COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 23 MAI 2019

N°2019/ 123

Rôle N° RG 16/21244 – N° Portalis DBVB-V-B7A-7T5F

[…]

C/

F Y

SCP H A ET A LAGEAT

SCP Q R X AA

SCP Z L O

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e T-françois JOURDAN

M^e Alexandra BOISRAME

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 03 Novembre 2016 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 10/01727.

APPELANTE

[…] société en rendressement judiciaire par décision du tribunal de commerce de Marseille du 22 Novembre 2017, assistée par la SCP GILLIBERT ET ASSOCIES et la SELARL AJA, en leur qualité de co-administrateurs judiciaires à ces fonctions désignés par le jugement précité du tribunal de commerce de Marseille du 22 Novembre 2017, agissant par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège […]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Marc RINGLE de la SELARL RINGLE ROY, avocat au barreau de MARSEILLE,

INTIMES

Monsieur F Y

né le […] à […]
- […]

représenté par M^e T-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Hervé CHEMOULI, avocat au barreau de PARIS

SCP Z L O poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié […] d’Or – […]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e T-Michel DIVISIA, avocat au barreau de NIMES

PARTIES INTERVENANTES

SCP H A ET A LAGEAT mandataire judiciaire pris en la personne de Maître T-U A en sa qualité de Mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la […], demeurant […]

représentée par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Eric SEMELAIGNE de l’AARPI LOMBARD / SEMELAIGNE / DUPUY, avocat au barreau de MARSEILLE

SCP Q R X AA Mandataire judiciaire, pris en la personne de Maître X en sa qualité de Mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la […] 15 Rue de L’hotel de Ville – […]

représentée par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Eric SEMELAIGNE de l’AARPI LOMBARD / SEMELAIGNE / DUPUY, avocat au barreau de MARSEILLE,

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Février 2019 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, et M^me Françoise FILLIOUX, Conseiller.

Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M^me Françoise FILLIOUX, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me J K.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2019.

Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et M^me J K, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 15 mars 1999, M. F Y faisait l’acquisition en état futur d’achèvement des biens et droits immobiliers à usage d’habitation ( lots 25 et 39) d’une copropriété appartenant à la société SA Frégate, à Saint Cyr Sur Mer (83).

Le même jour M. Y donnait à bail à la société du Golfe de la Frégate les biens acquis, pour une durée de 9 années, il était stipulé': " les locaux sont destinés à la sous-location à usage d’habitation meublé dans le cadre cadre d’une résidence de tourisme exploitée par le preneur propriétaire de l’hôtel "

La bail faisait référence " au décret du 30 septembre 1953 et aux textes ultérieurs par lesquels il a été modifié et complété " sans que ne figure la mention bail commercial.

Par acte du 27 septembre 2007 M. Y donnait congé pour motifs graves et légitimes sans indemnité d’éviction à la société Golf de Frégate preneur principal et à la SNC Dolce Frégate, occupante avec effet au 31 mars 2008.

Par acte du 23 mars 2010 la SNC Dolce Frégate assignait M. Y aux fins notamment de voir reconnu son droit à l’indemnité d’éviction.

Par assignation du 24 janvier 2011, M. Y appelait en garantie la SCP Z L, rédacteur de l’acte.

Par jugement avant dire droit du 18 mai 2012 le tribunal de grande instance ordonnait une expertise aux fins notamment " de rechercher si le preneur fournissait des prestations de service dans les lieux, de déterminer les conditions d’exploitation de l’îlot P Hameau des Amandiers et déterminer si la résidence de tourisme est effectivement exploitée comme telle ', rechercher combien de lots sont concernés par le refus de renouvellement et leurs incidences sur l’exploitation et si elle reste possible, déterminer le montant de l’indemnité d’éviction en cas de perte du fonds , en cas de possibilité de transfert sans perte de clientèle, apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire, le montant de l’indemnité d’occupation depuis septembre 2007, la valeur locative du fonds exploité" .

L’expert déposait son rapport le 14 avril 2014 et proposait de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 85.000€ et l’indemnité d’occupation à 11.700€.

Par jugement avec exécution provisoire en date du 3 novembre 2016 le tribunal de grande instance

de Toulon

• prononçait la nullité du bail signé le 15 mars 1999

• fixait à la somme de 11.700€ HT par an l’indemnité d’occupation due par la SNC Dolce Frégate à M. Y à compter du 1^er avril 2008, avec indexation suivant dispositions contractuelles

• ordonnait à la SNC Dolce Frégate d’installer les compteurs individuels sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification de la décision

• déboutait les parties de l’ensemble de leurs autres demandes

• condamnait la SNC Dolce Frégate et la SCP Z L O à payer chacune à M. Y la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamnait solidairement à payer les entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

* pour le premier juge le bail liant les parties est un bail commercial qui est atteint par le dol , M. Y simple particulier n’étant pas au fait du statut des baux et de l’indemnité d’éviction due au preneur en cas de congé. Le bail prête à confusion, à l’exception de l’indexation il reste taisant sur les modalités de renouvellement et sur sa durée , le bailleur novice peut avoir cru qu’il récupérerait son bien à l’expiration des 9 ans. La SCP Z et L et la SNC Dolce Frégate se devaient en qualité de professionnels d’informer M Y pour qu’il contracte en connaissance de cause , ils n’en rapportent pas la preuve. L’absence d’informations substantielles équivaut à des man’uvres sans lesquelles M. Y n’aurait pas contracté, elles sont constitutives du dol

* la prescription n’était pas acquise au vu de la date d’assignation.

* indemnité d’occupation': celle proposée par l’expert était retenue le calcul de rentabilité proposé par M. Y n’étant pas convaincant

* restitution des loyers': les sommes perçues par M. Y lui resteront acquises la SNC Dolce Frégate ayant eu la disposition des lieux.

