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délivrée le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 18 JANVIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/00866 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O3WC

ARRET n°

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 JANVIER 2021

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE RODEZ

N° RG20/01488

APPELANTE :

Société SAFER OCCITANIE SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT RURAL AVEYRON LOT TARN, par fusion absorption en date du 20 juillet 2017 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en sa qualité audit siège social

[…]

[…]

Représentant : M^e Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

asssisté de M^e Rémy GLAUDES de la SCP LERIDON LACAN, avovat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur A E F X

[…]

[…]

R e p r é s e n t a n t : M e M a r i e P i e r r e V E D E L S A L L E S , a v o c a t a u b a r r e a u d e MONTPELLIER, avocat postulant

assité de M^e Frédéric HERMET, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

Madame B G H-I J épouse X […]

[…]

R e p r é s e n t a n t : M e M a r i e P i e r r e V E D E L S A L L E S , a v o c a t a u b a r r e a u d e MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Frédéric HERMET, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

En application de l’article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l’audience.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 DECEMBRE 2021,en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Estelle DOUBEY

ARRET :

- Contradictoire.

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 9 octobre 1999, C D a donné à bail à ferme à A X et B X diverses parcelles situées sur les communes de Meljac et Rullac-Saint Cirq (12), pour 9 ans. Il n’a pas été fait état d’une publication du bail au service des hypothèques.

Le 21 juillet 2016, C D a signé avec les époux X un compromis de vente portant sur six parcelles (section AL 100, 145, 155, 157 et 159 à Rullac- Saint-Cirq et AE 49 à Meljac) pour une contenance totale de 14 hectares […] centiares et un prix de 102 000 euros.

Le 2 août 2016, maître Z, notaire, a notifié la vente à la SAFER en précisant qu’elle était exemptée du droit de préemption dans la mesure où les requérants étaient preneurs en place depuis plus de trois ans.

Le 6 septembre 2016, maître Z a procédé à une nouvelle notification, remplaçant celle du 2 août, suite à la demande de justification de la réalité du bail par la SAFER.

Le 15 septembre 2016, la SAFER a demandé la confirmation écrite de ce que les requérants s’engageaient à exploiter le bien pendant neuf ans, ce que le notaire a confirmé le 27 septembre 2016, en précisant que les terres seraient louées à Mathieu Boyer.

Le 28 septembre 2016, la SAFALT a indiqué que le bien devait être exploité personnellement pendant au moins neuf ans par le preneur faute de quoi l’exemption du droit de préemption n’est pas valable, ce à quoi le notaire a opposé que la condition d’exploitation personnelle pendant neuf ans ne s’appliquait pas au droit de priorité du preneur en place.

Le 4 novembre 2016, la SAFALT a exercé une préemption signifiée au notaire et le 14 novembre 2016, les avis de préemption ont été publiés en mairies des communes visées.

La SAFER a procédé à un appel à candidature le 24 janvier 2017 à la mairie de Rullac-Saint-Cirq et le 23 janvier 2017 à Meljac.

Les 27 et 28 avril 2018, les époux X ont assigné la SAFER Occitanie et C D pour annuler les actes de préemption. La SAFER a opposé aux demandeurs que les conditions de priorité du preneur sur le droit de préemption n’étaient pas remplies au motif que le preneur était à la retraite et la nullité du bail à ferme.

Le 12 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Rodez a déclaré irrecevable l’exception de nullité du bail à ferme, estimé que l’acte de préemption exercé était régulier et intervenu dans le délai des deux mois de la notification des conditions de la vente. Les époux X ont déclaré appel devant la cour d’appel de Montpellier.

Parallèlement, le 20 décembre 2019, la SAFER a assigné les époux X en nullité du bail à ferme consenti le 9 octobre 1999 et afin d’obtenir un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier.

Les époux X ont opposé l’aveu extrajudiciaire de la SAFER de la validité du bail rural litigieux, subsidiairement l’irrecevabilité de l’action pour un bail s’exécutant depuis 1999 et, à titre infiniment subsidiaire, la validité du bail tenant leur exploitation à titre onéreux des terres depuis 1999.

Le jugement rendu le 18 janvier 2021 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez énonce dans son dispositif :

Rejette la demande de sursis à statuer formée par la SAFER Occitanie ;•

• Dit et juge irrecevables les demandes de nullité de la validité du bail rural du 9 octobre 1999 ;
• Condamne la SAFER Occitanie à payer aux époux X la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejette les autres demandes des parties ;• Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;• Condamne la SAFER aux dépens.•

Le jugement expose que la cour d’appel est saisie de la question du droit de préemption et non sur la validité du bail du 9 octobre 1999, qui est de la compétence exclusive du tribunal paritaire des baux ruraux. Rien ne justifie de surseoir à statuer.

Le jugement relève que dans son courrier en date du 15 septembre 2016, la SAFALT affirme qu’elle accuse réception des documents justifiant la réalité du bail, ce qui constitue bien un aveu extrajudiciaire.

La SAFER Occitanie a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 10 février 2021.

La SAFER Occitanie demande à la cour de :

• A titre liminaire, surseoir à statuer sur la présente demande dans l’attente de l’issue de la procédure pendante devant la cour d’appel de Montpellier initiée par les époux X ;

• Prononcer la nullité du bail rural du 9 octobre 1999 signé entre C D et les époux X ;

• Condamner les époux X au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre liminaire, la SAFER soutient qu’il convient de surseoir à statuer dans l’attente de la procédure en nullité des actes de préemption au motif que si la cour d’appel se prononçait en faveur des époux X, la présente procédure n’aurait plus d’intérêt, tandis que la procédure portant sur la préemption peut se poursuivre indépendamment de la procédure en nullité. Elle indique qu’elle ne pouvait pas saisir le tribunal paritaire des baux ruraux avant la préemption, c’était matériellement impossible.

Subsidiairement, la SAFER conteste avoir fait un aveu extra-judiciaire sur la réalité du bail. L’écrit du 15 septembre 2016 évoqué comme constituant l’aveu doit être apprécié dans son contexte et avait comme seul objectif d’accuser réception des documents relatifs à l’existence d’un bail en soulignant qu’ils étaient insuffisants. La SAFER fait valoir qu’elle a contesté la régularité du bail et questionné le notaire sur les modalités d’exploitation des terres par les époux X. La SAFER ajoute qu’un aveu extra-judiciaire ne peut porter que sur un fait et non un droit comme la Cour de cassation l’a rappelé à de nombreuses reprises. A l’inverse, dans un arrêt du 28 mars 1966, la Cour de cassation a affirmé que l’aveu portant sur des éléments de droit n’a pas de force probante. Dès lors, la valeur probante d’un aveu extra-judiciaire est nulle dès qu’il ne vise pas uniquement des éléments factuels.

La SAFER soutient que le bail est irrégulier pour absence d’autorisation d’exploiter. Le refus de l’autorisation ou le fait de ne pas avoir présenté la demande d’autorisation exigée dans le délai imparti emporte nullité du bail dont la SAFER peut se prévaloir lorsqu’elle exerce son droit de préemption selon l’appelante. La SAFER fait valoir que les époux X n’ont pas démontré avoir présenté une demande d’autorisation. La SAFER rappelle qu’elle est fondée à saisir le tribunal paritaire des baux ruraux afin de faire prononcer la nullité du bail pour défaut d’autorisation d’exploiter lorsqu’elle utilise son droit de préemption. Il est donc logique qu’elle préempte des parcelles avec des baux en cours d’exécution dont elle conteste la validité sans qu’il ne soit possible de lui opposer le fait que le bail se serait déjà exécuté depuis une dizaine d’année avant qu’elle agisse puisqu’elle n’a pas d’intérêt à agir antérieurement. Elle ajoute qu’il est matériellement impossible pour elle de contester la validité du bail avant d’exercer son droit de préemption puisque les délais prévus pour préempter sont très courts, seulement deux mois après notification de la vente. La SAFER conteste la pertinence de l’utilisation des deux arrêts de la Cour de cassation en date du 8 février 2006 et du 10 juillet 2007 par les intimés au motif qu’ils sont relatifs à une demande formée par voie d’exception et que l’espèce est différente puisque se sont les bailleurs eux-mêmes qui ont invoqué l’exception de nullité des baux à titre de défense. La SAFER soutient qu’en tant que tiers au bail, elle ne peut former une demande en nullité que lorsqu’elle se retrouve en situation de préempter. Les documents versés par les époux X ne démontrent pas la réalité de leur exploitation. En tout état de cause, ils ne justifient pas d’une autorisation d’exploiter. Le contrat de bail est donc irrégulier.

Les époux X demandent à la cour de :

Confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions ;• Rejeter la demande de sursis à statuer de la SAFER Occitanie ;• Déclarer irrecevables les demandes en nullité du bail formées par la SAFER ;•

• A titre subsidiaire, déclarer irrecevable l’action en nullité du bail développée par la SAFER ;

• A titre très subsidiaire, débouter la SAFER Occitanie de l’ensemble de ses demandes tenant à la validité du bail à ferme des époux X ;

• Condamner la SAFER Occitanie à payer aux concluants la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les époux X soutiennent que l’article L. 331-6 du code rural suppose avant que la SAFER ne puisse invoquer la nullité du bail pour défaut d’autorisation d’exploiter, qu’elle ait obtenu la reconnaissance de cette nullité par le tribunal paritaire des baux ruraux, ce qui n’est pas le cas. La SAFER a donc préempté alors même que le bail était, et est toujours, valable. La question de la validité du bail à ferme est donc déterminante de l’issue de l’appel parallèle puisque la validité du bail entraîne la nullité de l’acte de préemption en présence d’un fermier en place depuis plus de trois ans. Il n’y a donc aucune nécessité de surseoir à statuer et ce d’autant plus que l’instance relative à la nullité de l’acte de préemption n’a pas compétence pour statuer sur la validité du bail.

Les époux X soutiennent que leur bail à ferme est valable. Selon eux, la SAFER a reconnu la validité du bail par aveu extra-judiciaire en date du 15 septembre 2016 en admettant qu’elle avait réceptionné « des documents justificatifs prouvant la réalité du bail de l’acquéreur ». Dès lors, les prétentions de la SAFER sont irrecevables. L’aveu concerne bien un fait juridique soit, la réalité du bail.

A titre subsidiaire, les époux X font valoir que l’exception de nullité d’un bail formée sur le défaut de demande d’autorisation d’exploiter par le preneur est irrecevable en présence d’un bail à ferme qui est exécuté depuis plus d’une dizaine d’années, ce qui est le cas ici. La Cour de cassation a pu rappeler cette solution dans deux arrêts du 8 février 2006 et du 10 juillet 2007. Ils ajoutent que l’exception de nullité ne peut jouer que pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique qui n’a pas encore été exécuté comme la Cour de cassation l’expose.
A titre infiniment subsidiaire, les époux X soutiennent que la validité du bail à ferme est certaine en présence d’une exploitation à titre onéreuse des terres. Ils contestent le jugement rendu par le TGI de Rodez établissant qu’ils ne démontraient pas une exploitation concrète et effective des parcelles et ce d’autant plus qu’il a porté une appréciation sur la réalité de l’exploitation des terres alors qu’il avait rappelé que la question de la nullité du bail concernait la compétence exclusive du tribunal paritaire des baux ruraux. Ils ajoutent que le juge ne pouvait pas non plus affirmer qu’ils n’avaient pas apporté d’éléments de nature à démontrer une exploitation effective et concrète des parcelles tout en retenant qu’il n’était pas sérieusement contesté que le bail conclu en 1999 était exécuté depuis cette date. Les époux X soutiennent que les attestations MSA sont des documents régulièrement retenus par les juridictions pour caractériser l’exploitation à titre onéreux d’une parcelle agricole pour démontrer l’existence d’un bail à ferme. Ces documents constituent en effet le socle des charges sociales dont s’acquitte un agriculteur en contrepartie de l’exploitation des parcelles. Ils versent également aux débats des attestations des voisins visant à démontrer la réalité et l’ancienneté de leur exploitation des parcelles outre l’attestation du propriétaire des parcelles.

MOTIFS

1. Sur la demande de sursis à statuer

C’est à juste titre que le tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez a dit qu’il n’avait aucune nécessité de connaître la position de la cour d’appel de Montpellier sur le droit de préemption (affaire n° RG 19-5809) pour statuer sur la question de la validité du bail.

Aucun motif nouveau de prononcer un sursis à statuer n’étant justifié en cause d’appel, le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu’il a rejeté la demande formée par la SAFER.

2. Sur l’irrecevabilité de la demande en nullité du bail du 9 octobre 1999 au motif de l’existence d’un aveu extrajudiciaire

L’article 1383 du code civil dispose que l’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques. Il peut être judiciaire ou extrajudiciaire.

L’aveu exige de la part de son auteur une manifestation non équivoque de sa volonté de reconnaître pour vrai un fait de nature à produire contre lui des conséquences juridiques.

Il est exact, comme le soutient la SAFER, que la déclaration d’une partie ne peut être retenue contre elle comme constituant un aveu que si elle porte sur des points de fait et non sur des points de droit, et que porte notamment sur des points de droit une déclaration relative à l’existence et à la qualification d’un contrat.

En l’espèce, les époux X ne peuvent donc se prévaloir de ce que la SAFALT, dans son courrier du 15 septembre 2016, a déclaré que les documents reçus prouvaient la réalité du contrat de bail.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande en nullité du bail du 9 octobre 1999.
3. Sur la demande visant à voir prononcer la nullité du bail du 9 octobre 1999 pour absence d’autorisation d’exploiter

En vertu des dispositions de l’article L. 331-6 du code rural, le refus définitif de l’autorisation d’exploiter ou l’absence d’autorisation d’exploiter, entraîne la nullité du bail qui ne peut être prononcée que par le tribunal paritaire des baux ruraux, saisi par le préfet, le bailleur ou la SAFER exerçant son droit de préemption.

En réponse aux époux X qui soutiennent que l’action de la SAFER visant à la nullité du bail rural du 9 octobre 1999 serait irrecevable au motif qu’il serait déjà exécuté depuis plus d’une dizaine d’années, c’est à juste titre que cette dernière soutient que la jurisprudence sur laquelle ils se fondent est inopérante au cas d’espèce en rappelant qu’en sa qualité, elle est nécessairement amenée à préempter des parcelles avec des baux en cours d’exécution, dont elle est en droit de contester la validité, et qu’une telle contestation ne peut bien évidement pas intervenir avant l’exercice du droit de préemption, puisque, dans ce cas elle, n’aurait ni qualité, ni intérêt à agir.

L’action de la SAFER visant à voir prononcer la nullité du bail du 9 octobre 1999 pour absence d’autorisation d’exploiter sera donc déclarée recevable.

Pour pallier à l’absence d’autorisation d’exploiter, les époux X versent au débat plusieurs documents, dont des attestations du voisinage et des relevés d’exploitation de la MSA, qui apportent selon eux la preuve d’une exploitation effective des terres prises à bail, depuis plus d’une vingtaine années.

Or, ces documents ne sont pas de nature à leur permettre de se soustraire à leur obligation de justifier d’une autorisation d’exploiter, telle qu’exigée par l’article L. 331-6 du code rural, laquelle n’est pas produite en l’espèce.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SAFER visant à voir prononcer la nullité du bail rural du 9 octobre 1999, signé entre C D et les époux X.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux X seront condamnés aux dépens de l’appel.

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement rendu le 18 janvier 2021 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Rodez, en ce qu’il a dit et jugé irrecevables les demandes de nullité de la validité du bail rural du 9 octobre 1999 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,
REÇOIT l’action de la SAFER Occitanie visant à voir prononcer la nullité du bail du 9 octobre 1999 ;

PRONONCE la nullité du bail rural du 9 octobre 1999, signé entre C D et A X et B X ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

CONDAMNE A X et B X aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le président,