Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 11 janvier 2022, n° 19/04854

Autour de la décision
- Arguments
  Nouveau
- Doctrine IA
- Commentaires
  0

Texte intégral
- COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- 1. Sur la validité du congé délivré le 5 mars 2018
- 2. Sur le caractère décent du logement donné à bail
- 3. Sur la dette locative
- 4. Sur les prétentions indemnitaires formées par X Y
- 5. Sur les dépens et les frais non remboursables
- Dispositif

Décisions similaires
- Citées dans les mêmes commentaires
- Citant les mêmes articles de loi
- De référence sur les mêmes thèmes
- Sur les mêmes thèmes

TI Perpignan 31 mai 2019

CA Montpellier
Infirmation 11 janvier 2022

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Retards de paiement des loyers
La cour a estimé que les retards réitérés de paiement constituaient un motif légitime et sérieux pour justifier le congé délivré par le bailleur.
Rejeté
Violation des obligations locatives par le locataire
La cour a jugé que le bailleur ne justifiait d'aucun préjudice en lien direct avec ces manquements.
Accepté
Arriérés de charges
La cour a constaté que le décompte des charges était détaillé et justifié, et a donc fait droit à la demande.
Accepté
Frais non remboursables
La cour a condamné le locataire à payer au bailleur une somme au titre des frais non remboursables.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Monsieur X Y a interjeté appel d'un jugement du tribunal d'instance de Perpignan qui avait déclaré nul le congé qu'il avait délivré à son locataire, Monsieur Z A, pour loyers impayés. La cour d'appel a d'abord examiné la validité du congé, concluant que les retards de paiement de Z A constituaient un motif légitime et sérieux justifiant le congé. Elle a infirmé le jugement de première instance sur ce point. Concernant l'état de décence du logement, la cour a estimé que les preuves fournies par Z A n'étaient pas suffisantes pour justifier un préjudice, infirmant ainsi la condamnation de X Y à verser des dommages-intérêts. Enfin, la cour a condamné Z A à payer les loyers et charges dus, tout en déboutant X Y de ses demandes d'indemnisation. La décision de première instance a donc été infirmée en totalité.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 11 janv. 2022, n° 19/04854
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	19/04854
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Perpignan, 31 mai 2019, N° 1118000996
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Pierre CHATELGilles ARGELLIES
Cabinet(s) :	CHATEL & ASSOCIESSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE GILLES ARGELIES ET EMILY APOLLIS

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 11 JANVIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/04854 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OHZ4

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 31 MAI 2019

TRIBUNAL D’INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 1118000996

APPELANT :

Monsieur X Y

de nationalité Française

[…]

71500 SAINT-USUGE

Représenté par M^e Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Pierre CHATEL, de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur Z A

né le […] à ROYAN

de nationalité Française

[…]

R e p r é s e n t é p a r M e G u i l l a u m e C A L V E T d e l a S C P BECQUE-DAHAN-PONS-SERRADEIL- CALVET-REY, avocat au barreau de
PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/018056 du 27/11/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

assisté de M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIERS APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 02 Novembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 NOVEMBRE 2021,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Estelle DOUBEY

ARRET :

- Contradictoire.

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 22 juillet 2016, X Y a donné à bail meublé à Z A un logement situé à Canet-Plage (66), pour un loyer de 370 euros, outre 20 euros de provisions sur charges.

Le 5 mars 2018, X Y a délivré un congé à son locataire avec effet au 31 juillet 2018, au motif que divers loyers étaient restés impayés.

Le 3 juillet 2018, Z A a assigné son bailleur pour voir déclaré nul et de nul effet le congé délivré ainsi que pour le voir condamné à lui payer 2 000 euros de dommages et intérêts.

Le bailleur a invoqué un arriéré de 414 euros au titre des loyers et de 478,64 euros au titre des charges annuelles impayées.

Le jugement rendu le 31 mai 2019 par le tribunal d’instance de Perpignan énonce dans son dispositif :

Constate la nullité du congé délivré le 5 mars 2018 ;•

• Condamne X Y à payer à Z A la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

• Condamne Z A à payer à X Y la somme de 892,64 € au titre des loyers et charges impayés ; Ordonne compensation des créances réciproques des parties ;• Met les dépens à la charge du défendeur.•

Le tribunal constate que le caractère modique des retards de loyer n’est pas de nature à constituer un motif légitime et sérieux de congé. Il expose que les pièces versées aux débats par Z A démontrent son préjudice notamment quant à l’état de relative indécence du logement, ce que ne conteste pas le bailleur. Il relève que le locataire ne conteste pas les sommes demandées au titre des arriérés de loyers et de charges.