**

La S.N.C. Dolce Frégate a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 28 novembre 2016 et intimé la S.C.P. Z L O et M. F Y

Par jugement du 22 novembre 2017, le tribunal de commerce de Marseille a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société SNC Dolce Fregate et désigné la SCP A & Lageat et la SCP Q R X en qualité de co-mandataires judiciaires.

M. Y a déclaré sa créance à la procédure collective à hauteur de 118.029,26€.

Par acte du 25 mai 2018 et le 28 mai 2018, Maîtres X et A mandataires judiciaires à la procédure de redressement judiciaire ont été assignés en intervention forcée.

**

Les dernières écritures des parties ont été déposées:

• pour la SNC Dolce Frégate, représentée par M^e Badie, le 7 février 2019

• pour la S.C.P. A & Lageat et la SCP Q R X AB mandataires judiciaires, assignés en intervention forcée, représentés par M^e Boisramé le 25 juillet 2015

• pour M. F Y, représenté par M^e Jourdan le 1^er février 2019

• la S.C.P. Z L O, représentée par M^e Guedj, le 26 avril 2017

En application de l’article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens.

L’ordonnance initiale en date du 5 février a été révoquée et la clôture a été prononcée le 19 février 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

La S.N.C. Dolce Frégate, dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour, d’infirmer la décision déférée

• rejeter les demandes d’annulation du bail pour dol comme prescrite et inondée

• homologuer le rapport d’expertise

• condamner M. Y à lui payer une indemnité d’éviction de 85.000€ , avec intérêt au taux légal à compter du 23 mars 2010 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 ancien devenu 1313-2 du code civil à compter du 23 mars 2011

• fixer l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 11.700€ HT, sans indexation

• constater qu’elle a déjà réglé

6.670,44€ en exécution du jugement au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

♦

100.284,20 € HT au titre de l’indemnité d’occupation

♦

• arrêter le montant du solde de indemnité d’occupation à la somme de 28.415€ HT au 31 mars 2019 sans indexation

• déclarer irrecevables les demandes nouvelles présentées par M. Y tendant à l’indemnisation de son préjudice financier et en tout état de cause les déclarer inondées

• rejeter la demande d’inscription au passif de la somme de 149.471,36 euros (pièce 23 ter) présentée par M. Y

• condamner M. Y

aux entiers dépens d’instance et d’appel en ce compris la totalité des frais d’expertise

♦

au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles de 10.000 €.

♦

• rejeter toutes demandes, fins ou conclusions contraires.

* I-) Prescription action en nullité pour dol

Le point de départ du délai de prescription de 5 ans pour exercer une action en nullité est le jour de la découverte du vice (art 1304 nouveau ex 2224 du code civil), le congé sans indemnité d’éviction a été délivré par M. Y le 27 septembre 2007 au visa des articles L 145-1 à L145-50 du code commerce à cette date M. Y avait connaissance du caractère commercial du bail, il devait se prévaloir de la nullité avant le 27 septembre 2012 , or il n’a conclu en ce sens que le 1^er juin 2015. La prescription n’a pas été interrompue par l’assignation qu’elle a délivrée le 23 mars 2010 son action aux fins d’obtenir une indemnité d’éviction étant distincte de celle tendant à obtenir la nullité du bail.

* II-) Absence de dol

La SNC Dolce Fregate n’est pas un spécialiste de l’immobilier mais un exploitant hôtelier, elle est une personne morale distincte de la SA Frégate, aucune obligation d’information ne pèse sur le locataire, M. Y ne peut être qualifié de novice, la loi nouvelle inapplicable à l’espèce impose une obligation d’information au promoteur, un bailleur normalement diligent doit s’informer auprès du notaire devant lequel le bail est conclu.

L’attestation de M^me B agent immobilier, qui ne pouvait ignorer le caractère d’ordre public de l’indemnité d’éviction,ne saurait engager la SNC Dolce Frégate'.

L’indivisibilité prévue par l’article 1320 nouveau du code civil est une indivisibilité éventuelle des contrats et non des obligations, ce texte est inapplicable à l’espèce

M. Y était conseillé par un notaire, la nature du bien et sa destination étaient largement décrites par un acte de vente aux dispositions parfaitement explicites, comme la promesse de bail et le bail lui-même et par les mandats fiscaux donnés par M. Y

Les conditions de la réticence dolosive ne sont pas remplies en l’absence de man’uvres et d’intention dolosive

* III – ) Demandes de la SNC Dolce Frégate

' nature commerciale du bail': le premier juge comme l’expert ont reconnu le caractère commercial du bail en l’état d’une exploitation commerciale, d’un fonds et d’un locataire immatriculé au RCS , dans une précédente espèce la cour avait statué dans le même sens

' indemnité d’éviction': elle y a droit , après homologation du rapport de l’expert elle sera fixée à 85.000€, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts

' indemnité d’occupation: la somme de 11.700€ arrêtée par l’expert sera retenue

' compteurs électriques: la notice descriptive de l’appartement qui indique que les appartements sont équipés de compteurs individuels est opposable seulement à la SA Frégate qui est un personne morale distincte et n’a pas été attraite à l’instance, le jugement sera réformé.

* IV – ) Rejet des demandes de M. Y

M. Y présente en cause d’appel des moyens nouveaux irrecevables.

' nature commerciale du bail': pour être commercial le bail suppose l’exploitation d’une activité commerciale au sein des locaux loués. La fourniture de prestations de services dans les lieux loués par l’exploitant d’une résidence de tourisme constitue le critère déterminant du caractère commercial de son activité. La résidence de tourisme bénéficiait d’une clientèle propre distincte de celle de l’hôtel pour être constituée d’appartements équipés de cuisine et sanitaires privés, les contrats signés avec tours opérateurs et portails internet en attestent.

' respect des charges et des conditions du bail': M. Y ne lui a jamais délivré de mise en demeure pour non respect du bail dans les formes de l’article L147-17-1 du code de commerce, elle est en droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement d’une indemnité d’occupation en dépit de l’obligation contractuelle de restituer les clés au terme du bail.

' non respect de la clause de destination': le bail stipule la résidence de tourisme soit exploitée par l’hôtel Frégate, et que ce dernier rende au sous-locataire les quatre services para-hôteliers prévus par l’instruction 3 A-9-91 du 11 avril 1991. Les critères des hôtels et résidences de tourisme sont identiques, avec pour ces dernières l’exigence supplémentaire d’un coin cuisine et d’un sanitaire privé. M. Y est donc de mauvaise foi quant il reproche à sa locataire d’exercer une activité hôtelière dans les lieux loués. L’expert, qui a bien précisé que les bailleurs ne devaient pas subir les conséquences des choix de gestion de leur locataire, a conclu à une activité commerciale conforme à la destination du bail

' préjudices':

a) La condamnation de la SNC Dolce Frégate à réaliser divers travaux est formée pour la première fois en cause d’appel, elle ne se rattache pas aux prétentions originaires et ne tend pas au même fins, cette demande nouvelle est irrecevable

b) La demande de « remboursement des loyers » ne correspond à aucune notion juridique , la locataire congédiée est redevable d’une indemnité d’occupation que l’expert a fixé selon la méthode hôtelière à la somme de 11.700€ HT/an , loyer et indemnité d’occupation sont distincts l’indexation demandée n’est pas justifiée

c) le préjudice moral allégué n’est pas avéré , M. Y était conseillé par son propre notaire, la nouvelle résidence construite est d’un standing supérieur et n’a pas vocation à remplacer celle où se trouve les biens de M. Y qui bénéficie l’été d’un taux de remplissage de 100'%.

d) inscription au passif M. Y a déclaré sa créance au passif de la SNC à hauteur de 115.658,59 € à parfaire, devant la cour il modifie le montant des loyers et y ajoute l’indexation, l’astreinte, le préjudice moral et l’article 700. Elle a déjà versé 100.284,80€ entre 2008 et 2019, au 31 mars 2019 elle reste redevable au titre de l’indemnité d’occupation non indexée de 28.415,20€ , elle s’est acquittée des dépens du jugement déféré pour la somme de 6.670,44 €

M. F Y, dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour,

I-) à l’égard de la société Dolce Fregate

* à titre principal': au visa de l’article 116 du code civil

• confirmer le jugement déféré

• en supplément, prononcer la nullité de contrat de bail du 15 mars 1999,

• dire que les loyers et indemnité d’occupation seront conservés à titre de dommages et intérêts

• dire que l’indemnité d’occupation sera indexée conformément aux dispositions contractuelles et qu’elle sera payée jusqu’à la libération effective des lieux

• dire que les 10% d’indemnité pour frais de remploi ne seront plus imputés sur les loyers perçus par M. Y et que les indemnités préalablement prélevées lui seront remboursées

• inscrire au passif de la société Dolce Frégate à parfaire la somme :

de 41.684,46 HT soit 50.021,3TTC au titre du remboursement de l’indemnité d’occupation fixée par le jugement déféré avec indexation selon décompte joint

♦

de 39.450€ au titre de l’astreinte

♦

de 50.000€ au titre du préjudice moral

♦

de 10.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

♦

• confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la SNC Dolce Frégate de procéder à la réinstallation des compteurs individuels sous astreinte de 50€par jour de retard à compter de la signification du jugement

* à titre subsidiaire': au visa des articles L 145-1 et suivants du code de commerce

• réformer le jugement entrepris et constater constater que l’îlot P Hameau des Amandiers ne dispose pas de clientèle propre

• constater que la société Dolce Frégate n’exploite pas de fonds de commerce au sein du dit îlot

• constater que la société Dolce Frégate exploite une activité hôtelière non conforme la destination du bail,

• en supplément, dire que la société Dolce Frégate ne saurait revendiquer le bénéfice des

• dispositions relatives aux baux commerciaux la débouter de l’ensemble de ses demandes

* à titre reconventionnel'

• dire que les travaux listés dans le courrier du 10 décembre 2014 de M. C seront à la charge de la SDolce Frégate et que l’appartement sera remis en état au jour de la remise des clés conformément aux dispositions contractuelles,

II-) à l’égard de la SCP Z L

au visa des dispositions de l’article 1382 du code civil , et des articles 33 et suivants du code de procédure civile

• confirmer le jugement entrepris et constater que la SCP Z L a failli a l’exécution de ses obligations de mise en garde, d’information et de conseil,

• dire qu’elle sera tenue de garantir M. Lionnel Y de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre dans le cadre de la procédure engagée par la société SNC Dolce Frégate

• condamner solidairement la SCP Z L ainsi que la société Dolce Frégate à payer chacun la somme de 10.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ainsi que les frais d’expertise.

M. Y fait valoir à l’égard de la société Dolce Fregate

* que la prescription de l’action en nullité pour dol 'a été interrompue par l’assignation délivrée le 23 mars 2010, la contestation de la commercialité du bail et la nullité tendent aux mêmes fins, par conclusions du 2 décembre 2010 il avait conclu en ce sens.

* la nullité du contrat du 15 mars 1999 : l’article 1104 du code civil dispose que les relations contractuelles sont régies par la bonne foi, or les acquéreurs bailleurs n’ont jamais été informés du caractère commercial du bail , ce terme ne figurant dans aucun des documents contractuels, comme établi par l’expert et l’attestation de la négociatrice du promoteur. Le contrat de vente et le contrat de bail doivent être considérés comme indivisibles et soumis aux articles 1320 et suivants du code civil , s’agissant d’une opération unique aux fins d’investissement locatif. L’assistance d’un notaire à ses côtés n’est pas de nature à exonérer la SNC Dolce Frégate de ses obligations

La SNC Dolce Frégate est un professionnel de l’immobilier, elle appartient au même consortium que la SA Frégate , ces sociétés sont liées par des liens capitalistiques, il est un particulier non averti , il exerce en qualité de cardiologue à la Salpêtrière et a occupé des postes importants dans l’industrie pharmaceutique sans rapport avec le droit des baux commerciaux , il avait même donné délégation à l’office notarial pour signer le bail, le terme bail commercial n’apparaît pas dans le bail qui fait seulement référence « au décret du 30 septembre 1953 et aux textes ultérieurs par lesquels il a été modifié et complété » , il a été sciemment trompé , il n’a jamais eu conscience de signer un bail commercial, il n’aurait jamais contracté s’il avait eu conscience de la nature de son engagement

* pour fixer l’indemnité d’occupation l’expert a retenu 10'% au titre des frais de remploi, il serait injuste d’accorder ces 10'% à la locataire qui se maintient depuis plus de 10 ans dans les lieux, l’indemnité devra être indexée eu égard à la durée de la procédure

* plusieurs éléments militent contre l’indemnité d’éviction revendiquée par la locataire : l’absence de clientèle propre, la SNC Dolce Frégate qui ne démontre pas l’existence d’un fonds de commerce distinct de l’activité hôtelière ne peut prétendre à un bail commercial et à une indemnité d’éviction. La résidence de tourisme ne dispose pas de clientèle propre et l’activité exercée ne correspond pas à

la destination du bail. Le bailleur n’est pas responsable de la gestion de son locataire, l’expert est parti du postulat que la SNC Dolce Frégate, eu égard à l’exigence de la clientèle quatre étoiles était contrainte de géré la résidence de tourisme comme l’hôtel, il n’a pas répondu à la mission lui demandant de vérifier si des prestations para-hôtelière distinctes existaient.

La SNC Dolce Frégate aurait dû, conformément à la destination du bail, géré séparément les deux entités. L’expert a constaté l’absence de clientèle propre, de distinction par signalétique ou prix, de gestion individualisé l’hôtel assurant la gestion des résidences de tourisme, ce même constat est fait par l’huissier qu’il a mandaté et ressort du site internet de l’hôtel Dolce Frégate

Les clauses et conditions du bail n’ont pas été respectées : la destination du bail ( résidence de tourisme) n’a pas été respectée, la SNC Dolce Frégate exploite une activité hôtelière'; en effet l’expert a constaté l’absence de personnel dédié, l’existence d’un entrée distincte mais non accessible au public, d’un hall et d’une banque d’accueil mais sans aucun personnel et qui sont utilisés pour les conférences données par les clients de l’hôtel, l’absence de signalétique distincte, la résidence de tourisme n’est pas répertorié au syndicat d’initiative , elle n’est pas adhérente du syndicat national des résidences de tourisme, l’absence de tarification distincte de celle de l’hôtel, un des deux garages est utilisé comme lieu de stockage en violation des stipulations contractuelles. L’indemnité d’éviction se calcule seulement sur l’activité autorisée par le bail qui en l’espèce est inexistante.

Dolce Frégate a construit en 2015 une nouvelle résidence de tourisme comparable à celle des manadiers, qui va avec l’hôtel recueillir la clientèle de cette dernière.

La locataire n’a pas respecté charges et conditions du bail à savoir l’obligation de lui communiquer transmettre annuellement " copie des engagements et justificatifs fournis à l’administration fiscale de promotion touristique à l’étranger " , de n’utiliser les garages que pour le stationnement des véhicules': l’un d’eux servant d’entrepôt, remettre les clés au terme du bail, de compenser le loyer avec le droit au séjour

Indemnisation de ses préjudices :la SNC lui a fait parvenir une liste de travaux de rénovation et décoration intérieure et conteste les sommes demandées au titre de indemnité d’occupation, opérant une confusion entre montant TTC et HT et en excluant l’indexation, l’indemnité d’occupation indexée est à ce jour de 41.684,46€ HT et 50.021,36€ TTC somme qui devra être inscrite au passif de la SNC . Il a subi un préjudice moral pour avoir été volontairement trompé lors de l’acquisition et de la signature du bail, il est exposé du fait de la SNC à une procédure longue et coûteuse , sans pouvoir utiliser à sa convenance l’appartement acquis

M. D fait valoir l’égard de la SCP Z L qu’elle a failli à l’exécution de ses obligations de mise en garde, d’information et de conseil

Le caractère lucratif de l’opération qu’elle fait valoir pour s’exonérer est inopérant, elle est responsable de sa propre négligence , d’autant que l’office notarial avait reçu délégation pour signer le bail, qu’il n’a pas hésité à propager de fausses informations sur le rentabilité de l’opération et que le notaire qui a lui même signé le bail et lieu et place de M. Y ne démontre pas s’être acquitté de son devoir de conseil et d’information.

La S.C.P. A & Lageat et la SCP Q R X AB co-mandataires à la liquidation judiciaire de la SNC Dolce Frégate, désignés par jugement du tribunal de commerce de Marseille le 22 novembre 2017, dans le dispositif de leurs dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demandent à la cour de leur donner acte à de ce qu’elles s’en rapportent à la sagesse de la Cour sur les demandes formulées par M. F Y. Ils précisent que M. Y a déclaré sa créance à hauteur de 118.029,26 €

La SCP Z L et O dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il

convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour de réformer le jugement dont appel, a

• sur l’action principale déclarer l’appel en garantie de M. Y sans objet ou inondé

• vu l’article 1382 du code civil déclarer l’appel en garantie inondé et débouter M. Y de l’intégralité de ses demandes

• considérant qu’il n’est justifié d’aucune faute à son encontre , d’aucun préjudice réel et certain en lien de causalité avec une éventuelle faute qui n’est pas démontrée et qui est formellement contestée, M. Y ayant parfaitement conscience de souscrire un bail commercial dans le cadre de l’opération liée avec l’opération de défiscalisation résultant de la vente en |'état futur d’achèvement

• dire et juger que M. Y ne subit aucun préjudice indemnisable

• le débouter de toutes ses demandes fins et conclusions

• en tout état de cause le condamner à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens , ceux d’appel distraits au profit de la SCP Cohen-Guedj-Montero-Daval-Guedj

Elle fait valoir que M. Y était parfaitement informé de la nature commerciale du bail, l’opération réalisée étant fructueuse pour entrer dans le cadre de la loi Périssol: déduction de 80'% de l’investissement des revenus locatifs, E récupérable et un loyer annuel garanti de 9.600 €, indexé sur ICC soit un rendement annuel de 7'% soit près du double des rendements financiers actuels. L’achat hors taxe représente une économie de 28.750€.

De plus les mandats des 28 mars 1999 et 13 avril 1999 mentionnent clairement l’existence du bail commercial.

SUR QUOI LA COUR

I- ) nullité du bail

En application de l’article 1304 du code civil dans sa version applicable à l’espèce, l’action en nullité formée par M. D lui était ouverte durant cinq ans du jour de la découverte du dol.

Le congé pour motifs graves et légitimes, dont la régularité n’est pas contestée, a été délivré par M. Y par acte du 227 septembre 2007, il indique que les parties ont conclu un bail commercial, il vise les articles L145-1 , L145-2 et L 145-17 du code de commerce et précise explicitement qu’il ne sera versé aucune indemnité d’éviction , ces précisions et références au code de commerce suffisent à établir qu’au jour de la délivrance du congé M. Y avait conscience de la nature commerciale du bail.

Le délai de 5 ans pour exercer une action en nullité expirait le 27 septembre 2012 , or M. Y a formé explicitement une demande en ce sens dans ses écritures en date du 1^er juin 2015.

L’interruption de la prescription d’une action peut s’étendre à une autre lorsque les deux actions bien qu’ayant une cause distincte tendent vers un seul et même but de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première'; or l’assignation délivrée par la SNC Dolce Fregate tendait à la reconnaissance et la fixation d’une indemnité d’éviction alors M. Y s’est prévalu en réplique de la nullité du bail pour dol, ces deux actions sont distinctes et tendent vers un but différent, la demande de nullité du bail est donc prescrite.

II ') indemnité d’éviction

M. Y fait valoir l’absence de commercialité , le non respect des clauses et conditions du bail pour échapper au paiement d’une indemnité d’éviction

* absence de commercialité et clause de destination

En application de l’article L145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux, dont l’action en requalification dont le point de départ se situe au jour de la conclusion du contrat, soit en l’espèce le 15 mars 1999, l’action a été initiée par la SNC Dolce Frégate en mars 2010 , en conséquence de quoi à cette date M. D ne pouvaient se prévaloir du caractère non commercial du bail.

Il soutient que la SNC Dolce Frégate ne justifie pas de l’existence d’un fonds de commerce autonome avec une clientèle propre indépendant de l’activité d’hôtellerie.

Or l’expert désigné par la juridiction de première instance, a relevé que l’hôtel offre 100 chambres ou suites et la résidence de tourisme 33 appartements, le logement donné à bail fait partie de ces 33 unités d’habitation, si la résidence et l’hôtel proposent des services communs tel que le restaurant, les piscines et la salle de musculation, les bâtiments de la résidence de tourisme se situent dans la partie nord de la parcelle et ne se confondent pas avec ceux de l’hôtel, ils bénéficient d’un accès propre au nord de la parcelle fermé par une barrière sécurisée, d’un parking propre et d’espaces communs réservés aux seuls copropriétaires, le bâtiment comporte un hall d’accueil. L’expert constate que l’immeuble a été pensé et construit dans le but bien précis d’une résidence de tourisme et que l’équipement des appartements et les services proposés permettent une exploitation conforme à celle imposée aux résidences de tourisme'; à l’entrée de la résidence sont apposés des panneaux d’ indication de l’activité.

Il ressort de ces constations que la société Dolce Frégate gère les appartements comme les chambres d’hôtel, à savoir sans un personnel dédié ni d’accès piétonnier indépendant, ni signalétique propre, néanmoins cet usage n’est pas contraire au bail qui autorise " la sous-location à usage d’habitation meublée dans le cadre d’une résidence de tourisme exploitée par le preneur propriétaire exploitant de l’hôtel Dolce Frégate "

L’absence de clientèle propre ne peut être déduite de cette gestion commune, la clientèle qui recherche un appartement meublé n’étant pas assimilable à celle qui réserve une chambre d’hôtel, il s’agit de deux prestations de service complémentaires mais distinctes, les appartements, tous équipés d’une cuisine, offrent un séjour plus indépendant que celui proposé dans une chambre d’hôtel, le site de réservation en ligne 'Booking’ différencie très nettement les deux prestations et présente des chambres d’hôtel et des appartements, sans confusion possible entre les deux offres, le prix de la nuit en chambre d’hôtel n’est pas comparable à celui en appartement et les appartements bénéficient d’une superficie de 46 m² à 66 m² bien supérieure à celle des chambres d’hôtel de 28 m², ainsi le bien donné à bail par de M. Y comporte outre un appartement d’une superficie habitable de 48,90 m² avec deux terrasse de 17,10 m² et un emplacement de parking dans un parking souterrain.

Enfin en matière de résidence de tourisme la fourniture de services par l’exploitant, établie par le rapport d’expertise et contestée constitue le critère déterminant du caractère commercial de son activité.

Il est donc établi que la clientèle de l’hôtel ne se confond pas avec celle des appartements, il ne peut être valablement soutenu que la clientèle venue pour séjourner dans un appartement accepterait indifféremment de résider dans une chambre d’hôtel, aussi la perte de la possibilité d’exploiter l’appartement génère une perte de clientèle propre et autonome et donc de chiffre d’affaire de nature à justifer l’octroi d’une indemnité d’éviction.

* autres motifs

Le congé pour motifs graves et légitimes donné par acte d’huissier le 27 septembre 2007, dont la régularité n’est pas contesté, vise':

• une radiation au Registre du Commerce et des Sociétés du tribunal de Commerce de Paris sans en informer les bailleresses

• le non-paiement d’une taxe d’enlèvement des ordures ménagères

En application de l’article L 145-17 du code de commerce le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction en cas de motifs graves et légitimes. Si le motif réside dans l’inexécution d’une obligation prévue au bail, une mise en demeure doit, à peine de nullité, être délivrée par acte extra-judiciaire en précisant le grief et en laissant un délai d’un mois pour régulariser. Le motif grave et légitime correspond à une faute du locataire.

Lorsque le congé est délivré avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d’indemnité d’éviction, l’absence de mise en demeure laisse subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement de l’indemnité d’éviction.

Le principe de l’immutabilité des motifs interdit au bailleur qui a donné congé pour un motif déterminé d’en changer par la suite, sauf à délivrer une nouvelle mise en demeure ou démontrer qu’il ignorait ces nouveaux motifs lors de la mise en demeure ou alléguer que le locataire ne peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux.

En l’espèce le bailleur ne justifie nullement, ni dans le congé ni par la production d’une acte d’huissier distinct d’une mise en demeure préalable et du délai accordé à la locataire pour se mettre en conformité'; la SNC Dolce Frégate produit un extrait du registre du commerce et des sociétés qui démontre qu’elle est inscrit dans le dit registre tenu par le tribunal de commerce de Toulon depuis le 13 mai 1994'; le non-paiement d’une taxe d’enlèvement des ordures ménagères sans autre précision, notamment quant à la ou les années dues et l’indication d’un montant est insuffisamment motivé outre qu’elle n’a pas été expressément mis à la charge du preneur par le bail. En conséquence de quoi les motifs visés au congé sont infondés.

Les motifs argués dans les écritures de M. Y à savoir un changement de destination, l’utilisation de garages et la non transmission des justificatifs fournis à l’administration fiscale, ne peuvent justifier un refus d’indemnité d’éviction s’agissant de nouveaux motifs non visés au congé et n’ayant pas fait l’objet d’une mise en demeure.

En conséquence de quoi , le bailleur qui échoue à démontrer l’existence de motifs graves et légitimes, est redevable d’une indemnité d’éviction.

III-) montant de l’indemnité d’éviction

En application de l’article L145-14 du code de commerce le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre

Il appartient donc au bailleur de démontrer que l’abandon des locaux dont la locataire est évincé sera sans incidence sur sa clientèle.

L’expert a proposé une indemnité d’éviction fixée à 85.000€ , basée sur la perte partielle du fonds, en retenant que le transfert du fonds, de l’accord de toutes les parties, était impossible.

Le bailleur conteste le taux de 10'% qui aurait été retenu par l’expert au titre du remploi au motif que la locataire se maintient injustement dans les lieux. Cette critique est infondée aucune majoration n’ayant été retenue à ce titre par l’expert, qui a par contre retenu pour le calcul de l’indemnité

d’occupation le taux de 10'% au titre de la précarité, outre que la locataire tient de l’article L145-28 du code de commerce le droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement d’une indemnité d’éviction.

M. Y soutient que la SNC a déposé une demande de permis de construire le 28 décembre 2017 , obtenu le 10 mars 2008 et construit de nouveaux appartements ( Résidence La Bastide': Les Patios) compensant ainsi la perte des appartement de l’Îlot des Amandiers, la SNC ne conteste pas la réalisation de ces nouvelles résidences mais fait valoir qu’ il s’agit de villas et non d’appartements, qu’elles sont d’un standing supérieur et ont vocation à augmenter la capacité d’hébergement , l’îlot des Amandiers étant occupé à 100% durant la saison estivale.

La demande de permis a été déposée en décembre 2007, alors que le congé a été délivré en février 2008, ce qui atteste que les villas construites n’avaient pas vocation à se substituer aux appartements donnés à bail mais à offrir de nouvelles prestations distinctes, le bailleur sur lequel reposela charge de la preuve ne démontre pas que la clientèle des appartements de l’îlot des Amandiers a été transférée vers les nouvelles résidences, en conséquence ce moyen sera rejeté.

L’expert a répondu à la mission qui lui était confiée en retenant une perte partielle du fonds, en l’absence de comptabilité spécifique à la résidence hôtelière il s’est basé sur les chiffres d’affaires réalisés qu’il a recoupé avec la méthode de l’excédent brut d’exploitation, méthode non contestée par les parties, il a assimilé la résidence de standing aux hôtels 4 étoiles, écarté les indemnités accessoires à l’exception d’une perte de clientèle qu’il a évalué pour l’appartement à 1/2 en retenant une marge brute d’exploitation de 30'% pour la fixer à 2.705€

En conséquence de quoi il y a lieu d’homologuer le rapport et de condamner M. Y au paiement de la somme de 85.000€ au titre de indemnité d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 23 mars 2010 et capitalisation par années entières conformément à l’article 1313-2 du code civil ( ancien art. 1154)

IV ' ) indemnité d’occupation

En application de l’article L145-28 du code de commerce " aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré' "

L’indemnité d’occupation est fixée à la valeur locative, elle est due à compter de la fin du bail.

M. Y conteste 'l’indemnité de 10'%' au titre de frais de remploi qu’il dit ,avoir été retenue par l’expert. En réalité au regard de la précarité liée au refus de renouvellement l’expert a justement appliqué, comme d’usage, une minoration de 10'%, la critique de M. D qui fait valoir qu’il a été injustement privé de la jouissance de son bien est infondée, la minoration et le taux de 10'% seront retenus.

L’expert a appliqué par le calcul de la valeur locative la méthode hôtelière d’usage, il a retenu une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative de 11.700€ HT par an ( appartement d’une chambre) en tenant compte d’un abattement de précarité de 10% et non pas des frais de remploi; pour déterminer la valeur locative, il a retenu un taux de rentabilité de 19,50 % ( à partir du taux de 12% applicable aux hôtels 4 étoiles majoré de l’économie réalisée sur la masse salariale de 7 à 8'%), en appliquant cette majoration, l’expert a parfaitement intégré les différents paramètres de cette résidence de tourisme de luxe sans faire supporter au bailleur les choix de gestion du preneur.

L’indemnité d’occupation est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès la fin du bail, elle est fixée à la valeur locative, en conséquence de quoi la demande d’indexation de la dite

indemnité formée par M. Y sera rejetée en l’absence de stipulation expresse prévue au bail.

L’ indemnité d’occupation sera donc fixée à la somme de 11.700€ par an à compter du 1^er avril 2008, sans indexation

V- ) solde du au titre de l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation est due par la SNC Dolce Frégate à compter du 1^er avril 2008, la SNC Dolce Frégate bénéficie d’une procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du 22 novembre 2017.

M. Y produit les deux lettres recommandées des 22 décembre 2017 et 25 janvier 2018 par lesquelles il a déclaré une créance de 115.685,59€ à parfaire.

La demande de fixation de la créance au passif est donc recevable.

M. Y demande l’inscription au passif de la SNC Dolce Frégate de la somme de 41.684,46€ HT au titre de l’indemnité d’occupation indexée en exécution du jugement du 3 novembre 2016 dont la cour est saisie par la voie de l’appel

La SNC Dolce Frégte est redevable à compter du 1^er avril 2008 de la somme annuelle de 11.700€ non indexée , il n’est pas contesté qu’elle s’est acquittée de 100.284,80€.

En conséquence de quoi la demande de M. Y srra accueillie à hauteur de 28.415 HT cette somme sera fixée au passif de la SNC Dolce Frégate.

VI-) sur les autres demandes de M. Y

' remise en état au jour de la remise des clés': M. Y demande à la cour de dire que l’appartement sera remis en état au jour de la remise des clés conformément aux dispositions contractuelles. Les parties sont obligées, sauf dispositions contractuelles, par l’article 1730 du code civil qui dispose que " S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ", en l’espèce le preneur ayant droit au maintien dans les lieux jusqu’à paiement de l’indemnité d’éviction dont la date est incertaine, en l’absence de restitution des lieux loués cette demande est prématurée en conséquence de quoi elle sera rejetée.

' travaux de remise en état ': M. Y demande à la cour de dire que les travaux de rénovation et de décoration intérieure listés dans le courrier du 10 décembre 2014 de M. C seront à la charge de la SNC Dolce Frégate.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil , auquel le bail ne déroge pas, " le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'" tel est le cas des dits travaux qui ont pour finalité de maintenir le standing du bien loué, en le remettant au goût du jour afin qu’il soit en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. N’étant pas démontré qu’ils aient été réalisés, ces travaux qui ne sont pas des réparations locatives doivent en principe rester à la charge du bailleur qui a donné son bien à bail à une résidence hôtelière de standing.

' compteurs individuels et astreinte': M. Y demande confirmation de la condamnation de la SNC Dolce Frégate à réinstaller dans l’appartement litigieux les compteurs individuels sous astreinte de 50 € par jour de retard , il fonde sa demande sur la notice descriptive de l’acte de vente de l’appartement.

La SNC Dolce Fregate, qui n’était pas partie à la vente, n’est pas engagée par ce document contractuel, que de surcroît, cette demande de remise en état les locaux est prématurée en l’absence de restitution des lieux loués, M. Y en sera donc débouté comme de celle en paiement de la somme de 39.450€ formée au titre de la liquidation de l’astreinte.

' préjudice moral': M. Y demande réparation d’un préjudice moral à hauteur de 10.000€ faisant valoir qu’il aurait volontairement été trompé lors de l’opération immobilière, que Dolce Frégate aurait profité de son âge et de sa situation financière, qu’il avait acheté cet appartement pour pouvoir le personnaliser et l’utiliser à sa convenance.

Le dernier argument est inopérant puisque le bailleur qui consent un bail perd durant le contrat le droit d’usage du bien.

M. Y né en 1947 était âgé de 52 ans au jour de la signature du contrat de bail le 15 mars 1999 , il ne démontre pas que son âge ou même sa situation financière d’alors , qu’il ne justifie pas, aient permis à la SNC Dolce Frégate, qui a pris son bien à bail, de le tromper, puisqu’il a bénéficié des dispositions de la loi Périsol l’autorisant à déduire des revenus déclarés à l’administration fiscale 80'% des revenus locatifs, de récupérer la E sur le prix d’achat et de percevoir un loyer annuel fixé à 9.600€ indexé au jour de la conclusion du contrat soit un rendement financier de 7'% , qu’il a donné mandat pour récupérer la E , enfin comme déjà exposé les termes du congé établissent sans conteste qu’il avait parfaitement conscience d’avoir consenti un bail commercial.

Aussi faute de démontrer l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par l’allocation de indemnité d’occupation, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

VII-) mise en cause de la SCP Z et L

M. Y se prévaut d’un manquement de la SCP Z et L à l’obligation de conseil.

La responsabilité notariale relève de l’article 1240 (ancien 1382) du code civil qui suppose la démonstration d’une faute , d’une préjudice et d’un lien de causalité, la charge de la preuve de l’obligation spécifique d’information repose sur le notaire.

La responsabilité de la SCP notariale est recherchée en qualité de notaire rédacteur et authentificateur des actes.

Le notaire ont pour mission de renseigner leurs clients sur les conséquences des engagements qu’ils contractent, mais il n’est pas tenu d’une obligation de mise en garde et de conseil sur l’opportunité économique de l’opération. Il lui appartient de rechercher la volonté des parties.

Si la SCP notariale a failli à son devoir de conseil elle ne peut être tenue de relever et garantir M. Y de toutes les condamnations prononcées à son encontre, mais seulement d’indemniser la perte de chance de ne pas contracter, en conséquence de quoi M. Y sera débouté de sa demande de relever et garantir.

Le bail souscrit le 15 mars 1999, dans la cadre d’une opération de défiscalisation autorisée par la loi dite Périsol, fait expressément référence au décret de 1953 définissant les conditions d’application du statut des baux commerciaux, il stipule que les locaux sont

destinés à la sous-location dans le cadre d’une résidence de tourisme exploité par le propriétaire de l’hôtel Frégate'; l’acte de vente stipule que " l’acquéreur déclare vouloir affecter le bien immobilier à la location en vue de la sous-location meublée et les quatre services para-hôtelier tels que définis par instruction administrative du 11 avril 1991 "

M. Y ne peut prétendre qu’il n’avait pas conscience de signer un bail exorbitant du droit commun regard des avantages fiscaux déjà énoncés dont il a bénéficié, la défiscalisation recherchée imposait l’opération réalisée à savoir d’une part l’achat du bien suivi de la location commerciale.

Il est d’ailleurs établi par les deux mandats donnés à la SNC Dolce Frégate:

• le premier’le 28 mars 1999 : " ..pour effectuer, en notre nom, toutes les demandes juridiques et fiscales nécessaires, pour satisfaire à l’ensemble des obligations relatives à l’assujettissement à la E de la location consentie dans le cadre du bail commercial précité "

• le second en date du 13 avril 1999 par lequel il indique': " je soussigné Y F propriétaire d’un bien acquis en vente à l’état futur d’achèvement auprès de la société Fregate , faisant l’objet d’un bail commercial portant sur des locaux nus'.. " aux fins de récupérer la E

qu’il poursuivait clairement une opération de défiscalisation avec financement de l’acquisition par les loyers perçus au titre d’un bail commercial.

Le bail consenti le même jour répondait donc à la volonté de M. Y.

Au jour de la signature du bail le vendeur n’était pas tenu d’informer l’acquéreur et bailleur du droit à indemnité d’éviction du locataire, obligation introduite depuis par la loi du 22 juillet 2009 (article L321-3 du code du tourisme). Il ne peut donc être reproché au notaire de s’être assurée du respect de cette obligation par le promoteur/vendeur.

Le notaire n’a pas pour mission lorsqu’il intervient en qualité d’authentificateur des conventions prises entre les parties à l’issue de pourparlers auxquels il n’a pas été associé, de s’assurer de l’utilité et de l’équilibre économique d’une opération d’investissement immobilier, qui comme en l’espèce répondait à une stratégie fiscale et impliquait nécessairement l’existence d’un aléa propre à toute opération économique.

En conséquence de quoi n’étant pas démontré que la SCP Z et L en sa qualité de rédactrice des actes ait failli à son devoir de conseil et de mise en garde , M. Y sera débouté des demandes formées à l’encontre de la SCP.

VIII-) sur les frais et dépens

M. Y qui succombe sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel à l’exception des frais d’expertise qui seront partagés par moitié entre M. Y et la SNC Dolce Frégate outre que l’équité commande de le condamner à payer à la SNC Dolce Frégate la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à la SCP Z L la somme de 1.000€.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à la dispositions des parties conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau

• rejette la demande d’annulation du bail

• constate que le bail est résilié depuis le 1^er avril 2008

condamne M. F Y à payer la SNC Dolce Frégate la somme de 85.000€ au titre de l’indemnité d’éviction, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2010 et capitalisation

• des intérêts par années entières à compter du 23 mars 2011 dit que SNC Dolce Frégate est redevable au titre de l’indemnité d’occupation de la somme de 28.415 HT qui sera inscrite au passif de la dite société

•

• déboute M. F Y du surplus de ses demandes à l’encontre de la SNC Dolce Frégate

• dit que que les travaux de rénovation et de décoration intérieure listés dans le courrier du 10 décembre 2014 de M. C resteront à la charge de M. Y bailleur .

• déboute M. F Y des demandes formées contre la SCP Z L

• condamne M. F Y à payer à la SNC Dolce Frégate la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à la SCP Z L la somme de 1.000€

• condamne M. F Y aux dépens de première instance et d’appel, à l’exception des frais d’expertise qui seront partagés par moitié entre M. Y et la SNC Dolce Frégate , ceux d’appel distraits au profit de la SCP Cohen- Guedj-Montero- Daval-Guedj

LE GREFFIER LE PRESIDENT