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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2^e chambre civile

ARRET DU 01 JUILLET 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/05281 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OYPT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 12 NOVEMBRE 2020

PRESIDENT DU TJ DE MONTPELLIER

N° RG 20/31244

APPELANTE :

SAS LE Y, Société par Actions Simplifiée au capital de 25.000 Euros inscrite au RCS de MONTPELLIER sous le n° 831.818.927 dont le siège social est sis 5, Place Jean Y […] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualite à ladite adresse,

5, Place Jean Y

[…]

Représentée par M^e Philippe DESRUELLES, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMEE :

S.C.I. X Y, société civile immobilière au capital de 1.525€ ayant son siège social à Toulouse ([…], immatriculée au RCS de […], prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne Florence BOUYGUES de la SELARL BOUYGUES AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 03 Mai 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 MAI 2021, en audience publique, M^me Z A ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Madame Véronique BEBON, Présidente de chambre

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

M^me Z A, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Sophie SPINELLA

lors du délibéré: M^me Ginette DESPLANQUE

L’affaire, mise en délibéré au 24/06/21, a été prorogée au 01/07/21.

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Madame Véronique BEBON, Présidente de chambre, et par M^me Ginette DESPLANQUE, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 16 octobre 2017, la SAS Auberge Cevenole a cédé le bail portant sur le fonds de commerce dont elle était locataire sis 5 et 5 bis place Jean Y à Montpellier, à la suite de cessions de bail successives, à la SAS LE Y.

La SCI Les Terres Rouges, bailleresse de ces locaux les a vendu à la SCI X Y le 15 mars 2018.

Le bail a été renouvelé entre la SCI X Y et la SAS LE Y, par acte du 22 juin 2018, avec effet à compter du 6 avril 2018 pour une durée de 9 années.

La SCI X Y a fait délivrer à la SAS LE Y trois commandements de payer dont le dernier en date du 29 juillet 2020 visant la clause résolutoire pour avoir paiement pour l’ensemble de ces commandements d’un total d’arriérés de loyers de 46 665, 53 € depuis l’échéance du mois d’août 2019.

A défaut pour la SAS LE Y d’avoir régularisé les loyers impayés, la SCI X Y a saisi par exploit d’huissier du 22 septembre 2020 le juge des référés du Tribunal judiciaire de Montpellier qui, par ordonnance réputé contradictoire du 12 novembre 2020, a :

— constaté, å compter du 29 août 2020, la résiliation du bail commercial liant les parties de plein droit par I’effet du commandement de payer en date du 29 juillet 2020,

— dit que la SAS LE Y devra 1aisser les lieux loués libres de sa personne, de ses biens et de tous occupant de son chef dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance

— dit qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion avec assistance de la force publique si besoin est ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

— condamné la SAS LE Y à payer à la SCI X Y une provision de 59 649,18 euros å valoir sur les loyers et indemnités d’occupation au 6 octobre 2020, mois d’octobre inclus, ainsi que la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS LE Y aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 29 juillet 2020 et les frais d’expulsion si nécessaire.

Par déclaration reçue au greffe de la Cour par la voie électronique le 25 novembre 2020, la SAS LE Y a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 30 avril 2021 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SAS LE Y demande à la Cour de :

— Réformant l’ordonnance rendue le 12 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER statuant en référé,

— Constatant que l’arriéré locatif a été consigné en totalité sur un compte CARPA, soit la somme de 59.649,18 Euros,

— Constatant par ailleurs que depuis l’ordonnance de référé contestée, la SAS LE Y est à jour des indemnités d’occupation égales au loyer mensuel justifiant ainsi de ses capacités à honorer ses obligations ressortant du bail commercial dont débat,

— En conséquence, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial liant les parties,

— Subordonner cette suspension à l’obligation pour la SAS LE Y de purger l’intégralité de la dette locative dans un délai qu’il vous plaira de fixer à 10 jours à compter de l’arrêt à intervenir,

— Dire et juger qu’en cas de défaillance, la clause résolutoire sera acquise,

— En toute hypothèse, débouter la partie adverse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— Dire et juger que chaque partie conservera ses dépens,

Dans le dernier état de ses écritures signifiées par la voie électronique le 29 avril 2021, et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI X Y demande à la Cour de :

— déclarer l’appel irrecevable et mal fondé

— confirmer l’ordonnance appelée rendue le 12 novembre 2020

— condamner la SAS LE Y au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens

MOTIFS :

- Sur la recevabilité de l’appel

La SCI X soulève l’irrecevabilité de l’appel aux motifs que la demande de suspension de la clause résolutoire du bail formée par la SAS LE Y ne peut être considérée comme étant fondée sur l’article L 145-41 du code de commerce dés lors qu’elle sollicite pour régler sa dette locative un délai de 8 jours, qui ne peut s’apparenter à un délai au sens de l’article 1343 du code civil.

Il convient cependant de relever que ce moyen développé par la SCI X ne présente aucun lien avec les conditions de recevabilité de l’appel formé par la SAS LE Y à l’encontre de la décision entreprise et porte, en réalité, sur la recevabilité et le bien fondé de la demande de la SAS LE Y aux fins de suspension de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, de rejeter ce moyen et de déclarer recevable l’appel formé par la SAS LE Y dans les formes et délai de la loi, lesquels ne sont pas contestés.

- Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de suspension des effets de cette clause

La SCI X justifie avoir fait délivrer à la SAS LE Y trois commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail commercial liant les parties en date des :

—  8 octobre 2019 pour avoir paiement de la somme totale de 21 280, 89 € comprenant les loyers d’août à octobre 2019

—  11 décembre 2019 pour avoir paiement de la somme totale de 14 244, 48 € comprenant les loyers de novembre et décembre 2019

—  29 juillet 2010 pour avoir paiement de la somme totale de 11 140, 16 € comprenant les loyers de février et mars (jusqu’au 13 mars 2020) et des charges,

et ce conformément aux dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

La SAS LE Y ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes de ces trois commandements dans le délai d’un mois imparti par chacun de ces commandements.

Elle sollicite néanmoins la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi d’un délai de paiement de 10 jours pour purger l’intégralité de sa dette, celle-ci ayant été

consignée en compte CARPA dans l’attente du présent arrêt.

Une telle demande ne saurait encourir l’irrecevabilité du seul fait qu’il n’ait sollicité qu’un délai de paiement de 10 jours, l’article 1343-5 du code civil permettant l’octroi de tels délais dans la limite de 24 mois sans le subordonner à un délai minimum.

Pour autant, en application de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, pour suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, les juges doivent être saisis d’une demande d’octroi de délais de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, lequel dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

Il appartient donc à la SAS LE Y de démontrer l’existence de difficultés l’ayant empêché d’honorer sa dette locative pendant les délais impartis et ce quand bien même elle disposerait actuellement des fonds disponibles pour la régler.

Or, elle ne produit aucun document de nature à établir l’existence d’une quelconque difficulté.

Le seul fait d’avoir mis en vente son fonds de commerce et d’attendre que cette vente se réalise ne constitue pas la preuve de difficultés financières l’ayant empêché de régler régulièrement ses loyers et de régulariser l’arriéré locatif dans le délai d’un mois suivant les commandements, aucun accord de la SCI X Y aux fins de l’éxonerer du paiement des loyers jusqu’à la recéption du prix de vente, n’étant établi, quand bien même aurait elle été au courant de ce projet.

La SAS LE Y ne produit par ailleurs aucune pièce comptable ou financière permettant de démontrer qu’elle subissait des difficultés économiques à l’époque de délivrance des commandements. A cet égard, il convient de relever que les trois commandements de payer visant la clause résolutoire portent sur des loyers échus du mois d’août 2019 au 13 mars 2020 soit antérieurs à la période de crise sanitaire résultant de la COVID. La SAS LE Y ne saurait donc prétendre qu’elle n’a pu honorer ses loyers du fait de cette circonstance exceptionnelle ayant entraîné la fermeture des établissements de bar et restauration, tels que le fonds qu’elle exploite.

Les circonstances invoquées par la SAS LE Y pour justifier du non-paiement des loyers en cause ne résultent donc pas, comme elle le soutient, de raisons indépendantes de sa volonté alors qu’elle reconnaît elle-même avoir délibérément cessé de payer les loyers dus depuis le mois d’août 2019 pour la période considérée au seul motif de son projet de vente qui ne l’autorisait pas cependant à se dispenser d’honorer ses obligations envers la bailleresse.

Elle ne saurait davantage tirer argument de ce qu’elle a consigné la somme de 59 649, 18 € en compte CARPA le 7 décembre 2020, comme elle en justifie pour échapper à l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir la suspension des effets de cette clause, cette consignation intervenant plus d’un an après la date d’expiration du délai imparti par le premier commandement et étant donc tardive et aucun paiement même partiel n’ayant été adressé à la SCI X Y au titre de l’arriéré restant dû.

Il convient donc de confirmer les dispositions de l’ordonnance entreprise sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur l’expulsion de la SAS LE Y et y ajoutant, de rejeter la demande de suspension de la clause résolutoire avec octroi de délais de paiement.

- Sur la provision

Aucune des parties ne sollicite l’infirmation de la décision entreprise sur la provision allouée à la SCI X Y pour la somme de 59 649,18 euros à valoir sur sur les loyers et indemnités d’occupation impayés au 6 octobre 2020, mois d’octobre 2020 inclu.

Il convient donc de confirmer également l’ordonnance entreprise à ce titre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI X Y les sommes non comprises dans les dépens et qu’elle a exposées dans la présente instance. La SAS LE Y sera condamnée à lui payer a somme de 1500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS LE Y, partie succombante, sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Déclare l’appel formée par la SAS LE Y recevable ;

— Rejette, en conséquence, le moyen soulevé par la SCI X Y et tendant à l’irrecevabilité de l’appel ;

— Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

et y ajoutant,

— Rejette la demande formée par la SAS LE Y aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire et délais de paiement ;

— Condamne la SAS LE Y à payer à la SCI X Y la somme de 1500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la SAS LE Y aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

NS