X Y a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 11 juillet 2019.

Z A a restitué les clés le 5 octobre 2019.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 novembre 2021.

Les dernières écritures pour X Y ont été déposées le 26 mars 2020.

Les dernières écritures pour Z A ont été déposées le 22 janvier 2020.

Le dispositif des écritures pour X Y énonce :

Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;• Débouter Z A de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;• Constater la résiliation de plein droit du bail ;•

• Condamner Z A à payer à X Y la somme de 2 647 euros au titre des loyers impayés de mai 2018 à octobre 2019 et de 952,36 euros au titre des charges annuelles portant intérêt ;

• Condamner Z A à payer à X Y la somme de 2 000 euros au titre du préjudice subi du fait de ses obligations locatives ;

• Condamne Z A à payer à X Y la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

X Y soutient que Z A a systématiquement réglé son loyer avec retard, qu’il n’a pas réglé certains mois et qu’il a parfois réglé son loyer en plusieurs fois avec des délais importants entre les versements alors que le bail précise que le loyer doit être réglé entre le 8 et le 12 de chaque mois. Le locataire n’a donc pas exécuté ses obligations, ce qui justifie un refus de renouvellement comme la Cour de cassation a pu le confirmer le 17 mai 2006. Selon X Y, les sommes réclamées sont très claires puisqu’il avait reçu un congé par lettre recommandée un an avant le congé litigieux, explicitant qu’il n’avait pas réglé le mois d’avril 2017, outre les nombreux courriers recommandés non récupérés par le locataire. Les retards étaient systématiques, ce qui lui permet de résilier le bail, d’autant plus qu’aucun loyer n’a été réglé par Z A à partir de mai 2018.

X Y conteste le montant de 414 euros retenu par le premier juge au titre des arriérés puisqu’il fallait également fixer une indemnité d’occupation à hauteur de 390 euros par mois à compter du congé. Il précise que la somme demandée est amputée de la part CAF qui a été payée. Il soutient qu’aujourd’hui, la dette des loyers s’élève à 2 647 euros, outre 952,36 euros de charges. L’absence de paiement lui cause des difficultés dans le remboursement de ses emprunts et il estime donc avoir subi un préjudice. Selon X Y, le retard systématique dans le paiement des loyers n’est ici pas excusable au vu du faible montant du loyer, de la prise en charge d’une grande partie par la CAF et des nombreuses relances effectuées.

X Y conteste la possibilité pour Z A de se prévaloir de l’exception d’inexécution alors même que l’insalubrité prétendue du logement n’est pas justifiée par un rapport émanant d’un organisme compétent mais uniquement de photographies. Il ajoute que la CAF a également rejeté la demande du locataire de suspension des allocations pour indécence du logement, ce qui démontre la salubrité des lieux. Selon lui, c’est le locataire qui a refusé d’ouvrir aux artisans mandatés pour réaliser des travaux d’isolation. Il fait valoir que les problèmes d’humidité ont immédiatement donné lieu à une intervention d’un artisan pour réparer les désordres. X Y affirme que le locataire a ici encore manqué à ses obligations en ne permettant pas l’accès aux lieux loués. Il ajoute qu’aucun courrier l’informant des désordres n’est produit aux débats et qu’aucune déclaration de sinistre auprès de l’assurance n’a été produite. Le certificat médical produit par Z A émane d’un médecin généraliste et non d’un allergologue. En outre, l’absence de réalisation des travaux n’est imputable qu’au locataire qui a refusé l’accès au logement. En tout état de cause, si un lien de causalité est retenu entre l’état de santé du locataire et l’absence de réalisation des travaux, le préjudice ne saurait être imputé au bailleur.

Le dispositif des écritures pour Z A énonce :

Débouter X Y de l’ensemble de ses demandes ;• Confirmer le jugement rendu le 31 mai 2019.•

Z A soutient que le congé n’est pas valide puisqu’il ne précise pas les échéances qu’il n’aurait pas respectées ou le montant dû. Il ajoute que ses relevés de compte de septembre 2017 à mars 2018 démontrent que les loyers ont été versés et qu’il a bien rempli ses obligations. Il fait valoir que X Y ne peut pas estimer que la validité du congé se déduit du retard dans le paiement des loyers alors qu’il s’agit d’un motif différent de celui renseigné dans le congé. En outre, il revient au juge d’apprécier si les retards sont de nature à justifier un congé pour motif légitime et sérieux, ce qui n’est pas le cas pour un retard de quelques jours et régularisé.

