R.G : 16/03095 Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 05 avril 2016

RG : 13/03927

ch n°

SCI C D

C/

Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

3^e chambre A

ARRET DU 26 Octobre 2017

APPELANTE :

SCI C D

immatriculée au RCS de LYON sous le N° SIREN 485 362 172

Représentée par ses dirigeants légaux en exercice domiciliés audit siège

[…]

[…]

Représentée par la SELARL C & R, avocats au barreau de LYON

INTIMEE :

M^me A Y épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne-charlotte GOURSAUD-TREBOZ, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 14 Septembre 2017

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Septembre 2017

Date de mise à disposition : 26 Octobre 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Aude RACHOU, président

— Hélène HOMS, conseiller

— Pierre BARDOUX, conseiller

assistés pendant les débats de Claire MONTINHO-VILAS-BOAS, greffier

A l’audience, Aude RACHOU a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Aude RACHOU, président, et par Mélanie JOURDAN, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat conclu le 23 juin 2011 avec la SCI C D, M^me Y, épouse X (M^me Y), a pris à bail commercial un local situé à Pierre Bénite (69310), 10 place C D en rez de chaussée d’une superficie de 72 m² composé d’un magasin avec une vitrine et d’une réserve de 35 m² avec des toilettes et un point d’eau.

Le loyer était fixé à la somme de 380 euros par mois.

L’activité prévue était un commerce de vente de chaussures, sacs et accessoires, M^me Y exerçant en qualité d’auto entrepreneur.

La prise d’effet du bail commercial était fixée au 1^er juillet 2011.

Dès la deuxième semaine de juillet, un dégât des eaux occasionnait des fuites dans le toit de la réserve et la chute d’une plaque de plafond.

Le 22 mai 2012, les locaux ont subi un deuxième dégât des eaux à la suite d’infiltration d’eau dans le faux plafond consécutive à une fuite sur la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble.

Enfin, le 24 novembre 2012, un troisième dégât des eaux avait lieu.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 novembre 2012, M^me Y demandait à la SCI C D la résiliation anticipée du bail commercial, le remboursement des loyers et de l’électricité payés depuis le 22 mai 2012.

Elle a cessé son activité à compter de cette date ainsi que le paiement du loyer.

Par courrier du 12 décembre 2012, la SCI C D a répondu à M^me Y en lui indiquant avoir fait le nécessaire pour remédier aux dégâts, avoir renoncé à percevoir 50 % du loyer du mois de juillet en dédommagement et lui rappeler qu’elle ne pouvait résilier le bail par anticipation sans respecter la période triennale et le préavis de six mois, d’autant qu’il lui appartenait de se faire indemniser par sa compagnie d’assurance.

C’est dans ces circonstances que M^me Y a saisi le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI C D et d’indemnisation de son préjudice.

Par jugement du 5 avril 2016, le tribunal de grande instance de Lyon a :

— prononcé à la date du 24 novembre 2012 la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la SCI C D

— débouté la SCI C D de sa demande en paiement des loyers jusqu’au 31 décembre 2013 et de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

— déclaré la SCI C D responsable des préjudices subis par M^me Y du fait de ses manquements contractueles

— condamné la SCI C D à lui payer la somme de 22 927,98 euros et celle de 1 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

la dite décision étant assortie de l’exécution provisoire.

La SCI C D a régulièrement interjeté appel de cette décision le 22 avril 2016.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 janvier 2017, elle demande à la cour l’infirmation de la décision et le prononcé de la résiliation du bail ainsi que le débouté de M^me Y et sa condamnation à lui payer 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 février 2017, M^me Y demande à la cour la confirmation de la décision en ce qu’elle a constaté les graves manquements de la SCI C D à son obligation de délivrance, prononcé la résiliation du bail aux torts de la SCI C D et débouté celle ci de sa demande en paiement des loyers et son infirmation sur le quantum des sommes allouées au titre du préjudice.

Elle sollicite la condamnation de la SCI C D à lui payer les sommes de :

—  21 698,25 euros au titre de l’investissement réalisé en pure perte au titre des prêts

—  2 280 euros au titre des loyersimpayés et des frais de location

—  969,39 euros au titre de la surconsommation d’électricité

—  103 000 euros au titre de la perte de chance de réaliser un bénéfice

—  10 000 euros au titre du préjudice moral

—  5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions ;

Vu l’ordonnance de clôture du 14 septembre 2017 ;

Sur ce :

Attendu que la SCI C D soutient à l’appui de sa déclaration d’appel qu’était insérée dans le bail une clause selon laquelle le preneur renonçait à toute action contre le bailleur en raison notamment des troubles de jouissance ou dommages causés par des tiers ainsi qu’en raison des dégâts causés par l’eau, l’incendie et/ou explosion, étant observé que les dégâts invoqués par la locataire ne relevaient pas des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil ;

que par ailleurs, elle a procédé aux réparations nécessaires et a accordé une remsie de loyer de 50 % pour le mois de juillet ;

qu’en définitive, M^me Y s’est fait justice à elle même en quittant les lieux, la résiliation du bail devant intervenir du fait de son départ, d’autant que rien n’explique l’absence d’occupation des locaux du 7 juin 2012, date du débouchage de la canalisation, jusqu’en octobre 2012 ;

qu’elle n’a donc commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité ;

qu’enfin, le préjudice allégué par M^me Y n’est pas établi d’autant qu’elle ne produit pas de pièces relatives à la prise en charge des sinistres par son assurance ;

Attendu que M^me Y conclut à la confirmation de la décision en son principe et à sa réformation en son quantum ;

qu’elle souligne que les troubles de jouissance et les dégâts intervenus ne sont pas le fait d’un tiers mais de la SCI C D qui avait une parfaite connaissance de l’état de l’immeuble ;

que la clause invoquée par la SCI n’a donc pas vocation à s’appliquer ;

que la SCI C D a manqué à son obligation de délivrer des locaux exempts de désordres, d’autant qu’elle avait connaissance de l’état déplorable de l’immeuble ;

qu’elle précise avoir continué à payer les loyers pendant les cinq mois d’interruption d’activité due au deuxième dégât des eaux ;

qu’elle n’a fait part au bailleur de sa volonté de quitter les lieux qu’après la troisième inondation

qu’enfin, elle justifie de l’ensemble de son préjudice qui devra être réévalué ;

Sur la résiliation du bail :

Attendu que le bail commercial conclu entre les parties le 23 juin 2011 à effet du 1^er juillet 2011, après avoir rappelé que le locataire prendra les locaux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, stipule en son § Recours notamment que ' le locataire renonce à tout recours contre le bailleur, ses préposés et mandataires et ne réclamera aucune déduction de loyer à raison :

b) des troubles de jouissance ou dommages causés par des tiers ou des colocataires n’invoquant pas de droit à eux conférés par le bailleur

…

f) des dégâts causés dans les locaux loués aux objets mobiliers, marchandises ou matériels ou agencements, et cela quelle qu’en soit l’origine incendie, et ou explosion, en particulier en ce qui concerne les dégâts d’eau par rupture de canalisation, inondation sous les ciels vitrés (sheds), refoulement de noues et d’égouts, infiltrations d’eau en sous sol … ; '

Mais attendu d’une part que la clause du bail selon laquelle le preneur connaissait parfaitement les lieux loués pour les avoir vus et visiter préalablement à la signature n’a pas pour effet de décharger le bailleur de ses obligations ;

que d’autre part, s’il est toujours possible de déroger aux dispositions de l’article 1720 du code civil qui n’est pas d’ordre public, il n’en reste pas moins que ces clauses ne dégagent pas nécessairement le propriétaire de son obligation de jouissance paisible et de délivrance en raison de la vétusté de l’immeuble et des atteintes à sa structure ;

Attendu qu’en l’espèce, il résulte des pièces produites que l’immeuble a fait l’objet d’un rapport de visite de l’agence régionale de santé (ARS) Rhône-Alpes à la suite d’un signalement sur l’insalubrité potentielle d’un logement locatif situé au 2^e étage ;

que ce rapport note la présence de plomb sur la peinture des portes conduisant à des locaux techniques, d’un couloir recouvert d’un plafond de tôles en plastique translucides et en fibrociment troué par endroits ;

qu’il relève encore que :

— les eaux pluviales encore canalisées le sont vers une goulotte métallique raccordée à un tuyau de descente plastique ;

— un autre tuyau du même type servant à l’évacuation des eaux usées présente des fuites à sa base et souillent le sol du couloir ;

— des câbles électriques et téléphoniques gainés ou non, sont également suspendus, parfois auprès de la goulotte ;

— si l’ensemble des compteurs électriques ne présente pas de danger manifeste, il y a néanmoins de fils électriques, parfois dénudés, reliés à des dominos au dessus des tableaux électriques ;

que la conclusion du rapport est qu’il résulte de la visite des parties communes des manquements au règlement sanitaire départemental et des risques d’atteinte à la sécurité des occupants du fait de garde corps d’escalier mal fixé, de canalisations et réseaux divers d’évacuation des eaux usées et pluviales présentant des fuites et de réseaux d’alimentation électrique présentant des anomalies, outre un risque éventuel pour la santé des occupants du fait de la présence de plaques de fibrociment susceptibles de contenir de l’amiante au plafond du couloir commun en état dégradé et de l’accessibilité au plomb dans les peintures des portes métalliques des locaux techniques ;

Attendu que la visite de l’ARS a été effectuée le 28 juin 2011, soit cinq jours après la conclusion du bail ;

Attendu qu’il importe peu que la SCI justifie avoir réalisé des travaux, par ailleurs partiels, les trois dégâts des eaux intervenus et non contestés étant en relation directe avec les désordres constatés par l’ARS ;

qu’il est également sans incidence que le rapport de l’ARS concerne seulement les parties communes,

faute de visite possible de l’appartement à l’origine du signalement ; qu’enfin, la SCI ne verse aux débats aucun élément permettant d’attribuer, au delà de la vétusté

constatée, des désordres dont l’origine proviendrait de tiers, la plainte déposée et produite étant datée

du 1^er février 2014 ;

Attendu qu’en conséquence, la SCI C D ayant manqué dès l’origine à son obligation de

délivrance en louant un local dans un immeuble très vétuste et présentant des risques pour la santé de

ses occupants, la clause dérogatoire du bail visée est sans effet ;

Attendu que le jugement sera confirmé et le bail résilié à compter du 24 novembre 2012

conformément à la demande de M^me Y qui conclut à la confirmation de la décision ;

Sur le préjudice :

Attendu qu’au préalable, la cour rappelle qu’il n’y a pas lieu de tenir compte dans l’octroi et le calcul

des dédommagements demandés de l’existence de contrat d’assurance destiné à indemniser le

souscripteur, à savoir M^me Y, et ne se substituant en rien aux obligations du bailleur ;

— sur le remboursement des loyers :

Attendu que que la SCI C D ayant failli à son obligation de délivrance et le bail résilié à ses

torts, elle sera condamnée à rembourser à M^me Y les loyers payés en pure perte de mai 2012 à

novembre 2012 conformément à la demande de l’intimée, soit la somme de 2 280 euros le jugement

étant réformé de ce chef ;

— sur le remboursement de l’investissement financier destiné à la création de son activité

Attendu que M^me Y demande remboursement de la somme de 7 000 euros montant du contrat

de prêt de micro crédit contracté auprès de l’association pour le droit à l’initiative économique

(ADIE) et des sommes de 5 849,13 euros et de 5 849,12 euros perçues au titre d’allocation d’aide au

retour à l’emploi, outre les frais d’aménagement et de souscription des contrats EDF et internet, soit

un total de 21 698,25 euros ;

Mais attendu que la SCI C D conclut à juste titre que M^me Y ne justifie pas du

remboursement du micro crédit pas davantage que de l’allocation d’aide du retour à l’emploi ;

qu’en revanche, sont justifiées par les factures produites aux débats datées, les dépenses engagées

lors de la prise des lieux et durant le bail au titre des abonnements d’électricité et internet, de leur

résiliation ainsi que du micro ordinateur, caisse et monétique ;

que la SCI C D sera condamnée à payer à M^me Y la somme de 2 026,05 euros, montant

de l’addition des factures produites ;

- sur le remboursement de la surconsommation d’électricité :

Attendu que M^me Y demande paiement d’une somme de 969,39 euros au titre d’une

surconsommation d’électricité eu égard au défaut d’isolation ;

qu’en effet, sa consommation avait été évaluée à un coût mensuel de 45 euros ;

Mais attendu que que la SCI C D conclut à juste titre que cette surconsommation n’est pas

établie ;

que les seules constatations d’huissier faisant état d’une mauvaise isolation des portes vitrées du local

sont insuffisantes à rapporter la preuve de cette surconsommation, d’autant que les estimations

mensuelles ne sont que des estimations à charge de régularisation en vue d’un paiement par

prélèvement automatique ;

- sur la perte de chance :

Attendu que M^me Y fixe le montant de sa perte de chance d’avoir une exploitation conforme à

son business plan à la somme de 103 000 €, ayant encaissé au titre de son exploitation jusqu’à mai

2012 la somme de 19 527,54 euros ;

que le business plan avait estimé le chiffre d’affaires pour le premier exercice à la somme de 28 300

euros puis de 39 500 euros la deuxième année et de 55 000 euros la troisième année ;

Attendu que si elle justifie de son chiffre d’affaires jusqu’en mai 2012 par la production des

facturettes de carte bancaire et la remise de chèques, il n’en reste pas moins, comme le conclut la SCI

C D et comme l’a retenu le tribunal, que toute indemnisation ne peut être envisagée que sur la

base d’un résultat net et non pas du seul chiffre d’affaires ;

Attendu que le business plan versé aux débats chiffre le résultat à août 2012 pour le premier exercice

à la somme de 2 150 euros , à août 2013, pour le deuxième exercice à la somme de 7 750 euros et à août 2014 pour le troisième exercice à la somme de 17 000 euros ;

Attendu qu’au vu de cet élément, la perte de chance invoquée existe mais est minime, le business

plan étant particulièrement optimiste sur la progression des résultats du commerce;

que la cour allouera de ce chef la somme de 5 000 euros à M^me Y ;

—  sur le préjudice moral :

Attendu que la décision ayant allouée 5 000 euros de ce chef à M^me Y sera confirmée, le

premier juge ayant à juste titre retenu l’existence d’un tel préjudice consécutif aux trois inondations

survenues en peu de temps alors que M^me Y débutait l’exploitation de son commerce ;

Attendu qu’il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles engagés en

cause d’appel ;

Par ces motifs

La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

Confirme la décision en ce qu’elle a :

— prononcé la résiliation du bail commercial conclu le 23 juin 2011 aux torts de la SCI C D à

la date du 24 novembre 2012,

— débouté la SCI C D de sa demande en paiement des loyers et sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile,

— déclaré la SCI C D responsable des préjudices subis par M^me Y, épouse X et l’a

condamnée à lui payer la somme de 1 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile ainsi qu’aux dépens

Infirme la décision sur le quantum des sommes allouées à M^me Y, épouse X, au titre de

son préjudice

et statuant à nouveau de ce chef

Condamne la SCI C D à payer à M^me Y, épouse X, les sommes de :

—  2 280 euros au titre de remboursement de loyers

—  2 026,05 euros au titre du remboursement de l’investissement financier destiné à la création de son

activité

—  5 000 euros au titre de la perte de chance

—  5 000 euros au titre du préjudice moral

Déboute M^me Y, épouse X du surplus de sa demande

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

Condamne la SCI C D aux dépens et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre

le droit de recouvrement conforme aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT