Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 JANVIER 2020

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/16616 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4AEB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juillet 2017 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 14/14983

APPELANTE

SARL MIDDLEX agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 434 003 158

420 clos de la Courtine

[…]

Représentée par M^e X Y de la SELEURL JCD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0880

INTIMÉE

SASU BRE BERCY aux droits de qui vient désormais, à la suite d’une fusion absorption, la SASU TS LUMIERE agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 442 889 374

[…]

[…]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090, avocat postulant

Assistée de M^e Gina MARUANI de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428, avocat plaidant substitué par M^e Norbert LEPLUS de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

SASU TS LUMIERE agissant en la personne de ses représentants légaux et venant aux droits de la SASU BRE BERCY suite à une fusion absorption

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 488 127 135

[…]

[…]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090, avocat postulant

Assistée de M^e Gina MARUANI de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428, avocat plaidant substitué par M^e Norbert LEPLUS de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Septembre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et Madame Sandrine GIL, conseillère chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Marie-Odile DEVILLERS, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 9 janvier 2001, la société ZEUS PARIS- BERCY, aux droits de laquelle est venue la société BRE BERCY et aux droits de laquelle se trouve désormais la société TS LUMIERE, a donné à bail commercial à la société MIDDLEX divers locaux dépendant d’un immeuble situé à Paris 12^e, […], pour une durée de neuf années.

Le loyer annuel a été fixé par avenant du 19 juin 2001 à 13.415,51 euros/an et la date d’effet du bail a été reportée au 1^er octobre 2002 par avenant au bail du 27 novembre 2002.

La société MIDDLEX a notifié une demande de renouvellement du bail commercial le 14 décembre 2012 à la société BRE BERCY qui, par acte extrajudiciaire du 13 mars 2013, a refusé le renouvellement du bail et a offert paiement d’une indemnité d’éviction.

Une ordonnance de référé du 20 septembre 2013 a désigné en qualité d’expert M^me Z-A avec la mission d’usage pour parvenir à la fixation des indemnités d’éviction et d’occupation.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 26 mai 2014.

Par acte d’huissier de justice en date du 17 octobre 2014, la société BRE BERCY a assigné la société MIDDLEX aux fins de paiement de l’indemnité d’occupation.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 janvier 2015, la société MIDDLEX a assigné la société BRE BERCY aux fins de paiement de l’indemnité d’éviction.

Les affaires ont été jointes.

Par jugement du 4 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Fixé le montant de l’indemnité d’éviction globale qui incombe à la société BRE BERCY à la somme de 110.213 euros , somme à laquelle il conviendra d’ajouter le cas échéant des frais de licenciement sur justificatifs,

— Condamné la société BRE BERCY à verser cette somme à la société MIDDLEX,

— Fixé le montant de l’indemnité d’occupation annuelle en principal due par la société MIDDLEX à compter du 13 mars 2013 à la somme de 32.000 euros outre les taxes et charges,

— Condamné la société MIDDLEX à verser cette somme à la société BRE BERCY après déduction des sommes déjà réglées par la société MIDDLEX,

— Dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit, après déduction des sommes déjà réglées par la société MIDDLEX,

— Condamné la société BRE BERCY à verser à la société MIDDLEX à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté le surplus des demandes.

— Condamné la société BRE BERCY aux dépens qui comprennent le coût de l’expertise et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de 1'article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 23 août 2017, la SARL MIDDLEX a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 10 janvier 2018, la SASU TS LUMIERE venant aux droits de la SASU BRE BERCY suite à une fusion-absorption, est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance d’incident en date du 25 mars 2019, le conseiller de la mise en état a déclaré recevables les conclusions d’incident de la société TS LUMIERE, dit qu’elle avait qualité à agir et a déclaré recevables les conclusions récapitulatives notifiées par le RPVA le 25 octobre 2018 par la société MIDDLEX ainsi que les pièces 70 à 82.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 28 août 2019, la SARL MIDDLEX

demande à la cour de :

Vu les articles L.145-14 et L.145-28 du code de commerce et 1382 (ancienne version) du code civil,

Sur l’indemnité d’éviction

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’éviction globale qui incombe à la SAS Bre Bercy à la somme de 110.213 € ;

— Dire et juger la société TS Lumière mal-fondée en son appel incident en ce qui concerne l’indemnité d’éviction et par conséquent, l’en débouter ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé les sommes suivantes, au titre de l’indemnité d’éviction :

— Indemnité principale valeur du droit au bail : 62.860 € ;

— Frais de remploi : 5.250 € ;

— Trouble commercial : 14.103 € ;

— Réfactions diverses : 5.000 € ;

— Frais de déménagement : 5.000 € ;

— Indemnité pour double loyer : 3.000 € ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a fixé les frais de réinstallation à un forfait théorique de 15.000 €

Statuant de nouveau,

— Fixer l’indemnité due par la SAS Bre Bercy à la Sarl Middlex au titre des frais de réinstallation à la somme de 88.076,86 €.

En conséquence,

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction globale qui incombe à la SAS Bre Bercy à la somme de 183.289,86 €.

Sur l’indemnité d’occupation

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité annuelle en principal due à la Sarl Middlex, à compter du 13 mars 2013, à la somme de 32.000 € outre les taxes et les charges.

— Dire et juger la société TS Lumière mal-fondée en son appel incident en ce qui concerne l’indemnité d’occupation et par conséquent, l’en débouter ;

Statuant de nouveau,

— Fixer le montant de l’indemnité annuelle en principal due à la Sarl Middlex, à compter du 13 mars 2013, à la somme de 16.189,49 € /an, soit le loyer contractuel avec abattement de précarité de 10% outre les taxes et les charges.

— Confirmer le jugement entrepris sur le surplus.

Y ajoutant,

— Condamner la SAS Bre Bercy à verser à la Sarl Middlex, au titre de l’appel, la somme de 5.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par Maître X Y en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 3 septembre 2019, la SASU TS LUMIERE, venant aux droits de la société BRE BERCY, demande à la cour de :

— DIRE ET JUGER la société MIDDLEX mal fondée en son appel ;

— DEBOUTER, en conséquence, la société MIDDLEX de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Faisant droit à l’appel incident de la société TS LUMIERE SAS,

— DIRE ET JUGER recevable et bien fondée la société TS LUMIERE SAS en toutes ses demandes et, en conséquence, l’y recevoir ;

— DIRE ET JUGER que la société MIDDLEX n’a pas droit à une indemnité d’éviction principale ;

— DIRE ET JUGER que l’indemnité d’éviction lui revenant sera limitée aux seules indemnités accessoires dûment justifiés ;

— INFIRMER, en conséquence, le jugement dont appel en ce qu’il a :

— fixé le montant de l’indemnité d’éviction globale revenant à la société MIDDLEX à la somme de 110.213 euros, somme à laquelle il conviendra d’ajouter le cas échéant les frais de licenciement sur justificatifs ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation annuelle en principal due par la société MIDDLEX à la somme de 32.000 Euros à compter du 13 mars 2013, outre les taxes et les charges ;

— condamné la société BRE BERCY (aux droits de laquelle vient à présent la société TS LUMIERE SAS) à verser à la société MIDDLEX la somme de 5.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— condamné la société BRE BERCY (aux droits de laquelle vient à présent la société TS LUMIERE SAS) aux dépens qui comprennent le coût de l’expertise ;

— CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a fixé le montant des indemnités accessoires suivantes :

— Réfaction diverses: 5.000 €

— Frais de remploi : 5.250 €

— Indemnité pour double loyer : 3.000 €

— Frais de déménagement : 5.000 €

Statuant à nouveau,

— DEBOUTER la société MIDDLEX de sa demande de paiement à une indemnité d’éviction

principale ;

— DIRE ET JUGER, subsidiairement, que ladite indemnité d’éviction principale s’élèvera à la somme de 47.000 Euros ;

— DIRE ET JUGER que, conformément au rapport d’expertise déposé par Madame Z-A, l’indemnité accessoire due au titre du trouble commercial sera fixé à la somme de 7.000 Euros ;

— DIRE ET JUGER que, conformément au rapport d’expertise déposé par Madame Z-A, l’indemnité accessoire due au titre des frais de réinstallation sera fixé à la somme de 10.000 euros ;

— DIRE ET JUGER que la société MIDDLEX est redevable d’une indemnité d’occupation annuelle à compter du 13 mars 2013, date d’effet du refus de nouvellement, d’un montant de 32.000 Euros HT et HC, conformément au rapport de Madame Z-A pour ce qui concerne le local principal et de 4.172 Euros HT et HC en ce qui concerne la réserve, soit la somme totale de 36.172 Euros HT et HC par an et ce, jusqu’au départ effectif des locaux loués conformément aux dispositions contractuelles et remise des clés au bailleur ;

— DIRE ET JUGER que cette indemnité d’occupation devra être assujettie à la TVA ainsi qu’aux charges contractuellement dues et être indexée chaque année conformément aux dispositions contractuelles ;

— DIRE ET JUGER que l’indemnité d’occupation sera majorée des intérêts de droit sur les éventuels arriérés d’indemnités d’occupation dues et qu’il sera procédé à la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société MIDDLEX au paiement d’une somme de 5.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens, tant de première instance que d’appel, en ce compris le coût de l’expertise, dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 septembre 2019.

MOTIFS

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement.

1. sur l’indemnité principale

La cour rappelle qu’il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

L’appelante demande la confirmation du jugement entrepris sur le montant de l’indemnité principale calculée sur la valeur du droit au bail en ce qu’il a retenu qu’elle exerce une activité commerciale. Elle fait valoir que l’article 5 du bail mentionnait une activité commerciale et de bureau ; que la

mention de l’activité de bureau a par la suite été supprimée des avenants ; que la destination contractuelle, qui prime sur l’usage qu’en fait le locataire, est celle d’activité commerciale ; que les locaux sont constitués d’un show room, lequel apparaît sur les plans, dont la finalité est la vente des produits exposés ; que la notion d’activité commerciale recoupe également l’activité de prestation de services de nature commerciale; qu’elle exerce dans les lieux conformément à son Kbis une activité de vente de matériels par des commandes passées lors de visites sur place ou la prospection commerciale, le stockage de matériels divers dans les réserves, la vente de solution informatique et programme avec les machines ou séparément et le placement et missions des ingénieurs chez les clients ce qui correspond à une activité commerciale. Elle soutient qu’elle a donc droit à une indemnité principale qui doit être fixée à la somme de 62 860 euros telle que fixée par le jugement de première instance.

L’intimée réplique que les locaux ont été donnés à bail pour une activité commerciale et de bureau ; que l’avenant n°2 mentionne l’activité de centre d’affaires, ce qui est une activité de bureau ; qu’il importe de prendre en compte l’activité effectivement exercée par la locataire à la date de délivrance du congé qui est celle exclusive de bureau. Elle ajoute que l’expert judiciaire a relevé que les comptes de résultat de la société MIDDLEX ne faisaient apparaître aucune opération de négoce ni stock de marchandises ; qu’il n’a été constaté dans les locaux la présence d’aucunes marchandises. Elle relève enfin que les locaux sont situés en étage, sans vitrine sur l’extérieur et correspondent à des bureaux ; qu’il n’y a pas d’activité de show-room exposant du matériel qui serait vendu par la société MIDDLEX ou par son intermédiaire. Elle en conclut qu’aucune indemnité principale n’est due, la valeur du droit au bail étant nulle ; que subsidiairement, l’indemnité principale ne saurait excéder la somme de 47 000 euros telle qu’évaluée par l’expert judiciaire.

La cour rappelle que l’article R145-11 du code de commerce dispose que " le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables."

Le local à usage de bureaux est celui dans lequel est effectué un travail intellectuel de nature administrative, comptable ou juridique qui n’est pas incompatible avec la réception de clients ou même de fournisseurs dès lors que le local ne sert ni au dépôt ni à la livraison de marchandises.

Pour déterminer si les lieux loués sont à usage exclusif de bureaux, il convient de se référer à l’usage prévu par le bail et par conséquent à la destination contractuelle ; ce n’est donc pas l’usage effectif qui est fait des locaux par le locataire qui est retenu mais la commune intention des parties telle qu’elle est exprimée dans le bail.

L’usage de bureaux doit être exclusif, lorsque le bail permet d’affecter les locaux à des multiples usages, ils ne sont pas à usage exclusif de bureaux.

Un constat de sortie a été dressé contradictoirement le 1^er avril 2019 avec remise des clés.

Aux termes de l’article 2.1 du bail en date du 9 janvier 2001 relatif à la désignation des locaux, ceux-ci, situés au niveau 2 de l’aile Nord de l’immeuble 'à usage d’activité commerciale et de bureau’ pour une surface approximative de 98 m² sont constitués des lots R 2149 A et R2149B. Selon l’article 5.1 'les Locaux devront être affectés à l’usage d’activité commerciale et de bureau avec faculté de sous location totale ou partielle.'.

Par avenant du 19/06/2001, l’article susvisé 2.1 a été modifié en ce que la surface approximative a été portée à 88m² ainsi que l’article 5.1 aux termes duquel il est stipulé que : 'les Locaux devront être affectés à l’usage d’activité commerciale avec faculté de sous location totale ou partielle.'.

Par un 2^e avenant du 23/10/2001, les parties ont convenu que le bailleur met à disposition à titre gracieux une réserve. L’article 5.1 a de nouveau été modifié comme suit : ' les Locaux devront être affectés à l’usage d’activité commerciale, de bureau ou de centre d’affaires avec faculté de sous location totale ou partielle.'. L’article 18.1 relatif à la sous location a été supprimé et remplacé ainsi 'Nonobstant toute stipulation du bail, le Preneur est expressément autorisé par le Bailleur à utiliser les Locaux Loués comme centre d’affaires. Le Preneur est expressément autorisé à permettre l’occupation ou l’utilisation de tout ou parties des Locaux Loués par des tiers au moyen de convention d’occupation ou d’utilisation, autorisation ou autre accord conforme au fonctionnement d’un centre d’affaire dont les conditions générales devront préalablement être communiquées au Bailleur. (…)'.

Enfin les parties ont conclu un avenant n°3 au bail dont l’objet principal était de reporter la date de prise d’effet du bail, la cour observant que si en préambule il a été rappelé qu’il a été donné à bail 'les lots R2149 1 et R2149B à usage d’activité commerciale d’une surface de 88m² ( …)', l’article 5.1 n’a pas été expressément modifié par ledit avenant.

Il résulte de ces éléments que si les parties ont finalement convenu de l’usage de bureau et de centre d’affaires, elles n’ont jamais renoncé à l’usage d’activité commerciale qui a été maintenu de manière constante dans tous les avenants.

Il s’ensuit que la commune intention était de permettre que la clause de destination des baux permette à la fois une utilisation de bureau/centre d’affaires et un usage commercial de sorte que la destination n’est pas limitée à un usage exclusif de bureaux, peu importe à cet égard que l’activité commerciale soit pratiquée ou non.

Il est donc indifférent que la société MIDDLEX n’exerce le cas échéant qu’une activité de prestations de services dans les locaux, la cour observant qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail sont affectés à usage de bureaux et d’une salle de réunion ; que les données comptables mettent en évidence l’absence de toute activité de négoce et de stock de marchandises, la prépondérance des activités de centre d’affaires et d’agent d’affaires et que l’activité dite commerciale n’est que de l’entremise.

La cour observe que les parties ne contestent pas le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le préjudice doit être évalué sur l’hypothèse d’un transfert du fonds de commerce calculée sur la valeur du droit au bail.

La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle même affectée d’un coefficient multiplicateur.

Dans la mesure où il n’est pas retenu que la destination contractuelle est à usage exclusif de bureaux, le loyer qui aurait été perçu en cas de renouvellement n’est pas un loyer déplafonné mais un loyer indexé.

Selon l’expert judiciaire, la valeur locative de marché est de 400 euros/m² pour 88,40 m², soit une valeur locative annuelle arrondie non contestée de 35 000 euros et le loyer indexé théorique en renouvellement de bail est de 19 285 euros, soit une économie de loyer à capitaliser de 15715 euros, chiffre non contesté par les parties et qui a été retenu par le jugement de première instance.

Si l’expert judiciaire a appliqué un coefficient de 3 sur une fourchette de 2 à 5, le jugement entrepris a retenu le coefficient de 4, comme sollicité par la société MIDDLEX alors que la SASU TS LUMIERE demande l’entérinement de la position de l’expert.

La cour rappelle que les locaux d’une superficie de 88,40m², sont situés au 2^e étage, aile nord de

l’immeuble dénommé LUMIERE édifiée en 1996, qui dispose notamment d’une surface de bureaux de 100.600 m², 4000 m² de commerces et restaurants, 28 000 m² d’entrepôts et locaux d’archives outre un parking de 1700 emplacements. Ils sont implantés à l’écart du quartier central des affaires parisien mais sur un pôle tertiaire très bien desservi aux portes de Paris qui s’est développé en bordure de Seine autour du parc de Bercy où se trouvent de grands ensembles tertiaires ; l’immeuble est qualifié 'd’architecture remarquable’ et offre une large gamme de services à la disposition des locataires. Il est toutefois relevé un aménagement banal des locaux donnés à bail et l’absence d’équipement sanitaire privatif. Bien que ne figurant pas dans l’assiette du bail, la société MIDDLEX a la jouissance à titre gracieux d’une surface de réserve de 55 m² au sous-sol.

Eu égard au standing de l’immeuble, à sa situation dans un pôle tertiaire adapté à l’activité de la société MIDDLEX, aux services communs (café, marchand de journaux, salons d’attente, banque d’accueil, conciergerie, équipe dédiée à la gestion technique, restaurants inter-entreprises, cafétéria, bureau de poste) et à la petite superficie rarement offerte dans cette catégorie d’ensemble immobilier, le coefficient 4 est justifié.

Par conséquent le jugement entrepris qui a fixé l’indemnité principale à la somme de 62 860 euros (15 715 euros x 4) sera confirmé.

2. les indemnités accessoires

Les parties ne contestent pas le jugement entrepris en ce qu’il a retenu des frais de remploi de 5 250 euros, un forfait pour réfactions diverses de 5 000 euros, une indemnité pour double loyer de 3 000 euros et des frais de déménagement de 5 000 euros.

—  les frais de réinstallation

La société MIDDLEX conteste la somme de 15 000 euros retenue par le jugement de première instance au titre des frais de réinstallation aux motifs qu’elle a mis en place des cloisons particulières permettant un aménagement intérieur spécifique assurant une isolation phonique, une modulabilité visuelle et spatiale s’agissant de cloisons amovibles vitrées à mi-hauteur équipées de stores électriques, un haut degré de technologies, les cloisons étant équipées de prises électriques permettant l’accès internet, téléphonie, télécopie, une sécurisation des données. Elle soutient, sur la base de devis, que les frais de réinstallation doivent être évalués à la somme de 88 076,86 euros.

La SASU TS LUMIERE réplique que le montant au titre des frais de réinstallation doit être fixé à la somme de 10 000 euros comme retenu par l’expert judiciaire ; que la somme réclamée par la société MIDDLEX correspond au vu des devis à une réinstallation complète des bureaux dans un local brut alors qu’elle peut trouver des locaux équivalents ; que les agencements ont largement été amortis ; que la société MIDDLEX ne justifie pas de sa réinstallation alors qu’elle a quitté les locaux le 31 mars 2019.

Les frais de réinstallation sont définis comme ceux que supporte le locataire pour mettre en place des aménagements semblables à ceux qu’il perd.

La bailleresse ne démontre pas que la société MIDDLEX ne se réinstallerait pas.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que si le bailleur a pris en charge l’aménagement des locaux, notamment le cloisonnement, l’agencement des locaux est banal ; qu’il s’agit de bureaux cloisonnés et d’une salle de réunion dont l’équipement est majoritairement amorti sans qu’il ne soit rapporté la preuve d’équipements spécifiques s’agissant de locaux normalement agencés ; que la somme réclamée à hauteur de 88 076 euros correspond à une réinstallation à neuf et est manifestement excessive.

Par conséquent, le jugement entrepris qui a alloué une somme forfaitaire de 15 000 euros sera confirmé.

—  le trouble commercial

La SASU TS LUMIERE sollicite que le trouble commercial soit évalué à la somme de 7000 euros tel que proposé par l’expert judiciaire.

Il est usuel d’apprécier le trouble commercial entre 1 mois à 3 mois d’excédent brut d’exploitation moyen.

Le jugement entrepris a retenu une somme correspondant à un mois du chiffre d’affaires moyen des 3 dernières années au lieu des 15 jours retenus par l’expert.

En l’absence de capacité bénéficiaire significative, le trouble commercial a été évalué par l’expert judiciaire sur la base du chiffre d’affaires moyen des 3 dernières années plutôt que sur l’excédent brut d’exploitation moyen, ce qui n’est critiqué par aucune des parties, la durée de 15 jours apparaissant toutefois insuffisante pour permettre le déplacement du fonds et sa réinstallation, de sorte que le jugement qui a retenu la somme de 14 103 euros sera confirmé.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement qui a alloué la somme totale de 110 213 euros au titre de l’indemnité d’éviction outre les frais de licenciement sur justificatifs.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

L’expert judiciaire a évalué à la somme de 400 euros/m² la valeur locative, soit une indemnité d’occupation, avant abattement, de 35 000 euros/an (somme arrondie).

Les parties s’accordent sur une fixation de l’indemnité d’occupation à compter du 13 mars 2013.

La société MIDDLEX sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer contractuel. Toutefois la comparaison que la société MIDDLEX effectue avec la société Eurexa (également située dans l’immeuble LUMIERE appartenant à la bailleresse) n’est pas pertinente, l’indemnité d’occupation fixée pour cette dernière n’étant pas une indemnité d’occupation statutaire mais une indemnité d’occupation de droit commun pour occupation sans droit ni titre suite à la validation par les juridictions du congé avec refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction, de sorte que la société MIDDLEX ne peut pas réclamer un prix unitaire au m² fixé sur la base du loyer contractuel du bail expiré. Faute de produire d’autres références locatives ou d’éléments venant contredire les constatations du rapport d’expertise judiciaire, la valeur locative proposée par l’expert judiciaire, et retenu par le jugement de première instance, sera retenu de sorte que l’indemnité d’occupation avant abattement est de 35 000 euros.

Il convient d’y appliquer à l’instar du jugement entrepris un abattement pour précarité de 10% conforme aux usages et à la durée de la procédure, soit une indemnité d’occupation de 32 000 euros/an.

La société MIDDLEX soutient également que la jouissance des locaux a été troublée par de nombreux dysfonctionnements depuis 2010 jusqu’à son départ des lieux de sorte qu’en tout état de cause, l’indemnité d’occupation ne peut excéder le montant du loyer contractuel.

Il ressort des courriels et courriers versés aux débats par la société MIDDLEX que celle-ci a effectué de nombreuses réclamations relatives à des dysfonctionnements de la climatisation/chauffage courant 2017 ; que la climatisation ne fonctionnait pas lors du constat d’huissier en date du 10 avril

2018 établi à la demande de la locataire ainsi que les stores électriques ; que la société IMDS mentionne dans un courrier du 28 janvier 2018 des conditions de travail dégradées rendant la continuation de leur collaboration impossible en raison de dysfonctionnements répétés affectant notamment le système de climatisation et les fuites des pompes à chaleur ; que la société InFormation fait également état par courrier du 17 septembre 2017 de conditions de travail dégradées visant les pannes répétées de la climatisation signalées par un précédent courrier du 25 novembre 2016 ; qu’il apparaît ainsi qu’au moins en 2017 et 2018, des dysfonctionnements ont troublé la jouissance paisible des locaux, ce qui justifie un abattement supplémentaire de 5% de l’indemnité d’occupation.

Le jugement de première instance qui a écarté la demande d’indemnité d’occupation supplémentaire pour la réserve formée par la SASU TS LUMIERE sera confirmé dès lors que la réserve a été mise à sa disposition à titre gracieux et qu’il ressort du constat d’huissier du 10 avril 2018 des fuites d’eau affectant son utilisation.

Il s’ensuit que le montant de l’indemnité d’occupation est de 30 400 euros/an (32 000 x 95%), taxes et charges en sus, à compter du 13 mars 2013.

Le jugement sera donc infirmé sur le quantum de l’indemnité d’occupation.

Il sera fait droit à la demande de la SASU TS LUMIERE d’application de la TVA à l’indemnité d’occupation statutaire.

Le jugement qui a ordonné la compensation des indemnités d’éviction et d’occupation sera confirmé.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation.

La demande de la SASU TS LUMIERE de dire que l’indemnité d’occupation sera majorée des intérêts de droit sur les éventuels arriérés d’indemnités d’occupation dues et qu’il sera procédé à la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil sera accueillie étant relevé que le montant de l’indemnité d’occupation est supérieur au montant du loyer contractuel du bail expiré.

Sur les indemnités accessoires

Le jugement qui a condamné la SASU TS LUMIERE aux dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ainsi que la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé, l''instance et l’expertise ayant eu pour cause la délivrance du congé par la bailleresse.

En cause d’appel l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la société MIDDLEX succombant principalement en son appel sera condamnée aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Constate que la SASU TS LUMIERE vient aux droits de la SASU BRE BERCY suite à sa fusion-absorption,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le quantum de l’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation annuelle en principal due par la société MIDDLEX à compter du 13 mars 2013 à la somme de 30 400 euros, outre les taxes et charges,

Dit que l’indemnité d’occupation devra être assujettie à la TVA,

Déboute la SASU TS LUMIERE de sa demande d’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation,

Dit que l’indemnité d’occupation sera majorée des intérêts de droit sur les éventuels arriérés d’indemnités d’occupation dues et qu’il sera procédé à la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SASU TS LUMIERE aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE