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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2^e chambre civile

ARRET DU 24 JUIN 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/05275 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OYPH

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 15 OCTOBRE 2020

PRESIDENT DU TJ DE CARCASSONNE

N° RG 20/00310

APPELANTE :

B C, B au capital de 1 524,49 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 421 511 023, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Delphine CLAMENS de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e Florence VAYSSE-AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur Y E, X commerçant exerçant sous l’enseigne « LA MASSENIE LIBRAIRIE », immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de Carcassonne sous le numéro 484 148 283,

né le […] à COMPIEGNE

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Marie-Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e Isabelle ISSALY, avocat au barreau de

TOULOUSE, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 03 Mai 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 MAI 2021, en audience publique, M^me F G ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Madame Véronique BEBON, Présidente de chambre

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

M^me F G, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Sophie SPINELLA

lors du délibéré: M^me Ginette DESPLANQUE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Madame Véronique BEBON, Présidente de chambre, et par M^me Ginette DESPLANQUE, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 août 2010, la SCI C a donné à bail commercial à Monsieur Y un local à usage de vente de livres à Montolieu (Aude) moyennant un loyer mensuel initial de 450 €.

À la suite d’infiltrations récurrentes, résultant de la vétusté de l’immeuble selon Monsieur Y, ce dernier a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Carcassonne qui, par ordonnance du 2 août 2018, a ordonné une expertise afin de déterminer la cause des désordres.

L’expert judiciaire, en la personne de Monsieur Z, a déposé son rapport le 22 février 2020.

Avant même le dépôt du rapport, la SCI C a fait délivrer le 26 septembre 2019 à Monsieur Y un congé portant refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction à effet du 31 mars 2020.

La SCI C a également fait délivrer à Monsieur Y un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 mars 2020 pour une somme de 2.680,20 euros au titre de loyers impayés.

Le 4 juin 2020, Monsieur Y a fait assigner la SCI C devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Carcassonne aux fins de la voir condamnée sous astreinte à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, ainsi qu’à lui payer une somme de 10'000 € à valoir sur le préjudice de jouissance et de voir désigner un expert judiciaire à l’effet de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, la SCI C réclamant pour sa part le constat de la résiliation de bail et l’expulsion du locataire sur la base des impayés de loyers.

Par ordonnance en date du 15 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Carcassonne a :

— condamné la SCI C à procéder aux travaux préconisés par 1'expert Z dans son rapport d’expertise déposé le 22 février 2020, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à courir à compter du huitième jour suivant la signification de la présente ordonnance, et pour une durée maximale de quatre-vingt dix jours, à l’issue de laquelle l’astreinte pourra être liquidée et de nouvelles modalités de cette astreinte pourront être fixées, le cas échéant,

— s’est réservé la liquidation de l’astreinte.

— débouté Monsieur A de sa demande de provision au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance,

— dit que la résiliation du bail commercial liant les parties n’était pas acquise,

— ordonné une expertise, afin de rechercher tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction,

— rejeté toutes les autres demandes des parties,

— condamné la SCI C aux entiers dépens, ainsi qu’à payer à Monsieur A la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe de la cour en date du 24 novembre 2020, la SCI C a relevé appel partiel de cette décision en ce qu’elle l’avait condamnée à procéder aux travaux préconisés par l’expert sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, dit que la résiliation du bail commercial n’était pas acquise, rejeté sa demande en paiement au titre du coût du commandement et condamnée au paiement de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions du 22 avril 2021, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, la SCI C demande à la Cour de :

— réformer l’ordonnance de référé du 15 octobre 2020,

— annuler le rapport d’expertise de Monsieur Z,

— constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur Y ainsi que celle de tout occupant de son chef,

— condamner Monsieur Y à payer la somme de 85,87 euros au titre des frais de commandement du 12 mars 2020,

— vu l’appel incident, confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a débouté Monsieur Y de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance,

— condamner Monsieur Y au paiement de la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 13 avril 2021, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur Y demande à la Cour de :

— rectifier l’ordonnance s’agissant de l’erreur matérielle contenue dans son dispositif et remplacer ' Monsieur A' par ' Monsieur Y',

— confirmer, après avoir rectifié l’orthographe du nom, au besoin par substitution de motifs, s’agissant de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, l’ordonnance déférée, sauf en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de condamnation à titre provisionnel de la somme de 10'000 € à valoir sur le préjudice de jouissance,

— recevant son appel incident,

— condamner la SCI C à titre provisionnel au paiement de la somme de 10'000 € à valoir sur l’indemnisation définitive de son préjudice de jouissance,

— condamner la SCI C au paiement d’une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI C aux entiers dépens d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

—  Sur l’effet dévolutif de l’appel

En l’état de l’appel partiel interjeté par la SCI C, doit être déclarée irrecevable la demande portant sur l’annulation du rapport d’expertise visée uniquement dans ses conclusions et non dans sa déclaration d’appel, alors que le premier juge avait pourtant souligné dans ses motifs que le rapport d’expertise avait bien été réalisé au contradictoire des parties et rejeté dans son dispositif toutes autres demandes des parties.

Au demeurant, elle serait tout aussi irrecevable si elle était nouvelle en cause d’appel, l’ordonnance ne la visant pas expressément dans l’exposé des demandes de première instance.

—  Sur la rectification d’erreur matérielle

Aux termes de l’article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

En l’occurrence, il résulte du contrat de bail et des pièces de la procédure, que le nom patronymique de Monsieur Y a été mal orthographié dans l’ordonnance déférée.

Il convient de faire droit la demande de rectification et remplacer le nom de ' Monsieur A’ par ' Monsieur Y'.

—  Sur la résiliation de bail

Le commandement visant la clause résolutoire délivrée par la SCI C est en date du 12 mars 2020.

En application de l’article 1^er de l’ordonnance du 25 mars 2020 relative à la période de crise sanitaire liée au Covid-19, les dispositions du présent titre sont déclarées applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus.

L’article 4 de l’ordonnance elle-même modifiée par les ordonnances du 15 avril 2020 et 13 mai 2020 dispose que les clauses résolutoires, lorsqu’elles ont pour effet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet si ce délai est expiré pendant la période définie au premièrement de l’article premier.

Il est précisé que si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces clauses produisent leur effet est reportée d’une durée calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part le 12 mars 2020, ou si elle est plus tardive la date à laquelle l’obligation est née, et, d’autre part la date à laquelle elle aurait dû être exécutée

En l’espèce, le commandement de payer ayant été délivré le 12 mars 2020, soit pendant la période de suspension visée, le délai d’un mois accordé pour régler la dette, ne commençait à courir que le 24 juin suivant, la période d’urgence sanitaire ayant pris fin le 23 juin 2020.

Le débiteur avait donc jusqu’au 27 juillet suivant pour régler sa dette

Monsieur Y ayant réglé les causes du commandement les 19 et 25 mai 2020, il n’y avait pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire .

Il sera en tant que de besoin relevé que la délivrance d’un commandement de payer à la suite d’un rapport d’expertise ayant conclu à la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation de délivrance apparaît peu compatible avec l’exigence de bonne foi qui doit présider aux relations contractuelles entre les parties.

L’ordonnance sera ainsi,par substitution partielle de motifs, confirmée.

—  Sur les travaux

Nonobstant le congé délivré par le bailleur pour le terme du bail, le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux et les obligations des parties au bail sont maintenues tant que l’indemnité d’éviction dont le chiffrage est en cours n’a pas été réglée.

En l’espèce, il résulte des constatations de l’expertise judiciaire qu’un grand nombre d’infiltrations étaient visibles tant au niveau de la poutre des charpentes que sur les planchers du premier niveau et qu’elles étaient dues notamment aux défectuosités du

crépi du mur extérieur et au manque d’évacuation des eaux pluviales.

L’expert constatait encore que les calfeutrements partiels réalisés par la société bailleresse en 2019, et qu’elle revendique encore comme suffisants en cause d’appel, étaient impropres à réduire les désordres de manière efficace, l’expert préconisant dans ses conclusions finales du 20 février 2020, la reprise d’un enduit sur la totalité du mur extérieur ainsi que l’installation d’un système de récupération des eaux de pluie par mise en place de chéneaux, sous réserve de vérification de l’étanchéité de la toiture.

Ces manquements justifient les reprises immédiatement nécessaires préconisées par l’expert afin de ne pas prendre le risque de détériorer davantage le mobilier et le stock de livres particulièrement sensible à l’humidité et aux infiltrations traversantes qui constitue une source de trouble manifestement illicite et de risque de dommage imminent, peu important à ce stade de la procédure qu’aucun nouveau sinistre n’ait été déploré depuis 2019.

Il y a lieu, en conséquence, de confirmer l’injonction du premier juge imposant au bailleur l’exécution des travaux sous astreinte.

—  Sur les dommages et intérêts

Monsieur Y ne justifie pas que les indemnisations perçues à la suite de deux sinistres déclarés étaient insuffisantes pour l’indemniser de son préjudice de jouissance et ne donne aucun élément pour justifier d’une baisse d’exploitation à ce jour ou une désaffection de la clientèle consécutives aux manquements du bailleur.

Au vu du compte rendu de la première réunion d’expertise 25 février 2021 qui s’est déroulée dans le cadre du chiffrage de l’indemnité d’éviction, il apparaît en outre que le locataire ne tenait pas de comptabilité régulière ni d’inventaire physique.

Sa demande de provision apparaît ainsi sérieusement contestable et justifie le rejet du premier juge.

—  Sur l’article 700 et les dépens

Les dépens de première instance et d’appel, dont le coût du commandement de 87,85 euros resteront la charge de la SCI C, partie perdante.

Le sort de l’indemnité de procédure a été justement réglé par le premier juge .

La SCI C sera en outre condamnée à payer une somme complémentaire de 2.500€ au titre des frais irrépétibles d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Ordonne la rectification des erreurs matérielles contenues dans l’ordonnance déférée en ce sens que le nom patronymique du locataire s’orthographie 'Y’ et non A,

Dit qu’il sera fait mention du présent arrêt en marge de la minute de l’ordonnance et des expéditions qui en seront délivrées,

Déclare irrecevable la demande d’annulation de l’expertise,

Confirme l’ordonnance rectifiée en toutes ses dispositions contestées,

Y ajoutant,

Condamne la SCI C à payer à Monsieur Y la somme de 2.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI C aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

VB