COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 15 AVRIL 2021

N° 2021/ 214

N° RG 19/09671

N° Portalis DBVB-V-B7D-BEN7Q

Z X

A Y

C/

SAS CLAUDIE PIERLOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Mireille RODET

M^e Florian COSTANTINO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’Aix en Provence en date du 13 Mai 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/05231.

APPELANTES

Madame Z X

née le […] à […], demeurant […]

Madame A Y

née le […] à […], demeurant […]

représentées par M^e Mireille RODET de la SELARL RODET MIREILLE ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Alain BADUEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

SAS CLAUDIE PIERLOT dont le siège social est […] , représentée par son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Florian COSTANTINO, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé en date du 5 novembre 2007, mesdames X, usufruitière, et Y, nue-propriétaire, ont donné à bail à la société anonyme (SA) GLOBE TRADERS, aux droits de laquelle vient désormais la société par actions simplifiée (SAS) CLAUDIE PIERLOT, un local en sous sol de 26 m2 environ, constituant le lot numéro 3 d’un immeuble en copropriété situé […] à Aix-en-Provence, mitoyen des locaux dans lesquels la société preneuse exerce son activité, 9 rue B Reinaud.

Le bail destiné à l’exploitation de tous commerces exception faite des activités bruyantes ou malodorantes, a été consenti pour une durée de neuf années commençant à courir le 1^er janvier 2008, moyennant un loyer annuel de 8 400 € hors charges (HC)et hors taxe (HT), avec clause de révision triennale en fonction de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’lNSEE.

La société preneuse exploitant déjà au rez-de-chaussée de l’immeuble mitoyen situé 9 rue B Reinaud, un local de même niveau appartenant à des tiers, a été autorisée dans l’acte à faire procéder à l’ouverture nécessaire à la réunion des lieux, à partir de cette rue.

Elle s’engageait à remettre en état les lieux en fin de bail par la fermeture de l’ouverture

pratiquée dans le mur mitoyen et la réouverture de la porte murée donnant dans l’immeuble du […].

La SA GLOBE TRADERS a cédé son fonds de commerce à la SAS CLAUDIE PIERLOT

par acte du 9 août 2013.

Celle-ci a fait entreprendre les travaux de réunion des deux locaux après avoir obtenu l’accord écrit des propriétaires.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 juillet 2016, les bailleresses ont notifié à la société preneuse un congé pour la date du 31 mars 2017, avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 36 000 € HT.

Par exploit d’huissier du 2 août 2016, la société CLAUDIE PIERLOT leur a signifié une

demande de renouvellement de bail.

Par acte en date du 10 novembre 2016, elle a signifié une contestation du congé délivré le 18 juillet 2016 pour ne pas l’avoir été par acte extra judicaire, et s’est opposée au montant du loyer sollicité.

Par acte d’huissíer en date du 17 février 2017, elle a signifié un mémoire préalable demandant au visa de l’article L 145-33 du code de commerce, la fixation du loyer annuel à la somme de 9 700 € à compter du 1^er janvier 2017, au vu d’un rapport d’évaluation de M. BOUDES, expert, et à titre subsidiaire sollicitant une expertise.

Par acte en date du 9 octobre 2018, mesdames X et Y ont fait assigner la SAS CLAUDIE PIERLOT devant le juge des loyers commerciaux, demandant la fixation du loyer annuel à la somme de 36 000 €, et à titre subsidiaire sollicitant une expertise, avec fixation provisoire du loyer à 24 500 € à compter du 1^er janvier 2017. Elles sollicitent en outre une somme de 6 000 € au titre de leurs frais irrépétibles, et l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement en date du 13 mai 2019, le juge délégué aux loyers commerciaux au tribunal de grande instance d’Aix-En-Provence a :

— dit qu’il n’est pas établi de cause de déplafonnement du loyer ;

— fixé le loyer annuel du bail renouvelé le 1^er janvier 2017 entre mesdames X et Y, et la SAS CLAUDIE PIERLOT à la somme de 9 298,50 € hors charges hors taxe,

— dit que les bailleresses devront restituer le trop versé, avec intérêts capitalisés ;

— rejeté la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné mesdames X et Y aux dépens.

Par déclaration au greffe en date du 18 juin 2019, mesdames X et Y ont interjeté appel de cette décision. Elles demandent à la Cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions hormis celles relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

Elles sollicitent :

— l’infirmation du jugement du T.G.I. d’Aix en Provence du 13 mai 2019 ;

— la reconnaissance du caractère dolosif et/ou inefficace du courrier du 16 juillet 2013 établi par le Conseil du preneur à l’attention du bailleur pour l’abuser et obtenir dolosivement une renonciation à déplafonnement ;

— qu’il soit dit que le local considéré a connu à la fois une modification notable de ses caractéristiques et de sa commercialité au cours du bail écoulé, justifiant la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative, tel que ce principe avait d’ailleurs été acté tacitement par les parties ;

Et, par conséquent,

— la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative annuelle de 36.000 € à compter du 1^er janvier 2017 ;

Subsidiairement, si la Cour de céans devait ne pas s’estimer suffisamment éclairée sur la valeur locative applicable, il y aura lieu d’ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés du preneur, notamment au regard de l’impossibilité jusqu’ici de fixer amiablement la valeur locative de renouvellement à la lumière de la valeur locative grossièrement sous-évaluée proposée par le preneur, des errances manifestes de ses rapports d’expertises et de la méthode employée en 2013 pour abuser la bailleresse sur une renonciation à déplafonnement au terme du bail ;

Dans ce cas subsidiaire, pendant la durée restante de la procédure d’appel, il conviendra de fixer à titre provisionnel le loyer dû à compter du 1^er janvier 2017 à la somme de 24.500 € par

année arrêtée raisonnablement et prudemment par l’expert BONFORT, en vertu des dispositions de l’article L.145-57 du Code de Commerce.

— la condamnation du preneur à payer la somme de 15.000 € au bailleur sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— la condamnation du preneur à supporter les dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de leur recours, elles font valoir :

— que la fixation du loyer du bail renouvelé doit l’être à la valeur locative car :

* les caractéristiques du local ont été profondément modifiées au cours du bail (espace de stockage en sous sol devenu surface de vente en rez de chaussée suite à ouverture d’un mur porteur entre deux immeubles et suppression de cloisons) ce qui justifie la fixation du loyer à la valeur locative,

* les facteurs locaux de commercialité du local ont été modifiés en cours de bail (local donnant sur une rue à faible commercialité et suite aux travaux sur une rue à forte commercialité 'triangle d’or'), que cela résulterait de l’évolution du chiffre d’affaire s’il était versé aux débats,

— que le courrier du 16 juillet 2013 émanant du conseil du preneur signé par la bailleresse, non conseillée ni assistée, et qui prévoit la renonciation du bailleur à se prévaloir des travaux comme motif de déplafonnement ne saurait produire effet, la bailleresse n’étant pas en mesure de comprendre le terme de déplafonnement, que si elle avait eu une information claire elle n’aurait jamais signé ce courrier dolosif,

— que le preneur en est conscient parce qu’alors que le désaccord sur le loyer date de juillet 2016 ce courrier n’a été versé aux débats qu’en décembre 2018,

— que ce faisant par ce courrier le preneur prive en outre la bailleresse de la possibilité d’invoquer les modifications pour obtenir une augmentation du loyer pour les renouvellements ultérieurs, article R145-3 du code de commerce,

— que le fait que la bailleresse, âgée de 79 ans, ait pu rayé quelques mots du courrier n’est pas de nature à établir qu’elle maîtrisait la notion pointue et juridique de déplafonnement sans aucune référence aux articles du code de commerce susceptible de l’éclairer,

— que sur une durée de près de 3 ans, les parties étaient d’accord pour écarter la règle du plafonnement et fixer le loyer à la valeur locative,

— que les deux rapports sur la valeur locative produit par le preneur ne sont pas crédibles :

*premier rapport BOUDES du 10 novembre 2016 (superficie du local erronée, termes de comparaison choisis dans des rue secondaires)

*second rapport DELGRANDE du 11 juillet 2017 (mais produit que le 7 mars 2019) (travaux ne justifiant pas de déplafonnement, commercialité de la nouvelle rue n’a pas évolué en cours de bail, application d’un coefficient d’abattement de 50% sur le surface dèjà très petite),

— que le rapport de leur expert fixe la valeur locative à 24 500€ par an pour un local de 20,42m² (surface de vente) et 6,48 m²(cabines d’essayage),

— que la surface pondérée par cet expert est de 22,27m² mais qu’ele devrait être de 26,9m², que l’expert aurait dû pondérer le loyer moyen retenu pour tenir compte de la petitesse du local et de la décapitalisation des droits aux baux, qu’il convient de retenir un loyer annuel de 36 000 €,

La société CLAUDIE PIERLOT conclut :

A TITRE PRINCIPAL :

— à la confirmation du jugement en date du 13 mai 2019 dont il a été relevé appel, en toutes ses

dispositions, et à la fixation du loyer de renouvellement au 1^er janvier 2017 à la somme de 9.298,50 euros HT HC annuel correspondant au loyer plafonné conformément à l’article L.145-34 du Code de commerce, avec condamnation du bailleur à restituer le trop versé par elle depuis le 1^er janvier 2017, outre intérêts capitalisés.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

si votre juridiction devait infirmer le jugement et retenir l’existence d’un motif de

déplafonnement,

— qu’il soit dit et jugé que la valeur locative en renouvellement ne saurait excéder 9.316 € HT HC annuel voire 10.420 €, étant ici rappelé qu’il devra être fait application des dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce in fine.

A TITRE INFINIEMENT SUBSIDIAIRE :

si votre juridiction ne s’estimait pas suffisamment éclairé sur l’existence d’un motif de déplafonnement et sur le montant de la valeur locative applicable,

— à une expertise judiciaire aux frais avancés des bailleurs avec mission de :

o Se prononcer sur l’existence ou non d’un motif de déplafonnement,

o Déterminer le cas échéant le montant de la valeur locative,

— qu’il soit dit et jugé que pendant le cours de la mesure d’expertise le loyer provisionnel sera égal au loyer en cours,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— à la condamnation des bailleresses à lui verser 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle soutient :

— que les bailleresses ne rapportent pas la preuve d’un motif de déplafonnement pour obtenir l’application de la valeur locative lors du renouvellement du bail,

— que les bailleresses utilisent le même argument, à savoir les travaux réalisés par elle même en 2013 lors de son entrée dans les lieux pour en déduire différents motifs de déplafonnement:

* une modification des caractéristiques des locaux

* une évolution des facteurs locaux de commercialité

* une modification de la destination des lieux loués

— que par un courrier du 16 juillet 2013 signé des deux parties les bailleresses l’ont autorisée à procéder à la réunion des deux espaces, ont considéré que ces travaux deviendront leur propriété en fin de jouissance et ont renoncé expressément à s’en prévaloir comme motif de déplafonnement,

— que les bailleresses ont reçu le courrier le 2 juillet et ont répondu le 18 du même mois ce qui leur laissait le temps de consulter un conseil, qu’elles ont apporté des modifications aux annexes, que si l’une était âgée de 79 ans l’autre n’avait que 44 ans et n’a pas émis d’objection,

— que la renonciation au déplafonement était une condition essentielle sans laquelle elle ne se serait pas engagée,

— qu’il est de jurisprudence constante qu’en présence d’une clause d’accession en fin de jouissance, le bailleur ne peut en tirer parti à l’appui d’un déplafonnement,

— que les travaux par elle réalisés étaient déjà visés dans le bail précédent et pris en compte dans la détermination du loyer,

— qu’il est de jurisprudence constante que quand il y a eu des travaux modificatifs et des améliorations, le régime des améliorations prime,

— qu’il résulte des deux experts par elle mandatés qu’il n’y a pas eu d’évolution des facteurs locaux de commercialité,

— qu’il n’y a pas eu de modification de la destination des lieux loués, la destination contractuelle étant celle de 'tous commerces',

— qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement,

— que subsidiairement si la cour devait retenir le déplafonnement du loyer de renouvellemnet, il ne saurait excéder la somme de 9 316€ HT HC annuel voire 10 420€.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le déplafonnement du loyer de renouvellement

Il résulte de l’article L145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit corespondre à la valeur locative.

L’article L145-34 du même code pose le principe d’un plafonnement du loyer d’un bail n’excédant pas neuf années, à moins d’une modification notable de quatre des éléments permettant de déterminer la valeur locative: les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité.

C’est au bailleur, s’il entend revendiquer l’application de la valeur locative lors du renouvellement du bail de rapporter la preuve d’une modification notable de ces éléments.

En l’espèce, le bail a été renouvelé à compter du 1^er janvier 2017 et les parties sont opposées sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Les bailleresses prétendent que du fait des travaux entrepris par la locataire le local est devenu surface de vente et a ainsi fait l’objet d’une modification de la destination commerciale.

Mais le premier juge a considéré, à juste titre, que la destination des lieux mentionnée dans le bail comme 'tous commerce’ à l’exception de ceux bruyants ou malodorants n’a pas été modifiée, ni les obligations respectives des parties.

Les travaux en question, réalisés en cours de bail par la société preneuse et totalement pris en charge par cette dernière, ont transformé un sous sol de 26m², qui n’avait pas un accès direct sur le rue Monclar, où donne l’immeubel en copropriété dont il dépend, en une surface de vente comportant des cabines d’essayage prolongeant un local de la rue B Reinard situé dans un immeuble mitoyen, lui permettant d’exploiter son activité de vente dans l’ensemble.

Il est indéniable que ces travaux ont modifié les caractéristiques des lieux loués en ce qu’ils sont désormais accessibles de plein pied depuis la rue B C, en traversant le local appartenant à des tiers, du fait de la différence de niveau de part et d’autre des deux immeubles.

Il ne peut être davantage contesté qu’ils constituent une amélioration de ces lieux, qui n’étaient pas accessibles directement de la rue, se trouvaient en sous sol, dan sun immeuble ouvrant sur une rue non commerçante et ne pouvaient être exploités que comme réserve.

Pour autant, il résulte des pièces versées aux débats que les bailleresses ont chacune signé une autorisation d’entreprendre les travaux datée du 16 juillet 2013, qui mentionne 'Autorise la société Claudie PIERLOT à réaliser dans les lieux des travaux suivant descriptif sommaire et cahier concept annexés aux présentes et paraphés, lesquels devront être considérés par le bailleur comme étant la propriété dudit bailleur en fin de jouissance avec renonciation dudit bailleur à s’en prévaloir comme motif de déplafonnement.'

Il importe peu que cette autorisation ait été versée aux débats qu’en décembre 2018 alors que le désaccord sur le loyer date de juillet 2016.

Ce courrier a été reçu le 2 juillet 2013 et retourné par les bailleresses le 18 juillet de la même année, ce qui leur laissait le temps d’en prendre pleinement connaissance et de solliciter tous les éclaircissements nécesaires.

Il convient de relever que si l’une des bailleresses étaient âgée de 79 ans l’autre n’avait que 44 ans, qu’elles ont parfaitement étudié le document puisqu’elles ont apporté des modifications aux annexes.

Comme l’a parfaitement relevé le premier juge s’il n’est pas précisé que le terme de déplafonnement concerne le loyer, il est utilisé dans un courrier adressé par les bailleresses à l’avocat de la société preneuse rappelant :

— leur qualité de bailleresses des lieux dans lesquels est exploité un fonds de comerce de prêt à porter,

— le droit de bail et du droit de renouvellement de la société preneuse conformément aux articles L145-1 et suivants du code de commerce.

Il n’est donc pas possible de retenir que les bailleresses ont pu penser qu’il s’agissait de ne pouvoir casser ou surélever le plafond.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a retenu que les bailleresses ont valablement donné leur accord quant à l’accession à la propriété des travaux en fin de bail en contre partie de leur renonciation au droit d’invoquer le déplafonnement, considéré comme explicite.

Enfin, le premier juge a parfaitement considéré que la modification des facteurs locaux de commercialité invoquée par les bailleresses, à savoir un changement d’adresse et une ouverture sur un espace plus commerçant, sont imputables aux travaux effectués et ne peuvent donc être invoqués.

Par ailleurs, il convient de retenir comme le jugement entrepris que les deux rapports d’expertises versés aux débats par la société preneuse ne relèvent pas de modification des facteurs locaux de commercialité, entre le 1^er janvier 2008 et le 31 décembre 2017, le secteur présentant une forte densité de commerces divers abondamment fréquentés par une clientèle du secteur tertiaire très présente dans le quartier.

Ainsi, le premier juge est confirmé en ce qu’il a retenu qu’il n’y avait pas de motif de déplafonnement.

Sur la valeur locative

Trois rapports d’experts sont versés aux débats :

— deux produits par la société preneuse :

— celui de M. BOUDES, expert près la cour d’appel d’Aix-En-Provence en date du 10 novembre 2016

— celui de M. DELGRANDE, expert immobilier en date du 11 juillet 2017

— un produit par les bailleresse

— celui de M. BONFORT expert près la cour d’appel de Grenoble en date du 15 mai 2018.

Il apparaît que la présente cour est suffisamment éclairée par ces rapports, contradictoirement discutés entre les parties, sans qu’il soit besoin de faire droit à une demande d’expertise judiciaire.

Concernant la surface utile

Il résulte des rapports cités ci dessus qu’elle sera retenu à 26,90m², dont 6,48m² de cabines et 20,42m² d’arrière-boutique.

Concernant la surface pondérée

Tant le rapport BOUDES que le rapport BONFORT retiennent un coefficient de 0,9 pour l’arrière boutique et de 0,6 pour les cabines soit une surface pondérée de 22,27m².

Concernant la valeur locative

Le rapport BONFORT donne 6 termes de comparaison, dont 3 rue B Reynaud et dont il sera exclu celui visant une boutique non identifiée. Il en résulte une valeur locative de marché annuelle HT HC par m²de 1100€ .

Le rapport BOUDES présente quant à lui 14 termes de comparaison et une moyenne des prix obtenu de 435,91€ par m² pondéré. Il convient de retenir que ces termes de comparaison ont été choisis dans des rues secondaires du centre ville d’Aix-En-Provence qui n’ont pas la commercialité et le prestige de la rue B Reynaud.

Le rapport DELGRANDE retient 17 termes de comparaison dont 4 sont empruntés au rapport BOUDES sans précision de l’enseigne et de l’adresse, aussi seuls 13 termes seront retenus pour une valeur locative de 858,67 € du m² pondéré annuel.

Aussi, la valeur locative ne saurait être inférieure à la somme de 773 € annuelle du m² pondéré après abattement de 10% s’agissant de la partie arrière de la boutique, soit un loyer annuel de 17 215 € .

En conséquence de quoi, du fait de l’absence de cause de déplafonnement du loyer renouvelé, il y a lieu de faire droit à la demande de la SAS Claudie Pierlot en fixation du loyer à une valeur inférieure au loyer en cours plafonné en fonction de la variation des indices depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les bailleresses supporteront les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

INFIRME le jugement rendu le 13 mai 2019 par le Tribunal de Grande Instance d’Aix-En-Provence,

SAUF en ce qu’il a dit qu’il n’est pas établi de cause de déplafonnement du loyer,

STATUANT A NOUVEAU

REJETTE la demande de la SAS Claudie Pierlot en fixation du loyer à une valeur inférieure au loyer en cours, plafonné en fonction de la variation des indices depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré,

DIT que le loyer du bail renouvelé entre mesdames X et Y et la société Claudie Pierlot le 1^er janvier 2017 est plafonné en fonction de la variation des indices depuis la fixation

initiale du loyer du bail expiré conformément aux dispositions de l’article L145-34 du code de commerce,

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE mesdames X et Y aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT