République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 09/01/2020

N° de MINUTE : 20/12

N° RG 15/05596 – N° Portalis DBVT-V-B67-PFSJ

Jugement (N° 14/00775) rendu le 06 août 2015 par le tribunal de grande instance de Cambrai

Arrêt du 2 février 2017 rendu par la 3^e chambre civile de la cour d’appel de Douai

APPELANTS

Monsieur B X

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Madame C D épouse X

née le […] à Caudry

de nationalité française

[…]

[…]

Représentés par M^e Francis Deffrennes, avocat au barreau de Lille substitué par M^e Schryve, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Monsieur E F

de nationalité française

[…]

[…]

SCP Pagniez et Z

[…]

[…]

SCP F Tassou Y Bruneau

[…]

[…]

Représentés par M^e Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille constituée aux lieu et place de M^e Yves Letartre, avocat au barreau de lille

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Hélène Château, première présidente de chambre

Benoît Pety, Conseiller

Sara Lamotte, conseillère

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GREFFIÈRE LORS DES DÉBATS : Fabienne Dufossé

DÉBATS à l’audience publique du 14 novembre 2019 après rapport oral de l’affaire par Sara Lamotte

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 janvier 2020 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Hélène Château, présidente, et Fabienne Dufossé, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 22 octobre 2019

Exposé du litige

Par arrêt en date du 2 février 2017 auquel il convient de se référer pour un plus ample rappel des faits et de la procédure, la cour d’appel de Douai a :

— infirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Cambrai le 6 août 2015 ;

Statuant à nouveau,

— dit que M^e L, aujourd’hui la SCP Pagniez et Z, notaires associés et la SCP F, A, Tassou et Y ont commis une faute en ce qu’ils ont manqué à leur devoir de conseil et d’information à l’égard de M. et M^me X ;

Avant-dire-droit sur l’évaluation du préjudice de M. et M^me X,

— ordonné une expertise judiciaire et désigné à cette fin M. G H, architecte ;

— condamné in solidum la SCP Pagniez et Z, notaires associés et la SCP F, A, Tassou et Y à payer à M. et M^me X la somme provisionnelle de 100 000 euros ;

— condamné in solidum la SCP Pagniez et Z, notaires associés et la SCP F, A, Tassou et Y à payer à M. et M^me X au dépens de première instance et d’appel, outre la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 11 janvier 2018.

Par arrêt en date du 12 septembre 2918, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la SCP Pagniez et Z, la SCP F, A, Tassou et Y, et Maître E F.

Par dernières conclusions notifiées le 20 mai 2019, M. et M^me X sollicitent de la cour de :

— condamner in solidum Maître J-K L, aujourd’hui la SCP Pagniez et Z, et la SCP F, A, Tassou et Y à leur payer les sommes suivantes :

—  416 144,79 euros en réparation de la perte de chance et de leur préjudice au titre des travaux de reprise de l’immeuble,

—  27 862,20 euros en réparation de la perte de chance et de leur préjudice au titre des frais annexes à l’acquisition de l’immeuble qu’ils ont dû exposer,

—  2 691,00 euros en réparation de la perte de chance et de leur préjudice au titre frais consécutifs à la procédure de catastrophe naturelle qu’ils ont dû exposer,

—  129 054,45 euros en réparation de la perte de chance et de leur préjudice au titre frais liés au déménagement et à la location d’un logement de substitution en raison du caractère inhabitable de l’immeuble,

—  59 973,79 euros en réparation de la perte de chance et de leur préjudice au titre des frais de justice liés aux procédures menées contre les vendeurs devant le tribunal de grande instance de Cambrai, la cour d’appel de Douai et la Cour de cassation,

—  79 285,57 euros en réparation de la perte de chance et de leur préjudice au titre des frais liés aux crédits immobiliers pour l’acquisition de l’immeuble,

—  856,55 euros en réparation de la perte de chance et de leur préjudice au titre des frais de déplacement à […],

—  3 013,20 euros en réparation de la perte de chance et de leur préjudice au titre des frais liés à l’entretien des espaces verts de l’immeuble de […],

—  103 157,45 euros en réparation de la perte de chance et de leur préjudice au titre l’impossibilité de souscrire un prêt immobilier pour l’achat d’une autre habitation,

—  81 000 euros en réparation de la perte de chance et de leur préjudice au titre du préjudice professionnel de M. X,

—  540 000 en réparation de la perte de chance et de leur préjudice au titre du préjudice moral des époux X,

—  90 000 euros en réparation de la perte de chance et de leur préjudice au titre du préjudice de jouissance,

—  28 812,60 euros en réparation de la perte de chance et de leur préjudice au titre de la dévaluation de l’immeuble ;

— débouter Maître J-K L, aujourd’hui la SCP Pagniez et Z, et la SCP F, A, Tassou et Y de leurs demandes ;

— condamner in solidum Maître J-K L, aujourd’hui la SCP Pagniez et Z, et la SCP F, A, Tassou et Y à leur payer la somme de 50 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Maître J-K L, aujourd’hui la SCP Pagniez et Z, et la SCP F, A, Tassou et Y aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Par dernières conclusions notifiées le 27 septembre 2019, la SCP Pagniez et Z, la SCP F, A, Tassou et Y, et Maître E F, sollicitent de la cour de :

— rejeter les prétentions de M. et M^me X et les en débouter ;

— condamner in solidum M. et M^me X aux dépens et au paiement d’une somme de 7 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens de chacune des parties, il y a lieu de se référer à leurs dernières conclusions sus-visées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour constate que la SCP Pagniez et Z, la SCP F, A, Tassou et Y, et Maître E F reconnaissent dans leurs écritures que la cour d’appel de Douai, dans son arrêt en date du 2 février 2017 a tranché les points suivants qui figurent dans la motivation de l’arrêt et ne sont pas repris dans le dispositif de celui-ci, à savoir que :

— les notaires ont manqué à leur devoir de conseil et d’information à l’égard de M. et M^me X, en ce qu’ils n’avaient pas précisé clairement dans l’acte de vente les travaux réalisés par le vendeur et si ceux-ci étaient garantis ou non par une assurance dommage ouvrage et qu’ils n’avaient pas mis en mesure les acquéreurs de savoir si une assurance dommage ouvrage avait été souscrite et si les travaux réalisés étaient encore garantis ou non d’une part, et d’autre part, qu’ils n’avaient pas indiqué à M. et M^me X que l’immeuble était construit sur une zone à risques par mouvements de terrain,

- les notaires ont privé M. et M^me X d’une perte de chance de ne pas acquérir l’immeuble ; les époux X, informés de l’état de l’immeuble, de sa situation dans une zone de risque pour mouvements de terrain et de la nature du sol, avaient d’importantes chances de ne pas acquérir le bien en raison notamment de l’état de santé de leur fils autiste, lequel est totalement dépendant dans tous les actes de la vie quotidienne et sensible à toute modification de son environnement ; cette perte de chance a été évaluée à 90%.

Sur l’évaluation des préjudices

M. et M^me X I que, en ayant été privés d’une chance de ne pas acquérir l’immeuble, ils sont aujourd’hui confrontés à la nécessité d’engager d’importants travaux pour assurer sa remise en état et prévenir les risques de nouveaux désordres liés au phénomène de mouvements des sols. Ils estiment de plus subir différents préjudices financiers, outre un préjudice moral important.

La SCP Pagniez et Z, et la SCP F, A, Tassou et Y, et Maître E F opposent principalement que l’ensemble des postes de préjudice sollicités par M. et M^me X ne correspondent pas à la seule perte de chance de 90 % de ne pas acquérir l’immeuble mais consistent purement et simplement à réclamer l’ensemble des travaux de remise en état de leur immeuble et des préjudices financiers qu’ils estiment avoir subis.

Comme énoncé ci-dessus dans l’arrêt avant dire droit, en ne décrivant pas les travaux réalisés et en ne mentionnant pas l’existence ou non d’une assurance dommage ouvrage dans l’acte de vente, ainsi qu’en omettant d’informer les acquéreurs sur la situation de l’immeuble, les notaires ont privé les époux X d’une chance de ne pas acquérir l’immeuble et dès lors de ne pas subir les dommages consécutifs à cette acquisition, la cour devant toutefois apprécier le caractère direct du lien entre les manquements du notaire et les différents dommages invoqués.

— Sur la demande à hauteur de 416 144,79 euros en réparation de la perte de chance de ne pas exposer les travaux de reprise de l’immeuble

Cette somme sollicitée par M. et M^me X correspond à 90% des travaux de remise en état et de prévention des nouveaux risques tels que repris selon eux par l’expert judiciaire.

Au regard de ce qui précède, ces derniers sont fondés en cette demande, les travaux préconisés dans le cadre de l’expertise judiciaire étant une conséquence directe des manquements des notaires, motif pour lequel la cour d’appel de Douai a confié à l’expert la mission de décrire les désordres consécutivement aux mouvements de terrain et de chiffrer les travaux nécessaires aux fins d’y remédier et de prévenir de nouveaux risques liés à ce phénomène.

A la lecture des conclusions de l’expert, le coût des travaux de remise en état intérieurs et extérieurs est de 443 187,36 euros TTC, maîtrise d''uvre comprise, auquel s’ajoute le coût des travaux de prévention des nouveaux risques liés au phénomène de mouvement des sols à hauteur de 23 512,50 euros TTC, soit un total de 466 699,86 euros.

Après application du taux de perte de chance de 90%, la réparation de ce poste de préjudice s’élève dès lors à la somme de 420 029,874 euros. La cour étant tenue par les demandes des parties, il y a lieu de faire droit à la demande de M. et M^me X à hauteur de 416 144,79 euros.

— Sur la demande à hauteur de 27 862,20 euros en réparation de la perte de chance de ne pas exposer les frais annexes à l’acquisition de l’immeuble

M. et M^me X ayant manifesté leur souhait d’acquérir un bien immobilier, ceux-ci auraient en tout état de cause fait l’acquisition d’un autre bien immobilier, de sorte qu’il auraient exposé des frais de notaire et d’agence immobilière dans le cadre de celle-ci. Faute de lien direct entre les manquements des notaires et ce poste de préjudice, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

— Sur la demande à hauteur de 2 691,00 euros en réparation de la perte de chance de ne pas exposer les frais consécutifs à la procédure de catastrophe naturelle

M. et M^me X justifient avoir exposé des frais à hauteur de 2 990 euros auprès de l’agence Antea dans la cadre de la procédure de catastrophe naturelle.

Après application du taux de perte de chance de 90%, la réparation de ce poste de préjudice s’élève dès lors à la somme de 2 691 euros.

— Sur la demande à hauteur de 129 054,45 euros en réparation de la perte de chance de ne pas exposer les frais liés au déménagement et à la location d’un logement de substitution en raison du caractère inhabitable de l’immeuble

Du fait du caractère inhabitable de leur logement à […] parfaitement démontré par le contenu du rapport d’expertise, M. et M^me X justifient avoir exposé les frais suivants pour se reloger dans une maison de location à Linselles à compter du mois de septembre 2012 :

— loyers : 130 260 euros selon un décompte arrêté en janvier 2019

— assurance habitation : 2 004,11 euros selon un décompte arrêté en janvier 2019

— frais d’agence immobilière : 1 600 euros

— frais de déménagement : 2 859,72 euros

Soit un total de 136 723,83 euros, dès lors 123 051,45 euros après application du taux de perte de chance.

Il n’y a en revanche pas lieu de faire droit à la demande concernant le dépôt de garantie, lequel a vocation à être restitué et présente donc un caractère hypothétique, ainsi qu’à celle concernant des frais de déménagement futurs, également non certains.

— Sur la demande à hauteur de 59 973,79 euros en réparation de la perte de chance de ne pas exposer les frais de justice liés aux procédures menées contre les vendeurs devant le tribunal de grande instance de Cambrai

En l’absence de lien de causalité direct entre l’action diligentée contre les vendeurs de la maison litigieuse et les manquement des notaires, M. et M^me X, qui avaient en effet la possibilité de rechercher directement la responsabilité de ces derniers, seront déboutés de leur demande de ce chef.

— Sur la demande à hauteur de 79 285,57 euros en réparation de la perte de chance de ne pas exposer les frais liés aux crédits immobiliers pour l’acquisition de l’immeuble

Comme énoncé ci-dessus, M. et M^me X ayant manifesté leur souhait d’acquérir un bien immobilier, ceux-ci auraient en tout état de cause fait l’acquisition d’un autre logement, de sorte qu’ils auraient exposé des frais liés à un crédit immobilier dans le cadre de celle-ci. Faute de lien direct entre les manquements des notaires et ce poste de préjudice, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

— Sur la demande à hauteur de 856,55 euros en réparation de la perte de chance de ne pas exposer des frais de déplacement à […]

En l’absence de lien de causalité direct entre la responsabilité des notaires et les frais avancés par M. et M^me X, ces derniers seront déboutés de leur demande de ce chef.

— Sur la demande à hauteur de 3 013,20 euros en réparation de la perte de chance de ne pas exposer des frais liés à l’entretien des espaces verts de l’immeuble de […]

En application des motifs sus-visés selon lesquels M. et M^me X avaient vocation à acquérir un autre bien immobilier, et dès lors à exposer des frais d’entretien pour un autre jardin, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

— Sur la demande à hauteur de 103 157,45 euros au titre de l’impossibilité de souscrire un prêt immobilier pour l’achat d’une autre habitation

En l’absence de lien de causalité direct entre la responsabilité des notaires et cette impossibilité de souscrire un second prêt immobilier pour l’acquisition d’une nouvelle maison, M. et M^me X seront déboutés de leur demande de ce chef.

— Sur la demande à hauteur de 81 000 euros au titre du préjudice professionnel de M. X

En l’absence de lien de causalité direct entre la responsabilité des notaires et le préjudice d’ordre professionnel invoqué par M. X, celui-ci et son épouse seront déboutés de leur demande de ce chef.

— Sur la demande à hauteur de 540 000 euros en réparation du préjudice moral

Le préjudice moral des époux X lié à l’inquiétude relative à leur situation financière durant toute la durée de la procédure doit être évalué à 6 000 euros, soit 5 400 euros après application du taux de perte de chance.

— Sur la demande à hauteur de 90 000 euros en réparation du préjudice de jouissance

En l’état des éléments dont la cour dispose, permettant d’apprécier les conditions de relogement de M. et M^me X dans leur maison de location à Linselles depuis le mois de septembre 2012, il y a lieu d’évaluer ce poste de préjudice à 4 000 euros, soit 3 600 euros après application du taux de perte de chance.

— Sur la demande à hauteur 28 812,60 euros au titre de la dévaluation de l’immeuble

M. et M^me X sont bien fondés à avancer que, en cas de revente de l’immeuble litigieux, ils seront contraints de signaler l’existence des désordres ayant conduit à la présente procédure, ce dont il résulte une nécessaire dévaluation de l’immeuble qu’il y a lieu d’estimer à 5% du prix d’acquisition de celui-ci.

Le prix de vente figurant sur l’acte notarié en date du 19 juillet 2004 s’élevant à la somme de 320 143 euros, hors frais de notaire, l’évaluation de ce poste de préjudice après application du taux de perte de chance se porte à 90% de 5% de ce prix, à savoir 14 406,43 euros.

***

Il y a lieu de déduire du montant total de ces sommes la provision de 100 000 euros fixée par la cour d’appel de Douai dans son arrêt avant dire- droit en date du 2 février 2017.

***

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Dans son arrêt avant dire- droit en date du 2 février 2017, la cour a condamné in solidum la SCP Pagniez et Z et la SCP F, A, Tassou et Y aux dépens de première instance et d’appel et à payer à M. et M^me X la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de préciser que ces dépens comprendront les frais d’expertise judiciaire et de condamner, au regard du présent arrêt, la SCP Pagniez et Z et la SCP F, A, Tassou et Y à payer à M. et M^me X la somme supplémentaire de 4 000 euros au titre des frais non répétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement,

Vu l’arrêt de la cour d’appel de Douai en date du 2 février 2017,

Condamne in solidum la SCP Pagniez et Z et la SCP F, A, Tassou et Y à payer les sommes suivantes à M. et M^me X :

—  416 144,79 euros en réparation de la perte de chance de ne pas exposer les travaux de reprise de l’immeuble,

—  2 691,00 euros en réparation de la perte de chance de ne pas exposer les frais consécutifs à la procédure de catastrophe naturelle,

—  123 051,45 euros en réparation de la perte de chance de ne pas exposer les frais liés au déménagement et de location d’un logement de substitution en raison du caractère inhabitable de l’immeuble,

—  5 400 euros en réparation de leur préjudice moral,

—  3 600 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

—  14 406,43 euros au titre de la dévaluation de l’immeuble ;

Déboute M. et M^me X de leurs demandes au titre des frais annexes à l’acquisition de l’immeuble, des frais de justice liés aux procédures menées contre les vendeurs devant le tribunal de grande instance de Cambrai, des frais liés aux crédits immobiliers pour l’acquisition de l’immeuble, des frais de déplacement à […], des frais liés à l’entretien des espaces verts de l’immeuble de […], de l’impossibilité de souscrire un prêt immobilier pour l’achat d’une autre habitation, du préjudice professionnel de M. X,

Dit qu’il y a lieu de déduire du montant total de ces sommes la provision de 100 000 euros fixée par la cour d’appel de Douai dans son arrêt avant dire-droit en date du 2 février 2017 ;

Dit que les dépens auxquels ont été condamnés la SCP Pagniez et Z et la SCP F, A, Tassou et Y par l’arrêt de la cour d’appel de Douai en date du 2 février 2017 comprennent les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne in solidum la SCP Pagniez et Z et la SCP F, A, Tassou et Y à payer à M. et M^me X la somme supplémentaire de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière La Présidente

[…]