En toutes hypothèses, Z A soutient qu’il peut se prévaloir de l’exception d’inexécution sur le fondement du manquement du bailleur à son obligation de délivrance comme l’a permis la Cour de cassation notamment dans un arrêt du 22 février 1994. Il verse aux débats des photographies démontrant selon lui que le logement ne répond pas aux normes de décence et de salubrité et ajoute que sa facture d’électricité pour son 20 m2 s’est élevée à 1 010,64 euros pour une année. Il ajoute que le propriétaire reconnaît que l’appartement ne répond pas aux normes de décence et salubrité, comme en atteste la société EDB Concept, et que la demande d’intervention faite auprès de cette société date de plusieurs mois après la délivrance du congé et ne peut donc l’empêcher de se prévaloir de l’exception d’inexécution. Z A avance que l’insalubrité du logement a une incidence sur son état de santé comme l’atteste son médecin. Les désordres invoqués contreviennent aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

MOTIFS

1. Sur la validité du congé délivré le 5 mars 2018

L’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, qui peut être un défaut ou un retard réitéré de paiement dès lors que l’article 7 de la même loi prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le congé délivré le 5 mars 2018 mentionnait un défaut de paiement des loyers.

Il est exact, comme l’énonce Z A, que le juge apprécie si les retards de paiement du loyer sont de nature à justifier un congé pour motif légitime et sérieux, et que tel n’est pas le cas lorsque les retards de paiement sont limités à quelques jours et ont systématiquement été régularisés. Il soutient qu’en l’espèce, ses quelques retards de paiement se sont toujours limités à quelques jours et ont à chaque fois été régularisés.

Si Z A verse aux débats ses relevés de compte des mois de septembre 2017 à mars 2018 dont il ressort que les loyers et charges ont bien été payés sur cette période, X Y justifie pour autant que de nombreux paiements sont intervenus avec retard, par exemple en septembre 2016, janvier 2017, févier 2017, mars 2017, avril 2017, juin 2017, septembre 2017, novembre 2017 ou encore le loyer de janvier 2018, intervenu, à titre d’illustration, le 23 février 2018.

Ces retards réitérés de paiement constituent bien en l’espèce un motif légitime et sérieux qui autorisait X Y à faire délivrer un congé pour défaut de paiement, étant précisé qu’il avait adressé préalablement plusieurs courriers à Z A afin de lui rappeler ses obligations.

Le jugement dont appel sera en conséquence infirmé en ce qu’il a constaté la nullité du congé délivré le 5 mars 2018.

2. Sur le caractère décent du logement donné à bail

Le premier juge a retenu que les pièces versées au débat par Z A établissaient qu’il avait subi un préjudice, évalué à la somme de 1 000 euros, précisant que X Y ne contestait pas les moyens développés quant à l’état de relative indécence du logement donné à bail.

Cependant, aucune des pièces versées par Z A, consistant en l’espèce en une facture EDF, un certificat de son médecin généraliste ou des photos de parties d’habitation, non datées et sans que l’on sache où elles ont été prises, ne permet de justifier d’une indécence du logement, dont il se prévaut au soutien d’une exception d’inexécution.
Le jugement entrepris sera par conséquent infirmé en ce qu’il a condamné X Y à payer à Z A la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

3. Sur la dette locative

X Y verse au soutien de sa demande en paiement un décompte actualisé à la date du 5 octobre 2019, duquel il ressort que Z A ne s’est plus acquitté du paiement des loyers et charges depuis mai 2018 et qu’il reste à devoir à cette date la somme de 2 647 euros au titre des loyers et la somme de 952,36 euros au titre des charges.

Z A n’apporte pas contradiction à ce décompte, qui ressort comme étant détaillé et justifié.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de X Y.

4. Sur les prétentions indemnitaires formées par X Y

X Y demande à la cour de condamner Z A à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts au motif qu’il a violé ses obligations de locataire avec des retards importants et systématiques de paiement, et ce dès la prise d’effet du bail.

X Y ne justifie toutefois d’aucun préjudice qui serait en lien direct avec ces manquement.

Il sera donc débouté de ses prétentions indemnitaires.

5. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a mis les dépens à la charge de X Y.

Z A sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Z A sera en outre condamné à payer à X Y la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement rendu le 31 mai 2019 par le tribunal d’instance de Perpignan, en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE Z A à payer à X Y la somme de 2 647 euros au titre des loyers impayés et la somme de 952,36 euros au titre des charges annuelles, portant intérêt ;

DEBOUTE X Y de ses prétention indemnitaires ;

CONDAMNE Z A à payer à X Y la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables ;

CONDAMNE Z A aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,