Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 5 novembre 2020, n° 20/00251

CA Montpellier
Confirmation 5 novembre 2020

Arguments

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Rejeté
Absence de transformation de l'appartement
La cour a constaté que l'appartement était divisé en plusieurs chambres meublées, chacune louée à des personnes distinctes, ce qui constitue une violation du règlement de copropriété.
Rejeté
Violation du règlement de copropriété
La cour a confirmé que les actions de Madame X constituaient un trouble manifestement illicite au règlement de copropriété, justifiant ainsi l'ordonnance.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, condamnant plutôt Madame X à payer des frais au syndicat des copropriétaires.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Montpellier a confirmé l'ordonnance du Tribunal de Grande Instance de Montpellier qui avait condamné Madame Y X à cesser la location de son appartement en chambres meublées séparées, pratique interdite par le règlement de copropriété de la résidence Saint-Martin Onze. La question juridique centrale concernait la violation alléguée du règlement de copropriété par Madame X, qui aurait transformé son appartement en plusieurs studettes louées à des personnes distinctes. La juridiction de première instance avait imposé une astreinte de 2.000 € par mois de retard pour la cessation de cette infraction, limitée à 10 mois, et avait condamné Madame X à payer 1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Madame X avait fait appel, contestant la transformation de l'appartement et la violation du règlement, demandant l'annulation de l'ordonnance ou, à titre subsidiaire, la déclaration d'abusivité ou de non-écriture de la clause litigieuse. La Cour d'Appel a rejeté ses arguments, confirmant que les aménagements constatés par un huissier démontraient une location de chambres meublées distinctes, constituant un trouble manifestement illicite au règlement de copropriété. La Cour a également jugé que la clause interdisant la transformation des appartements en chambres meublées n'était pas abusive et ne relevait pas de la compétence du juge des référés de la modifier ou de la déclarer non écrite. En conséquence, la Cour a confirmé l'ordonnance en toutes ses dispositions, condamné Madame X à payer 2.000 € supplémentaires au titre des frais irrépétibles d'appel et aux dépens d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 5 nov. 2020, n° 20/00251
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	20/00251
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Véronique BEBON, président
Avocat(s) :	Arnaud LAURENTAgnès PROUZAT
Cabinet(s) :	SVAVERBATEAM AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires SAINT MARTIN ONZE

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2^e chambre civile

ARRET DU 05 NOVEMBRE 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/00251 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OPHX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19/12/19 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 19/031628

APPELANTE :

Madame Y X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e MERLY substituant M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

Syndicat des copropriétaires SAINT MARTIN ONZE, dont le siège est […], représenté par son syndic en exercice la SAS ETHIGESTION IMMOBILIER, dont le siège social est […]

Chez SAS ETHIGESTION IMMOBILIER

[…]

Représentée par M^e Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 21 Septembre 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 SEPTEMBRE 2020, en audience publique, Myriam GREGORI ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Madame Véronique BEBON, Présidente de chambre

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

M^me Nelly SARRET, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Madame Véronique BEBON, Présidente de chambre, et par M^me Laurence SENDRA, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La résidence Saint-Martin Onze est un ensemble immobilier qui comporte 251 logements sur plusieurs bâtiments situés […] à Montpellier.

Madame Y X est propriétaire d’un appartement situé au sein de cet ensemble et formant le lot 3371.

Invoquant le fait que cette copropriétaire aurait transformé son appartement en plusieurs studettes, pratique interdite par le règlement de copropriété , le syndicat des copropriétaires de la résidence a fait assigner Madame X devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier,

à l’effet de faire cesser cette infraction sous astreinte.

Par ordonnance en date du 19 décembre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier a :

— condamné Madame Y X à cesser l’infraction du règlement de copropriété consistant à louer à des personnes distinctes en chambres meublées, sous astreinte de 2.000 € par mois de retard qui commencera à courir dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance et pour une durée limitée à 10 mois,

— déclaré se réserver le contentieux en liquidation d’astreinte

— condamné Madame X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame X aux dépens.

Madame X a relevé appel de cette décision le 14 janvier 2020.

Dans ses dernières conclusions du 15 septembre 2020, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Madame X demande à la Cour de:

A titre principal,

— constater que l’appartement n’a pas été transformé en différents studios meublés ;

— constater qu’elle n’a pas violé le règlement de copropriété ;

En conséquence,

— infirmer l’ordonnance en date du 19 décembre 2019 en toutes ses dispositions ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes;

A titre subsidiaire,

— dire et juger la clause du règlement de copropriété litigieuse abusive ;

— dire et juger la clause du règlement de copropriété litigieuse non écrite ;

— constater qu’elle n’a pas violé le règlement de copropriété ;

En conséquence,

— infirmer l’ordonnance en date du 19 décembre 2019 en toutes ses dispositions ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

En tout état de cause,

— condamner le Syndicat des copropriétaires à payer la somme de 5.000€ au titre des

dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 17 septembre 2020, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint-Martin Onze demande à la Cour de:

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel,

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— y ajoutant, condamner Madame X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

L’appel interjeté dans les formes et délais de la loi avant tout signification avérée apparaît recevable.

