Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 10 mars 2022, n° 17/05009

TGI Montpellier 27 juin 2017

CA Montpellier
Infirmation 10 mars 2022

CASS
Cassation 21 décembre 2023

Arguments

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Accepté
Nullité de la promesse de vente en raison de la durée
La cour a jugé que la promesse de vente était soumise à l'article L 290-1 et qu'elle devait être réitérée par acte authentique avant la date limite, ce qui n'a pas été fait.
Accepté
Absence de validité de la promesse de vente
La cour a infirmé le jugement de première instance, considérant que la promesse de vente était nulle et de nul effet, déboutant ainsi l'intimé de ses demandes.
Accepté
Condamnation aux dépens en raison de la décision de nullité
La cour a condamné l'intimé aux dépens de première instance et d'appel, en raison de la décision de nullité de la promesse de vente.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 10 mars 2022, n° 17/05009
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	17/05009
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 27 juin 2017, N° 15/04356
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Thierry CARLIER, président
Avocat(s) :	Alain ARMANDETVincent LE JUNTERGilles ARGELLIESBruno APOLLISAgnès SANRAMEJean Baptiste CESBRON
Cabinet(s) :	MOULIN ET ASSOCIES

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 10 MARS 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 17/05009 – N° Portalis DBVK-V-B7B-NKKP

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 27 juin 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 15/04356

APPELANTES :

Madame G T-B épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Madame J B épouse Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

95310 SAINT-OUEN

Représentées par M^e Agnès SANRAME, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur U-V W né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Alain ARMANDET de la SEP ALAIN ARMANDET ET YANN LE TARGAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par M^e Vincent LE JUNTER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame Z, A, K L veuve M B,

née le […] à […]

de nationalité Française

décédée le […]

INTERVENANTS :

Madame N H veuve B, venant aux droits de M^me Z L décédée le […]

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e U-Baptiste CESBRON, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur P H, venant aux droits de M^me Z L décédée le […]

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

74940 ANNECY-LE-VIEUX

Madame I H, venant aux droits de M^me Z L décédée le […]

née le […] à […]

de nationalité Française […]

[…]

Représentés par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l’audience par M^e Bruno APOLLIS de la SCP MOULIN & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 15 Décembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 JANVIER 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Q R, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre

M. Fabrice DURAND, Conseiller

M^me Q R, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : M^me Camille MOLINA

ARRET :

- contradictoire.

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixée au 3 mars 2022 prorogée au 10 mars 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre, et par M^me Camille MOLINA, Greffière.

* *

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé du 25 novembre 2009 M B et son épouse née Z L ont promis de céder à U-V W un bien immobilier situé à Frontignan (34) pour le prix de 200 000 euros, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

L’acte authentique devait être signé au plus tard le 20 novembre 2010.
M B est décédé le […] laissant à sa succession son fils C qui y a renoncé le 9 mars 2011. Ses deux filles, G B épouse D et J B épouse Y sont devenues héritières de leur grand-père.

En l’absence de signature de l’acte authentique U-V W, par exploit du 9 juin 2015, a assigné devant le tribunal de grande instance de Montpellier Z veuve B, G et J B afin de voir constater l’accord des parties sur la chose et sur le prix et voir dire que le jugement à intervenir vaudrait acte de vente.

Par jugement du 27 juin 2017 ce tribunal a :

' dit que la promesse de vente du 25 novembre 2009 n’est ni caduque ni nulle;

' dit que le jugement vaut vente et emporte transfert du droit de propriété à U-V W du bien immeuble situé à Frontignan, […], lieu-dit La Coste, cadastré CP 254, à savoir une maison d’habitation pour une surface de 8 ares 45 centiares, élevée d’un étage sur une partie du rez-de-chaussée correspondant aux combles avec sous-sol et terrain attenant en nature de jardin ;

' condamné solidairement G et J B à verser à U-V W la somme de 35 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

' débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

' condamné solidairement G et J B aux dépens et à payer à U-V W la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' dit qu’il sera procédé à la publication du jugement auprès de la conservation des hypothèques territorialement compétente à la requête de la partie la plus diligente.

G et J B ont relevé appel de cette décision le 22 septembre 2017 à l’encontre de U-V W et de Z L veuve B.

Z L veuve B est décédée le […] et ses héritiers, sa fille N B née H, ses petits-enfants I H et P H sont intervenus à la procédure.

Vu les conclusions des appelantes remises au greffe le 3 décembre 2021,

Vu les conclusions de I et P H, ayants droit de Z veuve B, remises au greffe le 6 mai 2021,

Vu les conclusions de N B née H, venant aux droits de Z veuve B, remises au greffe le 4 mai 2021,

Vu les conclusions de U-V W remises au greffe le 4 mai 2021,

MOTIFS

Les appelantes soulèvent au principal, en application de l’article L 290-1 du code de la construction et de l’habitation la nullité du compromis de vente signé le 25 novembre 2009.
Ce texte dispose que toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à 18 mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de 18 mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique lorsqu’elle est consentie par une personne physique.

Cet article vise aussi bien la promesse unilatérale de vente que la promesse synallagmatique de vente d’un immeuble. Il a pour objet d’assurer la protection du vendeur qui mobilise son bien pendant une longue durée et ainsi cette nullité relative ne peut être invoquée que par ce dernier.

Le compromis de vente signé le 25 novembre 2009 entre des personnes physiques, les époux B et U-V W, est soumis de plein droit à l’article L 290'1 du code de la construction et de l’habitation.

Il devait donc être réitéré par les parties ou leurs ayant droits avant le 25 mai 2011.

Il appartenait à l’acquéreur de sommer de comparaître devant le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique les héritiers de M B et Z veuve B aux fins de signature de cet acte avant cette date, ce qu’il n’a pas fait alors que Madame Z L veuve B avait manifesté son intention de réitérer l’acte sous-seing privé et que C B, fils de M B décédé, avait renoncé le 9 mars 2011 à sa succession laissant ainsi, en qualité d’héritières, ses deux filles qui devaient être convoquées devant le notaire.

En conséquence, il convient de dire que la promesse de vente en date du 25 novembre 2009 est nulle et de nul effet en application des dispositions de l’article L 290'1 du code de la construction et de l’habitation, de débouter U-V W de ses demandes et d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

Déclare nulle et de nul effet la promesse synallagmatique de vente conclue entre M B et son épouse née Z L et U-V W par acte sous-seing privé du 25 novembre 2009 et portant sur un immeuble, cadastré CP 254, lieu-dit La Coste, commune de […] ;

Déboute en conséquence U-V W de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne U-V W, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à I et P H ensemble la somme de 2 000 euros et à G et J B ensemble celle de 2 000 euros pour les frais engagés tant en première instance qu’en cause d’appel ;

Le condamne aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le conseiller faisant fonction de président de chambre,