Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 24 JUILLET 2019

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/20144 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BZX2K

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Août 2016 -Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU – RG n° 16/126

APPELANT

Monsieur Y Z A X

né le […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédérick JUNGUENET de la SELARL DBCJ AVOCATS, avocat au barreau de MELUN

Ayant pour avocat plaidant M^e Bernard DUMONT avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

INTIME

Syndicat des copropriétaires SDC 26, […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-michel GASTON de l’AARPI B F G, avocat au barreau de PARIS, toque : A0883

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Mai 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

M^me Muriel PAGE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE , Président de chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble du 26, […] et […] à Fontainebleau est soumis au statut de la copropriété. Cet ensemble immobilier est constitué de trois bâtiments d’habitations (bâtiments A, B et C), les emplacements de stationnement et les caves, constituant le bâtiment D.

Dans cet ensemble immobilier, M. Y X est propriétaire de dix emplacements de stationnement, donc situés dans le bâtiment D.

Le 26 janvier 2015, l’assemblée générale des copropriétaires a voté, notamment, la résolution numéro 13, portant par erreur le numéro 20 dans le procès-verbal de délibération, comme suit :

'Travaux de remplacement des motorisations et de l’armoire de commande à battants

(article 24).

En cas de problèmes majeurs sur la porte engageant des frais conséquents, l’assemblée générale autorise le syndic à engager des travaux de remplacement de la motorisation et de l’armoire de commande du portail à battants selon le devis suivant :

Devis Portis pour un montant de 6.005,34 € TTC.

L’assemblée donne mandat au conseil syndical pour autoriser le syndic à faire effectuer les travaux nécessaires à la réfection complète de la motorisation pour un montant maximum de 6.005,34 € TTC.

L’assemblée générale précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires, assurances afférents, seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la

dépense et prend acte que les honoraires du syndic s’élèvent à 2,5 % conformément au contrat de syndic.

L’assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires suivant les modalités ainsi définies : le 1^er jour suivant l’accord du conseil syndical pour la réfection complète de la motorisation. De telle manière que le syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l’entreprise aux dates convenues dans le marché.' .

Par acte d’huissier en date du 14 avril 2015, M. Y X a fait assigner le syndicat des

copropriétaires du 26, […] et […] à Fontainebleau.

Par jugement du 3 août 2016, le tribunal de grande instance de Fontainebleau a :

— débouté le syndicat des copropriétaires du 26, […] et […] à Fontainebleau de sa demande de nullité de l’assignation délivrée à la requête de M. Y X en date du 14 avril 2015,

— débouté M. Y X de sa demande d’annulation de la résolution n° 13, portant le n° 20 dans le procès-verbal de délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 26, […] et […] à Fontainebleau en date du 26 janvier 2015,

— condamné M. Y X aux dépens de l’instance,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires du 26, […] et […] à Fontainebleau quant à la distraction des dépens,

— débouté M. Y X de sa demande quant aux dépens,

— condamné M. Y X à payer au syndicat des copropriétaires du 26, […] et […] à Fontainebleau, la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires du 26, […] et […] à Fontainebleau de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour le

surplus,

— débouté M. Y X de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. Y X de sa demande sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— dit n’ avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

M. X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 octobre 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 10 avril 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 10 mars 2017 par lesquelles M. X, appelant, invite la cour, au visa de l’article 1134 ancien du code civil, à :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel à l’encontre du jugement rendu,

— confirmer le jugement en ce qui concerne la recevabilité de son action,

— infirmer ledit jugement sur l’ensemble de ses autres dispositions,

— annuler la résolution 13 portant par erreur le numéro 20 dans le procès-verbal de délibération de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Fontainebleau, en date du 26 janvier 2015 en ce qu’elle porte sur des travaux de remplacement des motorisations et de l’armoire de commande du portail à battant relevant des charges générales et des

tantièmes afférents,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Fontainebleau aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le dispenser conformément à l’article 10-1 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 de toute participation la dépense commune de frais de procédure ;

Vu les conclusions en date du 1^er mars 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 26, […], […] à Fontainebleau, intimé, demande à la cour, au visa de l’article 56 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

en conséquence,

— débouter M. X de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions,

— condamner M. X aux dépens de l’instance, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Le jugement déféré, non contesté en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du 26, […] et […] à Fontainebleau de sa demande de nullité de l’assignation délivrée à la requête de M. Y X en date du 14 avril 2015, sera confirmé sur ce point ;

Sur la nature juridique des travaux de la porte d’accès au sous-sol du bâtiment D

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties

communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans

leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Le règlement de copropriété de l’immeuble du 29 mai 2007 comprend en page 54 un chapitre III intitulé : distinction entre ' parties communes’ et 'parties privatives’ ;

Le paragraphe I de ce chapitre définit les 'parties communes générales’ et stipule qu’elles

comprennent notamment, 'la voie de circulation véhicules d’accès à la rampe’ ;

Le paragraphe II fait figurer sous l’intitulé 'Parties communes spéciales aux propriétaires des lots des bâtiments A, B, C et D', entre autres éléments, 'les rampes d’accès pour véhicules au sous sol’ ainsi que 'tous les accessoires de ces parties communes’ ;

En l’espèce, le premier juge a énoncé à juste titre qu’il ressort des pièces du dossier que le portail à battants, objet de la résolution n° 13, apparaît comme un accessoire de la rampe d’accès pour véhicules au sous sol, tel que mentionné au chapitre III paragraphe II du règlement de copropriété et qu’il n’est pas contesté, ni rapporté la preuve contraire, par M. Y X que l’utilité principale du portail est l’accès au sous sol du bâtiment D;

Il a en exactement déduit que le portail litigieux constitue donc une partie commune spéciale au bâtiment D et qu’à ce titre, il relève des charges spéciales des copropriétaires de ce bâtiment, charges spéciales réparties en fonction de l’utilité que présente les services collectifs ou éléments d’équipement commun pour ces lots ;

La cour ajoute que s’il exact qu’aux termes du règlement de copropriété, les parties communes générales comprennent notamment la voie de circulation véhicules d’accès à la rampe, ainsi qu’il a été rappelé plus haut, les pièces produites et notamment les photographies et plans des lieux démontrent qu’aucune voie de circulation ne se situe en l’espèce, entre la porte à deux battants et la rampe d’accès aux parkings en sous-sol, qui se trouve immédiatement derrière cette porte ;

La 'dalle plane’ évoquée par M. Y X dans ses conclusions ne saurait constituer une voie de circulation ;

Au surplus et en tout état de cause, cet élément ne modifie en rien la nature du portail qui est un accessoire de la rampe d’accès aux parkings ;

L’argument est inopérant ;

Par ailleurs, il résulte des mêmes pièces produites que le mur de clôture protégeant les lots des intrusions extérieures et des actes de vandalisme, a été ouvert pour permettre l’insertion du portail, qui n’est donc utile que pour l’accès au bâtiment D ;

Enfin, M. Y X ne peut valablement contester que le portail a pour usage principal l’accès aux parkings du bâtiment D (une centaine de places de parking lots 101 à 203) et que les autres usages (sorties des containers à poubelle, sorties des vélos) sont bien moins importants et subsidiaires ;

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a dit que le portail litigieux constitue donc une partie commune spéciale au bâtiment D ;

Sur le vote

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. Il prévoit, par ailleurs, que lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces propriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses ;

En cause d’appel, M. Y X soutient comme devant le premier juge que le vote a en lieu selon des modalités différentes de celles annoncées sur la convocation à lssemblée générale ;

Il fait valoir que le vote de la résolution n° 13 relative au portail à battants, n’a pas été effectué à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 mais à la majorité absolue de l’article 25 de cette loi et que l’ensemble des copropriétaires ont voté et non pas les seuls copropriétaires du bâtiment D ;

Le syndicat des copropriétaires répond que si la convocation a fait mention des millièmes généraux, lors du vote de la résolution querellée, les millièmes applicables au vote d’une résolution intéressant une partie commune spéciale ont été appliqués, soit en l’espèce pour M. Y X 894/10.000èmes ;

Il indique qu’une erreur s’est glissée dans le procès-verbal, la résolution ayant été soumise à la majorité de l’article 24, s’agissant d’une charge d’entretien d’un élément d’équipement;

Il ajoute que l’application de la majorité issue de l’article 24 de la loi n’aurait eu aucune incidence sur l’issue du vote ;

En l’espèce, il apparaît que le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 janvier 2015 fait mention d’une part d’un numéro de résolution erroné 20 au lieu de 13, s’agissant des travaux sur le portail à battants, et d’autre part d’une majorité erronée, en ce qu’il est mentionné 'résultat du vote selon l’article 25 (majorité absolue)', au lieu de la majorité simple de l’article 24 ;

Ces éléments sont toutefois indifférents et en tout état de cause insusceptibles de remettre en cause la validité de la résolution querellée, en ce que l’application de la majorité de l’article 24 n’aurait aucune incidence sur l’issue du vote, lequel se présente comme suit :

copropriétaires :

— Oui : 35

— Non: 1

— Abstentions : 4

tantièmes :

— Oui : 6608

— Non: 894

— Abstentions : 437

Par ailleurs, comme l’a relevé à juste titre le premier juge, il résulte également du procès-verbal de délibération de l’assemblée générale que le vote de cette résolution a été effectué aux tantièmes spéciaux en appliquant les millièmes correspondants ;

S’il est exact que la convocation de M. Y X porte l’indication des millièmes généraux pour le vote de la résolution n° 13 (96/ 10000), cet élément est également indifférent en ce que les tantièmes spéciaux ont été appliqués (894/ 10.000) et que M. Y X présent à l’assemblée générale, en a été informé ;

Sur ce point, M. Y X a pu faire mentionner sur le procès-verbal qu’à son avis la rampe de parking devrait être calculée en charges générales ;

Enfin, le résultat du vote démontre que seuls ont été pris en compte les votes des copropriétaires du

bâtiment D, le procès-verbal portant mention des tantièmes correspondant aux seuls lots du bâtiment D ;

Au surplus, il n’est pas établi que les copropriétaires ayant voté ne sont pas copropriétaires dans le bâtiment D ;

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté M. Y X de sa demande d’annulation de la délibération n° 13, portant le numéro 20 dans le procès-verbal de la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 26 janvier 2015 ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

M. Y X, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 formulées par M. Y X en appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. Y X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du 26, […] et […] à Fontainebleau, la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT