Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre a, 5 décembre 2019, n° 18/05048

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la demande d'irrecevabilité des pièces n°15 et 16 produites par la société...
- Sur la demande de dépôt du permis de construire modificatif
- Sur la demande relative à la cession de la parcelle cadastrée EX n°758 à la SR...
- Sur les demandes de provisions
- Dispositif

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TGI Montpellier 20 septembre 2018

CA Montpellier
Confirmation 5 décembre 2019

Arguments

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Accepté
Obligation de déposer un permis de construire modificatif
La cour a jugé que l'obligation de livrer le bien implique celle de déposer toute demande de permis de construire nécessaire, confirmant ainsi l'ordonnance de référé.
Accepté
Obligation de cession de parcelle
La cour a confirmé que la SAS Sogeprom a l'obligation de céder la parcelle pour respecter les conditions du permis de construire, ce qui crée un trouble manifestement illicite.
Rejeté
Responsabilité de la SAS Sogeprom dans la cession de la parcelle EX 757
La cour a estimé qu'il n'était pas prouvé que la SAS Sogeprom avait commis une faute en intégrant la parcelle, rendant la demande d'indemnisation contestable.
Rejeté
Existence de moins-values sur l'opération
La cour a jugé que la demande de provision était prématurée et dépendait des résultats d'une expertise judiciaire en cours.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Montpellier, la SAS Sogeprom a fait appel d'une ordonnance du TGI de Montpellier qui l'obligeait à déposer un permis de construire modificatif et à céder une parcelle à la SERM. La première instance avait considéré que Sogeprom avait une obligation contractuelle de déposer le permis pour respecter ses engagements de livraison. La cour d'appel a confirmé cette décision, arguant que l'obligation de livrer le bien impliquait celle de déposer le permis. En revanche, elle a infirmé la condamnation à céder la parcelle, considérant que le juge des référés ne pouvait pas ordonner une cession dans des conditions indéterminées. La cour a donc confirmé l'ordonnance en partie et infirmé sur d'autres points.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 1re ch. a, 5 déc. 2019, n° 18/05048
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	18/05048
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 20 septembre 2018, N° 18/30497
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Anne-Marie HEBRARD, président
Avocat(s) :	Isabelle BONARDI
Cabinet(s) :	SVA
Parties :	SAS SOGEPROM SUD REALISATIONS c/ SCI MONTPELLIER 4 BLD VIEUSSENS

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre A

ARRET DU 05 DECEMBRE 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/05048 – N° Portalis

DBVK-V-B7C-N265

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 SEPTEMBRE 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 18/30497

APPELANTE :

SAS SOGEPROM SUD REALISATIONS,

inscrite au RCS de Montpellier sous le numéro 482 966 975, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

[…]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assisté par M^e VERNHET de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

avocat plaidant

INTIMEE :

SCI MONTPELLIER

[…], ayant pour numéro unique d’identification 440 066 629 RCS NANTERRE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social […]

[…]

Représentée par M^e Sylvie COUZINET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assisté par M^e Isabelle BONARDI avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 16 Septembre 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 SEPTEMBRE 2019,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Brigitte DEVILLE, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Anne-Marie HEBRARD, Présidente

M^me Brigitte DEVILLE, Conseillère

M. Thierry CARLIER, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Nadine CAGNOLATI

ARRET :

— Contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour au 7 novembre 2019 prorogé au 5 décembre 2019, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par M^me Anne-Marie HEBRARD, Présidente, et par M^me Nadine CAGNOLATI, Greffière.

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 22 mai 2015 la SCI Montpellier 4, boulevard Vieussens a vendu à la société Sogeprom Sud réalisations un immeuble bâti situé sur les parcelles EX757,758,685 et 687, commune de Montpellier.

Par un second acte notarié du même jour la SAS Sogeprom Sud réalisations a vendu, en l’état futur d’achèvement, à la SCI Montpellier […] des locaux à construire sur plusieurs parcelles, hors la parcelle 758.

Le permis de construire initial a été accordé par la mairie de Montpellier le 8 octobre 2014, assorti de réserves prescrites à l’encontre de la société Sogeprom, soit des cessions de terrain , une parcelle devant être cédée au bénéfice de la Société d’équipement de la région montpelliéraine (SERM) et l’autre devant être cédée à la commune de Montpellier.

Le 2 août 2017, le cabinet d’architecte X Y Z, maître d’oeuvre des travaux de réalisaiton de l’ensemble immobilier, a adressé à la société Pragma, présidente de la société Sogeprom, un dossier de demande de permis de construire modificatif.

Par acte d’huissier du 12 mars 2018, la SCI Montpellier […] a assigné en référé la SAS Sogeprom devant le tribunal de grande instance de

Montpellier aux fins de :

condamner sous astreinte la société Sogeprom à déposer le dossier de demande de permis modificatif établi par le cabinet d’architecture X Y Z ;

♦

la condamner sous astreinte à céder à la société d’équipement de la région montpelliéraine (SERM) la parcelle cadastrée section EX 758 conformément au permis de construire délivré le 8 octobre 2014 ;

♦

la condamner à l’indemniser de toutes les sommes qu’elle serait contrainte d’exposer afin de procéder à la cession de la parcelle située en zone 2U1 du plan local d’urbanisme ;

♦

la condamner au paiement de la somme de 26.202,03 € à titre de provision sur les moins-values de l’opération.

♦

Par ordonnance du 20 septembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier a :

condamné la société Sogeprom Sud réalisations à justifier auprès de la SCI Montpellier 4 bld Vieussens, par la production d’un récépissé, du dépôt du dossier de demande de permis de construire modificatif établi et transmis par la société X Y Z ;

♦

dit qu’à défaut d’exécution dans le délai de quinze jours à compter de la signification et passé ce délai, la société Sogeprom Sud réalisations sera tenue de payer à la SCI Montpellier 4 bld Vieussens une astreinte de 300 € par jour de retard, laquelle courra pendant un délai de 180 jours après quoi il sera à nouveau statué ;

♦

dit n’y avoir lieu à se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ou d’en prononcer une nouvelle ;

♦

condamné la société Sogeprom Sud réalisations, soit à céder à la SERM la parcelle cadastrée section EX n°758, conformément aux prescriptions spéciales de l’article 2, « réserves techniques », « alignement », du permis de construire du 8 octobre 2014, soit à informer la SCI Montpellier 4 bld Vieussens du refus d’acquérir par la SERM en justifiant des causes du refus ;

♦

dit qu’à défaut d’exécution dans le délai de 4 mois à compter de la signification et passé ce délai, la société Sogeprom sera tenue de payer à la SCI Montpellier 4 bld Vieussens une astreinte de 300 € par jour de retard, laquelle courra pendant un délai de 180 jours après quoi il sera à nouveau statué ;

♦

dit n’y avoir lieu à se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ou d’en prononcer une nouvelle ;

♦

rejeté toute autre demande ;

♦

condamné la société Sogeprom à payer à la SCI Montpellier 4 bld Vieussens la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

♦

condamné la société Sogeprom aux dépens.

♦

Le 10 octobre 2018, la SAS Sogeprom a relevé appel de cette décision sur toutes ses dispositions.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 11 février 2019, renvoyée à l’audience rapporteur du 8 avril 2019 en vertu d’une ordonnance de la présidente de chambre en date du 6 novembre 2018 et d’un avis de fixation du même jour.

Vu les conclusions de la SAS Sogeprom Sud réalisations remises au greffe le 3 avril 2018.

Par un arrêt du 20 juin 2019, la Cour de ce siège a révoqué l’ordonnance de clôture du 1^er avril 2019, et ordonné la réouverture des débats à l’audience du 23 septembre 2019 afin de permettre à la SCI Montpellier de répondre en tant que de besoin aux dernières conclusions de la SAS Sogeprom Sud remises au greffe et notifiées le 3 avril 2019 à la SCI Montpellier, […], l’instruction étant déclarée close plusieurs jours calendaires avant l’audience.

Vu les conclusions de la SCI Montpellier 4 bld Vieussens, intimée et appelante à titre incident, remises au greffe le 29 mars 2019 ,

Vu l’ordonnance de clôture du 16 septembre 2019.

MOTIFS :

À titre liminaire Il importe de rappeler que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions déposées par les parties.

Sur la demande d’irrecevabilité des pièces n°15 et 16 produites par la société Sogeprom:

L’intimée sollicite le rejet des pièces n°15 et 16 (courriers de l’EPIC Montpellier Méditerranée Métropole à la SCI Montpellier et à la SAS Sogeprom des 29 juin 2018 et 6 juillet 2018) versées aux débats par la société Sogeprom au motif que cette dernière ne les lui aurait pas communiquées en dépit de deux sommations.

Si ces deux pièces n’ont pas été communiquées auparavant elles l’ont cependant été, en temps utile, au cours de la présente procédure et l’intimée a donc eu tout loisir pour formuler ses observations à leur sujet.

La demande d’irrecevabilité de ces pièces n’est donc pas justifiée et ne peut dès lors être accueillie.

Sur la demande de dépôt du permis de construire modificatif :

La SAS Sogeprom sollicite l’infirmation de l’ordonnance de référé en ce qu’elle l’a condamnée sous astreinte à déposer un permis de construire modificatif au motif qu’aucune disposition légale ou contractuelle ne l’obligeait à déposer un tel permis , l’acte de Vefa prévoyant seulement qu’elle pouvait déposer des permis de construire et non qu’elle en avait l’obligation.

Il est stipulé en page 42 de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement à la SCI Montpellier :

« L’acquéreur donne tout pouvoir au vendeur à l’effet de déposer toute demande de permis modificatif nécessaire à l’obtention de la conformité de l’ensemble immobilier à édifier ».

Cette disposition signifie que l’acquéreur donne mandat au vendeur de déposer une demande de permis modificatif si l’obtention d’un tel permis est nécessaire pour obtenir le certificat de conformité de la part de l’autorité administrative.

À la page suivante de l’acte le vendeur s’oblige à poursuivre la construction des biens vendus , à l’achever dans le délai contractuel et obtenir le certificat de conformité prévu par la loi.

insi ,dans la mesure où le vendeur s’oblige à achever et à livrer le bien après obtention du certificat de conformité, la simple possibilité pour lui de déposer une demande de permis modificatif serait dépourvue de sens puisqu’à défaut, il serait dans l’impossibilité de satisfaire à ses obligations contractuelles et de livrer à l’acquéreur des biens immobiliers conformes aux prescriptions de l’autorité administrative.

En conséquence l’obligation de livrer le bien comporte au préalable celle de déposer toute demande de permis de construire nécessaire à l’achèvement de l’opération immobilière.

Cette disposition de l’acte de vente est claire et ne suppose pas une interprétation échappant la compétence du juge des référés.

La société Sogeprom déclare avoir déposé un permis de construire modificatif le 9 juin 2017,puis une demande complémentaire le 11 octobre 2017.

La demande déposée le 9 juin 2017 ne peut avoir intègrer le dossier modificatif réalisé par l’architecte que celui-ci a fait parvenir au promoteur le 2 août 2017.

Par ailleurs la société Sogeprom produit seulement un courrier adressé à la commune de Montpellier au mois d’octobre 2017 aux termes duquel elle a adressé des pièces complémentaires demandées dans le cadre de l’instruction du permis de construire modificatif. Cependant aucun élément supplémentaire ne permet de vérifier effectivement que le dossier de l’architecte a bien été adressé à l’autorité communale.

L’ordonnance de référé sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a condamné sous astreinte la société Sogeprom à justifier auprès de la SCI Montpellier du dépôt du dossier de demande de permis de construire modificatif établi et transmis par la société d’architectes X Y Z.

Sur la demande relative à la cession de la parcelle cadastrée EX n°758 à la SREM :

La SAS Sogeprom sollicite l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée soit à céder à la SERM la parcelle cadastrée section EX n°758, conformément aux prescriptions spéciales de l’article 2, « réserves techniques »,§ « alignement », du permis de construire du 8 octobre 2014, soit à informer la SCI Montpellier du refus d’acquérir de la SERM en justifiant des causes du refus.

Elle conteste d’une part les pouvoirs du juge des référés en soutenant que ce dernier ne peut ordonner que des mesures provisoires et que ,par conséquent, il ne peut ordonner la cession d’une parcelle et déterminer les conditions dans lesquelles cette cession doit intervenir.

Le permis de construire délivré le 8 octobre 2014 est assorti de plusieurs prescriptions et stipule notamment dans son article 2 « réserves techniques, alignement » que deux cessions de terrain sont prescrites afin d’élargir le trottoir public longeant le projet de construction : l’une doit être cédée à la société d’équipement de la région montpelliéraine ( SERM) et l’autre cédée à la commune de Montpellier après l’établissement du document d’arpentage par un géomètre expert.

Il est prévu qu’un contact doit être pris avec le service Domanialité publique de la ville afin de définir les modalités de la cession avant tout début de travaux.

Le présent litige concerne la cession à la SERM de la parcelle EX 758.

Tout d’abord la société Sogeprom soutient que la SCI Montpellier ne produit aucune pièce attestant qu’elle serait propriétaire de la parcelle EX 758.

Cependant cette parcelle a bien été vendue par acte notarié du 22 mai 2015 par la SCI Montpellier à la société Sogeprom . L’acte de vente en l’état futur d’achèvement du même jour à la SCI Montpellier n’inclut pas cette parcelle EX758 restée donc propriétaire de la société Sogeprom.

D’ailleurs l’appelante admet que les rétrocessions sont en cours mais qu’elles nécessitent préalablement le détachement des volumes construits sur ces parcelles.

Les courriers échangés avec le représentant de la commune, service de la Domanialité publique, démontrent que les modalités de la cession n’ont toujours pas été définies .

Toutefois l’appelante ne justifie d’aucune démarche entreprise auprès de la SERM au bénéfice de laquelle la cession de la parcelle EX 758 doit intervenir.

Or elle s’est obligée à achever et à livrer les bien vendus dans un délai contractuel et ,de ce fait, a l’obligation d’obtenir un certificat de conformité, lequel ne sera pas délivré tant que les réserves techniques mentionnées dans le permis de construire initial ne seront pas levées et notamment celle relative à la cession de la parcelle litigieuse.

Cette situation crée au détriment de la SCI Montpellier un trouble manifestement illicite qui permet au juge des référés de faire obligation à la société Sogeprom d’exécuter ses obligations contractuelles.

Cette société prétend à tort qu’elle ne peut être condamnée à céder cette parcelle dans des conditions indéterminées puisque le premier juge l’a condamnée soit à céder cette parcelle conformément aux obligations prescrites par l’autorité administrative , soit à informer la SCI Montpellier du refus d’acquérir de la SERM.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance de ce chef.

Sur les demandes de provisions :

La SCI Montpellier sollicite l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté sa demande de provision relative aux sommes qu’elle a été contrainte d’exposer dans le cadre de la cession de la parcelle de terrain EX 757 incluse à tort dans son lot.

Effectivement la société Sogeprom a vendu ladite parcelle en l’état futur d’achèvement à la SCI Montpellier.

Si les courriers produits par la SCI démontrent que son lot intègre cette parcelle EX 757 qui doit être rétrocédée à la commune, aucun élément ne permet d’affirmer qu’il appartenait à la société Sogeprom d’isoler cette parcelle de celles revendues à la SCI Montpellier.

Il n’est donc pas démontré que l’appelante a commis une faute en intégrant ladite parcelle dans le volume 4 vendu à la SCI Montpellier.

La cour ne dispose pas d’éléments suffisants pour affirmer que l’une des cessions de terrain prescrites par le permis de construire concerne effectivement la parcelle EX 757 puisque ce permis ne mentionne aucune référence cadastrale.

Par conséquent la demande de paiement provisionnel des sommes que la SCI Montpellier a dû régler pour parvenir à cette cession au profit de l’établissement public Montpellier Méditerranée Métropole est sérieusement contestable et l’ordonnance de référé doit être confirmée en ce qu’elle l’ a rejetée.

La SCI Montpellier réclame également une provision au titre des moins values de l’opération.

Dans un courrier officiel du 22 septembre 2017 le conseil de la société Sogeprom estime que sa cliente, après compensation entre les plus-values et les moins-values, ne serait débitrice que de la somme de 1119,94 €.

En tout état de cause ,par ordonnance de référé du 6 décembre 2018 rendue à la demande de la SCI Montpellier, une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée donnant notamment pour

mission à l’expert « de proposer un compte entre les parties en fonction des sommes d’ores et déjà versées, des travaux réalisés ou non réalisés (plus ou moins values) et des reprises à effectuer».

La demande actuelle de provision est donc prématurée et soumise aux investigations de l’expert judiciaire qui donnera tous les éléments permettant d’opérer un décompte des plus et moins values de l’opération.

En l’absence actuelle d’éléments techniques,l’existence de la créance à ce titre n’est pas établie de manière certaine par l’appelante incidente et ne peut, dès lors, être accueillie.

L’ordonnance de référé sera confirmée sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour , statuant publiquement, contradictoirement et par arrêt mis à disposition au greffe,

Déboute la SCI Montpellier 4, boulevard Vieussens de sa demande d’irrecevabilité des pièces n° 15 et 16 produites par la société Sogeprom.

Confirme l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre des parties pour les frais engagés en cause d’appel.

Fait masse des dépens de l’appel et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties et recouvrés par les avocats de la cause conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière La présidente,