Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 29 OCTOBRE 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/05559 – N° Portalis

DBVK-V-B7B-NLVN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 JUIN 2017

TRIBUNAL D’INSTANCE DE SETE

N° RG

APPELANT :

Monsieur Y Z veuve X

[…]

[…]

Représenté par M^e Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER , avocat postulant

assisté de M^e Justine FAGES, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER , avocat plaidant

INTIME :

Monsieur A B

né le […] à MONTPELLIER

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Céline ROUSSEAU de la SELAS ALTEO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Jacques RICHER, avocat au barreau de MONTPELLIER M^e Céline ROUSSEAU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/016395 du 20/12/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 02 Septembre 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 SEPTEMBRE 2019,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur A GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur A GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE ' MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant contrat du 10 décembre 2010, Y Z épouse X a donné à bail un appartement à A B avec effet au 3 janvier 2011.

Par acte du 1^er juillet 2016, la bailleresse a fait délivrer au locataire un congé pour motif légitime et sérieux, à savoir la nécessité de réaliser d’importants travaux dans le logement, avec effet au 2 janvier 2017.

Par acte du 12 décembre 2016, A B a fait assigner Y Z veuve X devant lez Tribunal d’Instance de Sète aux fins d’annulation du congé signifié le 1^er juillet 2016.

Le jugement rendu le 21 juin 2017 par le Tribunal d’Instance de Sète énonce dans son dispositif :

• Déclare nul et non avenu le congé délivré le 1^er juillet 2016 à A B pour réalisation de travaux.

• Condamne Y Z épouse X à payer 800 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

• La condamne aux entiers dépens.

Le jugement expose que si l’architecte et l’entrepreneur attestent que les travaux intérieurs ne peuvent être réalisés que si l’appartement est vide de toute occupation, le délai de réalisation étant compris entre trois et quatre mois, la requise n’explique pas la raison pour laquelle elle n’a pas proposé de reloger à titre provisoire le locataire pendant la durée des travaux dans l’appartement qu’elle possède au deuxième étage, plutôt que de rompre le bail de location. La nécessité de rompre de façon définitive le bail n’est donc pas légitime. En conséquence, le congé est déclaré nul et de nul effet.

Le jugement précise que la bailleresse est invitée à proposer au locataire de le reloger provisoirement pendant la durée des travaux et de lui permettre de réintégrer son logement dès l’achèvement des travaux. Le requérant a en effet toujours scrupuleusement respecté ses obligations.

Y Z épouse X a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 26 octobre 2017.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 septembre 2019.

Les dernières écritures pour Y Z ont été déposées le 18 janvier 2018.

Les dernières écritures pour A B ont été déposées le 8 mars 2018.

Le dispositif des écritures pour Y Z énonce :

• Infirmer le jugement dont appel.

• Dire valide le congé délivré le 1^er juillet 2016 à A B pour réalisation de travaux.

• Constater l’occupation sans droit ni titre de A B depuis le 2 janvier 2017.

• En conséquence, ordonner l’expulsion de A B et de tout occupant de son chef dans les lieux, et ce avec l’assistance de la force publique si besoin est.

• Condamner A B au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 520 € à compter du 2 janvier 2017 et ce jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, avec intérêts légaux courant à compter du jour de signification de l’assignation.

• Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir.

• Condamner A B au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.

• Condamner A B au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Y Z soutient que le congé délivré est légitimé par la nécessité de réaliser des travaux dans le logement suite à l’apparition d’une importante fissure au niveau du mur du séjour et à un affaissement des sols de la salle d’eau et du WC. Il

s’agit d’une rénovation lourde, qui constitue bien un motif sérieux et légitime de congé selon la jurisprudence de la Cour de cassation.

L’entreprise GOMILA atteste que les travaux de rénovation de l’appartement ne pourront être réalisés que si celui-ci est vide de tous meubles et de toute occupation durant la durée des travaux de quatre mois. C-D E, architecte, déclare également qu’il est nécessaire que l’appartement soit libre de tout occupant et estime qu’il faut compter minimum trois mois de travaux. Les occupants des deuxième et troisième étages n’ont quant à eux pas à être relogés le temps des travaux, leur appartement étant déjà réhabilités.

Y Z indique qu’il a été proposé au locataire un relogement dans un appartement du même immeuble, refait à neuf, de la même superficie et dont le loyer était moindre, par courrier du 11 mars 2016, renouvelé le 11 avril 2016 puis le 20 septembre 2016, offre qui a été refusée par A B. Ainsi la propriétaire n’avait d’autre choix que de délivrer un congé pour réalisation de travaux. Il convient de valider le congé et d’ordonner l’expulsion.

Enfin, Y Z est placée dans l’impossibilité de jouir de son bien et de faire procéder aux travaux de rénovation pourtant indispensables à la sécurité de l’immeuble et de ses occupants, du fait de la résistance abusive de A B qui devra être condamné à l’indemniser de son préjudice à hauteur de 1.000 € de dommages et intérêts.

Le dispositif des écritures pour A B énonce :

• Au principal, débouter Y Z de ses demandes, fins et prétentions.

• Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel.

• Condamner en cause d’appel Y Z au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens d’appel.

• Subsidiairement, ordonner une mesure d’expertise aux frais avancés de la bailleresse, aux fins que l’expert désigné décrive les lieux, les désordres existant tant en façade que dans les lieux loués, les travaux nécessaires à réaliser, leur coût, les délais de réalisation, dire si l’absence du locataire et des objets mobiliers garnissant le logement est rendue indispensable par la nature des opérations et leur durée.

A B indique que la fissure dont se prévaut la bailleresse ne s’arrête pas au premier étage mais court sur toute la façade de l’immeuble, de haut en bas. Un affaissement du sol de la salle d’eau et des WC n’existe pas non plus dans le seul appartement du premier étage, mais également dans celui du troisième étage et y apparaît plus important. Or, A B est le seul des trois locataires présents dans l’immeuble dont Y Z est propriétaire, à avoir reçu congé. Cette contradiction rend le congé illégitime.

A B soutient par ailleurs que le bailleur doit établir que les travaux envisagés nécessitent le départ du locataire, leur faisabilité et leur sérieux, ainsi que sa capacité financière à en assumer la charge, ce qui n’est pas démontré en l’espèce. Il affirme que seule lui a été faite la proposition de déménager définitivement dans l’appartement de l’étage supérieur, qui ne correspond pas à ses critères d’élection, il ne lui a pas été proposé de réintégrer son appartement une fois les travaux de consolidation effectués. Le congé est dépourvu de motif légitime et sérieux et devra

être annulé.

MOTIFS

Sur la validité du congé délivré le 1^er juillet 2016 :

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur peut donner congé pour le terme du bail selon les formes et les délais prévus par le dit texte pour notamment un motif légitime et sérieux.

Il est constant qu’il est admis que ce motif légitime et sérieux peut constituer dans la volonté du bailleur de faire des travaux dans l’immeuble qui nécessitent la libération des lieux.

Il appartient dans cette hypothèse au juge de s’assurer du caractère légitime et sérieux du motif invoqué en vérifiant ainsi que les travaux correspondent à un projet sérieux et en vérifiant que les travaux sont d’une importance suffisante pour justifier la libération des lieux pour permettre leur réalisation.

La régularité du congé relative à sa forme de délivrance et au délai ne fait pas l’objet de discussion.

En l’espèce il résulte des pièces versées au débat comme relevé par le premier juge que la bailleresse produit des photographies démontrant la réalité de fissures importantes affectant l’immeuble et en particulier le 1^er étage où se situe l’appartement litigieux ce que d’ailleurs le locataire ne conteste pas.

Elle produit également plusieurs devis établis par la SARL GOMILA portant sur un projet de réfection complète de l’appartement du 1^er étage pour un montant total de plus de 83.000 € ainsi qu’un devis de traitement de la façade pour plus de 22.000 €.

La bailleresse produit également au débat des factures des travaux déjà réalisés dans les appartements du 2^e et du 3^e étage.

Enfin elle verse une attestation de la SARL GOMILA en date du 15 mars 2016 mentionnant que les travaux à réaliser dans l’appartement nécessitent que celui-ci soit vide de tout meubles et de toute occupation, attestation corroborée par un courrier de C-D E architecte informant Y Z qu’il faut dans le cadre des travaux de réhabilitation envisagés que l’appartement soit libre de tout occupant.

Le locataire ne produit aucune pièce pouvant permettre de considérer que le projet de travaux n’est pas sérieux et que sa réalisation ne nécessite pas la libération de l’appartement.

Par conséquent comme exigé par la loi du 6 juillet 1989 la bailleresse rapporte la preuve du sérieux du projet de rénovation, rénovation suffisamment conséquente pour justifier la libération complète de l’appartement et donc justifier d’un motif légitime et sérieux de congé.

Contrairement à ce qui a été considéré par le juge d’instance si le caractère légitime et sérieux du motif invoqué par le bailleur est démontré et retenu il ne pèse pas sur le bailleur une obligation de relogement que se soit à titre définitif ou à titre provisoire.

Le premier juge a ainsi imposé une obligation non prévue par la loi ou les règlements en considérant que Y Z devait proposer à son locataire une solution de relogement provisoire ou à tout le mois s’expliquer sur les raisons pour lesquelles elle n’a pas proposé de solution pour le reloger à titre provisoire plutôt que de décider de rompre le bail.

Le jugement dont appel sera donc infirmé en ce qu’il a dit que le congé délivré le 1^er juillet 2016 à A B était nul et non avenu.

Statuant à nouveau la cour valide le congé délivré le 1^er juillet 2016 à A B avec effet au 2 janvier 2017, dit que A B est occupant sans droit ni titre à compter de cette date et qu’il convient d’ordonner son expulsion avec au besoin le recours à la force publique.

Il convient également de fixer une indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 520 € qui sera indexée suivant la variation de l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’arrêt à intervenir.

En revanche il n’est pas fait droit à la demande visant à ce que l’indemnité d’occupation soit assortie des intérêts au taux légaux à compter de l’assignation du 12 décembre 2016 étant relevé qu’il n’est pas démontré ni même soutenu que le locataire n’ait pas régulièrement payé son loyer ni qu’il existe une dette locative.

Sur la demande en dommages et intérêts :

Y Z sollicite par ailleurs une somme de 1.000 € invoquant la résistance abusive de son locataire l’empêchant de procéder aux travaux de rénovation de l’immeuble, travaux pourtant indispensables à sa conservation et ajoutant que cet immeuble a de plus pour elle et sa famille un caractère affectif dans la mesure où il a été financé avec des indemnités reçues de l’armée suite au décès de son époux mort dans le cadre de ses fonctions de militaire.

Toutefois si l’on peut comprendre les motifs invoqués par Y Z le fait pour un locataire de contester le congé qui lui a été délivré n’est pas en soit constitutif de mauvaise foi ou de résistance abusive.

Par conséquent la demande en dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement dont appel sera par ailleurs infirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

A B sera condamné à payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe ;

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 juin 2017 par le tribunal d’instance de Sète ;

Statuant à nouveau ;

Valide le congé délivré le 1^er juillet 2016 à A B pour motif légitime et sérieux ;

Constate l’occupation sans droit ni titre de A B depuis le 2 janvier 2017 ;

Ordonne l’expulsion de A B et de tout occupant de son chef dans les lieux, et ce avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

Condamne A B au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 520 € à compter du 2 janvier 2017 et ce jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés;

Dit que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du présent arrêt ;

Déboute Y Z de sa demande de dommages et intérêts complémentaires ;

Condamne A B à payer à Y Z la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne A B aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT