Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre c, 8 janvier 2019, n° 16/06304

TI Perpignan 20 mai 2016

CA Montpellier
Confirmation 8 janvier 2019

Arguments

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Rejeté
Indécence du logement
La cour a confirmé que l'état des lieux d'entrée mentionnait un bon état d'entretien et que les désordres signalés n'étaient pas imputables au bailleur. Les preuves fournies par Monsieur X Y n'étaient pas suffisantes pour établir l'indécence du logement.
Rejeté
Preuve de versement du dépôt de garantie
La cour a constaté que Monsieur X Y n'a pas apporté de preuve suffisante de versement du dépôt de garantie, ce qui justifie le rejet de sa demande.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a confirmé que Monsieur X Y n'était pas fondé à suspendre le paiement des loyers et a retenu le montant des arriérés de loyers établi par Madame Z A.
Accepté
Frais non remboursables exposés en appel
La cour a jugé équitable de mettre à la charge de Monsieur X Y une part des frais non remboursables exposés par Madame Z A en appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 1re ch. c, 8 janv. 2019, n° 16/06304
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	16/06304
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Perpignan, 20 mai 2016, N° 14-002524
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Camille RUIZ-GARCIAMarjorie AGIER

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 08 JANVIER 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/06304 – N° Portalis

DBVK-V-B7A-MY7B

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 MAI 2016

TRIBUNAL D’INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 14-002524

APPELANT :

Monsieur X Y

né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/6865 du 31/05/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

Madame Z A

née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e Céline DONAT de la SELARL CÉLINE DONAT & ASSOCIES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Camille RUIZ, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substituant M^e Céline DONAT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 29 Octobre 2018

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 NOVEMBRE 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : Madame B C

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame B C, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Suivant contrat du 4 octobre 1999, Z A a donné à bail d’habitation un appartement à X Y.

Par acte d’huissier du 28 novembre 2014, X Y a fait assigner Z A devant le Tribunal d’Instance de Perpignan aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts correspondant à l’indemnisation du préjudice de jouissance subi pendant deux ans, et la somme de 899 € au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Le jugement rendu le 20 mai 2016 par le Tribunal d’Instance de Perpignan énonce dans son dispositif :

• Déboute X Y de l’ensemble de ses demandes.

• Condamne X Y à payer à Z A les sommes suivantes :

• 4.383,03 € au titre de la dette locative outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

• 2.196,90 € au titre des dégradations locatives outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

• 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

• Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

• Condamne X Y aux entiers dépens.

Le jugement relève que si certains désordres ont été constatés dans le logement, aucun élément ne permet de vérifier que la bailleresse a effectivement eu connaissance de l’état du logement et qu’elle ait été invitée par son locataire à engager des travaux de remise en état. Par ailleurs, il est démontré qu’à plusieurs reprises un artisan envoyé par la bailleresse s’est heurté à l’opposition du locataire d’entrer dans les lieux. Enfin, le locataire a manqué à son obligation d’entretien du logement et ne peut donc se prévaloir de sa propre défaillance.

Il sera débouté de sa demande d’indemnisation. Sur la restitution du dépôt de garantie, le locataire sera débouté de sa demande faute de preuve d’un quelconque versement à ce titre.

Sur l’arriéré de loyers et charges, au vu de l’historique du compte locataire et des versements justifiés, X Y sera condamné au paiement de la somme de 4.383,03 €. Enfin, il est établi que le locataire a quitté les lieux le 16 octobre 2014 et qu’il a refusé d’effectuer l’état des lieux de sortie. Il ressort des pièces versées aux débats que le logement a été dégradé par le locataire. Au vu des factures produites, et en tenant compte de la vétusté du logement, il convient de condamner X Y au paiement de la somme de 2.196,90 €.

X Y a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 9 août 2016.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 29 octobre 2018.

Les dernières écritures pour X Y ont été déposées le 7 novembre 2016.

Les dernières écritures pour Z A ont été déposées le 15 décembre 2016.

Le dispositif des écritures pour X Y énonce :

• Débouter Z A de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions.

• Condamner Z A à payer à X Y la somme de 6.000 € au titre du préjudice de jouissance subi.

• Condamner Z A à restituer à X Y le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 899 €, majorée de 10 % du loyer mensuel en principal à compter du mois de décembre 2013 et pour chaque période mensuelle jusqu’à son complet paiement.

• Prendre acte que la dette locative de X Y s’élève à la somme de 2.344,83 €.

• Condamner Z A au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris ceux de première instance.

X Y indique que le logement loué est indécent, ce qui a été constaté par la Caisse d’Allocations Familiales le 4 novembre 2013. Ces désordres existaient déjà lors de l’entrée dans les lieux, et ne résultent pas d’un défaut d’entretien. La bailleresse ne démontre nullement la réalité des dégradations qu’elle invoque et leur imputabilité au locataire. Aucune remise en état n’a été prévue par la bailleresse, malgré les multiples demandes du locataire. Celui-ci a alors cessé de régler les loyers à compter de février 2014.

