COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 28 AVRIL 2022

N° 2022/ 331

Rôle N° RG 21/03177 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHBGS

[NI] [K]

[B] [A]

[CT] [OV]

[SO] [X]

Sylvie [V]

[OG] [T]

[MK] [Z]

[EW] [ZF]

[H] [R]

[KY] [AP]

[BN] [E]

[VI] [LM]

[KA] [TM]

[P] [MU]

[MK] [WV]

[J] [SY] épouse [UK]

[F] [CL]

[ZO] [GS]

[C] [PE]

[DY] [LW]

[S] [HP]

[G] [M]

[W] [RC]

[MK] [RR]

[UZ] [HG]

[PT] [EH]

[S] [WL]

[N] [O]

[L] [IE]

[XJ] [I]

Valérie [Y]

[MK] [U]

[D] [JC]

S.A.R.L. LES GREENS

S.A.R.L. COUCOU

C/

Société [Adresse 43]

[FU] [YR]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre-yves IMPERATORE

M^e Thomas D’JOURNO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 05 février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/03912.

APPELANTS

Monsieur [NI] [K]

né le 14 Mars 1955 à [Localité 55] (MADAGASCAR), demeurant [Adresse 11]

Monsieur [B] [A]

né le 25 Mars 1955 à [Localité 58], demeurant [Adresse 12]

Madame [CT] [OV]

née le 21 Mai 1960 à [Localité 28], demeurant [Adresse 12]

Madame [SO] [X]

née le 29 Juillet 1960 à [Localité 32], demeurant [Adresse 2]

Madame [GI] [V]

née le 06 Avril 1957 à [Localité 33], demeurant [Adresse 22]

Monsieur [OG] [T]

né le 01 Mars 1964 à [Localité 49], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [MK] [Z]

né le 09 Juillet 1955 à [Localité 40], demeurant [Adresse 24]

Madame [EW] [ZF]

née le 17 Juin 1956 à [Localité 51], demeurant [Adresse 24]

Monsieur [H] [R]

né le 20 Septembre 1975 à [Localité 34], demeurant [Adresse 3]

Madame [KY] [AP]

née le 22 Juin 1975 à [Localité 30], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [BN] [E]

né le 24 Septembre 1940 à [Localité 53], demeurant [Adresse 15]

Madame [VI] [LM]

née le 02 Juillet 1939 à [Localité 37], demeurant [Adresse 15]

Monsieur [KA] [TM]

né le 09 Juin 1949 à [Localité 45], demeurant [Adresse 7]

Madame [P] [MU]

née le 10 Octobre 1954, demeurant [Adresse 7]

Monsieur [MK] [WV]

né le 09 Juin 1957 à [Localité 57], demeurant [Adresse 8]

Madame [J] [SY] épouse [UK]

née le 21 Novembre 1984 à [Localité 52], demeurant [Adresse 21] (ROYAUME-UNI)

Monsieur [F] [CL]

né le 28 Mai 1958 à [Localité 29], demeurant [Adresse 19]

Monsieur [ZO] [GS]

né le 26 Avril 1967 à [Localité 39], demeurant [Adresse 18] (TUNISIE)

Monsieur [C] [PE]

né le 30 Novembre 1955 à [Localité 38], demeurant [Adresse 4]

Madame [DY] [LW]

née le 24 Octobre 1956 à [Localité 48], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [S] [HP]

né le 13 Janvier 1946 à [Localité 33], demeurant [Adresse 13]

Madame [G] [M]

née le 22 Avril 1951, demeurant [Adresse 13]

Monsieur [W] [RC]

né le 11 Octobre 1953 à [Localité 42] / [Localité 41], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [MK] [RR]

né le 02 Avril 1954 à [Localité 35], demeurant [Adresse 20]

Madame [UZ] [HG]

née le 14 Juillet 1958 à [Localité 31], demeurant [Adresse 20]

Monsieur [PT] [EH]

né le 01 Février 1963 à [Localité 54], demeurant [Adresse 10]

Monsieur [S] [WL], demeurant [Adresse 25]

Monsieur [N] [O]

né le 15 Mai 1954 à [Localité 27], demeurant [Adresse 17]

Madame [L] [IE]

née le 25 Juin 1958 à [Localité 36], demeurant [Adresse 17]

Monsieur [XJ] [I]

né le 10 Juillet 1974 à [Localité 56], demeurant [Adresse 9]

Madame [JR] [Y]

née le 19 Novembre 1975 à [Localité 56], demeurant [Adresse 9]

Monsieur [MK] [U]

né le 20 Décembre 1951 à [Localité 46], demeurant [Adresse 1] (SUISSE)

Madame [D] [JC]

née le 19 Janvier 1959 à [Localité 44] (SUISSE), demeurant [Adresse 1] (SUISSE)

S.A.R.L. LES GREENS

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 14]

S.A.R.L. COUCOU

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 23]

représentés par M^e Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et assistés de M^e Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Marc-Kévin GOUDJO, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMEE

SAS [Adresse 43] prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 16]

représentée par M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE et assistée de M^e Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS et substitué par M^e Renaud LE MAISTRE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [FU] [YR],

Intervenant Volontaire

né le 08 Août 1956 à [Localité 47], demeurant [Adresse 26]

représenté par M^e Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et assisté de M^e Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES Société d’avocats, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Marc-Kévin GOUDJO, avocat au barreau de PARIS, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 mars 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M. PACAUD, président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président rapporteur

M^me Sylvie PEREZ, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 avril 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2022,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La société par action simplifiée (SAS) [Adresse 43], filiale de la société DOMUSVI, exploite la résidence pour personnes âgées Le Bocage sise à [Adresse 50].

A ce titre, elle loue à des particuliers ou personnes morales des lots, correspondant à des chambres, que ces derniers ont acquis à des fins d’investissement immobilier, bénéficiant ainsi des avantages des dispositifs fiscaux dit Censi-Bouvard ou Loueur en meublé.

Les baux commerciaux ont été signés, entre 2005 et 2006, concomitamment à la signature des actes d’achat, sous la forme de promesses qui ont pris effet à la livraison de l’EHPAD.

Tous contiennent une clause d’indexation ainsi libellée : Le loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise d’effet du bail, révisé annuellement en appliquant 50% de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées, publié par le Ministère de l’écononomie et des finances, avec une garantie de 1,5 % net par an.

Les copropriétaires ont signé un avenant afin de renouveler chaque bail fin 2014.

Le 24 juin 2020, la SAS [Adresse 43] a adressé à chaque bailleur une lettre simple, par laquelle elle l’a informé qu’en application d’un arrêt de la Cour de cassation, en date du 14 juin 2016, elle tenait pour illicite la clause d’indexation figurant au bail. Elle a ajouté qu’il lui fallait appliquer le loyer d’origine, mentionné au bail et donc non seulement réduire le loyer en cours pour l’avenir mais aussi récupérer le trop perçu des cinq dernières années, soit des sommes variant entre 2 000 et 18 000 euros par lot. Elle précisait néanmoins qu’au titre des relations de confiance qui les liait, elle procèderait à l’étalement de ces remboursements sur les huit prochaines trimestrialités.

Elle a concomitamment commencé à s’autofacturer du montant des loyers réduits en vertu du mandat de facturation consenti par chaque copropriétaire bailleur lors de la signature du bail.

Par lettres recommandées avec demande d’avis de réception, plusieurs copropriétaires ont contesté cette initiative et l’ont mise en demeure de reprendre l’exécution du contrat de bail dans les conditions convenues. Certains ont également adressé un courriel à la Direction générale des entreprises afin de l’alerter sur de telles pratiques.

Par acte d’huissier en date du 28 octobre 2020, 35 d’entre eux ont fait assigner la SAS [Adresse 43] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins :

— qu’il lui soit ordonné de cesser toute diminution ou amputation des loyers échus et à venir au titre de l’échéancier de remboursement ;

— de lui ordonner de reprendre le paiement du loyer versé aux requérants pour son montant payé au titre du premier trimestre 2020 pour l’avenir et ce, à compter du paiement du prochain trimestre sous peine de payer un intérêt de retard de 20 % TTC du montant du loyer ;

— de l’entendre condamner au paiement de :

' diverses sommes correspondant, pour chaque requérant, au solde de loyer à lui revenir en application de la clause contractuelle d’indexation augmenté du montant retenu par elle au titre de la répétition de l’indû ;

' du montant indexé contractuel des loyers échus et à venir ;

' la somme de 500 euros, à chacun d’entre eux, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 5 février 2021, ce magistrat a :

— interdit à la SAS [Adresse 43] de répéter tout montant quelconque de loyer antérieurement versé aux demandeurs ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de ces derniers ;

— dit n’y avoir lieu de faire droit à leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SAS [Adresse 43] aux dépens.

Selon déclaration reçue au greffe le 2 mars 2021, les 35 copropriétaires bailleurs, soit M. [NI] [K], M. [BN] [E], M. [N] [O], M. [XJ] [I], M. [MK] [U], M. [B] [A], Mme [JR] [Y], Mme [SO] [X], la SARL COUCOU, Mme [GI] [V], Mme [G] [M], M. [OG] [T], M. [MK] [Z], M. [H] [R], Mme [KY] [AP], M. [KA] [TM], M. [MK] [WV], la SARL LES GREENS, Mme [D] [JC], Mme [VI] [LM], M. [F] [CL], M. [ZO] [GS], M. [C] [PE], M. [S] [HP], Mme [DY] [LW], M. [W] [RC], Mme [P] [MU], Monsieur [MK] [RR], Mme [EW] [ZF], Mme [L] [IE], Mme [J] [SY] épouse [UK], Mme [UZ] [HG], Mme [CT] [OV], M. [S] [WL] et M. [PT] [EH] ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions ayant rejeté leurs prétentions.

Par dernières conclusions transmises le 19 avril 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :

— ordonne, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, la fin de toute pratique discrétionnaire de la société [Adresse 43] visant à diminuer et/ou amputer par quelque que manière que ce soit les loyers contractuels échus et à venir au titre de l’échéancier de remboursement ;

— ordonne à la société [Adresse 43] de reprendre le paiement du loyer versé aux requérants pour son montant contractuellement prévu au titre du 1er trimestre 2020 (payé au mois d’avril 2020) pour l’avenir et ce, à compter du paiement du prochain trimestre (3ème trimestre 2020, 4ème trimestre 2020, 1er trimestre 2021) ;

— en conséquence, condamne par provision la société [Adresse 43], à payer au titre des loyers du second trimestre 2020 les sommes suivantes (loyer au 1er janvier 2020 contractuellement prévu moins loyer amputé et réglé au 2ème trimestre 2020) :

' M. [NI] [K] : (3.490,53 ' 2.462,50) = 1.028,03 euros T.T.C,

' M. [BN] [E] : (2.324,23 ' 1.511,21) = 813,02 euros T.T.C,

' M. [N] [O] : (6.981,76 ' 4.524,56) = 2 457,20 euros T.T.C,

' M. [XJ] [I] : (1.745,27 ' 1.131,02) = 614,25 euros T.T.C,

' M. [MK] [U] : (4.654,50 ' 3.016,38) = 1 638,12 euros T.T.C,

' M. [B] [A] : (1.745,27 ' 1.131,02) = 614,25 euros T.T.C,

' Mme [SO] [X] : (2.753,90 ' 2.135,44) = 618,46 euros T.T.C,

' la SARL COUCOU, représentée par M. [S] [XT] : (montants

à parfaire) ;

' Mme [GI] [V] : (2.753,90 ' 2.135,44) = 618,46 euros T.T.C,

' M. [OG] [S] [T] : (6.981,76 ' 4.524,56) = 2.457,20 euros T.T.C,

' M. [MK] [Z] : (3.490,52 ' 2.262,06) = 1.228,46 euros T.T.C,

' M. [H] [R] : (1.731,08 ' 1.145,20) = 585,88 euros T.T.C,

' M. [KA] [TM] : (1.745,27 ' 1.131,02) = 614,25 euros T.T.C,

' M. [MK] [WV] : (1.739,02 ' 1.137,26) = 601,76 euros T.T.C,

' la SARL LES GREENS, représentée par son gérant Monsieur [MK]

Thomas : (3.490,52 ' 2.262,06) = 1.228,46 euros T.T.C,

' Mme [J] [SY] épouse [UK] : (2.327,25 ' 1.508,19) = 819,06 eurosT.T.C,

' M. [F] [CL] : (6.981,76 ' 4.524,56) = 2.457,20 euros T.T.C,

' M. [ZO] [GS] : (11.053,57 ' 7.163,30) = 3.890,27 euros T.T.C,

' M. [C] [PE] : (1.738,76 ' 1.137,52) = 601,24 euros T.T.C,

' M. [S] [HP] : (3.490,52' 2.304,02) = 1.186,50 euros T.T.C,

' M. [W] [RC] : (1.714,39 ' 1.161,90) = 552,49 euros T.T.C,

' M. [MK] [RR] : (6.981,76 ' 4.524,56) = 2.457,20 euros T.T.C,

' M. [PT] [EH] : (6.981,76 ' 4.524,56) = 2.457,20 € T.T.C,

' M. [S] [WL] : (3.490,52 ' 2.262,06) = 1.228,46 euros T.T.C,

— condamne, par provision, la Société [Adresse 43] à payer aux demandeurs tous les loyers échus au jour de l’arrêt à intervenir et qui auront été illicitement amputés à compter du 30 septembre 2020 conformément à l’échéancier de remboursement ;

— le cas échéant, pour les loyers du 3ème trimestre 2020 qui seraient échus au jour de l’ordonnance à intervenir, condamne, par provision, la société [Adresse 43] au paiement des sommes suivantes (loyer contractuel T3 2020 moins loyer amputé et versé par DOMUSVI au titre de l’échéancier de remboursement au 30 septembre 2020) ;

' M. [NI] [K] : (3.490,53 ' 2.223,87) = 1.266,66 euros T.T.C,

' M. [BN] [E] : (2.324,23 ' 1.148,62) = 1.175,61 euros T.T.C,

' M. [N] [O] : (6.981,76 ' 3.439,07) = 3.542,69 euros T.T.C,

' M. [XJ] [I] : (1.745,27 ' 859,82) = 885,45 euros T.T.C,

' M. [MK] [U] : (4.654,50 ' 2.297,25) = 2.357,25 euros T.T.C,

' M. [B] [A] : (1.745,27 ' 859,82) = 885,45 euros T.T.C,

' Mme [SO] [X] : (2.753,90 ' 1.872,11) = 881,79 euros T.T.C,

' la SARL COUCOU, représentée par M. [S] [XT] : (montants

à parfaire) ;

' Mme [GI] [V] : (2.753,90 ' 1.872,11) = 881,79 euros T.T.C,

' M. [OG] [S] [T] : (6.981,76 ' 3.439,07) = 3.542,69 euros T.T.C,

' M. [MK] [Z] : ((3.490,52 ' 1.719,38) = 1.771,14 euros T.T.C,

' M. [H] [R] : (1.731,08 ' 868,58) = 862,50 euros T.T.C,

' M. [KA] [TM] : (1.745,27 ' 859,82) = 885,45 euros T.T.C,

' M. [MK] [WV] : (1.739,02 ' 863,79) = 875,23 euros T.T.C,

' la SARL LES GREENS, représentée par son gérant Monsieur [MK]

Thomas : (3.490,52 ' 1.764,87) = 1.725,65 euros T.T.C,

' Mme [J] [SY] épouse [UK] : (2.327,25 ' 1.596,79) = 730,46 euros T.T.C,

' M. [F] [CL] : 6.981,76 ' 3.439,07) = 3.542,69 euros T.T.C,

' M. [ZO] [GS] : (11.053,57 ' 5.444,75) = 5.608,82 euros T.T.C,

' M. [C] [PE] : (1.738,76 ' 863,96) = 874,80 euros T.T.C,

' M. [S] [HP] : (3.490,52 – 1.745,08) = 1.745,44 euros T.T.C,

' M. [W] [RC] : (1.714,39 -890.77) = 823,62 euros T.T.C,

' M. [MK] [RR] : (6.981,76 -3.439,07) = 3.542,69 euros T.T.C,

' M. [PT] [EH] : (6.981,76 -3.439,07) = 3.542,69 euros T.T.C,

' M. [S] [WL] : (3.490,52 -1.749,69) = 1.740,83 euros T.T.C,

— ordonne qu’à défaut de payer le loyer pour son montant du 1er trimestre 2020, le terme de loyer sera assorti d’un intérêt de retard de 20 % TTC du montant total du loyer ;

— condamne la société [Adresse 43] à payer à chacun des demandeurs une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la société [Adresse 43] aux entiers dépens de l’instance, ceux d’appels distraits au profit de Maître Pierre Yves Imperatore, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocats associés, aux offres de droit.

Par dernières conclusions transmises le 20 mai 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS [Adresse 43] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner les appelants in solidum à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 22 février 2022.

Par conclusion transmises le 3 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [FU] [YR] demande de la cour qu’elle :

— juge recevable la demande de rabat de clôture rendue le 22 février 2022 ;

— juge sa demande en intervention volontaire recevable et bien fondée ;

— juge que la société [Adresse 43] manque à son obligation contractuelle de paiement des loyers depuis le 2ème trimestre 2020 ;

— ordonne la fin de toute pratique discrétionnaire de la société [Adresse 43] visant à diminuer et/ou amputer par quelque manière que ce soit les loyers contractuels échus et à venir au titre de l’échéancier de remboursement ;

— en conséquence :

' prononce le rabat de clôture,

' lui donne acte de sa demande d’intervention volontaire au sein de l’instance enregistrée sous le n° RG 21/03177 ;

' condamne la société [Adresse 43] à lui payer les loyers du second trimestre 2020 au 4ème trimestre 2021, soit la somme totale de 5 791,27 euros TTC ;

' condamne la société [Adresse 43] à lui payer tous les loyers échus au jour de la décision à intervenir et qui auront été illicitement amputés à compter du 30 septembre 2020 conformément à l’échéancier de remboursement ;

— en tout état de cause, condamne la société [Adresse 43] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions transmises le 7 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS [Adresse 43] demande à la cour de :

— déclarer irrecevable l’intervention volontaire en cause d’appel de M. [FU] [YR] ;

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner les appelants in solidum à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture aux fins de recevoir l’intervention volontaire de M. [FU] [YR]

Attendu qu’aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture ; que l’article 803 dispose : l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue … : (elle) peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal ;

Attendu qu’aux termes de l’article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt, les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité ; que l’article 329 dispose que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme : elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention ;

Attendu que, par conclusions transmises le 3 mars 2022, M. [FU] [YR] a sollicité de la cour qu’elle révoque l’ordonnance de clôture, rendue neuf jours auparavant, afin de recevoir son intervention volontaire ; que sa demande sera néanmoins rejetée, sa prise de connaissance tardive de l’action engagée par ses pairs, copropriétaires, ne pouvant s’assimiler à une cause grave au sens de l’article 803, précité, du code de procédure civile ; qu’il en ira de même pour les conclusions déposées, en réplique, le 7 mars suivant par l’intimée ;

Sur le trouble manifestement illicite

Attendu qu’aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; que le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ;

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que l’article 1193 dispose qu’ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise ;

Attendu qu’aux termes de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, sous réserve des dispositions du premier alinéa de l’article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l’indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite ; que ce texte ajoute qu’est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ; que l’article L. 112-2 alinéa 1 dispose : dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties ;

Attendu que les baux commerciaux signés par les appelants contiennent tous une clause, dite d’indexation, ainsi libellée : Le loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la prise d’effet du bail, révisé annuellement en appliquant 50 % de l’augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées, publié par le Ministère de l’écononomie et des finances, avec une garantie de 1,5 % net par an ;

Attendu que cette clause, intégrée à des baux rédigés par la SAS [Adresse 43] et signés par les copropropriétaires-bailleurs concomitamment à leur acte d’achat, fait partie intégrante de l’économie générale desdits contrats ; qu’elle a participé de l’adhésion des appelants à ce projet complexe d’investissement locatif ; que sa remise en cause unilatérale par l’intimée s’analyse comme une violation de la loi des parties susceptible d’être qualifiée de trouble manifestement illicite par application des dispositions précitées des articles 1103 et 1193 du code civil ;

Attendu que, pour justifier sa décision, la SAS [Adresse 43] conteste le caractère illicite du trouble ainsi causé à la relation contractuelle en excipant de l’illicéité de cette clause qui, selon elle, contreviendrait aux dispositions d’ordre public des articles L112-1 et L 112-2 du code monétaire et financier ainsi qu’au principe jurisprudentiel d’interdiction de toute stipulation excluant la réciprocité de la variation du loyer ; qu’elle ajoute que l’ordre public de direction auquel participent les dispositions précitées s’impose aux juges, du fond comme du provisoire, qui, en toutes circonstances, doivent le faire prévaloir sur la volonté des parties ;

Attendu néanmoins qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur la validité ou licéité d’une clause litigieuse ; que ce débat qui, nécessite incontestablement une interprétation de ladite clause, au regard des dispositions législatives et de la jurisprudence applicable en la matière, relève incontestablement de la juridiction appelée à statuer au fond ; qu’en outre, comme les intimés l’ont souligné dans leurs réponses à la lettre de la SAS [Adresse 43] du 24 juin 2020, la qualification de 'clause d’indexation', aux lieu et place de 'clause de révision', peut être discutée, tout comme peut l’être la contradiction alléguée entre la période retenue et les dispositions de l’article L 112-1 du code monétaire et financier ;

Attendu dès lors qu’en prenant la décision de revenir au loyer initial et de répéter, en les considérant indues, les sommes issues des revalorisations pratiquées sur les cinq dernière années, et ce, sans entamer une quelconque négociation avec ses bailleurs puis, en cas d’échec de celles-ci, faire trancher le différent par le juge du fond, la SAS [Adresse 43] a unilatéralement violé la loi des parties ; que la cour ne peut que constater, sans pouvoir pousser le débat plus avant, que, ce faisant, elle a causé un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser ; que l’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a rejeté la demande des appelants visant à entendre condamner la SAS [Adresse 43] à reprendre le paiement du loyer versé pour son montant payé au 1er trimestre 2020 ; qu’elle sera donc condamnée à le faire et ce, sans qu’il y ait lieu de faire droit à la demande d’astreinte, la résistance de l’intimée n’étant pas avérée ;

Qu’il n’y a lieu, en revanche, de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a interdit à la SAS [Adresse 43] de répéter tout montant quelconque de loyer antérieurement versé aux demandeurs puisque ce chef de l’ordonnance entreprise n’a pas été déféré à la cour par les appelants, l’intimée n’ayant pas formé appel incident sur ce point ;

Sur les demandes provisionnelles

Attendu qu’aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ; que l’absence de constestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté ; que le montant de la provision n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée ; qu’enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen ;

Attendu que l’illicéité du trouble causé par la SAS [Adresse 43] à la relation contractuelle l’unissant aux copropriétaires bailleurs rend non sérieusement contestable le droit de ces derniers de se voir verser l’intégralité des loyers réévalués par application de la clause dite d’indexation insérée dans leur bail ; qu’au demeurant, au-delà du débat juridique relatif aux conditions d’application de l’article 835 du code de procédure civile à la présente espèce, l’intimée ne discute pas, dans leurs détails, les sommes sollicitées à titre provisionnel par les appelants au titre des deuxième et troisième trimestre 2020 ; que la SAS [Adresse 43] sera donc condamnée à les payer dans les termes du dispositif du présent arrêt ; que cependant aucune condamnation ne peut être prononcée, à titre provisionnel, au bénéfice de la SARL COUCOU puisque cette dernière n’a pas chiffré sa demande ; qu’il n’y, en outre, pas lieu de faire application d’un intérêt de retard de 20 %, lequel s’analyserait comme une clause pénale dont le principe et le montant doivent être arbitrés par le juge du fond ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Attendu qu’il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu de faire droit aux demandes des copropriétaires bailleurs fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; qu’il échet de souligner qu’aucune des parties ne sollicite son infirmation en ce qu’elle a condamné la SAS [Adresse 43] aux dépens ;

Attendu que la SAS [Adresse 43], qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; qu’il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des appelants les frais non compris dans les dépens, qu’ils ont exposés en première instance et appel ; qu’il leur sera alloué, à chacun, une somme de 400 euros ;

Que la SAS [Adresse 43] supportera en outre les dépens de la procédure d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture présentée par M. [FU] [YR] ;

Ecarte des débats les conclusions déposées les 3 et 7 mars 2022 par M. [FU] [YR] et la SAS [Adresse 43] ;

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M. [FU] [YR] formulée par le truchement de conclusions tardives, écartées des débats ;

Infirme l’ordonnance entreprise sur les chefs déférés à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Ordonne à la SAS [Adresse 43] de reprendre le paiement du loyer pour son montant payé au titre du 1er trimestre 2020, avec application de l’ensemble des clauses contractuelles et ce, à compter du 4ème trimestre 2020 payé en janvier 2021 ;

Condamne la SAS [Adresse 43] à verser, à titre provisionnel, au titre des loyers échus pour les deuxième et troisième trimestres 2020, les sommes de :

—  2 294,69 euros à M. [NI] [K] ;

—  1 988,63 euros à M. [BN] [E] ;

—  5 999,89 euros à M. [N] [O] ;

—  1 499,70 euros à M. [XJ] [I] ;

—  3 995,37 euros à M. [MK] [U] ;

—  1 499,70 euros à M. [B] [A] ;

—  1 500,25 euros à Mme [SO] [X] ;

—  1 500,25 euros à Mme [GI] [V] ;

—  5 999,89 euros à M. [S] [T] ;

—  2 999,60 euros à M. [MK] [Z] ;

—  1 448,38 euros à M. [H] [R] ;

—  1 499,70 euros à M. [KA] [TM] ;

—  1 476,99 euros à M. [MK] [WV] ;

—  2 954,11 euros à la SARL LES GREENS ;

—  1 549,52 euros à Mme [J] [SY] épouse [UK] ;

—  5 999,89 euros à M. [F] [CL] ;

—  9 499,09 euros à M. [ZO] [GS] ;

—  1 476,04 euros à M. [C] [PE] ;

—  2 931,94 euros à M. [S] [HP] ;

—  1 376,11 euros à M. [W] [RC] ;

—  5 999,89 euros à M. [MK] [RR] ;

—  5 999,89 euros à M. [PT] [EH] ;

—  2 969,29 euros à M. [S] [WL] ;

Condamne la SAS [Adresse 43] à payer à M. [NI] [K], M. [BN] [E], M. [N] [O], M. [XJ] [I], M. [MK] [U], M. [B] [A], Mme [JR] [Y], Mme [SO] [X], la SARL COUCOU, Mme [GI] [V], Mme [G] [M], M. [OG] [T], M. [MK] [Z], M. [H] [R], Mme [KY] [AP], M. [KA] [TM], M. [MK] [WV], la SARL LES GREENS, Mme [D] [JC], Mme [VI] [LM], M. [F] [CL], M. [ZO] [GS], M. [C] [PE], M. [S] [HP], Mme [DY] [LW], M. [W] [RC], Mme [P] [MU], Monsieur [MK] [RR], Mme [EW] [ZF], Mme [L] [IE], Mme [J] [SY] épouse [UK], Mme [UZ] [HG], Mme [CT] [OV], M. [S] [WL] et M. [PT] [EH] la somme de 400 euros, chacun, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS [Adresse 43] de sa demande sur ce même fondement ;

Condamne la SAS [Adresse 43] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière Le président