

En outre, un constat d’huissier établi le 17 novembre 2017 montre que les cultures de riz ont été anéanties par des travaux de griffon et de disque et par un écoubouage, travaux effectués par la CIAM ( SAS Agricole du Sauvage ).

Dans ces conditions, l’appelante qui n’a pas fait constater un état défectueux des terres avant d’en reprendre possession dans des conditions illiictes, ne peut reprocher à la preneuse, un quelconque défaut d’entretien .

Ce second motif n’étant pas justifié, le jugement ayant rejeté la demande de résiliation du bail rural doit être confirmé.

L’appelante présente également une demande en paiement en soutenant qu’il s’agit de fermages arriérés dus par sa preneuse.

Cependant,

— d’une part, la SARL X Y produit des pièces établissant qu’elle a réglé à sa bailleresse, des sommes importantes au titre des cultures de 2010 à 2016 , et l’appelante ne verse aucun élément contraire à l’exception d’un état comptable qu’elle a elle-même dressé au 7 novembre 2018.

— d’autre part, la preneuse rapporte la preuve du caractère illégal du fermage fixé à 500 ' HT par hectare, au regard de l’article L 411-11 du code rural qui encadre la fixation du prix du bail à ferme par des règles très strictes, écartant toute libre négociation.

Or, comme l’a retenu à juste titre le tribunal, selon l’arrêté préfectoral du 13 novembre 2017 fixant le montant du fermage des terres nues en région Camargue à une fourchette de 14 ' à 354, 60 ' l’hectare, il est manifeste que la SARL X Y a réglé des sommes sur la base d’un quantum contractuel excédant le tarif réglementaire.

Dès lors, c’est à juste titre que le tribunal a déclaré illicite, l’indemnité d’occupation fixée et, avant dire droit, a ordonné une expertise sur le montant du fermage et sur l’indemnisation du fait de l’éviction.

Au regard des développements qui précèdent et de la confirmation pure et simple du jugement entrepris, la société appelante ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

Vu l’appel de la société Agricole du Sauvage,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Assortit la condamnation de la société Agricole du Sauvage à laisser pénétrer la SARL X Y sur les parcelles, objet du bail rural, et à les laisser cultiver, d’une astreinte de 150 ' par jour de retard commençant à courir un mois après la signification du présent arrêt et, pendant une période de 3 mois,

Déboute la société Agricole du Sauvage de ses demandes reconventionnelles,

Condamne la société Agricole du Sauvage à payer à la SARL X Y la somme de 3.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne la société Agricole du Sauvage aux dépens de la procédure d’appel,

Rappelle que le tribunal paritaire des baux ruraux de Tarascon demeure saisi des demandes sur lesquelles il a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise .

Le greffier Le président