X Y a ainsi subi un préjudice de jouissance lié à l’indécence du logement, qu’il convient d’indemniser à hauteur de 6.000 €. La bailleresse sera également condamnée à lui restituer le dépôt de garantie, à hauteur de 899 €, que le locataire avait versé grâce à l’intervention du Fonds de Solidarité pour le logement.

Sur l’arriéré locatif, X Y indique que son compte locatif présentait un solde créancier de 315,77€ en novembre 2013 contrairement à ce qu’indique la bailleresse. Pour l’année 2014, il ressort du commandement de payer délivré le 12 mai 2014 et des extraits de compte bancaire, qu’après déduction des versements effectués, le locataire reste redevable de la somme de 2.344,83 €.

Le dispositif des écritures pour Z A énonce :

• Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

• En conséquence, rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de l’appelant.

• Condamner X Y au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Z A soutient que le logement se trouvait en bon état lors de l’entrée dans les lieux du locataire. Le locataire ne s’est jamais plaint de l’état du logement durant les quinze années d’occupation de celui-ci. X Y a manqué à ses obligations d’entretien du logement, et a fait obstacle à plusieurs reprises à la réalisation de travaux. Ainsi il sera débouté de sa demande d’indemnisation au titre d’un prétendu préjudice de jouissance, ainsi que de sa demande de restitution du dépôt de garantie faute de prouver l’avoir versé.

Z A sollicite la condamnation du locataire à lui payer les arriérés de loyers et charges à hauteur de 4.383,03 €, au vu du décompte des années 2012-2013-2014. Enfin, le locataire a failli à son obligation d’entretien et a dégradé l’appartement, nécessitant des travaux de remise en état pour un coût total de 8.720,79 €.

MOTIFS

Sur le défaut de jouissance du locataire

La cour observe que l’état des lieux d’entrée mentionne un très bon état d’entretien, la seule réserve concernant des carreaux de douche fendus, ainsi que l’obligation du locataire d’entretenir la chaudière une fois par an.

Le rapport de diagnostic de la CAF du 4 novembre 2013 invoqué par le locataire mentionne que la chaudière est hors service, ce qui ne peut être imputé au bailleur en l’absence de justification d’aucun d’entretien annuel après 14 ans d’occupation.

Pour la mention d’un mauvais état de fenêtres en bois et d’un tableau de protection électrique non conforme, l’appelant ne montre aucun justificatif d’une demande de travaux adressée à son bailleur.

La cour confirme par ces motifs les motifs pertinents du premier juge de rejeter la qualification d’un logement indécent après une occupation pendant 14 ans, et de rejeter en conséquence la demande de dommages-intérêts à ce titre.

Sur la dette locative

Le locataire n’était pas fondé sans autorisation judiciaire à suspendre le paiement des loyers, et n’est pas fondée aujourd’hui à en être exonéré.

X Y produit seulement sur la dette de loyers deux quittances, visant le paiement de 90 € pour le solde du loyer d’août 2013, et de 180 € le 1^er septembre au titre du solde de deux mois de loyer.

Ces éléments ne viennent pas contredire les relevés de compte produit par le bailleur, alors d’une part que celui de la banque BNP vise expressément trois virements de 90 €, que le tableau reproduit dans les écritures du bailleur vise bien les paiements effectués par le locataire en 2012, 2013, et 2014, jusqu’à la remise des clefs le 16 octobre 2014, et que le locataire n’offre pas de prouver d’autres versements effectués.

La cour retiendra en conséquence le calcul développé dans les écritures du bailleur auxquels les parties sont renvoyées pour une lecture complète, pour confirmer à la charge de X Y le montant alloué par le premier juge de 4383,03 €, inférieur au résultat du calcul du bailleur.

Sur les frais de remise en état

Z A verse au débat plusieurs attestations qui démontrent suffisamment les dégradations commises par le locataire, en comparaison du bon état des lieux d’entrée.

Si le logement apparaît incontestablement dégradé par le locataire, il convient de tenir compte de la vétusté normale après 14 années d’occupation, et de l’obsolescence de l’installation électrique dont la mise à jour au regard de l’évolution des normes n’incombe pas au locataire.

Z A verse au débat plusieurs factures et devis, pour un total de 4060,20 € en écartant la facture Fernandez pour les travaux électriques.

L’application d’un coefficient raisonnable de vétusté pour la durée d’occupation permet de confirmer par ce motif distinct le montant alloué en première instance de 2196,90 €.

Sur les autres prétentions

La cour confirme le rejet de la demande de restitution d’un dépôt de garantie, contredite par une attestation rédigée au nom et sous la signature d’X Y, lequel dénie dans ses écritures en être l’auteur mais n’apporte aucun élément de preuve contraire par des documents de comparaison de sa signature, et n’a pas sollicité une mesure de vérification d’écriture.

Il est équitable de mettre à la charge d’X Y une part des frais non remboursables exposés en appel par Z A, pour un montant de 2000 €.

X Y supportera la charge des dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 mai 2016 par le tribunal d’instance de Perpignan ;

Condamne X Y à payer à Z A la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne X Y aux dépens de l’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT