TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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1/1/2 resp profess du drt

N° RG :

N° RG 23/07250 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7OT

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 02 Avril 2025

DEMANDEURS

Madame [V] [C]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Madame [U] [C]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Monsieur [Y] [C]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par M^e Jean-louis PITON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0269

DÉFENDERESSE

S.C.P. [11], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Gérard VANCHET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0190

Décision du 02 Avril 2025

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 23/07250 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7OT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe

Présidente de formation,

Monsieur Benoit CHAMOUARD, Premier vice-président adjoint

Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente

Assesseurs,

assistés de Madame Marion CHARRIER, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 05 Mars 2025, tenue en audience publique, devant Madame Cécile VITON et Monsieur Benoit CHAMOUARD, magistrats rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en ont rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Madame Cécile VITON a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 6 juin 2001, Mme [U] [C] et M. [Y] [C] ont donné en location à M. [N] [J] et Mme [K] [J] un appartement situé au [Adresse 5] à [Localité 16].

Suivant acte authentique du 3 juin 2021, Mme [U] [C] et M. [Y] [C] ont donné chacun 50% de la nue-propriété du bien à leur fille, Mme [V] [C]. Ils ont conservé l’usufruit du bien.

Le 12 juillet 2021, la SCP de commissaires de justice [11] a signifié à M. et Mme [J] un congé pour reprise du logement donné à bail à effet au 31 mars 2022. Ce congé a été délivré à la requête de Mme [V] [C] et pour le motif suivant : « La partie requérante, propriétaire, désire reprendre les lieux loués pour elle-même car actuellement locataire, elle ne souhaite plus payer de loyer. ».

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2022, M. et Mme [N] [J] ont fait assigner Mme [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir prononcer la nullité du congé et dire que le bail a été reconduit à compter du 31 mars 2022.

Mme [U] [C], M. [Y] [C] et la SCP [11] sont intervenus volontairement à la procédure devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement du 10 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris :

— a déclaré recevables les interventions volontaires de Mme [U] [C], M. [Y] [C] et la SCP [11] ;

— a ordonné la disjonction de l’instance concernant les demandes formées par M. [Y] [C], Mme [U] [C] et Mme [V] [C] contre la SCP [11], s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris pour en connaitre et a renvoyé l’affaire devant ledit tribunal ;

— a dit que le congé pour reprise délivré à la requête de Mme [V] [C], par exploit de la SCP [11] du 21 juillet 2021 à Mme [K] [J] et M. [N] [J] était nul, et dit que le bail s’était renouvelé le 1er avril 2022 pour une nouvelle période de trois ans.

Par conclusions du 7 septembre 2023, Mme [V] [C], Mme [U] [C] et M. [Y] [C] demandent au tribunal de :

A titre principal :

— condamner la SCP [11] à payer :

* à " Mme et M. [Y] [C] " la somme de 40.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

* à Mme [V] [C] la somme de 54.000 euros au titre du préjudice économique subi, en principal, outre les intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 avril 2022, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

* à Mme [V] [C] la somme de 20.000 euros au titre du préjudice moral subi, en principal, outre les intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 avril 2022, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner l’anatocisme des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

En tout état de cause :

— condamner la SCP [R] [1] à payer à " Mme et M. [Y] [C] " la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCP [R] [1] à payer à Mme [V] [C] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la SCP [R] [1] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir que :

— l’erreur de l’huissier instrumentaire sur l’identité du propriétaire de l’appartement dans le congé constitue une faute de nature contractuelle à l’égard de ses mandants, Mme [U] et M. [Y] [C], et de nature délictuelle à l’égard de Mme [V] [C] qui souhaitait reprendre l’appartement pour y vivre ;

— M. et Mme [C] ont subi un préjudice moral caractérisé par un stress et un désespoir de devoir vivre éloignés de leur fille durant trois années supplémentaires, alors qu’ils sont âgés de 85 ans et ont des difficultés de santé et ont un besoin urgent d’aide et d’assistance à proximité de la part leur fille, compromis par l’annulation du congé ;

— Mme [V] [C] subit, d’une part, un préjudice moral résultant de la déception de ne pas voir l’appartement libéré, de demeurer dans une situation de blocage durant trois ans et de devoir continuer à réaliser des allers retours chez ses parents afin de les aider, ce qui est particulièrement épuisant, d’autre part, un préjudice financier important puisqu’elle est contrainte de continuer à s’acquitter de son loyer mensuel de 1.500 euros jusqu’à la fin du bail de trois ans ;

— si comme l’affirme, sans le justifier, la SCP [R] [1], le motif du congé ne serait pas conforme au vœu de l’article 15 de la loi de 1989 sur les baux d’habitation, cet aveu d’un manquement à son obligation de conseil serait de nature à caractériser une nouvelle faute engageant de plus fort sa responsabilité ;

— contrairement aux affirmations de la défenderesse, le motif inscrit dans le congé est bien légitime, réel et sérieux.

Par conclusions du 18 septembre 2023, la SCP [11] demande au tribunal de débouter les consorts [C] de toutes leurs demandes et de les condamner à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de M^e Gérard Vanchet.

Au soutien de ses prétentions, la défenderesse fait valoir que :

— nonobstant l’erreur figurant dans le congé du 12 juillet 2021 signifié à la requête de Mme [V] [C] celui-ci aurait été vraisemblablement annulé dès lors que le motif invoqué n’était ni réel ni sérieux comme exigé par l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte que l’erreur commise ne peut tout au plus que constituer une perte de chance de voir juger valide le congé, laquelle perte de chance est manifestement inexistante ;

— le fait pour Mme [V] [C] de ne plus vouloir payer de loyer n’est pas un motif légitime dès lors que cette dernière ne justifie pas d’une situation financière difficile qui, comparée à celle des époux [J], l’autorisait à reprendre l’appartement litigieux ;

— l’appartement loué et occupé par Mme [V] [C] a été acquis par la SCI [17], dont elle est associée et bénéficiaire effective de sorte qu’elle ne paye pas à proprement parler un loyer mais finance l’acquisition d’un bien immobilier dont elle sera, à terme, propriétaire à 100 % ;

— le changement de motif postérieur au congé et relatif à l’état de santé de Mme [U] [C] et M. [Y] [C] démontre le caractère fallacieux de la reprise.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2024.

MOTIVATION

1. Sur la responsabilité du commissaire de justice

1.1. En ce qui concerne la faute

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client sur le fondement de l’article 1240 du code civil le commissaire de justice qui commet un manquement dans l’exercice de ses fonctions légales tel qu’en matière de signification d’actes judiciaires ou extrajudiciaires, notamment lorsqu’il omet d’assurer la validité et l’efficacité de l’opération à laquelle il prête son concours.

Le commissaire de justice n’est pas dispensé de son devoir d’information et de conseil par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel.

Il appartient au commissaire de justice d’apporter la preuve du respect de ses obligations.

En l’espèce, le congé signifié le 12 juillet 2021 par la SCP [R] [1] aux locataires de l’appartement situé [Adresse 4] à Paris 7ème a été annulé par le juge des contentieux de la protection pour défaut de qualité de son auteur aux motifs que seuls M. [Y] [C] et Mme [U] [C] pouvaient donner congé aux époux [J] en vue de la reprise du bien par leur fille, Mme [V] [C], cette dernière qui n’avait que la qualité de nue-propriétaire ne pouvant elle-même procéder à cet acte. La SCP [R] [1] ne conteste pas qu’en signifiant ledit congé au nom et pour le compte de Mme [V] [C], elle a manqué à son devoir de diligence ainsi qu’à celui d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte de signification. Par suite, la SCP [R] [1] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle.

1.2. En ce qui concerne les préjudices et le lien de causalité

Il incombe au client qui entend voir engager la responsabilité civile du commissaire de justice de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

En particulier, la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, le préjudice résultant du manquement de la SCP [R] [1], relatif à l’erreur sur l’auteur du congé s’analyse en une perte de chance de ne pas voir prononcer la nullité de celui-ci. Ainsi, il convient de reconstituer le procès devant le juge des contentieux de la protection tel qu’il aurait eu lieu et d’apprécier les chances que les consorts [C] avaient d’obtenir gain de cause au regard des conclusions échangées et des pièces versées aux débats.

En l’absence de défaut lié à la qualité de l’auteur du congé, le juge des contentieux de la protection aurait été amené à se prononcer sur les autres chefs de nullité soulevés par la SCP [R] [1] relatifs notamment quant au motif réel et sérieux du congé

A cet égard, l’article 15 de la n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en substance que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le motif du congé et son éventuel caractère frauduleux s’apprécient au jour de la délivrance du congé, néanmoins le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs à la date de délivrance du congé dès lors qu’ils sont de nature à établir l’intention invoquée.

Enfin, la charge de la preuve du caractère réel et sérieux du congé incombe au bailleur. Le cas échéant, la preuve du caractère frauduleux, incombe au locataire.

En l’espèce, le congé signifié indiquait : « La partie requérante, propriétaire, désire reprendre les lieux loués pour elle-même : car actuellement locataire, elle ne souhaite plus payer de loyer ». Aucune référence n’étant faite quant à l’état de santé des parents de Mme [V] [C] ou à la nécessité pour elle de se rapprocher de leur domicile.

Contrairement aux affirmations soutenues par la SCP [R] [1], le changement de motif du congé, postérieurement à sa délivrance, est à lui seul insuffisant pour démontrer le caractère fallacieux du premier motif invoqué.

De même, le courrier du 16 février 2022 par lequel le conseil des consorts [C] informait le conseil des époux [J] de ce que la valeur locative de l’appartement était, selon les prix du marché, de 3.800 euros par mois ne démontre pas le caractère frauduleux du congé.

Il est constant que Mme [V] [C] occupe à titre de résidence principale un appartement situé [Adresse 3] à Paris 9ème, et paie à ce titre un loyer mensuel de 1.500 euros ce qui permet le remboursement d’un crédit immobilier contracté par la SCI [14] [Adresse 12] le 19 avril 2012, dont le terme des échéances est fixé, suivant le tableau d’amortissement versé aux débats, au mois d’avril 2032.

Il est acquis que Mme [V] [C] détient les parts de la SCI [14] [Adresse 12] à hauteur de 50 % en pleine propriété et 49 % en nue-propriété, son père, M. [Y] [C] détenant le reste des parts. Néanmoins, la SCI étant une personne morale distincte de ses associés, et Mme [V] [C] n’en détenant pas la totalité des parts, la somme par elle versée chaque mois s’analyse en un loyer.

Ainsi, compte tenu de l’ensemble ces éléments, de l’aléa inhérent à toute procédure judiciaire, et des moyens qu’auraient pu opposer les époux [J] devant le juge des contentieux de la protection, la perte de chance des demandeurs de voir ne pas voir jugé nul le congé donné aux locataires est évaluée à 50%.

Le préjudice financier de Mme [V] [C], correspondant aux loyers mensuels de 1.500 euros qu’elle a dû continuer à verser durant une nouvelle période de trois ans en raison de la reconduction du bail des époux [J] à compter du 1er avril 2022 est en lien de causalité avec la faute caractérisée précédemment. Il convient néanmoins de rappeler que, s’agissant d’un loyer servant à rembourser un prêt, le fait pour elle d’habiter dans l’appartement situé au [Adresse 6] n’aurait pas fait échec au paiement des échéances que la SCI [13] [Adresse 18] était tenue de régler, de sorte que son préjudice doit être évalué eu égard à l’aléa tenant aux conditions mêmes de la relocation de l’appartement situé [Adresse 3] à Paris 9ème.

En conséquence, eu égard aux deux aléas caractérisés, ce préjudice financier est évalué à la somme totale de 15.000 euros.

S’agissant de leur préjudice moral, Mme [U] et M. [Y] [C] soutiennent subir un préjudice des stress et de désespoir résultant du fait que leur fille n’a pu s’installer vivre à proximité d’eux pour les aider. Ils versent au soutien de leur prétention un attestation médicale rédigée à leur demande, faisant état de l’impossibilité pour eux de réaliser seuls des actes de la vie quotidienne et un « contexte évolutif d’aggravation ». Eu égard à la situation professionnelle de Mme [V] [C], alléguée par la défenderesse et non contestée par les demandeurs, il ne peut être nié que bien que vivant proches les uns des autres, l’aide apportée par leur fille n’aurait en tout état de cause pas été continue. En outre, il est rappelé que les demandeurs vivent tous dans le centre de [Localité 15]. Dès lors le préjudice moral de Mme [U] [C] et M. [Y] [C] est entièrement réparé par l’allocation de la somme de 1.500 euros à chacun à titre de dommages et intérêts.

S’agissant enfin du préjudice moral de Mme [V] [C] résultant de la déconvenue relative à l’échec du travail du commissaire de justice, et de la contrainte pour elle de continuer à faire des allers-retours chez ses parents afin de les aider, celui-ci est, pour les mêmes raisons que celles évoquées ci-dessus, évalué à 1.500 euros.

En application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, intérêts qui seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du même code.

Il n’y a pas lieu d’assortir ces condamnations d’une astreinte.

2. Sur les autres demandes

La SCP [R] [1], succombant est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu des situations économiques respectives des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires que ces dernières ont dû accomplir, la SCP [R] [1] est condamnée à verser à Mme [V] [C], Mme [U] [C] et M. [Y] [C] la somme de 1.000 euros à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE la SCP [11] à verser :

— la somme de 15.000 euros à Mme [V] [C] au titre de son préjudice financier ;

— la somme de 1.500 euros à Mme [V] [C] au titre de son préjudice moral ;

— la somme de 1.500 euros chacun à Mme [U] [C] et M. [Y] [C] au titre de leur préjudice moral ;

avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

ORDONNE la capitalisation des intérêts.

CONDAMNE la SCP [R] [1] aux dépens.

CONDAMNE la SCP [11] à verser à Mme [V] [C], Mme [U] [C] et M. [Y] [C] la somme de 1.000 euros à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu à prononcer une astreinte.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 15] le 02 Avril 2025

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Cécile VITON