Selon les dispositions de l’article 835 (anciennement 809) du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, l’article 9 du règlement de copropriété stipule que :

« les appartements ne pourront être occupés bourgeoisement ou affectés l’exercice d’une profession libérale. La location en meublé d’appartement entier est autorisée. En revanche la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite ».

Madame X conteste avoir transformé son appartement en différentes studettes, en soutenant que les différents locataires de son appartement bénéficient tous d’un bail nu sur l’ensemble de l’appartement et que s’agissant des toilettes et la salle d’eau, ces parties sont communes à tous les locataires.

Il ressort cependant du procès-verbal de constat d’huissier dressé le 4 septembre 2019 à la demande du syndicat des copropriétaires, photos et documents annexés à l’appui ,que :

— au rez-de-chaussée de l’immeuble sur la boîte aux lettres marquée 3371 (Madame X ) figurent cinq noms, A B, […], […], et […]

— sur la porte d’entrée figure le seul nom de A B, et entrant dans les lieux, il est constaté que l’appartement est divisé en cinq chambres toutes équipées d’une serrure individuelle, et verrouillée en ce qui concerne les deux locataires absents,

— que les chambres sont aménagées et comprennent chacune un linéaire de cuisine avec lavabo ou évier, avec micro-ondes, réfrigérateur, un bureau et un lit,

— que les différentes personnes de type asiatique rencontrées sur les lieux présentent un contrat de location à leur nom en date du 12 juillet 2019, 18 août 2019 et 22 août 2019 auxquelles sont joints ou annexés un contrat de location de matériel, mobilier et vaisselle souscrite auprès de la même personne,

- que deux cabinets de toilette séparés sont présents dans le couloir, l’un étant pourvu d’un pictogramme 'homme’ et l’autre d’un pictogramme 'femme'.

Il résulte de ces constatations que les différentes pièces composant le logement, y compris la pièce à vivre, ont été aménagées en vue d’être loués en appartements distincts et sont toutes composées d’un lit, d’un mobilier, d’un linéaire de cuisine avec évier ou lavabo, réfrigérateur et bureau, que ces pièces sont fermées à clé dont chaque locataire est seul détenteur et sont louées à des personnes qui ne se connaissent pas et qui versent chacun un loyer.

Ces pièces sont meublées et aménagées, de telles sorte qu’elles présentent la caractéristique de chambre meublée.

L’argument selon lequel ces différents locataires auraient réorganisé une sorte de colocation dans l’appartement loué en son entier et transformé les lieux de leur seule initiative ne résiste pas à l’examen dans la mesure où les évacuations d’eaux sont installées dans chaque chambre, où chacune bénéficie d’un plan de travail avec évier figurant dans les états des lieux, où les locataires ne se connaissent pas et où la bailleresse reçoit un loyer de chacun d’entre eux pour des contrats signés à des dates différentes, peu important que la facture d’électricité soit établie au nom du plus ancien des locataires, à charge pour lui de les répartir entre les autres locataires, dès lors qu’il n’y a pas qu’un compteur pour l’appartement.

L’argument selon lequel les locaux seraient loués vides n’est pas plus pertinent et ressort de la fiction organisée par Madame X qui annexe malicieusement à ses contrats de location intitulés locaux vides, une location de mobilier et de matériel tous adressés la même personne et comportant des matériels identiques (éléments de vaisselle, micro-ondes, plaques à induction, frigo, lit, lampe de bureau matelas etc…) .

Le fait que certains éléments de mobilier soient manquants au regard de la liste des équipements obligatoires figurant au décret du 31 juillet 2015 constituerait des manquements du bailleur qui ne peut en conséquence s’en prévaloir pour nier la qualification d’une location de logement meublé.

Cette situation créée par Madame X constitue un trouble manifestement illicite apporté au règlement de copropriété qui interdit de façon claire et non équivoque la possibilité de transformer un appartement en chambres meublées louées à des personnes différentes.

Cette interdiction tend à limiter le nombre de personnes habilitées à occuper l’immeuble, afin d’assurer la tranquillité des copropriétaires et d’éviter la dégradation rapide des copropriétés redécoupées par des copropriétaires peu scrupuleux, correspond à la destination d’habitation bourgeoise de l’immeuble, et n’apparaît pas en elle-même manifestement abusive .

En tout état de cause, il n’appartient pas au juge des référés de modifier la destination de l’immeuble inscrite au règlement de copropriété ou de déclarer une de ses clauses non écrite, toutes demandes de ce chef relevant de la compétence du juge du fond.

Malgré plusieurs mises en demeure en date des 23 décembre 2016, 29 mai 2017 et dernier avertissement du 5 mai 2019, Madame X n’a pas entendu répondre aux injonctions du syndic et n’a pas remis les lieux en état.

La décision ordonnant sous astreinte à Madame X de cesser l’ infraction sus visée sera en conséquence entièrement confirmée dans son principe et ses modalités .

Partie perdante, Madame X supportera les dépens d’appel.

Elle sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Madame Y X à payer au syndicat des copropriétaires Saint-Martin Onze la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne Madame Y X aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT